Бесплатный автореферат и диссертация по наукам о земле на тему

Исследование особенностей применения экспертных систем для стандартизации кадастровой оценки городских земель и разработка моделей их информационного обеспечения

ВАК РФ 25.00.26, Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

Автореферат диссертации по теме "Исследование особенностей применения экспертных систем для стандартизации кадастровой оценки городских земель и разработка моделей их информационного обеспечения"

На правах рукописи

Семенова Евгения Александровна

Исследование особенностей применения экспертных систем для стандартизации кадастровой оценки городских земель и разработка моделей их информационного обеспечения

Специальность: 25.00.26 - Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

Москва - 2005 г.

Работа выполнена в Московском государственном университете геодезии и картографии

Научный руководитель: Научный консультант:

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

доктор технических наук, профессор Прорвич В.А. кандидат физико-математических наук, профессор Лукьяница A.A. доктор технических наук, профессор Журкин И.Г.; кандидат технических наук, Сазонов Н.В.

ФГОУ дополнительного профессионального образования Государственная академия инноваций

Защита состоится л/2005 г. в /час. на заседании диссертационного совета Д 212.143.02 при Московском государственном университете геодезии и картографии по адресу: 103064 Москва, Гороховский пер., д.4, МИИГАиК, ауд.321.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке МИИГАиК. Автореферат разослан nMJ^fju^ 2005 г.

Учёный секретарь диссертационного совета

О ot^P

Сладкопевцев С.А.

5

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность проблемы

Земельная реформа после принятия нового Земельного кодекса Российской Федерации получила надежный правовой фундамент. При этом существенно возросли требования к уровню органимции, научного обеспечения и практической реализации всего комплекса земельно-кадастровых работ. Чтобы проводить их на современном уровне, необходимо уделить особое внимание стандартизации основных кадастровых технологий. И, в первую очередь, речь идет о системах кадастровой оценки для обеспечения надлежащего обоснования уровня земельных платежей всех видов.

Систематическая работа по кадастровой оценке была начата Госком-земом еще в конце 90-х годов прошлого века, задолго до принятия Земельного кодекса РФ. По этой и ряду других причин, методические рекомендации по проведению кадастровой оценки не в полной мере отвечали важнейшим положениям земельного и градостроительного кодексов, законодательству об оценочной деятельности, стандартам оценки, принятым Правительством РФ.

Практическая организация работ по кадастровой оценке была возложена на организации, подведомственные Росземкадастру, не являвшиеся н то время надлежащими оценщиками в соответствии с действовавшим законодательством. К этому времени еще не была завершена работа по формированию и кадастровому учету объектов земельных отношений, инвентаризации земель различных категорий, созданию автоматизированных информационных систем государственного земельного кадастра, отсутствовала система информационного взаимодействия с другими

кадастрами и иными статусными информационными системами городскою и регионального уровня.

Тем не менее, к началу 2004 года, как отмечалось на заседании Правительства РФ 10 февраля 2005 г, кадастровая оценка была завершена примерно в 70% субъектов Российской Федерации К этому же времени была осуществлена приватизация земельных участков примерно 50 тысячами предприятий, что составило примерно 50% от их общего количества. Однако, на том же заседании правительства отмечалось, что методики оценки недостаточно прозрачны, результаты не всегда адекватны, хотя и должны стать с 2006 года базой для установления размера земельного налога, цены выкупа земельных участков в частную собственность, а также величин арендных платежей при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности При этом была поставлена задача создания системы досудебного разрешения споров по результатам кадастровой оценки.

В такой ситуации одной из самых актуальных проблем создания полноценной современной системы государственного земельного кадастра становится исследование возможностей экспертных систем различного вида для стандартизации всех стадий работ по кадастровой оценке, разработка и практическое создание информационных подсистем кадастровой оценки городских земельных участков, позволяющих существенно повысить достоверность результатов кадастровой оценки и обеспечить их доказательную силу.

При практическом создании экспертных систем кадастровой оценки городских земель на основе разработанных стандартов оценки необходимо оптимизировать все этапы кадастровых работ, начиная с формирования объектов кадастровой оценки, структуры и содержания информационных массивов исходных данных для оценки, взаимодействие соответствующих баз данных из различных кадастровых систем, состав векторизованных

картографических слоев. При этом необходимо обеспечить верификацию, восполнение и коррекцию недостаточно полной, актуальной и достоверной исходной информации для оценки по стандартизованным процедурам, создать внутренне непротиворечивую критериальную базу для контроля точности и адекватности используемых методик и полученных результатов.

Исследования, проведенные в работе, показали, что стандартизацию процедур кадастровой оценки городских земель целесообразно строить по следующей иерархии:

1 Формирование характеристик объектов оценки с выделением основных структурных элементов урбанизированной среды, оказывающих максимальное влияние на процессы ценообразования.

2. Формирование развернутых определений понятия «кадастровая стоимость» городских земельных участков на основе формализации важнейших задач кадастровой оценки и управленческих аспектов использования кадастровых данных в соответствии с действующими стандартами оценки.

3. Формирование системы статусных исходных данных для кадастровой оценки на основании стандартизованных процедур обработки документации различного вида на бумажных и электронных носителях.

4. Формирование стандартизованных процедур проведения кадастровой оценки на основе важнейщих принципов и подходов к оценке.

5. Формирование стандартизованных процедур и правил построения моделей и алгоритмов проведения расчетов, включая системы экспертных оценок с различной степенью формализации задачи оценки, а также определения погрешностей результатов кадастровой оценки:

6. Формирование стандартизованных процедур и правил применения результатов кадастровой оценки для территориально-экономического зо-

нирования и обоснования нормативов регулярных и единовременных земельных платежей различного вида.

Основным путём решения описанных проблем представляется последовательное развитие единых представлений об урбанизированной среде, как сложном комплексе объектов недвижимости с различными пространственными характеристиками, финансово-экономическими, экологическими и иными особенностями отношений города в целом и отдельных землепользователей на макро- и микроуровнях. Реализация соответствующих алгоритмов кадастровой оценки должна проводиться на основе иерархической экспертной системы со стандартизованным описанием объектов, методов и моделей оценки и их связей с характеристиками урбанизированной среды и системы общественных услуг.

Цели исследований и разработок

1. Разработка иерархической системы экспертных оценок для проведения стандартизованных процедур кадастровых работ для повышения надежности и достоверности результатов кадастровой оценки городских земель.

2 Разработка информационных моделей и алгоритмов для проведения анализа структуры и степени согласия нормативно-методических документов для проведения кадастровой оценки, обусловленных структурой тезауруса, с особенностями постановки задач кадастровой оценки и последующим использованием ее результатов.

3 Практическое применение разработанных экспертных систем для стандартизации процедур кадастровой оценки городской недвижимости и выработки рекомендаций по их использованию в системе управления городом, включая его территориально-экономическое зонирование.

Для достижения данных целей были поставлены и решены следующие основные задачи:

1 Исследование особенностей экспертных систем с точки зрения

их применения для обработки кадастровой информации, включая кадастровую оценку объектов городской недвижимости

2. Разработка иерархической системы алгоритмов для стандартизации основных этапов проведения многослойной кадастровой оценки для городских земельных участков и иных кадастровых объектов различного типа.

3. Разработка глоссария для важнейших разновидностей понятия «кадастровая стоимость» объектов урбанизированных земельно-имущественных отношений применительно к основным задачам кадастровой оценки.

4. Разработка методов и формализованных процедур для расчета и обоснования величины регулярных и единовременных земельных платежей различного вида на основе результатов многослойной кадастровой оценки городских земель.

5. Практическое использование разработанных моделей, алгоритмов и сложных экспертных систем для стандартизации кадастровой оценки и проведения территориально-экономического зонирования на примере г.Подольска.

Методология исследований

Методоло! и ческой базой диссертации являются общие принципы математического моделирования и создания экспертных систем, современные подходы и методы оценки недвижимости, картографическое моделирование с использованием ГИС-технологий.

Для обеспечения необходимой достоверности многослойных результатов кадастровой оценки использовались экспертные системы на основе различных принципов построения алгоритмов обработки кадастровой информации, включая нейросетевые. Особое внимание уделялось стандартизации процедур кадастровой оценки на всех ее этапах проведения и использования результатов.

Научная новизна

Предлагаемая диссертация является одной из первых научных работ, посвященных стандартизации кадастровой оценки городских земель, разработке основных подходов к созданию соответствующих экспертных систем и созданию информационных моделей для многослойной кадастровой оценки городской недвижимости.

Разработанные оригинальные процедуры стандартизации кадастровой оценки позволили создать новые информационные модели и алгоритмы обработки и интерпретации кадастровых данных с представлением в многослойном виде, обеспечивающие более точные и надежные расчеты нормативов земельных платежей и их обоснование.

На защиту выносятся:

1. Концепция построения экспертных систем для стандартизации кадастровой оценки городских земель, учитывающая основные направления и важнейшие особенности объектов земельно-имущественных отношений.

2. Иерархическая система алгоритмов для многослойного представления результатов кадастровой оценки и расчетов на ее основе нормативов земельных платежей различного вида.

3. Глоссарий основных разновидностей понятия «кадастровая стоимость» применительно К различным задачам и объектам кадастровой оценки.

4 Алгоритмы многослойной аппроксимации кадастровой информации для повышения надежности итоговых результатов кадастровой оценки.

5 Результаты первого этапа многослойной кадастровой оценки городских земель и их территориально-экономического зонирования, систематизированные в атласе оценки земель г Подольска

Практическая ценность и реализация результатов работы

Разработанные модели и алгоритмы стандартизации кадастровой оценки городских земель на основе экспертных систем использованы при подготовке Атласа оценки земель г. Подольска, а также проектов нормативно-методической документации по стандартизации оценки урбанизированных земель.

Полученные результаты используются в учебной работе МИИГАиК и ряда других организаций для подготовки и переподготовки кадров в сфере оценки городских земель.

Апробация работы

Основные положения диссертационной работы были доложены на Всероссийских и международных конференциях, ряде ведомственных совещаний по оценке и проблемам городского земельного кадастра. Ряд выводов и обобщений, полученных в ходе выполнения работы, использован при подготовке Атласа оценки земель г. Подольска.

Публикации

Основные теоретические и практические результаты исследований по теме диссертации изложены более, чем в 10 печатных работах, в том числе в Атласе оценки земель г. Подольска, включающем более 20 тематических карт-схем по результатам мониторинга кадастровой оценки городских земель, а также в монографии «Оценка урбанизированных земель»

Структура диссертации

Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения. Работа содержит 5 таблиц и 43 иллюстраций. Объём диссертации 150 стр., имеется 6 тематических карт-схем, отображающих результаты многослойной кадастровой оценки земель г. Подольска, его территориально-экономического зонирования, а также иные материалы.

Автор выражает глубокую признательность своему научному руководителю и научному консультанту, а также всем тем людям, которые способствовали выполнению и успешному завершению данной работы.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ ВВЕДЕНИЕ содержит обоснование избранного направления исследований экспертных систем кадастровой оценки городских земель, и соответствующих ГИС-технологий. Показаны основные варианты формализации всех этапов кадастровой оценки для ее стандартизации и обоснована актуальность тематики диссертационных исследований

Сформулированы научные цели и задачи диссертационной работы, представлены этапы исследований и основные научные результаты, полученные автором при разработке и практической реализации экспертных систем для стандартизации процедур кадастровой оценки городских земель на примере г. Подольска.

Глава 1. Обзор существующих способов проведения земельно-кадастровых работ для обеспечения кадастровой оценки и определения базы для налогообложения недвижимости содержит информацию о существующих способах земельно-кадастровых работ для установления базы налогообложения недвижимости в развитых странах. Показано, что облагаемой базой является стоимость земельного участка как условно незастроенного, так и стоимость застроенного земельного участка без разделения этой величины на составляющие. Также есть варианты, когда облагаемая база разделена на ряд составляющих: стоимость земельного участка, строения и др При этом предпочтение отдается последней системе

В отдельный раздел выделена Процедура налогообложения земельных участков в Российской Федерации, сопутствующие проблемы и перспективы их решения, а также ее связь с земельно-кадастровыми работами. Создание и развитие земельного кадастра в современных условиях тес-

нейшим образом связано со стандартизацией основных процедур подготовки статусных атрибутивных и картографических материалов, формализации информационных технологий для обработки документированных сведений При этом важнейшую роль играют системы многослойной кадастровой оценки городских земель и мониторинга ее результатов Они должны опираться и на данные регистрации всех видов городской недвижимости, и на положения генерального плана развития города, информацию градостроительного кадастра, других информационных систем, обеспечивающих управление городом.

Система стандартов для проведения кадастровой оценки городских земель и территориально-экономического зонирования на всех этапах должна также стать и информационно-правовой основой для массовой и индивидуальной оценки любых видов стоимости отдельных земельных участков в соответствии с целью оценки при всех видах рыночных операций с ними, создания и развития полноценного земельного рынка.

К основным задачам массовой оценки городских земель современная нормативно-правовая база относит следующие:

- установление объективной базы для расчета величины земельного налога;

- обоснование нормативов арендной платы за землю применительно к земельным участкам, находящимся в государственной и муниципальной собственности:

- обоснование критериев для раскрытия понятия «эффективность использования» земельного участка;

- создание объективной кадастровой базы для применения критериев «рациональности землепользования» при управлении урбанизированными земельными ресурсами;

- подготовка обоснованных кадастровых данных для установления цены выкупа приватизируемых земельных участков;

- подготовка кадастровых данных для расчета возможного ущерба при выявлении ненадлежащего использования земельных участков в рамках государственного, муниципального и общественного контроля за состоянием и использованием земель;

- подготовка кадастровых данных для обоснования величины экологического ущерба, наносимого городу в результате хозяйственной деятельности предприятий различного типа;

- подготовка сводных данных по характеристикам рыночных сделок с землей и особенностям проведения индивидуальной оценки городской недвижимости

Также приводится обзор существующих алгоритмов определения различных видов стоимости объектов, включая оценку недвижимости, которые используются в земельно-кадастровых работах

В специальный раздел выделены определения, используемые в данной диссертационной работе, и проведен их анализ с точки зрения существующего законодательства.

Переходные процессы, связанные с реформированием земельных отношений, поставили перед всей системой кадастрового обеспечения управлением развития города принципиально новые задачи, неизмеримо более сложные, чем для любой равновесной экономико-правовой системы Это не могло не отразиться и на основных целях и задачах системы кадастровой оценки городских земель.

Особую актуальность- эта система стандартов проведения кадастровой оценки приобретает и в связи с разработкой проектов введения частной собственности на городские земли Без детальной проработки основных проблем землепользования на макро- и микроэкономических уровнях, моделирования последствий таких решений, приватизация городской земельной недвижимости может привести к потере управляемости развитием города и нанести серьезный ущерб интересам его жителей

Определение затратной составляющей стоимости городских земель различного функционального назначения - стоимости воспроизводства основных подсистем городской инфраструктуры, а также их рентного потенциала, позволяет создать обоснованную систему экономических нормативов землепользования и оптимальную схему территориально-экономического зонирования города. Оптимизация экономических нормативов. устранение имеющихся диспропорций позволит не только увеличить экономическую отдачу от произведенных затрат в развитие урбанизированной среды, но и должна способствовать экологическому оздоровлению города, выводу вредных производств, повышению эффективности использования городских земель в интересах всех его жителей

Таким образом, экспертные системы кадастровой оценки объектов урбанизированных земельных отношений различного уровня может стать основой для ее стандартизации на всех этапах.

Глава 2. Экспертные системы как инструмент создания надлежащей структуры земельно-кадастровых работ содержит описание структуры экспертной системы (базы знаний), разработанной как алгоритм создания информационно-методической основы Государственного земельного кадастра Ее создание вызвано следующими обстоятельствами При анализе большой совокупности нормативно-правовых актов необходимо правильно применять существующие законы и нормативные документы. К сожалению, в период переходной экономики многие законы противоречат друг другу, содержат ошибки и двусмысленности Из-за этого даже опытным юристам трудно ориентироваться в них, не говоря уже о рядовых специалистах. Выходом из создавшейся ситуации может явиться разработка специальной компьютерной системы, которая должна навести порядок в многообразии документов, построить необходимые логические цепочки и даже выявить логические противоречия Большинство существующих информационно-поисковых систем имеют

развитые средства контекстного поиска документов с учетом морфологической информации о словах. Однако в настоящее время очень незначительное число информационных систем предоставляют возможность тематического поиска, например, поиска с использованием тезауруса 1 Основное назначение тезауруса - помощь при информационном поиске' на основе связей тезауруса происходит расширение запроса, навигация по связям тезауруса помогает четче сформулировать сам запрос Тезаурус для наших целей должен представлять собой иерархическую сеть понятий, построенную специально как инструмент для различных приложений автоматической обработки текстов Тезаурус содержат термины из широкой предметной области, связанной с оценкой земельных участков, и должен охватывать терминологическую и лексическую информацию, лингвистические и энциклопедические знания, необходимые для анализа содержания нормативных актов и законов Российской Федерации, и в дальнейшем -материалов российских средств массовой информации.

Учитывая огромный объем информации, который к тому же ежедневно увеличивается, для построения указанных систем используются методы автоматического индексирования и категоризации документов.

На рис. 1 представлена общая схема функционирования экспертной системы для обработки земельно-кадастровой документации

Глава 3. Экспертная система - как алгоритм создания массовой оценки (алтернативы кадастровой оценки)

Что касается второй экспертной системы то следует учитывать, что практически все известные методы кадастровой оценки создавались и раз-

Тешурус I) тингв словарь языка с полной смысловой информацией, 2) в информатике полный систематизированный набор данных о какой-либо области знания, позволяющий человеку или вычислительной машине в ней ориентироваться

Предварительная обработка текста

Составление словаря

Лбы 1

СЖ1ИИК

Л/

йммшияиаямияяяяяяия

м

Индексирование документов

Сокращение размерности

Построение классификатора

Проверка качества

Рис. 1. Общая схема функционирования экспертной системы для обработки земельно-кадастровой документации

пинались для решения чисто фискальных задач. Лишь в самое последнее время начали создаваться более широкие представления о роли кадастровой оценки в управлении всем спектром современных земельных отношений в российских городах. Используемые "многофакторные" модели оценки кадастровой стоимости различных земельных участков, когда для расчётов используются формулы вида

С = С„П(к,), (1)

где к, характеризует значения п независимых факторов (обычно п =~ (8 10)) дают принципиально недостоверные, сильно смешенные результаты

Это обусловлено тем, что каждый из факторов определяется экспертным

Д|

путем с погрешностью не лучше, чем — ~ 10%, а итоговая погреш-

к,

ность результата складывается из относительных погрешностей соответствующих параметров, т.е.

АС Д С „ ^ Г А , ^

—= 1Г ■ <2>

" V ' /

Очевидно, что относительная погрешность итоговой кадастровой оценки приближается к 100%, и даже больше, хотя обычно результат оценки записывают в виде числа с 4-5 значащими цифрами, т.е. искусственно создаётся иллюзия точнейшей и достоверной оценки. Следовательно, разработка экспертных систем кадастровой оценки, позволяющих выявить источники случайного или систематического смещения результатов и предложить способы их корректировки, является одной из самых актуальных научно-практических проблем. В настоящее время наряду с индивидуальной оценкой стоимости объектов недвижимости, проводимой, как правило, для целей совершения сделок, остро стоит вопрос проведения их массовой оценки в связи с переходом на новую систему налогообложения земельных участков, а впоследствии и единых объектов недвижимости. Из анализа норм законодатель-

ства с помощью предыдущей экспертной системы была выявлена связь между кадастровой и рыночной стоимостью. При массовой оценке больших городов принято разбивать территорию на зоны, в пределах которых земельные участки имеют примерно одинаковую стоимость. Для определения этой стоимости в идеальном случае нужно оценить все городские земельные участки. На практике это сделать невозможно по причине колоссальных временных и материальных затрат. Например, если считать, что минимальная стоимость оценки (в рамках индивидуальной оценки) застроенного или незастроенного земельного участка в г. Москбе составляет в среднем 500 долларов США, а время ее выполнения не менее 5 рабочих дней, то при количестве земельных участков, равном 100 000 штук, общая стоимость работ получится равной 50 млн. долларов США, и сроки будут также длительными. Поэтому, проводят оценку наиболее характерных, типичных для данной зоны участков, а потом результаты оценки обобщают на всю территорию выделенной зоны. При этом возникает задача исследования закона изменения величины погрешности а в зависимости от ошибок оценки выбранных участков А, а также от числа этих участков N.

В результате численных экспериментов были найдены зависимости ошибки определения средней стоимости земельных участков по зонее(А',Д) в зависимости от числа оцененных участков N и погрешности оценки Д,. Эти зависимости для нормального и равномерного распределения ошибок оценщика приведены на следующих графиках.

Число оцененных участков N менялось в диапазоне от 1 до 20, а ошибка оценщика Д - от 10% до 150%. На основе численного моделирования были получены приближенные формулы для ошибки определения средней стоимости земельных участков по зоне:

е(/У,А) = 03-^ - при нормальном распределении ошибок оценщика;

е (Л'.Л) = 0 57-^=г- при равномерном распределении ошибок оценщика.

Рис.2. Величина ошибки определения средней стоимости по зоне Л) для нормального распределения ошибок оценщика, Б) для равномерного распределения ошибок оценщика.

Из этих формул следует, что ошибка е (Л'.Д) зависит линейно от ошибки оценщика Д, в то время как зависимость от числа оцененных участков N является более слабой - обратно пропорциональной л/л^ . Кроме того, при нормальном законе распределения ошибок Д, который характерен для высококвалифицированных оценщиков, погрешность определения г(Л',Д) практически в два раза меньше, чем при равномерном распределении ошибок д, характерном для оценщиков средней квалификации Из этого следует вывод, что для достижения заданного качества определения средней стоимости земельных участков по зоне экономически эффективнее привлечь высококвалифицированных оценщиков, а не увеличивать число оцененных участков с использованием оценщиков средней и низкой квалификацией.

Глава 4. Практическое применения разработанных экспертных систем для проведении земельно-кадастровых работ г. Подольска содержит описание практического применений описанных выше подходов, методов и алгоритмов для стандартизации процедур кадастровой оценки городских земель на всех ее этапах, а также полученных данных, включенных в "Атлас оценки земель г Подольска", включающий 6 карт-схем с различными тематическими слоями, иллюстрирующими результаты многослойной кадасфовой оценки.

Карта-схема, приведенная в качестве примера на рис.3, отражает характеристики рыночной стоимости земельных участков в г. Подольске, а также существующих цен сделок по ним. Данная информация может стать основополагающей при налогообложении земельных участков, начиная с 01.01.2006 г., а также при определении цен выкупа земельных участков собственниками расположенных на них зданйй при наличии права постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, рыночная стоимость земельных участков послужит для целей определения арендной платы при аренде государственных и муниципальных земель. Применение рыночной стоимости для вышеуказанных целей хорошо согласуется с п.З ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации: В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Также в рамках выполнения диссертационной работы был сделан проект территориально-экономического зонирования г. Подольска для целей дифференциации ставок земельного налога (рис. 4). Этот проект был передан на рассмотрение администрации города.

Таким образом, разработанные экспертные системы позволили выявить наличие корреляции рыночной стоимости земельных участков с характеристиками их застройки, параметрами заключаемых и выполняемых инвести-

Рис 3. Карта-схема, отображающая распределение по территории города рыночных стоимостей типизированных земельных участков

Рис. 4. Вариант уточнения территориального зонирования г Подольска

21

ционных контрактов. Естественно, что именно эта информация должна стать опорной при формировании картографических слоев с итоговыми результатами массовой оценки объектов городских земельно-имущественных отношений

В результате,

на первом этапе оценки были получены следующие тематические

слои:

• плотность застройки городских земель (общая, жилая, нежилая), всего 3 слоя;

• доля застроенных земель кадастрового квартала (в %);

• затратная составляющая стоимости воспроизводства улучшений городских земель;

• "рыночная" стоимость городских земель (1 слой сводная, 3 слоя по различным методикам);

• варианты кластеризации, выделения экологической, транспортной и градостроительной составляющих кадастровой стоимости городских земель по результатам проведенного мониторинга и территориально-экономического зонирования (3 слоя)

Всего было сформировано 15 тематических слоев поквартальной оценки городских земель для г Подольска и получены соответствующие карты-схемы.

Специально проведённые исследования показали, что в реальных условиях высокой неопределённости и неполноты исходных данных, точность итоговых результатов оценки доходит до 20-30% при их достоверности 80-90%.

Здесь следует особо подчеркнуть, что хотя и полученные средние значения интервальной оценки различных компонент кадастровой стоимости городских земель не выходят за пределы погрешности расчетов, необ-

ходимо проведение более детального дальнейшего анализа для обоснования возможных управленческих решений. И созданные модели и алгорит-« мы кадастровой оценки городских земель полностью обеспечивает такие

возможности. Более подробные результаты приведены в Атласе оценки ч земель г. Подольска, подготовленного с участием автора.

Заключение

Представленная диссертационная работа содержит результаты исследований и разработок автора, решившие важную научно-практическую проблему стандартизации кадастровой оценки городских земель, в рамках которой были решены следующие задачи:

проведен анализ особенности применения экспертных систем для обработки кадастровой информации в условиях высокой неопределенности исходных данных для кадастровой оценки объектов городской недвижимости;

проведено моделирование взаимосвязей ценообразующих факторов для основных разновидностей кадастровой оценки городских земель и на этой основе разработаны алгоритмы многослойной кадастровой оценки городских земель;

разработанные модели и алгоритмы использованы практически при проведении мониторинга кадастровой оценки на примере г.Подольска;

на основе разработанных методов и моделей разработан проект стандартов проведения основных этапов кадастровой оценки городских земель.

СПИСОК ОСНОВНЫХ РАБОТ, ОПУБЛИКОВА1 ^ ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ ^

1. Риски при совершении сделок с земельными участками; печатный; журнал «Управление риском», Москва, № 4/2005 г., с. 61-64, Акимова И.С., Биктимирова Н.М, Кузнецов В.Н., Прорвич В.А.

2. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики; печатный; журнал «Право и Экономика», Москва, № 12/2005 г., с. 18-22; Акимова И.С., Биктимирова Н.М, Прорвич В.А.

3. Атлас оценки земель г- Подольска. / Под. ред. В.А.Прорвича - М.: Экономика, 2004. - 556 с.

4. Оценка урбанизированных земель. / Под. ред. В.А.Прорвича - М.: Экономика, 2004. - 775 с.

5. Роль государственной кадастровой оценки земель поселений в рыночном реформировании экономики России и актуальные проблемы их надлежащей корректировки (на примере городов Подольск и Балашиха Московской области и города Москвы); печатный; Материалы 5 международного конгресса "Развитие оценочной деятельности в российской федерации". М., 5-6. 12. 2002-, 84-89; 6; Палий Н.В., Прорвич В.А.

6. Территориальное и экономическое зонирование в системе информационных технологий кадастровой оценки и сбора земельных платежей; печатный; Материалы конгресса «10 лет оценочной деятельности в России», Москва, 4-5 июня 2003г., с. 7-9; 3; Бурмакина Н.И. Палий Н.В. Прорвич В.А.

7. Системные землеустроительные аспекты формирования объектов массовой и индивидуальной оценки; печатный; Материалы VI Международного конгресса оценщиков «От регулирования к саморегулированию» Москва, 17 декабря 2003; 5; Палий Н.В. Прорвич В.А.

8. Экспертные системы для оценки объектов урбанизированных земельных отношений с неполными исходными данными на основе современных ГИС-технологий; печатный; Материалы межрегиональной научно-практической конференции «Вопросы оценки земель и регулирования земельных отношений», г. Москва - г. Ростов-на-Дону, 2004г., с.41-43; 3; Акимова И.С. Арсеньев С.В. Лукьяница A.A. Прорвич В.А.

9. Метод оценки городских земельных участков по аналогичным условиям инвестиционных контрактов; печатный; «Вопросы оценки недвижимости и регулирования земельных отношений». Материалы конгресса оценщиков Уральского федерального округа, Екатеринбург, 17-18 сентября 2004 г., с. 37-40; 4; Прорвич В.А.

10. Актуальные проблемы стандартизации системы экспертизы результатов оценки объектов недвижимости. Материалы VII Международного конгресса оценщиков «От регулирования к саморегулированию» Москва, 16 декабря 2004; 9; Прорвич В.А.

Содержание диссертации, кандидата технических наук, Семенова, Евгения Александровна

Введение.

1 Обзор существующих способов проведения земельно-кадастровых работ для обеспечения кадастровой оценки и определения базы для налогообложения недвижимости.

1.1 Обзор существующих способов земельно-кадастровых работ для установления базы налогообложения недвижимости в развитых странах.

1.2 Налогообложение земельных участков и его связь с земельно-кадастровыми работами в Российской Федерации.

Проблемы и перспективы.

1.3 Обзор Экспертных систем, используемых в земельно-кадастровых работах, включая оценку недвижимости, в Российской Федерации.

1.4 Некоторые альтернативные варианты организации земельно-кадастровых работ для определения базы земельных платежей всех видов.

1.5 Анализ системы основных понятий, используемых в данной диссертационной работе.

2. Экспертные системы как инструмент создания надлежащей структуры земельно-кадастровых работ.

2.1 Экспертная система (база знаний) - как алгоритм создания информационно-методической основы Государственного земельного кадастра.

2.2 Базовые принципы создания информационной модели поиска важнейших нормативно-методических документов по земельно-кадастровой тематике для их автоматической обработки.

2.3 Основные разновидности алгоритмов обработки земельно-кадастровой документации.

2.3.1 Поиск «по смыслу».

2.3.2 Автоматическая категоризация текста.

2.3.2.1 Выделение характерных признаков.

2.3.2.1.1 Предварительная обработка.

2.3.2.1.2 Индексирование.

2.3.2.1.3 Сокращение размерности.

2.3.2.1.3.1 Селекция характерных признаков.

2.3.2.1.3.2 Изменение характерных признаков.

2.3.3 Категоризация.

2.3.3.1 Байесовский классификатор.

2.3.3.2 К -ближних соседей.

2.3.4 Проверка качества системы.

3. Экспертная система - как алгоритм создания массовой оценки (альтернативы кадастровой оценки).

3.1. Исследование погрешности определения средней стоимости земельных участков в городской зоне.

3.2. Кадастровая оценка и территориально-экономическое зонирование города.

I Глава 4. Практическое применение разработанных экспертных систем для проведения земельно-кадастровых работ г. подольска.

Введение Диссертация по наукам о земле, на тему "Исследование особенностей применения экспертных систем для стандартизации кадастровой оценки городских земель и разработка моделей их информационного обеспечения"

Актуальность выбранной темы диссертационной работы связана с серьезными изменениями в российском законодательстве. В переходный период нашей экономики и связанной с ним земельной реформы особенно остро стоит проблема адекватности результатов кадастровой оценки земель различных категорий, которые очень скоро послужат базой не только для определения размеров земельного налога в соответствии с главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации, а также и цен выкупа земельных участков в собственность юридических лиц, и рыночным ориентиром установления величин арендных ставок за аренду государственных или муниципальных земель. То есть, кадастровая оценка становится важнейшим видом земельно-кадастровых работ, объединяя и завершая информационные технологии земельного, градостроительного и иных кадастров, создавая базу для практического создания кадастра недвижимости. На рисунке 2 показано, что объем завершенных работ по кадастровой оценке земель различных категорий существенно превышает объем утвержденных результатов, что связано с обоснованными претензиями администраций муниципальных образований к величинам кадастровой стоимости. Особенно важной проблема адекватности результатов кадастровой оценки стоит для земель поселений, т.к. именно с этой категории собирается максимальная доля земельного налога (рисунок 3). На рисунке 4 приведены основные статьи части 2 Налогового кодекса РФ (глава 31), касающиеся перехода к новой налогооблагаемой базе на основе результатов государственной кадастровой оценки земельных участков. В Приложении к диссертационной работе имеются таблицы, в которых приведены показатели кадастровой стоимости земель в столицах субъектов Российской Федерации, утвержденные органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по состоянию на 01.01.2005 г. (доклад Г.О. Грефа на заседании Правительства РФ 10.02.2005)г.).

Земли лесного фонда ■ 1104,0 млн.га (64,6%)

Земли сельскохозяйственного назначения -393,2 млн.га (23,0%)

Земли особо охраняемых территорий и объектов -34,2 млн.га (2,0%)

Земли промышленности и иного специального назначения -17,0 млн.га (1,0%)

Земли поселений 19,1 млн.га (1,1%)

Земли запаса -114,6 млн.га (6,7%)

Земли водного фонда - 27,7 млн.га (1,6%)

Рисунок 1 - Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям земель по состоянию на 01.01.2004 г. источник: Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2003 г.

100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20.0% 0,0% х J3 X X О) ш tо >s о; м О X о ае о л с ф и S с 5 о Г) s

X I й> с; о о о с vvw; if. Ш о >< ю о о о S 01 о;

X X ц го

2 О. о X

С5 О s X X ■S

X * X

О. о X

О S ф о н с т X

X S Ч X о. а ф о Ч м ш о

0) н о Ч го о А ю о щи о

X <5 о ш

С. 2 о

СП го ч X о -8о X 0

01 с: X ц 2 о 00 я <5 X о •8 оценка утверждена

ЕЗ оценка завершена

Рисунок 2 - Состояние государственной кадастровой оценки земель в Российской Федерации на 1 января 2005 г.

Количество утверждённых и неутверждённых работ (по субъектам) 11 77 Неутверждённые работы О Утверждённые работы

Доля земельного налога, приходящаяся на категорию земель поселений

Рисунок 3 - Результаты Государственной кадастровой оценки земель поселений.

Статья 388. Налогоплательщики

1. Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения

Рисунок 4 - Основные положения статей Налогового кодекса, определяющие новую роль системы государственной кадастровой оценки.

Для того, чтобы разобраться в корнях этой проблемы и создать альтернативные варианты структурирования всей совокупности земельно-кадастровых работ, которые логически завершаются системой кадастровой оценки, в рамках данной диссертационной работы были разработаны экспертные системы, с помощью которых должна проводиться оптимизация всех этапов проведения земельно-кадастровых работ, в том числе и кадастровой оценки. К сожалению, при проведении государственной кадастровой оценки земель различных категорий, эти работы фактически были сокращены до нуля, т.к. кадастровая оценка была превращена всего лишь в субъективную экономическую процедуру, слабо связанную со всем комплексом земельно-кадастровых работ.

В результате обзора известных работ в данной области и конкретизации недостатков предыдущих исследований и результатов были сформулированы следующие цели и задачи данной диссертационной работы.

Цели диссертационной работы

1. Разработка иерархической системы экспертных оценок для проведения стандартизованных процедур кадастровых работ для повышения надежности и достоверности результатов кадастровой оценки городских земель.

2. Разработка информационных моделей и алгоритмов для проведения анализа структуры и степени согласия нормативно-методических документов для проведения кадастровой оценки, обусловленных структурой тезауруса, с особенностями постановки задач кадастровой оценки и последующим использованием ее результатов.

3. Практическое применение разработанных экспертных систем для стандартизации процедур кадастровой оценки городской недвижимости и выработки рекомендаций по их использованию в системе управления городом, включая его территориально-экономическое зонирование.

Задачи, решаемые для достижения целей

1. Исследовать особенности экспертных систем с точки зрения их применения для обработки кадастровой информации, включая кадастровую оценку объектов городской недвижимости.

2. Разработать иерархическую систему алгоритмов для стандартизации основных этапов проведения многослойной кадастровой оценки для городских земельных участков и иных кадастровых объектов различного типа.

3. Разработать глоссарий для важнейших разновидностей понятия «кадастровая стоимость» объектов урбанизированных земельно-имущественных отношений применительно к основным задачам кадастровой оценки.

4. Разработать методы и формализованные процедуры для расчета и обоснования величины регулярных и единовременных земельных платежей различного вида на основе результатов многослойной кадастровой оценки городских земель.

5. Практически использовать разработанные модели, алгоритмы и сложные экспертные системы для стандартизации кадастровой оценки и проведения территориально-экономического зонирования на примере г. Подольска.

Заключение Диссертация по теме "Землеустройство, кадастр и мониторинг земель", Семенова, Евгения Александровна

Заключение

Представленная диссертационная работа содержит результаты исследований и разработок автора, решившие важную научно-практическую проблему стандартизации кадастровой оценки городских земель, в рамках которой были решены следующие задачи: проведен анализ особенности применения экспертных систем для обработки кадастровой информации в условиях высокой неопределенности исходных данных для кадастровой оценки объектов городской недвижимости; проведено моделирование взаимосвязей ценообразующих факторов для основных разновидностей кадастровой оценки городских земель и на этой основе разработаны алгоритмы многослойной кадастровой оценки городских земель; разработанные модели и алгоритмы использованы практически при проведении мониторинга кадастровой оценки на примере г. Подольска

Методологической базой, на основе которой создавалась данная диссертация, явились общие принципы математического моделирования и создания экспертных систем, современные подходы и методы оценки недвижимости, картографическое моделирование с использованием ГИС-технологий.

Для обеспечения необходимой достоверности многослойных результатов кадастровой оценки использовались экспертные системы на основе различных принципов построения алгоритмов обработки кадастровой информации, включая нейросетевые. Особое внимание уделялось стандартизации процедур кадастровой оценки на всех ее этапах проведения и использования результатов.

Разработанные модели и алгоритмы стандартизации кадастровой оценки городских земель на основе экспертных систем использованы при подготовке Атласа оценки земель г. Подольска, а

118 также проектов нормативно-методической документации по стандартизации оценки урбанизированных земель. Кроме того, полученные результаты используются в учебной работе МИИГАиК и ряда других организаций для подготовки и переподготовки кадров в сфере оценки городских земель.

Библиография Диссертация по наукам о земле, кандидата технических наук, Семенова, Евгения Александровна, Москва

1. Агапов Н.Н. и др. Методические основы оценки недвижимости.-М.: РЭА, 1996.

2. Аратский Д. Б. Экономические методы управления земельными ресурсами на региональном уровне. Н. Новгород: ВВАГС, 1988.

3. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: ФиС, 1996.

4. Баранов Ю.Б., Берлянт A.M., Капралов Е.Г., Кошкарев А.В., Серапинас Б.Б., Филипов Ю.А. Геоинформатика. Толковый словарь основных терминов. М.: ГИС-Ассоциация, 1999. - 204 с.

5. Берлянт A.M. Геоинформационное картографирование. -М.: 1997.-64.

6. Болдырев B.C., Галушка А.С., Федоров А. Е. Введение в теорию оценки недвижимости. Конспект учебного курса. 2-е издание.-М.: Центр Менеджмента, оценки и консалтинга, 1998.

7. Бугаевский JI.M., Цветков В.Я. Геоинформационные системы. Учебное пособие для вузов. М.: 2000. 222 с, ил 28.

8. Варламов А.А., Комов Н.В., Шаманаев B.C., Хлыстун В.Н. Государственное регулирование земельных отношений. Учебник. -М.: Колос, 2000.

9. Вендров A.M.CASE-технологии. Современные методы и средства проектирования информационных систем. М.: Центр информационных технологий, 1997.

10. Газизуллин Ф.Р. О новой модели реализации государственной политики в области имущественных и земельных отношений. Управление собственностью, №1, 2003.

11. Геоинформационное картографирование. Пространственные данные, цифровые и электронные карты. Общие требования. М. ГОСТ Р 50828-95, 1995.

12. Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости, Учебник. М.: Инфра-М, 1999.

13. Государственное регулирование земельных отношений за рубежом. Учебное пособие / Под ред. Л.И.Кошкина. М.: ВШПП, 2001.

14. Государственный земельный кадастр. М.: Библиотека Российской газеты. Вып. 14, 2001.

15. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Российской Федерации. М.: Федеральная служба земельного кадастра России, 2000.

16. Греф Г.О. Об основных направлениях земельной реформы в Российской Федерации. Управление собственностью, №3, 2003.

17. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. Спб.: ПИТЕР, 2001.

18. Григорьев В.В. и др. Оценка объектов недвижимости. Теоретические и практические аспекты. Учебное пособие. — М.: ИНФРА-М, 2000.

19. Гровер Р., Соловьев М. Управление недвижимостью. Учебник. М.: ВШПП, 2001.

20. Гумеров Р. О правообеспечении оборота сельхозземель и задачах утверждения ипотечных механизмов инвестирования в агросфере. Российский экономический журнал, №8, 2002.

21. Жариков и др. Земельное право России. Учебник. М.: Былина, 1997.

22. Журкин И.Г. Концепция построения эколого-технической информационной системы//. Известия высших учебных заведений. Геодезия и аэрофотосъемка., № 2, 1992 г, с. 105-118

23. Завьялов А.А. Организация государственного регулирования оборота недвижимого имущества. Управление собственностью, №2, 2003.

24. Законодательное регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения. Учебное пособие / Под ред. Д.Б.Аратского и Л.И.Кошкина. М.: ВШПП, 2003.

25. Земля и право. Пособие для российских землевладельцев/Отв. редактор С.А. Боголюбов.- М.: ИНФРА-М.1988.

26. Илларионов В. А. Инвестиционные фонды как инструмент формирования и развития земельного рынка. Управление собственностью, №3,2003.

27. Информационное обеспечение управления земельными ресурсами. Учебное пособие /Под ред. Л.И.Кошкина. М: ВШПП, 2002.

28. Картография цифровая. Термины и определения. ГОСТ 28441-90. Москва, 1990

29. Кастеллани А. Автоматизация решения задач управления. -М.: Мир, 1983. 25.Коган М.Ю., Корбурт Л.С. Аренда земли и сельскохозяйственная кооперация за рубежом. М., 1989.

30. Комов Н.В. Российская модель землепользования и землеустройства. М.: Колос, 2001.

31. Комов Н.В., Аратский Д.Б., Методология управления земельными ресурсами на региональном уровне. Н. Новгород.: ВВАГС, 2000.

32. Коростелев СП. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. М.: РДЛ, 1998.

33. Кошкин Л.И. Методические вопросы оценки эффективности управления муниципальной собственностью. Управление собственностью, №2, 2003.

34. Крассов О.В. Земельное право. Учебник. М.: Юрист, 2000.122

35. Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке стоимости зданий и сооружений. М.: Ассоциация строительных ВУЗов, 1999.

36. Лойко П.Ф. Земельный потенциал мира и России: пути глобализации его использования в XXI веке. Учебное пособие. М.: ФКЦ «Земля», 2000.

37. Майкл Бру. Унифицированный свод правил землепользования. Плэннерз пресс, Американская ассоциация планировщиков: Вашингтон, Колумбия, Чикаго, Иллинойс, 1985.

38. Международные стандарты, поддерживающие жизненный цикл программных средств. М.: МП Экономика, 1996.

39. Мелюхина О.Г., Олимпиев А.А. Арендные отношения и арендное законодательство в сельском хозяйстве стран ЕЭС и США. Вестник сельскохозяйственной науки. №6,1989.

40. Милашин В.А. Опыт зарубежного градостроительного законодательства 80-90 гг. Строительный эксперт №№ 18,19,21,23,24/1998, Ms 3, 4, 5, 8, 10, 14/1999.

41. Микерин Г.И., Недужный М.И., Павлов Н.В., Яшина Н.Н. Международные стандарты оценки (в двух книгах). М.: ОАО «Типография НОВОСТИ», 2000.

42. Научные основы мониторинга Российской Федерации. М.: «АПЭК», 1992.

43. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: «Экзамен», 2000.

44. Оверчук А.Л., Сергеев С.С. Арендные отношения в сельском хозяйстве США. Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. №11, 1982.

45. Ограничения (обременения) прав на использование земельных участков. Справочное пособие. М.: ФКЦ «Земля», 2000.

46. Организация оценки и налогообложения недвижимости. Оценка земли в Москве / Под общей ред. Прорвича В.А. М.: Экономика, 1996.

47. Организация оценки и налогообложения недвижимости. Том 1 и 2/ Под общ. ред. Эккерта Д.К. М.: РОО Академия оценки. СТАР ИНТЕР, 1997.

48. Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб.: ДЕАН+АДИА-М, 1997.

49. Особенности определения «рыночной стоимости» объектов земельно-имущественных отношений, печатный, Материалы VII Международного конгресса оценщиков «От регулирования к саморегулированию» Москва, 16 декабря 2004, 5, Прорвич В.А.

50. Оценка земельных ресурсов. М.: Русская оценка, 1998.

51. Оценка земельных ресурсов. Учебное пособие / Под ред. В.П.Антонова и П.Ф. Лойко. М.: ИОПР, 2002.

52. Оценка рыночной стоимости земельных участков. Учебно-методическое пособие / Под ред. Д.Б. Аратского и Л.И.Кошкина. М.: ВШПП, 2003.

53. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие / Под ред. В.Н.Зарубина и В.М. Рутгайзера. -М.: Дело, 1998.

54. Павлова Э.И. Государственное регулирование сельского хозяйства во Франции. М.: Наука, 1988.

55. Половинкин П.Д., Савченко А.В. Основы управления государственной собственностью в России: проблемы теории и практики. М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2000.

56. Правовые препятствия для эффективности сельских земельных отношений в Восточной Европе и Центральной Азии (технический доклад Всемирного банка №436). М.: Весь мир, 2000.

57. Правовое регулирование земельно-имущественных отношений. Учебное пособие / Под ред. Д.Б. Аратского и Л.И. Кошкина М.: ВШПП, 2003.

58. Проблемы землепользования. Регистрация прав собственности и землеотвода (материалы семинара). Агентство международного развития США. М., 1994.

59. Проект Концепции управления недвижимостью в Российской Федерации. Управление собственностью, №1,2003.

60. Риполь-Сарагоси Ф.Б. Основы оценочной деятельности. Учебное пособие. Москва: Издательство ПРИОР, 2001.

61. Семенова Е.А., Акимова И.С., Биктимирова Н.М, Кузнецов В.Н., Прорвич В.А. Риски при совершении сделок с земельными участками; печатный; журнал «Управление риском», Москва, № 4/2005 г., с. 61-64.

62. Семенова Е.А. Атлас оценки земель г. Подольска. / Под. ред. В.А.Прорвича М.: Экономика, 2004. - 556 с.

63. Семенова Е.А. Оценка урбанизированных земель. / Под. ред. В.А. Прорвича М.: Экономика, 2004. - 775 с.

64. Семенова Е.А. Прорвич В.А. Актуальные проблемы стандартизации системы экспертизы результатов оценки объектов недвижимости. Материалы VII Международного конгресса оценщиков «От регулирования к саморегулированию» Москва, 16 декабря 2004; 9.

65. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). Учебное пособие. М.: ГУ ВШЭ, 2002.

66. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: ГТУ, 1997.

67. Технические предложения по созданию системы мониторинга земель России. М., 1994.

68. Управление государственной собственностью. Учебник / Под ред. В.И.Кошкина. М.: ЭКМОС, 2002.

69. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -М.: Дело, 1995.

70. Хлыстун В.Н., Варламов А.А. Земельные отношения и землеустройство. М.: Колос, 1997.

71. Цветков В.Я. Геоинформационные системы и технологии» -М.: Изд-во «Финансы и статистика», 1998. ЦНИИГАиК, М., 1974. Реф. сб. №31,8-14.

72. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. М.: Русская деловая литература, 1996.

73. Шайтура СВ. Геоинформационные системы и методы их создания. Калуга, изд. Н. Бочкаревой, 1998 г. 252 е.,32 ил.-ISBN 589552-033-2

74. Шайтура СВ., Ковальчук А.К., Богомолов А.Ю.- Создание и использование ГИС-проектов для средних школ. // Учебное пособие по курсу Геоинформатика. «Радио и связь», М., 1999 г., 64 с. -УДК 681.3, ББК 32.97 К 56, ISBN 5-256-01486-2.

75. Шайтура СВ., Ларичкина Н.А. Технология создания тематических и учебных цифровых карт в крупном масштабе.// В кн. IV Всероссийская конференция «Геоинформатика и образование», тезисы докладов, Москва, РАГС, 7-8 июня 2000 г. с. 30-31.

76. Шайтура СВ., Журкин И.Г., Ямбаев Х.К. Проблемы разработки технологии создания учебной ГИС-продукции в области кадастра.// В кн. Информационные технологии в образовании, технике и медицине: Сб. науч. тр. Волгоград, 2000.- с 142-145.

77. Экономика и финансы недвижимости/Под ред. Пашкуса Ю.В. СПб.: СПБУ, 1999.84. «Assessment administration practices in the U.S and Canada» Executive Summery by Jane H. Malme, 1992.

78. Adjustment in OECD Agriculture Reforming Farmland Policies, Organization for Economic Co-operation and Development, Paris 1998.

79. Alberta environmental protection land and forest services. Land and forest services. Land administration division. Shedule of charges forpublic land dispositions. 1993/94.

80. Burgess P., BierT. «Public Policy and «Rural Sprawl»: Lessons from Northeast Ohio», Lincoln Institute of Land Policy, Working Paper, 1998

81. Byrne I.J. Land ownership and the agricultural land market. // Progress in Agricultural Geography. 1986. P. 195-218.

82. Campbell, Dennis, ed., Legal Aspects of Doing Business in Western Europe Boston, 1993.

83. Couturier I. «Rural Land Law in France», Rural Development Institute, 1998.

84. Csaba Csaki and Lerman Z. «Land Reform and Restructuring in Hungary in the 1990s» Land Reform in the Former Soviet Union and Eastern Europe 235,1998.

85. Curtis J. Berger&Joan С Williams, Property: Land Ownership and use 166 (1997,4 edition); Mountain Brow Lodge N 82 v. Tosca N 257 Cal. App. 2d 22.

86. Daniels T. «Agricultural Zoning: Managing Growth, Protecting Farms» Zoning News, American Planning Association, United States, 1993.

87. Davies, H.W.E. Planning control in Western Europe (includes England, Denmark, France, Germany and The Netherlands). Her Majesty's Stationary Office. London, 1989.

88. Debraal J.P. «Foreign Ownership of U.S. Agricultural Land Through December 31, 1993» United States Department of Agriculture, United States.

89. Gorson M. «Landesbank State Guarantees Should Survive EU Challenge», International Financial Law Review 39, January 1998. 77.

90. Grossman M.R. and W. Brussaard (eds.), «Agrarian Land Law in the Western Wbrld», C.A.B. International, United Kingdom, 1992. 78.

91. Harada S. «Reorientation and Reinforcement: Roles and Functions of French SAFER», Land and Agriculture, the Corporation for Rationalization of Farmland Holding, Japan, 1992, N 22.

92. Hodgson, Cullinan and Campbell «Land Ownership and Foreigners A Comparative Analysis of Regulatory Approaches» - FAO Legal Papers Online, December 1999.

93. Isoshi K. «Development of Structural Policy Centering Around the Agricultural Land Legislation» - Food and Agricultural Policy Research Center, Changes in Japan's Agrarian Structure 35,1998.

94. Kikuchi T. «Explanation on Agricultural Land Law» National Chamber of Agriculture, Japan, 1994.

95. Land and People Experience of land reforms in northern and eastern countries. Address at the Symposium «Land and People», in Perth, WA, 18th September, 1993. 83.

96. Malme J. «Preferential Property. Tax Treatment of Land» Lincoln Institute of Land Policy, Warking Paper, 1993. 84.

97. Maunder A.H. Land tenure and structural change in the European Economic Community. // Oxford Agrarian Studies. 1984. V. 13, P. 103-122. 85.

98. Meyers W.H., Kazlauskiene N. «Land Reform in Estonia, Latvia and Lithuania: A Comparative Analysis in the Former Soviet Union and Eastern Europe» (Stephen K., Wfegren ed.), 1998.

99. Ownership and Foreign Investor Security», International Business Lawyer 535-537,1993.

100. Peters G.N. Farm rents and tenancy in England and Ales: New legislation and new problems. // Oxford Agrarian Studies. 1984, V. 13, P. 123-136.

101. Returning land tenure to the forefront of rural sociology. // Rural Social. 1993. V. 58, N4, P. 529-531.

102. Shearer E.B. and G. Barbero «Public Policy for the Promotion of Family Farms in Italy», Wforld Bank Discussion Papers, N 262, Wbrld Bank, Vteshington D.C., United States, 1994.

103. The Appraisal of Real Estate. 11 Edition. Chicago, Illinois. 1996. -820 p. «Estimating Land Valuing» by Ted Gwartney Arden, Delaware, 1999.

104. US Foreign and Commercial Service et. al., Various Country Commercial Guides, 1998-1999.

105. Andeveer L.R., Kennedy G.I. The effect of tenure on farm risk. // Lousiana rural Economist. 1994, V. 56. N4, P. 12-15.