Бесплатный автореферат и диссертация по наукам о земле на тему

Разработка и исследование методов создания тематических кадастровых карт

ВАК РФ 25.00.26, Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

Автореферат диссертации по теме "Разработка и исследование методов создания тематических кадастровых карт"

На правах рукописи

0034550ВЭ

Лелюхипа Лина Михайловна

РАЗРАБОТКА II ИССЛЕДОВАНИЕ МЕТОДОВ СОЗДАНИЯ ТЕМАТИЧЕСКИХ КАДАСТРОВЫХ КАРТ

Специальность 25.00.26 - Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата технических паук

о 5

Москва-2008

003455069

Работа выполнена на кафедре геодезии Московского государственного университета геодезии и картографии (МИИГАиК).

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

доктор технических наук, профессор Мазурова Е.М.

доктор технических наук, профессор Цветков В.Я. доктор технических наук, профессор Ярмоленко A.C.

Ведущая организация: Сибирская государственная геодезическая академия

Зашита диссертации состоится /ДрС^ас^У 2008 г. в ^ часов на заседании диссертационного совета Д 212.143.02 в Московском государственном университете геодезии и картографии по адресу: 105064, Москва, Гороховский пер. 4, зал заседаний Учёного совета.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке МИИГАиК.

Автореферат разослан 2008 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, д.т.н., профессор Сладкопевцев С.А.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы Проблемы эффективного управления земельно-имущественным комплексом в городской среде вызывают необходимость научно-практических исследований в области информационного обеспечения:

- методов получения и обновлении сведений;

- точности и достоверности;

-достаточности и своевременности.

В соответствии с новым законом « О Кадастре недвижимости» (ст. 13 гл.2) кадастровым каргам отведён один из 3-х основных разделов, и дано толкование кадастровых карг, как тсмашчееких.

Методы создания кадастровых карт во многом зависят от конечной цели их применения, эго касается оценочных, дежурных, инвентаризационных и других карт. Для карг, содержание которых не требует особых приёмов картографических исследований, применяются традиционные методы картографического отображения.

Проведение экономической оценки городских земель для целей получения различных стоимостных показателей о землях (рыночной, кадастровой, залоговой и других стоимостях) по различным методам, требует использования в качестве исходной информации картофафичеекого материала, и в результате её проведения мы также получаем оценочные кадастровые карты.

Оценочные карты среди тематических кадастровых карт по типу создания требуют разработки специальных методов, особенно в том случае, если расширяется спектр их применения.

В этих условиях актуальным становится использование методов картографического моделирования и графического представления результатов оценочного зонирования с учётом формирования элементарной части оцениваемой городской территории и выбором системы счёта.

Тематические кадастровые карты с результатами оценочного зонирования и другими характеристиками для целей массовой (кадастровой) оценки земель по стоимостным факторам можно использовать для иных целей кадастра недвижимости или земельного кадасфа, а, именно, решения проблем управления территориями населённых пунктов. Результаты оценки по факторам градостроительной ценности: транспортной доступности, экологии, степени развития инженерной

инфраструктуры, социально-бытовому фактору - применимы в качестве информационной базы для введения ограничений и ^ стимулирующих мер в области городского землепользования и развития социальной сферы.

В этом контексте, целио работы является разработка и исследование методов создания тематических кадастровых карт, применяемых для целей массовой оценки и управления городскими территориями.

Достижение поставленной цели потребовало решение следующих задач :

- анализ и исследование нормативных требований и технических условий к созданию тематических кадастровых карт; анализ классификации тематических кадастровых карт, содержания и оформления кадастровых карт по оценке городских территорий;

- разработка и совершенствование методов оценочного зонирования городских территорий по факторам градостроительной ценности (факторам стоимости) для массовой, в т.ч. кадастровой оценки городских земель, с использованием данных земельно-кадастровой информации ГЗК, КН, а также данных других кадастров, информационных систем и реестров,

- разработка методов создания тематических кадастровых карт для использования результатов оценочного зонирования в решении вопросов рационального использования территорий городов и других управленческих проблем в городе;

- практическая реализация и апробация разработанных методов для получения основы для массовой оценки территорий (земельных участков) в городах районного и областного значения;

исследование применения оценочного зонирования по факторам градостроительной ценности в городах Московской области для решения задач управления и развития территорий.

Объектом исследования является совокупность информационного ресурса в виде документированных сведений об объектах и явлениях городской среды, необходимых для решения вопросов управления земельно-имущественным комплексом.

Предмет исследования представляет собой метод создания тематических кадастровых карт с результатами оценочного зонирования но факторам ценности

(стоимости) и использования их для целей массовой оценки и решения проблем управления территориями.

Метод исследования. При решении поставленных задач использовались методы теории т/формации, «¿¡тематической статистики, сравнительного, системного и логического анализа, картографическое моделирование с использованием нормативно-правовой, методической составляющих, государственных стандарт ов. Научная новизна представленной работы

диссертация представляет собой научно-квалификационную работу, в которой изложены обоснованные предложения, разработанные методы и методики, технологические схемы по созданию тематических кадастровых карг с результатами оценочного зонирования;

- разработаны критерии методов картографического моделирования результатов оценки городских земель по факторам Iрадостроительной ценности (факторам стоимости) на основе анализа характера, структуры и динамики процессов городской среды;

- разработаны методологические подходы к созданию тематических кадастровых карт с результатами оценочного зонирования применительно к специфике конкретных городов;

- разработаны специальные балльные шкалы по транспортной доступности и по учёту влияния негативных процессов в городской среде, а также учёту загрязнения от автодорог в виде суммарною оценочного показателя и картографирование полученных результатов;

Теоретическое и практическое значение работы

- проведён анализ классификации тематических кадастровых карт на основе нормативно-правовых и технических требований;

обобщены и сформулированы требования к содержанию карт по оценке городских территорий;

представлены графические результаты в области исследований в виде тематических кадастровых карт - оценочных - по различным факторам стоимости;

исследована возможность использования тематических карт с результатами оценочного зонирования в виде карт с учетом факторов стоимости для:

- целей массовой (кадастровой) оценки земель;

- решения проблем оперативного управления территориями;

- формирования блока градостроительной ценности территории в градостроительном кадастре", оценки транспортной доступности и связности территории;

- рассмотрено повышение значимости тематических кадастровых карт с результатами оценки городских территорий, являющихся самодостаточным информационным ресурсом для целей массовой оценки и управления городскими территориями;

- разработанные и исследованные автором рекомендации и предложения используются при анализе и оценке городской территории как малых, так и больших городов;

- при проведении комплексной экономической оценки земель были использованы новые разработки автора по учёту факторов градостроительной ценности и созданию тематических кадастровых карт (г.Дубна).

достоверность предложенных методов подтвердилась в результатах практической апробации на объектах: г. Ногинск, г. Дубна, г. Одинцово; Основные результаты, выносимые на защиту

- разработанные методы создания тематических кадастровых карт с результатами оценочного зонирования по факторам градостроительной ценности городских территорий;

- технологические схемы, методы сбора и анализа исходной информации для создания тематических кадастровых карт для целей массовой оценки и управления территориями;

- результаты исследований и разработок при практическом применении и использовании метода создания тематических кадастровых карт с оценочным зонированием в конкретных городах.

Апробация работы Основные положения и результаты исследований диссертации докладывались и обсуждались на научно-практической конференции УРБИС-97 МАРХИ, 1997г.; Третьей Дальневосточной региональной научно-технической конференции, г. Находка 2000г.; конференции «Инвентаризация, оценка и управление недвижимостью», Москва, 2000г.; на Научно- технической

конференции профессорского - преподавательского состава МИИГАиК, Москва, 2008г., а также опубликовывались в 7 работах соискателя.

Публикации по теме диссертации. Основные результаты выполненных исследований освещены в 7 печатных работах, в т.ч. 2 публикации в изданиях, рекомендованных ВАК по специальности диссертации.

Структура и объём диссертации. Структура диссертации отражает логику, содержание и результаты исследования и состоит из введения, 3-х глав, заключения, библиографического списка, содержащего 77 источников. Общий объём диссертации составляет 180 страниц, включая 56 таблиц, 13 рисунков, 30 формул и 7 приложений, состоящих из ведомостей вычислений и 18 тематических кадастровых карт.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы цели, задачи и основные направления исследования. Рассмотрена научная новизна и направления практического применения. Представлено краткое содержание по главам.

В первой главе диссертационной работы приводится обзор и систематизация нормативных требований и технических условий к созданию тематических кадастровых карт. Проведён анализ классификации тематических карт и выбран объект исследований - кадастровые карты по оценке городских территорий с результатами оценочного зонирования.

Тематические кадастровые карты, получаемые при проведении массовой оценки земель (недвижимости в том числе), в зависимости от характеристик оцениваемых территорий, методов оценки, принятых и утверждённых документов (правовых, методических указаний, технических рекомендаций) меняют и своё содержание.

В Правилах проведения Государственной кадастровой оценки земель (ПП РФ от 08.04.00 №316 п.8) говорится об оценочном зонировании в процессе проведения кадастровой оценки земель, даётся определение оценочной зоны, как части земель, однородных по целевому назначению и виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

До момента реформирования системы платного землепользования в области налогообложения и оценочной деятельности с начала 2000 года территориальному оценочному зонированию отводилась ведущая роль.

Территориальные оценочные зоны получали по суммарным результатам оценок с учётом влияния местоположения, транспортной доступности, уровня развития инженерных и социально-бытовых инфраструктур, экологии и других факторов.

В основе многих методов по оценке городских территорий лежит принцип оценочного зонирования и различные системы счёта: система коэффициентов, система денежных затрат и балльная система.

Это касается и методов массовой оценки, и методов по индивидуальной оценке земель и объектов недвижимости: при установлении выкупной цены прав аренды, арендной платы и других платежей.

В некоторых рассматриваемая территория, изначально, разделяется на зоны, и вся оценка привязывается к ним и, обычно, используется система счёта в виде коэффициентов.

Преимуществом обладает метод, при котором оценочные зоны создаются, основываясь на определенных математических и картографических моделях. Они являются достаточно прозрачными для контроля и обоснованными. Этого нельзя сказать о системе коэффициентов, так как не всегда легко объяснить логически, а иногда и математически, каким образом получены те или иные их значения. Система коэффициентов содержит большую часть экспертной составляющей.

Балльная система оценивает территорию по факторам градостроительной ценности (факторам стоимости), основываясь на определённых математических моделях, имеются также различия и в формировании оценочных зон.

В этой же главе были представлены результаты анализа классификации кадастровых карт (содержанию, типу создания, практической направленностью и ДР-)

Отмечено, что существует ряд сложных географических карт (тематических), когда в процессе их создания производится анализ и синтез картографируемых явлений (систем), их элементов и составляющих их содержание характеристик. Это

синтетические и шшшнчсскне карты. Однако на значительной части таких тематических карг сочетаются тины характеристик, свойственных и тем и другим каргам. Такие карты являются аналитико-снптстнческими картами.

Тематические кадастровые карты но оценке городских территорий с результатами зонирования по стоимостным факторам, метод создания которых предлагается в данной работе, можно назвать аналитико-сиптетическнми картами, но в то же время они носят рекомендательный и прогнозный характер.

Решение задач оценки земель города осуществляется на планово-высотной картографической основе (базовой карте). Такой основой является земельно-кадастровая карта.

В зависимости от решаемых задач содержание базовой карты упрощается за счет исключения некоторых элементов содержания плана. Для примера в работе рассмотрено специальное содержание кадастровых карт по оценке городских территорий по основным факторам градостроительной ценности.

В соответствии с Правилами ГКОЗ и Методических указаний по ГКОЗ кадастровая стоимость земельных участков определяется с учётом факторов стоимости. Тематические карты населенных пунктов формируются в целях определения значений факторов стоимости земельных участков и отображения результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

На основе проведённых исследований информационного обеспечения ГЗК, КП и других кадастров картографический материал позволяет в виде тематических кадастровых карт преодолеть информационный барьер для принятия эффективных решений в вопросах управления земельно-имущественным комплексом. Этим и продиктована необходимость разработки специальных методов создания тематических кадастровых карт, позволяющих оптимально использовать их одновременно для решения нескольких задач.

Вторая глава посвящена разработке метода картографирования результатов оценочного зонирования городских территорий. Опираясь на теорию оценочного зонирования, изложен метод зонирования и создания тематических кадастровых карт но основным факторам градостроительной ценности.

Оценочное зонирование подразумевает установление оценочных зон, то есть территорий, сгруппированных, исходя из наличия одинаковых или близких

показателей, в соответствии с факторами градостроительной ценности и, как следствие, близких по стоимостным значениям.

Предлагаемый метод оценочного зонирования основана на принципах, изложенных в «Методических рекомендациях по экономической оценке территорий, отводимых под строительство» / НИИ ГОССТРОЙ / - Кабакова С.И., Сегедипова АА. и данных научно-технического отчёта об экспериментальных работах по оценке городских земель г. Коломна, а также методики Комплексной экономической оценки земель (КЭОЗ), разработанной на кафедре Кадастра и основ земельного права под руководством Рудакова Г.В. Последняя была предназначена для установления земельных платежей в соответствии с законом «О плате за землю».

Ряд положений этого метода использовался в научных исследованиях автора, в процессе которых были дополнены и усовершенствованы многие первоначальные позиции методики КЭОЗ и практического применения в соответствии с изменением нормативно-правовых требований и технических условий в области оценки территорий.

Было сформулировано определение элемента оцениваемой территории и дано понятие процедуры зонирования по предлагаемой методике.

Основное внимание уделялось более точному учёту факторов градостроительной ценности: по транспортной доступности, по экологическому фактору и другим показателям, а также более совершенной методики расчета и графического представления результатов зонирования городских территорий в виде тематических кадастровых карт.

Метод картографирования результатов оценочного зонирования городской территории по основным факторам градостроительной ценности базируется на общих принципах сбора исходной информации, анализа и обработки её, синтезирования полученных данных после специальных графических построений и расчётов.

Именно выбор конфигурации контуров (например, зон удалённости от центров и подцентров; изохрон пешеходной и транспортной доступности, центров тяготения; ареалов загрязнений окружающей среды от предприятий и автотрасс, зон распространения влияния негативных явлений) позволяет в оптимальном

варианте достоверно отразить влияние того или иного фактора ценности городской территории.

В процессе создания карт с результатами зонирования по предлагаемому методу для достижения поставленной цели производятся графические уточнения:

- первоначальные контуры объединяются или разделяются;

- ареалы наносятся с учётом розы ветров и формируются затем в контуры с учётом СОПа, в зависимости от расчётов и вычислений по определённым формулам и правилам.

Критериями для определения наиболее достоверного учёта влияния того или иного фактора на ценность городской территории послужили градостроительные нормативы и научно обоснованные показатели с учётом специфики рассматриваемого фактора.

В этой главе приведены обобщённые технологические циклы сбора, анализа, обработки и получения картматериала с результатами оценочного зонирования по 3-м факторам градостроительной ценности: соцкультбыту, транспорту и экологии. Кроме того, показано, как суммируются полученные показатели в виде интегрированной балльной оценки с учётом вклада каждого фактора для города «К» . В разработанном методе используется десятибалльная шкала, т.к. количество критериев оценки не превышает 5. В зависимости от территории города и степени влияния того или иного фактора, количество зон может устанавливаться от 10 до 30 и более.

На рис.1 представлена технологическая схема создания тематических кадастровых карт с результатами оценочного зонирования по факторам градостроительной ценности. В работе показано на примере г. «М» лапы разработки метода в соответствии с технологической схемой:

- по уровню развития соцкультбыта

1) определены критерии оценки в виде расстояний, сфер благоприятного влияния расположения объектов, наличия и расположения центров и подцентров.

2) приведены примеры разработанных шкал для определения балльной оценки для городов с численностью до 50 тыс. чел. И до 500 тыс. чел.

3) введено понятие вкладов (весов) при определении балла.

4) определён порядок графических построений для получения элементов оценки - контуров в соответствии с разработанными шкалами с одинаковыми условиями.

5) по формулам (1) и (2) в зависимости от шкалы подсчитываются баллы по контурам.

Ёю**,)

/-1

где 5) - оценка в баллах .¡-того участка по уровню развития соцкультбыта; ^ - ценность в баллах по каждой группе объектов соцкультбыта; К, - вклад ¡-опой группы в ценность участка; /, п - номер и количество групп объектов соцкультбыта.

5 = 5„ К„+52, К2„, (2)

где 5, - оценка в баллах /' контура; /' - номер контура;

- оценка по шкале за расстояние; К/, - вклад за расстояние; - оценка за наличие объекта; Кц - вклад за наличие.

6) уточняются контуры;

7) оформляется карта с указанием зон, в которые объединены контуры с учётом выбранного диапазона.

- по уровню транспортной доступности

1) определены критерии в виде интенсивности движения транспорта, пешеходной доступности и удалённости от центров тяготения города;

2) определяется интенсивность движения, путём суммирования её по всем схемам маршрутов;

3) определён порядок графических построений для получения контуров оценки, полученных путем пересечения изохрон пешеходной доступности и линиями удалённости от центров тяготения (могут линии, перпендикулярные маршрутам или линии окружностей);

4) составляется 2 или 3 шкалы, определяющие зависимость распределения баллов от интенсивности движения, пешеходной доступности и удалённости от центров тяготениям с условием, что общее максимальное значение составляет Юбаллов;

Технологическая схема создания тематических кадастровых карт с результатами оценочного зонирования

Рис.1

5) по формулам(З) и (4) вычисляются значения в баллах по контурам

+ (3)

где 5/ - общая балльная оценка контура,/- номер контура; 5//-балльная оценка по интенсивности движения; £?| - балльная оценка по времени перемещения. Значение & определяем исходя из условия, что время перемещения людей состоит из 2-х частей: времени перемещения до остановки транспорта и времени движения на транспорте до места таготениа

Определяем цену 1 единицы транспорта в баллах, исходя из заданного значения 5шах в баллах и кол-ва транспортных единиц в час в месте интенсивного движения (как правило, это перекрёсток):

ЕЫр,д=^ = ^ = 0.Пбалла , (4)

где ЕыР ,<>" «пена» одной транспортной единицы;

- наибольшая балльная оценка по интенсивности движения;

ЛГШ - наибольшее количество транспортных единиц в час.

6) уточняются контуры;

7) оформляется карта с указанием зон, в которые объединены контуры с учётом диапазона баллов, на ней также представлены изохроны пешеходной доступности, пересечения которых с линиями удалённости от центров тяготения образуют замкнутые в контуры территории с одинаковыми условиями (см. рис.2)

- по уровню загрязнения воздушного бассейна (экологический Фактор) 1) определяется перечень источников выбросов загрязняющих веществ (промышленные предприятия, автотранспортные предприятия и стоянки, автотранспорт и др.);

2) определяются критерии для оценки уровня загрязнения воздушного бассейна в виде, коэффициенты превышения ПДКЗ (5,10 раз), классов опасности ингредиентов (1,2,3,4), розы ветров, объёмы выбросов в год;

3) определён способ учёта распространения загрязнений в виде сочетания вероятностно-статистического метода вычисления радиусов ареалов с влиянием метеофакторов по формулам (5) и (6);

(5)

\4.2 хТхС0

где Я- радиус зоны загрязнения в км; б- годовой выброс вредного вещества в тоннах за год; Т- количество дней работы предприятия-источника в год; С0 - ПДКЗ данного ингредиента

. (6)

" 12.5%

где /?- радиус зоны загрязнения атмосферы (км), %- значение количества ветров по направлениям.

4) определён порядок графических построений на карте ареалов загрязнений различными ингредиентами от всех источников путём отложения вычисленных радиусов по направлениям розы ветров с началом в центре источника (см. рис.3);

5) контуры образуются границами ареалов загрязнений соответственно названию ингредиента и уровню ПДКЗ от одного или нескольких источников;

6) вводится понятие суммарного оценочного показателя СОП для вычисления балльной оценки для каждого контура с учётом класса опасности ингредиента и коэффициентов контрастности (обратный классу опасности);

7) но формуле (7) вычисляются значения СОИ для каждого контура и по ним рассчитываются баллы

СОИ = £ ПДК, //у/Л", х Ь + £ ПДКг хс+£ ЯДА', х с! , (7)

где 12,з,4 ~ классы опасности загрязняющих ингредиентов;

а,Ь,сл1- коэффициенты контрастности ингредиентов (а-1, Ь=2, с=3, <У-~4).

8) оформлястся карга.

На карте зонирования территории города «К» по уровню загрязнения воздушною бассейна представлены кошуры, образуемые границами ареалов загрязнений вредных веществ от предприятий или иных источников, с учётом розы встрой данного города. За1ем кошуры также объединяются в зоны с учётом одинакового диапазона баллов.

Следует отметить, что результаты оценочного зонирования по каждому фактору легко суммируются с учёюм вкладов по каждому фактору по формуле интегральной балльной оценки (суммарной оценки):

2Х

где цепа участка в баллах; - оценка в баллах по всем факторам \

градостроительной ценности, К, - вклад фактора (определяется экспертным путём); п - количество факторов; 1 - номер фактора.

Этот метод с помощью картографического материала с результатами оценочного зонирования обеспечивает наглядность и открытость самого процесса получения .мдлипых данных и удобную фафнческую форму - в электронном пли а ином виде для дальнейшего использования.

В главе 3 приводятся результаты исследований, проведённых с использованием конкретного практического материала, в которых продемонстрированы детальные подходы при оценочном зонировании территорий по транспорту (г. Ногинск), по экологическому фактору (г. Одшщопо и г. Дубна), а также примеры других разработок, которые характерны для определённых городов и целей проведения оценочного зонирования.

Именно выполнение комплекса работ по сбору достоверной и полной информации и совершенствование метода зонирования с учётом конкретных ситуаций той или иной городской среды в расчётной и графической составляющих её, позволило более глубоко исследовать методы создания тематических кадастровых карт.

В этой же главе дано сравнение тематических кадастровых карт.

Результаты исследований по г. Ногинску

Оценка территории города Ногинска по уровню развития транспортной инфраструктуры с учетом динамики роста города позволила проанализировать пассажирско-транспортиую сеть в масштабах одного города путем проведения оценочного зонирования по уровню развития транспорта. В качестве картографической основы была использована электронная карта, созданная в среде ГИС Мар1пй>.

При выполнении оценочного зонирования но транспортной доступности были разработаны новые подходы к учёту данного фактора. Добавлен дополнительный критерий - удалённость от центра тяготения, т.о. были выполнены дополнительные графические построения: окружности вокруг них различного радиуса и разработана соответствующая шкала.

Работа выполнялась для трех способов организации маршрутных схем, в действительности применявшихся в городе в разные годы:

1. для схемы, существовавшей до 2000 года;

2. для схемы, применяющейся в городе с 2000 года по н.в.;

3. для перспективной схемы, находящейся в настоящее время на стадии проекта и

планируемой к вводу в эксплуатацию к 2008-2010 годам.

В первом варианте было выделено 93 контура и получено 11оценочных зон, во втором варианте - 83 контура, получено 11 зон и в третьем варианте, соответственно, 98 контуров и также 11 зон.

В результате выполненной работы было получено три оценочные кадастровые карты, на которых графически представлены итоги зонирования, следует отметить, что для отдельных районов города транспортная ситуация поменялась, причем изменения происходили как в сторону улучшения, так и ухудшения.

—♦—С02 1ПДКЗ —С02 5ПДКЗ -4-С02 10ПДКЗ

—*— N02 5ПДКЗ -•-N02 10ПДКЗ -х— твердые частицы 1ПДКЗ —ж—твердые частицы 5ПДКЗ —»—твердые частицы 10ПДКЗ

Ю

17

Результаты исследований показали, что итоги зонирования могут быть использованы в качестве графического, статистичексого и аналитического материала для целей оценки (массовой, рыночной и др.) и при проверке оптимальности существущих вариантов маршрутно-транспортной сети.

Результаты исследований по г.Одиниово Для проведения оценочного зонирования была проанализирована исходная информация по основным источникам загрязнения воздушного бассейна, выявлено 6 предприятий и ингредиенты основных загрязняющих веществ, превышающих ПДКЗ в 5 и 10 раз. Это вещества 3-го класса опасности: твёрдые частицы и сернистый ангидрид; 2-го - окислы азота; 4-го - оксид углерода, углеводороды и аммиак.

С учётом розы ветров города вычислены радиусы загрязняющих веществ для всех ПДК. В соответствии с предлагаемым методом были выполнены графические построения на карте и получено 83 контура, для которых были вычислены СОПы и присвоен оценочный балл. Вся территория города была разбита на 10 оценочных зон.

Зонирование территории города по уровню загрязнения воздушного бассейна позволяет сделать выводы, что Одинцово - экологически чистый район, несмотря на обилие промышленных предприятий. Основная их часть расположена на юге города - в Южной промзоне и на западе - в Западной промзоне, а преобладающие ветра дуют на юг (21% в год) и на юго-запад (19% в год), и их выбросы вредных веществ в атмосферу не превышают нормативно допустимых.

Полученная оценочная кадастровая карта позволяет использовать результаты по загрязнению воздушного бассейна для целей массовой (кадастровой) оценки недвижимости и решения вопросов управления и развития территорий.

Результаты исследований по г. Дубне

Оценочное зонирование производилось на основе информационно-статистических данных различных городских служб, организаций и учреждений с учетом технических требований СНиПов по строительству и планированию. В качестве картографической основы была использована электронная карта, созданная в среде ГИС МарМо.

Были учтены следующие факторы: местоположение на плане города; уровень

развшия соцкулыбыга; транспортная доступность; возможность проявления негативных природных и техногенных процессов; экологическое состояние.

При проведении оценочного зонирования по вышеуказанным факторам и создания тематических карг к основным положениям метода (гл.2) были добавлены следующие разработки:

1. При подсчёте среднего балла предложено считать средчевесовое значение с учётом площадей зон по данному фактору (таблица 1).

2. При зонировании города по транспортной доступности была разработана спецшшынш модель, учитывающая интенсивность движения общественного и коммерческого транспорта, а также в будние и выходные дни.

Таблица 1

11омер зоны Оценка в баллах Площадь зоны, га Количество кошуров в зоне Среднее оценочное значение Произведение средней оценки на площадь зоны

I 10,00-9,00 313,514 4 9,5 2978,384

И 8,99-6,00 284,018 3 7,5 2130,132

Ш 5,99-4,00 309,603 3 5,0 1548,014

IV 3,99-1,00 604,055 4 2,5 1510,137

V 0,99-0,00 3877,219 10 0,5 1938,609

Сумма 5388,408 24 10105,276

В результате получилась следующая формула для вычисления количества транспортных единиц за час

)1

(9)

(»1 М

где {1},{2},..- номера колонок в таблицах 6,7, 5ч I - весовые коэффициенты (т.к. будних дней в неделю 5, а выходных по одному); 7 - сумма весов; 24 -

количество часов в сутках.

Общая балльная оценка транспортной доступности представляет собой сумму балльной оценки интенсивности движения и времени перемещения и вычисляется по формуле(З).

Фрагменты таблиц расчёта интенсивности движения даны в таблицах 2,3. 3. Зонирование территории города по уровню загрязнения воздушного бассейна стационарными источниками было ограничено нанесением всех санитарно-защитных зон промышленных предприятий - им присвоен 0 балл. Рассчитанные радиусы ареалов загрязнений не выходят за их пределы, поэтому картографирование не производилось. Но было учтено влияние загрязнений автотранспортными средствами, и была разработана расчётио-аналитическая методика вычисления радиусов ареалов (полуцилиндров) загрязнений атмосферы ими.

Формула для расчет а радиуса ареала загрязнения имеет вид

где Я - радиус зоны загрязнения атмосферы (полуцилиндра);

М, - годовой выброс в тоннах /-того ингредиента;

ПДК, - предельно допустимая концентрация /-того ингредиента; - длина/-ой улицы.

Вычисления радиусов ареалов загрязнения воздуха производились для 1 ПДК, 5 ПДК и 10 ПДК. Все расчеты представлены в работе. Картографирование результатов загрязнений воздушного бассейна проводилось на той же картографической основе, на которую были нанесены санитарно-защитные зоны промышленных предприятий, и были выполнены следующие построения:

- нанесены осевые линии дорог, на которых производились замеры;

- перпендикулярно осевым были отложены рассчитанные радиусы ареалов загрязнения воздушного бассейна;

-через отмеченные радиусы проведены линии параллельно осевым линиям дорог; линии, проводимые через соответствующие радиусы, объединены.

И,

(П)

Расчет интенсивности движения по маршрутам

Таблица 2

Номер маршрута Количество рейсов в день общественного транспорта

В будни Суббота Воскресенье Средне весовое количество рейсов в день

Туда Обрати 0 Туда Обрати 0 Туда Обратно

1 2 3 4 5 6 7 8

1 27 22 42 38 42 38 28,93

2 52 51 51 50 51 50 51,21

Таблица 3

Номер маршру та Количество рейсов в день коммерческого транспорта Сред не весовое количество рейсов в день Количество транспортных единиц в час

По будням Суббота Воскресенье

Туда Обрати о Туда Обрати 0 Туда Обрати о

9 10 11 12 13 14 15 16 17

1 48 39 44 38 44 38 42,79 2,988

2 38 39 38 39 38 39 38,50 3,738

Пересечением линий иброзунлся контуры, которые на р::с.! пронумерованы арабскими цифрами, для каждого контура была определена концентрация ингредиентов и подсчитан суммарный оценочный показатель. Затем выполнено зонирование, которое представлено на карте.

Условные обозначения:

— ---Осевые линии дорог

-------- -1ПДКСН ------ -1ПДК С

----------5 ПДК СН --------- -5ПДКС

--10ПДКСН .........10ПДКС

4. При учёте фактора возможности проявления негативных процессов была разработана специальная шкала распределения баллов в зависимости от подверженности города их влиянию. Предложена система создания контуров -графических построений в виде окружностей от опасных производственных объектов и их санитарно-защитных зон, и границ зон возможного подтопления.

Балльная оценка контуров была получена путём учёта класса опасности производственных объектов и зон подтопления. Для присвоения балльных оценок была получена характеристика всех контуров но степени подверженности негативных процессов. В результате было выявлено, что самым неблагоприятным является контур, попадающий на территорию двух санитарно-защитных зон производственных объектов, имеющих Н-ой класс опасности, этому контуру был присвоен нулевой балл, а территориям, которые не подвержены влиянию негативных процессов, была присвоена оценка в 10 баллов. Другим контурам балльные оценки присваивались пропорционально классам опасности негативных процессов проходящих на их территориях. При этом процессу подтопления был присвоен IV класс опасности. На карте зонирования было представлено 5 зон.

Па основе интегрированной балльной оценки были рассчитаны коэффициенты градостроительной ценности, путем деления балльных оценок на средиевесовое оценочное значение но данному направлению использования. На основе полученных коэффициентов вся территория была разделена на 12 оценочных зон, всем кадастровым кварталам, попавшим в одну зону, было присвоено среднее значение коэффициента |радострогательной ценности по данной зоне.

Для наглядного представления результатов оценки территории г.Дубны были созданы картографические материалы, отражающие зонирование территории по основным направлениям функционального использования земель. Па картах в цвете показаны оценочные зоны, указаны коэффициенты градостроительной ценности и стоимостные показа!ели на момент проведения оценки.

В заключении подводится итог выполненных исследований, перечисляются основные результаты, полученные автором, обозначаются перспективы применения методов создания тематических кадастровых карт с результатами оценочного зонирования и дальнейшие пути исследований в этой области.

Основные выводы диссертационного исследования:

1. Проведен анализ классификации тематических кадастровых карт по оценке городских территорий, обобщены и сформулированы требования к ним на основе нормативно- правовых и технических требований.

2. Разработана методика создания тематических кадастровых оценочных карт - с результатами зонирования городских территорий по различным стоимостным факторам.

3. Представлены разработанные методики создания специальных балльных шкал и дополнительных графических построений на картоснове для получения более достоверных и полных результатов по оценочному зонированию.

4. Представлены графические результаты в области исследований в виде тематических кадастровых карт - оценочных - по различным факторам ценности городских территорий.

5. Разработанный метод, в результате исследований и апробации, показал эффективность использования его для целей массовой оценки и управления территориями, что обеспечивается следующими показателями:

- четко сформулированные требования к сбору и представлению исходной информации;

п

- конкретные рекомендации по обработке исходной информации по различным факторам градостроительной ценности (факторам стоимости);

- логически обоснованное сочетание математической обработки и графических построений на картографическом материале;

- обоснованно выбранные критерии оценки по факторам градостроительной ценности (факторам стоимости);

- достаточно незатратная по времени методика оценки и предоставления результатов в виде зонирования в картографическом виде;

Результаты диссертационной работы используются для формирования информационного блока о градостроительной ценности городских территорий (г. Ногинск) и расчёте земельно-имущественных платежей (г.Дубна). Акты о внедрении прилагаются.

Основные положения диссертации отражены в следующих публикациях:

1. Лелюхина A.M. Об учете факторов стоимости для целей массовой оценки городских территорий.// Известия высших учебных заведений: Геодезия и аэрофотосъёмка.// 2008г., №6.

2. Лелюхина A.M. Графическое представление условных обозначений сервитутов и обременении.// Известия высших учебных заведений: Геодезия и аэрофотосъёмка.// 2008г., №5.

3. Коротеева Л.И., Лелюхина A.M., Мельникова C.B. Методика комплексного целевого зонирования при кадастровой оценке городских территорий.// Земельный вестник России//2001г. №1(5).

4. Лелюхина A.M. Технология оценки городских земель. Учебное пособие. - М.: МИИГАиК, 2000г.

5. Лелюхина A.M., Михеев A.B., Рудаков Г.В. Методика комплексной кадастровой оценки городских территорий.// Сборник материалов научно-практической конференции УРБИС-97 МАРХИ, 1997г., г. Москва//.

6. Лелюхина A.M., Коротеева Л.И. Методика комплексного целевого зонирования

при кадастровой оценке городских территорий.// Сборник материалов третьей Дальневосточной научно-технической конференции, 2000г., г. Находка//.

7. Лелюхина A.M., Агеева О.В. Методика комплексного зонирования городских территорий для экономической оценки земель города. //Материалы конференции «Инвентаризация, оценка и управление недвижимостью» МИИГАиК, МИНОБРАЗОВАНИЕ 2000г., г. Москва//

Подписано в печать 12.11.2008. Гарнитура Тайме Формат 60x90/16. Бумага офсетная. Печать офсетная.

Объем 0,5 усл. печ. л.

Тираж 80 экз. Заказ №237 Цена договорная

Издательство МИИГАиК 105064, Москва, Гороховский пер., 4

Отпечатано в типографии МИИГАиК

Содержание диссертации, кандидата технических наук, Лелюхина, Анна Михайловна

Введение.

1 Обзор и систематизация нормативных требований и технических условий к созданию тематических кадастровых карт.

1.1 Определение места картографического материала в информационном обеспечении Государственного земельного кадастра и Кадастра недвижимости

1.2 Анализ классификации тематических кадастровых карт

1.3 Анализ содержания и оформления кадастровых карт по оценке городских территорий.

1.3.1 Требования к базовой кадастровой карте и составлению оценочных карт города.

1.3.2 Технические рекомендации по Государственной кадастровой оценке населённых пунктов в отношении составления тематических кадастровых карт.

Введение Диссертация по наукам о земле, на тему "Разработка и исследование методов создания тематических кадастровых карт"

В настоящее время в России сформирован Государственный земельный кадастр (ГЗК), как единая интегрированная система сведений о пространственно-временном (геодезическом) обеспечении, правовом статусе и экономическом состоянии объектов земельной недвижимости, направленная на решение задач управления и регулирования земельно-имущественных отношений на различных территориальных уровнях.

Проблемы эффективного управления земельно-имущественным комплексом в городской среде побуждает к научно-практическим исследованиям в области информационного обеспечения:

- методов получения и обновления сведений;

- точности и достоверности;

- достаточности и своевременности.

Основные функциональные части ГЗК, направленные на получение качественных и количественных характеристик земельных участков и территориальных зон, их правовом статусе, местоположении и стоимостных показателей, тесно связаны между собой.

Это следует и из Федерального закона « О государственном земельном кадастре», где сказано, что ведение ГЗК обеспечивается проведением топографо-геодезических, картографических, землеустроительных, оценочных, почвенных, геолого-геоморфологических и других изысканий, в результате которых мы получаем новые кадастровые документы в графическом, текстовом и электронном виде.

Проведение экономической оценки городских земель для целей получения различных стоимостных показателей о землях (рыночной, кадастровой, залоговой и других стоимостях) по различным методикам, требует использования в качестве исходной информации картографический материал, но и в результате её проведения мы также получаем оценочные кадастровые карты.

В соответствии с законом «О Государственном земельным кадастре» оценочные карты относятся к производным кадастровым картам и отображают расположение, взаимосвязь и динамику развития различных экономических, социальных, природных и иных процессов, влияющих на стоимостные показатели земли и недвижимости в целом.

Во вступившем в силу с 1.03.08 г. новом законе «О кадастре недвижимости» в ст. 13 главы 2 содержится толкование кадастровых карт, как тематических и в зависимости от их содержания и степени их открытости они могут быть публичными.

В этих условиях актуальным становится использование методов картографического моделирования и графического представления результатов оценочного зонирования городских территорий при различных методиках массовой оценки земель.

Оценка земель относится к периодическим видам кадастровых работ, поэтому данные кадастровой оценки будут обновляться, следовательно будут меняться и подходы к оценке земель. В этой связи Правила Государственной кадастровой оценки не могут быть неизменными. Периодически требуется разрабатывать новые методы и требования к массовой оценке в зависимости от градообразующих характеристик.

Создание тематических кадастровых карт с результатами оценочного зонирования и других характеристик для целей кадастровой оценки земель по стоимостным факторам можно использовать для иных целей кадастра недвижимости или земельного кадастра, а, именно, решения проблем управления территориями населённых пунктов. Результаты оценки по факторам градостроительной ценности: транспортной доступности, экологии, степени развития инженерной инфраструктуры, социально-бытовому фактору - применимы в качестве информационной базы для введения ограничений и стимулирующих мер в области городского землепользования и развития социальной сферы.

В этом контексте, целью работы является разработка и исследование методов создания тематических кадастровых карт, применяемых для различных целей.

Достижение поставленной цели потребовало решение следующих задач:

- анализа и исследования нормативных требований и технических условий к созданию тематических кадастровых карт;

- анализа классификации тематических кадастровых карт, а также анализа содержания и оформления кадастровых карт по оценке городских территорий;

- разработки и совершенствовании методов оценочного зонирования городских территорий по факторам градостроительной ценности (факторам стоимости) для массовой, в том числе кадастровой оценки городских земель, с использованием данных ГЗК (земельно-кадастровой информации), а также данных других кадастров, информационных систем и реестров;

- разработки методов и методик использования результатов оценочного зонирования в решении вопросов рационального использования территорий городов и других управленческих проблем в городе;

- практической реализации и апробации разработанных методов и методик получения основы для массовой оценки территорий (земельных участков) в городах районного и областного значения; практики применения оценочного зонирования по факторам градостроительной ценности в городах Московской области для решения задач управления и развития территорий;

Объектом исследования является совокупность информационного ресурса в виде документированных сведений об объектах и явлениях городской среды, необходимых для решения вопросов управления земельно-имущественным комплексом.

Предмет исследования. Метод создания тематических кадастровых карт с результатами оценочного зонирования по факторам ценности (стоимости) и использования их для целей массовой оценки и решения проблем управления территориями.

Метод исследования. При решении поставленных задач использовались методы теории информации, математической статистики, сравнительного, системного и логического анализа, картографическое моделирование с использованием нормативно-правовой, методической литературы, государственных стандартов.

Научная новизна представленной работы диссертация представляет собой научно-квалификационную работу, в которой изложены обоснованные предложения, разработанные методы и методики, технологические схемы по созданию тематических кадастровых карт с результатами оценочного зонирования; разработаны критерии методов картографического моделирования результатов оценки городских земель по факторам градостроительной ценности (факторам стоимости) на основе анализа характера, структуры и динамики процессов городской среды; разработаны, на основе метода комплексной экономической оценки городских территорий, методики создания тематических кадастровых карт; разработаны методологические подходы к созданию тематических кадастровых карт с результатами оценочного зонирования применительно к специфике конкретных городов; разработаны специальные балльные шкалы по транспортной доступности и по учёту влияния негативных процессов в городской среде, а также учёта загрязнения от автодорог в виде суммарного оценочного показателя и картографирование результатов;

Теоретическое и практическое значение работы проведён анализ классификации тематических кадастровых карт на основе нормативно-правовых и технических требований;

- обобщены и сформулированы требования к содержанию карт по оценке городских территорий;

- представлены графические результаты в области исследований в виде тематических кадастровых карт - оценочных - по различным факторам стоимости; исследована возможность использования тематических карт с результатами оценочного зонирования в виде карт в разрезе факторов стоимости для

- целей массовой (кадастровой) оценки земель;

- решения проблем оперативного управления территориями;

- формирования блока градостроительной ценности территории в градостроительном кадастре: оценки транспортной доступности и связности территории;

- других целей:

- принятия решений по выводу предприятий из городских территорий как наиболее вредных;

- сравнение экологических карт с ареалами загрязнений с картами ареалов заболеваемости населения;

- рекомендации по оснащению предприятий очистными сооружениями;

- строительство детских учреждений, магазинов, объектов здравоохранения и других;

- совершенствование и развитие транспортных сетей в населённых пунктах;

- рассмотрено повышение значимости тематических кадастровых карт с результатами оценки городских территорий, являющихся самодостаточным информационным ресурсом для целей массовой оценки и управления городскими территориями; разработанные и исследованные автором рекомендации и предложения используются при анализе и оценке городской территории как малых, так и больших городов; при проведении комплексной экономической оценки земель были использованы новые разработки автора по учёту факторов градостроительной ценности и созданию тематических кадастровых карт. достоверность предложенных методов подтвердилась в результатах практической апробации на объектах: г. Ногинск, г. Дубна, г. Одинцово;

Основные результаты, выносимые на защиту

- разработанные методы создания тематических кадастровых карт с результатами оценочного зонирования по факторам градостроительной ценности городских территорий;

- технологические схемы, методы сбора и анализа исходной информации для создания тематических кадастровых карт для целей массовой оценки и управления территориями;

- результаты исследований практического применения и использования нескольких разработанных тематических кадастровых карт с результатами оценочного зонирования в конкретных городах.

Апробация работы Основные положения и результаты исследований диссертации докладывались и обсуждались на научно-практической конференции УРБИС-97 МАРХИ, 1997г.; Третьей Дальневосточной региональной научно-технической конференции, г. Находка 2000г.; конференции «Инвентаризация, оценка и управление недвижимостью», Москва, 2000г.; на Научно- технической конференции профессорского -преподавательского состава МИИГАиК, Москва, 2008г., а также опубликовывались в работах соискателя [18], [19], [20], [21],' [22], [23],[24].

Публикации по теме диссертации. Основные результаты выполненных исследований освещены в 7 печатных работах, в т.ч. 2 публикации в изданиях, рекомендованных ВАК по специальности j диссертации.

На основе анализа требований и технических условий к созданию тематических кадастровых карт была разработана методика оценочного зонирования и картографирования её результатов для целей массовой оценки земель и управления городскими территориями.

Решение перечисленных задач, полученное в предлагаемой диссертационной работе, позволило в итоге разработать и исследовать метод оценочного зонирования и картографирования его результатов для целей массовой оценки земель и управления городскими территориями.

В первой главе диссертационной работы приводится обзор нормативных требований и технических условий к созданию тематических кадастровых карт. Проведён анализ классификации тематических карт и выбран объект исследований - кадастровые карты по оценке городских территорий.

Вторая глава посвящена разработке методов картографирования результатов оценочного зонирования городских территорий. Опираясь на теорию оценочного зонирования, разработана методика зонирования и создания тематических кадастровых карт по основным факторам градостроительной ценности.

Третья глава содержит результаты исследования методов создания тематических кадастровых карт при апробации оценочного зонирования конкретных городских территорий:

- оценка и зонирование территории г. Ногинска по транспортной доступности и картографирование его результатов (3 варианта);

- оценка территории г. Одинцово по уровню загрязнения воздушного бассейна и создание карты; зонирование территории г. Дубны по основным факторам градостроительной ценности и создание тематических кадастровых карт для целей массовой оценки;

В этой же главе дано сравнение тематических кадастровых карт по г. Дубне (по разным методикам).

Перечень результатов, полученных в работе соискателя, приведён в заключении.

В семи приложениях содержатся результаты исследований в виде расчётов и картографических материалов.

Заключение Диссертация по теме "Землеустройство, кадастр и мониторинг земель", Лелюхина, Анна Михайловна

3.5 Основные выводы по третьей главе

1. В данной главе представлены результаты апробации разработанной методики по созданию тематических кадастровых карт.

2. Реализация методики оценки территории городов (малых) для различных целей позволило внести изменения и дополнения, касающиеся создания специальных балльных шкал и графических построений на картоснове и получить более полные и достоверные результаты.

3. Апробация и исследование методики создания тематических кадастровых карт - оценочных - на конкретных примерах показали следующие достоинства разработанной методики :

- по г. Ногинску

Оценка территории города Ногинска по уровню развития транспортной инфраструктуры с учетом динамики роста города позволила проанализировать пассажирско-транспортную сеть в масштабах одного города путем проведения оценочного зонирования по уровню развития транспорта. Результаты такого анализа могут быть использованы для различных целей: для кадастровой или экономической оценки выполненное зонирование представляет собой учет степени влияния транспортной доступности как одного из факторов градостроительной ценности при установлении налоговой базы. для рыночной оценки и при проведении сделок с земельными участками оценка уровня развития транспортной инфраструктуры может применяться при определении доступности основных маршрутов городского транспорта для оцениваемого объекта недвижимости, что влияет в конечном итоге на его стоимость. для целей управления территориями итоги работы могут быть использованы в качестве графического, статистического и аналитического материала при определении степени покрытия городской территории транспортной сетью, при проверке оптимальности существующих вариантов маршрутно-транспортных схем в городе, а также служат основанием для внесения необходимых корректив для улучшения сети.

Реализация проекта требовала рассмотрения нескольких основных методик оценки земель с точки зрения возможности их применения для оценки уровня транспортного развития городских территорий. Их изучение показало, что практически во всех ныне существующих технологиях оценки земель фактор транспорта рассматривается как один из факторов градостроительной ценности, т.е. иными словами - как фактор, оказывающий влияние на ценность объектов городской среды.

Для проведения оценочного зонирования города Ногинска по уровню развития транспортной инфраструктуры была выбрана предлагаемая методика, не требующая специальных исходных данных для выполнения оценочного зонирования и дающая возможность получить объективные результаты.

Работа выполнялась для трех способов организации маршрутных схем, в действительности применявшихся в городе в разные годы:

1. для схемы, существовавшей до 2000 года;

2. для схемы, применяющейся в городе с 2000 года по сегодняшний день для обслуживания жителей;

3. для перспективной схемы, находящейся в настоящее время на стадии проекта и планируемой к вводу в эксплуатацию к 2007-2010 годам.

В результате выполненной работы было получено три оценочные кадастровые карты, на которых графически представлены итоги зонирования по каждому из вариантов построения маршрутно-транспортной сети. - по г.Одинцову

Зонирование территории города по экологическому фактору позволяет сделать выводы, что Одинцово — экологически чистый район, несмотря на обилие промышленных предприятий, т.к. основная их часть расположена на юге города - в Южной промзоне и на западе - в Западной промзоне, а преобладающие ветра дуют на юг (21% в год) и на юго-запад(19% в год) и их выбросы вредных веществ в атмосферу не превышают нормативно допустимых.

Полученная оценочная кадастровая карта позволяет использовать результаты по загрязнению воздушного бассейна для целей массовой (кадастровой) оценки недвижимости и решения вопросов управления территориями и контроля над их использованием.

- по г. Дубне

Результативным итогом оценки территории г. Дубны является следующее:

Был выбран наиболее объективный, удобный и экономичный метод оценки — метод комплексной экономической оценки городских территорий, в основе которого лежит зонирование городских территорий по основным факторам градостроительной ценности. Данный метод основан на совокупности экспертного, математического методов и метода картографического моделирования.

Оценка производилась на основе информационно-статистических данных различных городских служб, организаций и учреждений с учетом технических требований СНиПов по строительству и планированию. В качестве картографической основы была использована электронная карта, созданная в среде ГИС Maplnfo.

Были учтены следующие факторы:

- местоположение на плане города;

- развития социально-бытовой инфраструктуры;

- транспортная доступность;

- возможность проявления негативных природных и техногенных процессов;

- экологическое состояние.

Оценка городской территорий внутри каждого фактора производилась по десятибалльной шкале, по различным оценочным показателям, характерным для каждого фактора градостроительной ценности, с учетом особенностей оцениваемого города. В результате оценки по каждому из факторов вся территория разделялась на зоны в зависимости от полученных балльных оценок.

При оценке г. Дубны по факторам градостроительной ценности, были учтены все особенности города и получены следующие результаты:

1. Город имеет сложную градостроительную структуру - разделен рекой Волгой на две части, селитебная территория состоит из четырех крупных жилых микрорайонов и четырех малых, обособленных населенных пунктов. Последние находятся на окраине города и их уровень благоустройства и социального развития гораздо ниже общегородского. В силу этого оценка по фактору местоположения на плане города являлась просто необходимой, она проводилась исходя из степени удаленности оцениваемого участка от центра и подцентров города, являющихся центрами крупных жилых микрорайонов. Следует отметить, что низкое средневесовое оценочное значение (1,88 балла) обусловлено тем, что город имеет очень низкую плотность застройки и большие пространства незастроенных территорий, удаленные на значительное расстояние от жилых микрорайонов города.

2. Уровень развития социально—бытовой инфраструктуры определялся исходя из наличия и степени удаленности основных объектов соцкультбыта (школ, детских садов, поликлиник, объектов бытового обслуживания и торговли). Все крупные жилые микрорайоны попадают в зоны десяти-девятибалльной ценности, но мелкие населенные пункты в пределах города практически не обеспечены объектами социально—бытовой инфраструктуры. В самом критическом положении находятся поселки Козлоки, Юркино и

Ратмино. Общее количество объектов социально-бытовой инфраструктуры достаточно велико, но размещены они не равномерно, что и привело к низкому средневесовому оценочному значению (3,21 балла).

3. Одним из наиболее значимых факторов градостроительной ценности является транспортная доступность. При оценке территории по данному фактору была построена статистическая гравитационная модель, на основе распространения сети муниципального транспорта и интенсивности движения на маршрутах. Полученное средневесовое оценочное значение (6,91 балла) говорит о том, что транспортная сеть в г. Дубне развита достаточно хорошо. В городе достаточное количество муниципального транспорта и маршруты его следования распределены равномерно по всей территории, все жилые массивы легко доступны, развито сообщение между центром и подцентрами города, жилыми кварталами и промышленными предприятиями.

4. При оценке земель г. Дубна по фактору возможности проявления негативных природных и техногенных процессов было учтено расположение зоны возможного подтопления во время весеннего половодья и санитарно— защитных зон производственных объектов, представляющих радиационную, химическую, гидродинамическую и взрывопожарную опасность. По полученным результатам видно, что город расположен на достаточно благоприятной с точки зрения природных условий территории (спокойный рельеф, климат, обилие зеленых насаждений), большие пространства вообще не подвержены влиянию негативных процессов. Но общую картину портит большое количество опасных промышленных предприятий, которые расположены в непосредственной близости с селитебной зоной. Средневесовое оценочное значение равно 6,79 балла.

5. Особое значение при оценке территории г. Дубны принимает экологический фактор, так как здесь расположено большое количество промышленных предприятий, опытных производств, котельных и прочих предприятий (транспортные предприятия, строительные организации, предприятия малого бизнеса и др.). Для города наиболее значимым критерием с точки зрения экологии является уровень загрязнения воздушного бассейна, потому что это быстрее всего оказывает отрицательное влияние на здоровье человека. Оценка территории г. Дубны по уровню загрязнения воздушного бассейна разделена на две части — по учету влияния стационарных источников загрязнения (различных предприятий) и учету влияния выбросов автотранспортных средств. При этом был применен метод вероятностно-статистического моделирования, который основан на расчете радиусов ареалов загрязнения воздушного бассейна, нанесении их на картографическую основу и подсчете балльных оценок полученных контуров в зависимости от количества загрязняющих веществ и степени их концентрации. В результате было выявлено, что основным источником загрязнения воздушного бассейна г. Дубны являются автотранспортные средства, выбросы же промышленных предприятий не выходят за пределы их санитарно-защитных зон. В целом экологическое состояние воздушного бассейна города достаточно хорошее, средневесовое оценочное значение составило 4.85 балла.

На основе интегрированной балльной оценки были рассчитаны коэффициенты градостроительной ценности, путем деления балльных оценок на средневесовое оценочное значение по данному направлению использования. На основе полученных коэффициентов вся территория была разделена на 12 оценочных зон, всем кадастровым кварталам, попавшим в одну зону, было присвоено среднее значение коэффициента градостроительной ценности по данной зоне.

Для наглядного представления результатов оценки территории были созданы картографические материалы, отражающие зонирование территории по основным направлениям функционального использования земель. На картах в цвете показаны оценочные зоны, указаны коэффициенты градостроительной ценности, ставки земельного налога и нормативная цена земли для каждой зоны.

Результаты проведенного оценочного зонирования были использованы в земельном кадастре, для целей земельного налогообложения, для расчёта арендной платы при долгосрочной аренде земель, находящихся в муниципальной собственности, а также для других целей предусмотренных действующим земельным законодательством.

Результаты оценки также были использованы администрацией для принятия крупномасштабных задач развития города. Проектные решения задач функционального зонирования территории (в том числе решения по сносу, реконструкции существующей застройки, размещению нового жилищного строительства, преобразованию промышленных зон и т.д.), задач развития улично-дорожной сети и системы городского транспорта, задач развития систем инженерного обеспечения и т.д. должны опираться на результаты оценки городских земель. Более того, на основе проведенной оценки может проводиться анализ эффективности различных вариантов проектных решений с точки зрения их влияния на стоимость городских земель. Критериями оценки могут явиться уменьшение контрастов стоимости городских земель (в частности, за счет оживления деградирующих районов, улучшения системы транспорта и др.) и общее увеличение суммарной стоимости городских земель.

Взаимодействие системы оценки с системой градостроительного проектирования и муниципального управления является одним из важных инструментов оптимизации системы землепользования и создания благоприятных условий экономического и социального развития города.

Сравнение оценочных карт, полученных по предлагаемой методике в результате проведения ГКОЗ (в 2002г.) в г. Дубна указывает на различие итоговых кадастровых карт. По типу создания их можно классифицировать следующим образом:

- в первом случае — это аналитико-синтетические оценочные кадастровые карты,

- во втором - просто оценочные карты с результатами кадастровой оценки, а именно значения кадастровых стоимостей по кварталам.

Заключение

Планово-картографический материал представляет собой обособленную часть содержания городского кадастра. Его используют для решения следующих задач:

- производства графических измерений и графо-аналитических расчётов, связанных с планированием и анализом развития города и его отдельных территорий;

- создания системы экономической оценки земель и их учёта.

Существенное значение имеют полнота, наглядность и достоверность используемого и создаваемого планово-картографического материала.

Представленная диссертация посвящена исследованию методов создания тематических кадастровых карт и разработке на этой основе методов оценочного зонирования по факторам градостроительной ценности для целей массовой оценки городских земель, а также решения вопросов в сфере управления и развития городских территорий.

Все исследования базировались на современных подходах к оценке недвижимости, положениях существующей нормативно-правовой базы землепользования и смежных законодательств.

Картографическое моделирование результатов оценки городских земель по факторам градостроительной ценности проводилось на основе анализа характера, структуры и динамики процессов городской среды, влияющих на стоимостные показатели городской земли.

Исследованы вопросы оценочного зонирования городских территорий по основным факторам градостроительной ценности.

Разработаны критерии методов картографического моделирования результатов оценочного зонирования для учёта влияния факторов стоимости для массовой оценки городских земель.

Разработаны принципы, технология и методы применения результатов оценочного зонирования по транспортной доступности, экологическому фактору, социально-культурному фактору для целей управления территорий малых городов.

В работе проведён сравнительный анализ картографических материалов, получаемых в результате различных подходов к массовой оценке земель и учёту факторов стоимости.

Методы оценочного зонирования применялись при картографировании результатов массовой оценки малых городов, в частности г. Дубны. Были утверждены результаты оценки по методике КЭОЗ и использованы при установлении земельных платежей, а также решении задач управления и развития социальной сферы города.

При решении поставленных задач использовались общие принципы экономических и управленческих задач, опирающиеся на теории математического и картографического моделирования, методы математической статистики и информации.

Диссертационная работа выполнена на стыке нескольких наук и знаний, а именно: картографии, кадастра, землеустройства, экологии, градостроительства и экономики.

Таким образом, основные теоретические и практические результаты, полученные в данной диссертации и выносимые на защиту, заключаются в следующем:

1. Обобщены и сформулированы требования к содержанию тематических кадастровых карт по оценке городских территорий.

2. Проведён анализ классификации тематических кадастровых карт на основе нормативно- правовых и технических требований.

3. Разработаны методы сбора и обработки исходной информации для проведения оценочного- зонирования по факторам градостроительной ценности для целей массовой оценки и управления территориями.

4. Разработан метод создания тематических кадастровых карт-оценочных - с результатами зонирования городских территорий по различным стоимостным факторам.

5. Представлены разработанные методики создания специальных балльных шкал и дополнительных графических построений на картоснове для получения более достоверных и полных результатов по оценочному зонированию.

6. Выполнена оценка и сравнение кадастровых карт при оценке земель в г. Дубна.

7. Представлены графические результаты в области исследований в виде тематических кадастровых карт - оценочных - по различным факторам ценности городских территорий.

8. Представлены результаты апробации разработанной автором методики: а) Исследование методики создания оценочных карт при оценке территории г.Ногинска по транспортной доступности в 3-х вариантах и применения результатов для различных целей. б) Результаты зонирования территории по экологическому фактору г. Одинцово и создание оценочных кадастровых карт. в) Исследование методов создания тематических кадастровых карт по различным факторам градостроительной ценности в г. Дубна при проведении комплексной экономической оценке земель. г) Выполнено сравнение оценочных карт при оценке городских земель.

10. Апробация показала следующие достоинства предлагаемой методики по использованию картографического материала для целей массовой оценки (кадастровой) и принятия конкретных решений по вопросам управления земельно-имущественным комплексом в городе:

-конкретные рекомендации по обработке исходной информации по различным факторам градостроительной ценности (факторам стоимости).

-логически обоснованное сочетание математической обработки и графических построений на картографическом материале;

-удачно выбранные критерии экспертных составляющих процедуры оценки по факторам градостроительной ценности (факторам стоимости).

- достаточно незатратная по времени методика оценки и предоставления результатов в виде зонирования в картографическом виде;

11. Использование картографических материалов с результатами оценочного зонирования городских территорий и для других целей, таких как экология:

- для принятия решений по выводу предприятий из городских территорий как наиболее вредных;

- сравнение экологических карт с ареалами загрязнений с ареалами заболеваемости населения;

- рекомендации по оснащению предприятий очистными сооружениями; соцкультбыт: строительство детских учреждений, магазинов, объектов здравоохранения и других; транспорт:

- совершенствование и развитие транспортных сетей в населённых пунктах.

Библиография Диссертация по наукам о земле, кандидата технических наук, Лелюхина, Анна Михайловна, Москва

1. Артеменко В.В., Лойко П.Ф., Огарков А.П., Севостьянов А.В. Кадастр земель населенных пунктов. Учебное пособие. М.: Колос, 1997.

2. Баденко В. Л., Гарманов В. В., Осипов Г. К. Государственный земельный кадастр (на землях населенных пунктов). СПб.: Питер, 2003.

3. Буров В.Н. Методика оценки выбросов загрязняющих веществ автотранспортными средствами в атмосферный воздух —М.:МИИГАиК, 1995.

4. Верещака Т.В.Топографические карты в системе информационного обеспечения науки и практики. — М.:Аспект-Пресс,2005.

5. Верещака Т.В. Топографические карты: научные основы содержания.-М.: МАИК Наука/Интерпериодика,2002.

6. Верещака Т.В.Экологические карты в системе карт для оптимизацииокружающей среды//Геодезия и картография. — 1991. №1.

7. Волков В. Трамвай пройдет посреди газона.- Волхонка, 13.07.2004.

8. Государственный комитет Российской Федерации по земельной политике. Методика государственной кадастровой оценки городских земель. — М.,1999.

9. Градостроительный кодекс Российской Федерации. М.: Ось-89, 2002 .

10. Закон РФ «О плате за землю». — М.: ИД «Юриспруденция», 2004 .

11. Земельный кодекс Российской Федерации. — М.: ГроссМедиа, 2005.

12. М. Интернет журнал www.investzem.ru «Нормативно-законодательная база кадастровой оценки земель поселений» Кутинин Павел.

13. Информационный ресурс www.noginsk.tramway.ru — Сайт Ногинского трамвая.

14. Кабакова С.И., Сегединов А.А. Методические рекомендации по экономической оценке территорий, отводимых под строительство, М.: НИИЭС Госстроя, 1976.

15. Калабеков A.JI. Проблемы Экологии. Экологический мониторинг в оценке загрязнения городской среды.- М.: ИМ-Информ, 2003 .

16. Коротеева Л.И., Лелюхина A.M., Мельникова С.В. Методика комплексного целевого зонирования при кадастровой оценке городских территорий.// Земельный вестник России// 2001г. №1(5) .

17. Лелюхина A.M. Технология оценки городских земель. Учебное пособие. -М.: МИИГАиК, 2000 .

18. Лелюхина A.M., Михеев А.В., Рудаков Г.В. Методика комплексной кадастровой оценки городских территорий.// Сборник материалов научно-практической конференции УРБИС-97 МАРХИ, 1997г., г. Москва//.

19. Лелюхина A.M., Коротеева Л.И. Методика комплексного целевого зонирования при кадастровой оценке городских территорий.// Сборник материалов третьей Дальневосточной региональной научно-технической конференции , 2000Г., г. Находка//.

20. Лелюхина A.M., Агеева О.В. Методика комплексного зонирования городских территорий для экономической оценки земель города. //Материалы конференции «Инвентаризация, оценка и управление недвижимостью» МИИГАиК, МИНОБРАЗОВАНИЕ 2000г., г. Москва//

21. Лелюхина A.M. Графическое представление условных обозначений сервитутов и обременений.// Известия высших учебных заведений: Геодезия и аэрофотосъёмка.//2008г., №5.

22. Лелюхина A.M. Об учете факторов стоимости для целей массовой оценки городских территорий.// Известия высших учебных заведений: Геодезия и аэрофотосъёмка.//2008г., №6.

23. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценкеземель поселений (утверждены руководителем Росземкадастра 18.10.2000 (ред. от 11.01.2002)).

24. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утверждены приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года №39).

25. Налоговый кодекс Российской Федерации. М.: Книга сервис, 2006. Часть 2, гл.31.

26. Научно-технический отчёт об экспериментальных работах по оценке городских земель г. Коломна. — М., 1991 (утверждён учёным советом РосНИИЗемпроекта).

27. Палий Н. В., Прорвич В. А., Семенова Е. А. Проблемы государственнойкадастровой оценки земель поселений и возможные пути их решения// Имущественные отношения в Российской Федерации// 2003, №2.

28. Петров В.В. Экологическое право России. Учебник.- М.: БЕК, 1995.

29. Печенев А.Н., Пичуков В.К., Прорвич В.А. Основы городского землеустройства и реформирования земельных отношений. Учебное пособие. М.: МИИГАиК, 2003 -2 изд.

30. Постановление Правительства Российской Федерации от 25августа 1992г.№622 «Положение о порядке ведения государственного земельного кадастра».

31. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель».

32. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000г. № 316 « Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

33. Приказ Федеральной службы земельного кадастра России №П./337 «Об утверждении методики государственной кадастровой оценки земель поселений», 17.10.2002.

34. Прорвич В.А., Кузнецов В.Н., Семенова Е.А., Лукьяница А.А., Черткова JI.A. Оценка урбанизированных земель.- М.: Экономика, 2004.

35. Ромм А.П. Методические основы оценки городских земель.// Аудиторские ведомости// 1999,№ 3.

36. Ромм А.П. Основные принципы оценки городских земель. //Аудиторские ведомости//1998, N 12.

37. Рудов А.И. Плата за землю как финансовая основа местного самоуправления.// Земельный вестник России// 2000, №3.

38. Румянцев Ф.П., Хавин Д.В., Бобылев В.В., Ноздрин В.В. Оценка земли.

39. Учебное пособие.- Нижний Новгород, 2003.

40. Салищев К.А. Картоведение М.: МГУ, 1976.

41. Севостьянов А. В. Массовая оценка городских земель в составе работ погородскому кадастру. Учебно-практическое пособие. М.: Фирма Блок, 2000.

42. Сизов А. П. Мониторинг и охрана городских земель.- М.: МИИГАиК, 2001.

43. Сизов А. П. Оценка городских земель.- М.: МИИГАиК, 2001.

44. Скуфинский О.А. Актуальные вопросы оценки и налогообложения земли в современных условиях Российской Федерации.// Земельный вестник России//2000, №1.

45. Сладкопевцев С.А. Региональная геоэкология России. -М. :МИИГАиК,2000.

46. Сладкопевцев С.А. Оценка земель. М.:МИИГАиК,1996.

47. Сладкопевцев С.А.Основы экологии. М.:МИИГАиК,1994.

48. СНиП 2.07.01-89. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. М.:ГП ЦПП, 1994.

49. СНиП 11-02-96. Инженерные изыскания для строительства — М.: Минстрой России, 1997.

50. Справочник по картографии. — М.: Недра, 1982.

51. Темяшев Б.Д., Пискун А.А. Земельно-оценочные работы: история, опыт,проблемы. //Земельный вестник России// 2000,№2.

52. Технические указания по государственной кадастровой оценке земельпоселений (утверждены Федеральной службой земельного кадастра России), Москва, 2001.

53. Технические рекомендации по государственной кадастровой оценкеземель населённых пунктов (утверждены приказом Роснедвижимости от 29.06.07г.№П/0152), Москва,2007.

54. Федеральный закон №135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", 29.07.1998.

55. Федеральный закон №28-ФЗ «О Государственном земельном кадастре». —1. М.: «Книга сервис», 2004.

56. Федеральный закон №222-ФЗ «О государственном кадастренедвижимости» от 3.05.2008.

57. Цветков В.Я. Геоинформационные системы и технологии — М.: «Финансыи статистика» 1998 г. -288с

58. Цветков В.Я., Тавира Виктор де Матуш Аугушту Формализация описанияавтоматизированной кадастровой системы // Геодезия и аэрофотосъемка 1999 №2, с 92-96.

59. Цветков В.Я. Автоматизированные земельные информационные системы-М.: Минпромнауки, ВНТИЦ, 2001 52с.

60. Цветков В.Я., Иванников А.Д., Кулагин В.П., Тихонов А.Н.

61. Геоинформатика. -М.: МаксПресс 2001 -349 с.

62. Цветков В.Я. Геомаркетинг М.: Финансы и статистика 2002-224 с.

63. Цветков В.Я. Геоинформатика и преодоление информационных барьеров

64. Геодезия и аэрофотосъемка, №6, -2004 -55 с.

65. Цветков В.Я., Булгакова Т.В. Основы работы с Maplnfo./Часть 1. Вводинформаии. М.МГУПС (МИИТ), 2004 - 55с.

66. Цветков В.Я., Булгакова Т.В. Основы работы с Maplnfo./Часть 2. Редактирование и вывод. М.МГУПС (МИИТ), 2004 - 40с.

67. Цветков В.Я., Иванников А.Д., Кулагин В.П., Тихонов А.Н. Прикладнаягеоинформатика. М.: максПресс 2005 - 360 с.

68. Цветков В.Я. Информационные технологии оценки и управлениянедвижимостью. М.: МИИГАиК, 2007. - 104 с.

69. Э.Я. Турчихин. Проектирование городского хозяйства. Учебное пособиедля вузов. М.: Стройиздат, 1993.

70. Энциклопедия / Геодезия. Картография. Геоинформатика. Кадастр./ М.:1. Геодезкартиздат,2008.

71. Ярмоленко А.С., Васильева Е.А. Теория земельной ренты и земельныйвопрос в России. Земельный вестник России, 2003, №4, с. 28-36.

72. Ярмоленко А.С., Захаренко Е.В. Сравнение методики кадастровой оценкисельскохозяйственных угодий России и Белоруссии. Земельный вестник России,2004,№3, с. 28-33.

73. Ярмоленко А.С., Коробко Н.А. Земельно-рентное обоснованиесоциального расслоения в аграрном секторе экономики России. Земельный вестник России, 2005,№1-2, с 10-15.

74. Ярмоленко А.С. Оценка стоимости земли в системе доходнойнедвижимости. Великий Новгород, НовГУ, 2002., 34с.

75. Ярмоленко А.С. Географические и земельноинформационные системы.

76. Великий Новгород, НовГУ, 2007, 274 с.

77. Ярмоленко А.С., Ефимова Г.А. Государственная регистрация, учет иоценка земель. Автоматизация учета в среде автоматизированного комплекса ЕГРЗТ. Великий Новгород, НовГУ, 2008, 217 с.