Кадастровая оценка земель средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов в условиях низкой степени активности рынка недвижимости

Лепихина, Ольга Юрьевна

Бесплатный автореферат и диссертация по наукам о земле на тему
Кадастровая оценка земель средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов в условиях низкой степени активности рынка недвижимости
ВАК РФ 25.00.26, Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

Автореферат диссертации по теме "Кадастровая оценка земель средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов в условиях низкой степени активности рынка недвижимости"

правах рукописи ЛЕПИХИНА Ольга Юрьевна

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СРЕДНЕ- И МНОГОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ МАЛЫХ И СРЕДНИХ ГОРОДОВ В УСЛОВИЯХ НИЗКОЙ СТЕПЕНИ АКТИВНОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА)

Специальность 25.00.26 - Землеустройство, кадастр

и мониторинг земель

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

2 КЮН 2011

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ 2011

4848966

Работа выполнена в федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования Санкт-Петербургском государственном горном университете.

Научный руководитель -

кандидат технических наук, доцент

Киселёв Владимир Алексеевич Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Севостьянов Анатолий Васильевич,

кандидат технических наук, доцент

Поликарпов Анатолий Михайлович

Ведущая организация - Санкт-Петербургский государственный аграрный университет.

Защита диссертации состоится 15 июня 2011 г. в 11ч на заседании диссертационного совета д 212.224.08 при (Санкт-Петербургском государственном горном университете по адресу: 199106 Санкт-Петербург, 21-я линия, д.2, ауд.1160.

^ - fer^ j. гае, tofj>a: с'/ ~ - г,

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт-Петербургского государственного горного университета.

Автореферат разослан 13 мая 2011 г.

ученый секретарь

диссертационного совета

кандидат технических наук, /

доцент ю.н.корнилов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. На современном этапе кадастровая стоимость земель является базой для расчета налоговых платежей, поэтому необходимость получения ее объективных величин не вызывает сомнения. Особенно важно обеспечить справедливость кадастровой оценки в населенных пунктах для земель жилой застройки, так как доля налогоплательщиков данного типа недвижимости высока. Наиболее актуальна указанная задача будет после введения в действие налога на недвижимость (предположительно к 2013 году), который полностью заменит собой налог на имущество и земельный. Для объектов недвижимости, размещенных на земельных участках жилой застройки, он будет зависеть, в том числе, и от кадастровой стоимости участка.

Вопросам экономической и кадастровой оценки земель посвятили свои труды А.А. Варламов, С.Н. Волков, В.А. Киселев, С.И. Кабакова, П.Ф. Лойко, Г.В. Ломакин, А.П. Огарков, А.П. Ромм, А.Э. Сагайдак, А.В. Севостьянов, В.Н. Хлыстун, Ю.А. Цыпкин и другие.

Однако существующая методическая база по определению кадастровой стоимости земель не обеспечивает в должной мере получение объективных результатов оценки. Причин такого положения несколько. Во-первых, используемый в настоящее время статистический метод, основанный на расчете стоимости земельного участка с использованием корреляционно-регрессионного анализа, требует наличия достаточного количества рыночной информации о сделках с недвижимостью. При этом современное состояние рынка недвижимости, особенно в малых и средних городах, не всегда позволяет сформировать статистические выборки достаточные для применения корреляционно-регрессионного метода даже для земель средне- и многоэтажной жилой застройки, по которым существуют наиболее полные сведения о рыночной стоимости объектов. Это обусловлено малым количеством совершаемых сделок, а также не отрегулированным процессом учета и регистрации цен сделок с недвижимостью. Во-вторых, рыночная информация часто является недостоверной вследствие стремления участников рынка скрыть истинные цены сделок и отличия цен спроса и предложений на недвижимость от последующих цен сделок. В этих условиях рассчитан-

ные по статистическому методу кадастровые стоимости земель часто не соответствуют рыночным.

Помимо выше отмеченных противоречий, методики кадастровой оценки земель имеют методологические недостатки. В частности, в них не предусмотрена процедура проверки ценообразую-щих факторов на взаимозависимость. В то время как наличие либо отсутствие зависимостей между ними определяет перечень исходных факторов, а также влияет на выбор методики определения их весов.

Все выше изложенное позволяет сделать вывод, что разработка обоснованной методики кадастровой оценки земель средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов, учитывающей выявленные недостатки, является актуальной задачей, решение которой востребовано в современных социально-экономических условиях.

Цель работы: повышение объективности результатов кадастровой оценки земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов России, характеризующихся низкой степенью активности рынка недвижимости, на основе разработки методики кадастровой оценки.

Задачи, которые решены для достижения цели:

1. Исследование действующей нормативно-правовой и методической базы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов;

2. Анализ современного состояния рынка недвижимости в городах Северо-Западного округа;

3. Разработка модели сетевых структур для факторов кадастровой стоимости земельных участков;

4. Разработка приемов использования Метода анализа сетевых структур для определения весов факторов в городах с низкой активностью рынка недвижимости;

5. Выявление наиболее значимых факторов кадастровой стоимости земельных участков.

Идея работы: При выборе метода определения весов факторов кадастровой стоимости земель средне- и многоэтажной жилой застройки следует учитывать степень коррелированности этих факторов, и в случае наличия сильных зависимостей между ними определять их веса Методом анализа сетевых структур.

Научная новизна:

1. Выявлены зависимости между отдельными факторами кадастровой стоимости земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-Западного округа, позволяющие применять Метод анализа сетевых структур в целях расчета весов факторов, что повысит объективность результатов кадастровой оценки земель в городах с низкой степенью активности рынка недвижимости.

2. Установлены наиболее значимые факторы кадастровой стоимости земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-Западного округа, позволяющие повысить эффективность кадастровой оценки при расчете по статистическому методу.

Защищаемые положения:

1. Статистический метод определения кадастровой стоимости земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки в малых и средних городах Северо-Западного округа следует применять на основе анализа результатов оценки показателей достаточности и достоверности рыночных данных об объектах недвижимости.

2. Для расчета весов взаимозависимых факторов кадастровой стоимости земель средне- и многоэтажной жилой застройки в малых и средних городах с низкой степенью активности рынка недвижимости необходимо использовать Метод анализа сетевых структур.

3. При определении кадастровой стоимости земель средне- и многоэтажной жилой застройки в малых и средних городов СевероЗападного округа по статистическому методу следует использовать следующие наиболее значимые факторы: расстояние объекта до центра населенного пункта; близость зон рекреации; близость водных объектов; расстояние до ж/д вокзала, станции; расстояние до автовокзала, автостанции; доступность общеобразовательных школ; доступность детских садов; расстояние до ближайшей поликлиники; факторы инженерной благоустроенности территории и экологии.

Практическая значимость работы: - разработана методика кадастровой оценки земель средне- и многоэтажной жилой застройки для малых и средних городов СевероЗападного округа, применение которой позволит повысить ее объективность.

- определены веса ценообразующих факторов кадастровой стоимости земель городов Ковдор, Мончегорск, Оленегорск.

- рассчитаны кадастровые стоимости земельных участков среднеэтаж-ной и многоэтажной жилой застройки города Мончегорска.

Достоверность научных положений, выводов и рекомендаций подтверждается использованием подлинных статистических данных по состоянию рынка недвижимости в малых и средних городах Северо-Западного округа, а также информации о значениях факторов кадастровой стоимости земель, полученной из официальных источников. Объективность результатов кадастровой оценки, выполненной по предлагаемой методике в городах с низкой степенью активности рынка недвижимости, подтверждается их сопоставимостью с результатами кадастровой оценки земель с достаточной рыночной информацией по статистическому методу.

Реализация выводов и рекомендаций работы. Основные положения диссертации рекомендуются к внедрению в систему кадастровой оценки земель малых и средних городов России.

Апробация работы. Основные положения работы дважды докладывались на Международной научной конференции во Фрайбергской горной академии в 2008 и 2009 гг., Международной научной конференции аспирантов и молодых ученых «Ломоносов-2009» в 2009 г., Международной научной конференции студентов и аспирантов в Марийском государственном университете в 2009 г., Международной конференции «Современные проблемы геомеханики, горного производства, маркшейдерского дела и недропользования» в 2008 и 2009 гг., ежегодной конференции аспирантов и молодых ученых в Аграрном государственном университете в 2008 г.

Публикации. Основное содержание работы отражено в 9 публикациях, три из которых опубликованы в изданиях, рекомендованных ВАК.

Объем и структура работы. Диссертация изложена на 177 страницах машинописного текста из них 132 страницы - 4 главы, введение, заключение, библиографический список из 67 наименований, 45 страниц - 3 приложения.

В работе 20 рисунков и 34 таблицы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В первой главе выполнен анализ нормативно-правовой документации, регулирующей вопросы кадастровой оценки земель населенных пунктов, рассмотрены существующие методики кадастровой оценки. Приведены статистические данные, характеризующие современное состояние рынка недвижимости в малых и средних городах Северо-Западного округа.

Во второй главе на основе расчета ранговых коэффициентов корреляции установлены взаимозависимые факторы кадастровой стоимости земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-Западного округа. По результатам совмещения полученных корреляционных матриц факторов выявлен устойчивый перечень взаимозависимых факторов.

В третьей главе разработаны алгоритмы применения Метода анализа сетевых структур для расчета весов ценообразующих факторов. Приведено описание этапов предлагаемой методики кадастровой оценки земель.

В четвертой главе осуществлена апробация разработанной методики кадастровой оценки земельных участков на примере земель вида разрешенного использования «Земли, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки» города Мончегорска Мурманской области.

Основные результаты исследований отражены в защищаемых положениях:

В настоящее время в российской земельно-оценочной практике при проведении кадастровой оценки земель населенных пунктов используются Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов от 2007 года (далее -Методические указания). В качестве основного подхода к оценке стоимости земель в них предлагается статистический метод, осно-

ванный на корреляционно-регрессионном анализе зависимости рыночных цен на объекты недвижимости от ценообразующих факторов. При реализации указанного метода к исходной рыночной информации предъявляется ряд требований. В частности: число рыночных данных должно превышать более чем в 10 раз число ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости (требование по достаточности информации); наличие объективных рыночных данных о ценах сделок с недвижимостью (требование по достоверность).

Столь жесткие требования ставят под сомнение возможность использования указанного метода в малых и средних городах России, поскольку условия формирования и существования их рынка недвижимости сильно отличаются от условий городов с миллионным населением. Эти обстоятельства делают необходимым проведение дополнительных исследований по оценке степени соответствия современных рыночных условий малых и средних городов вышеуказанным требованиям корреляционно-регрессионного метода.

В соответствии с Методическими указаниями, основной рыночной информацией, используемой для расчета кадастровой стоимости земель средне- и многоэтажной жилой застройки, являются: цены сделок (купля-продажа, аренда); цены предложений и спроса по купле-продаже и аренде объектов недвижимости. По каждому из указанных видов информации был проведен сравнительный анализ рыночных данных для ряда малых и средних городов СевероЗападного округа. При этом следует отметить, что в условиях практически полного отсутствия в рыночном обороте свободных и застроенных земельных участков жилой застройки, основным источником исходной информации являются данные о рынке помещений (квартир, комнат) в жилых домах.

Цена сделки позволяет получить наиболее объективное представление о рыночной стоимости объекта недвижимости, вследствие чего данный вид информации является предпочтительным. В целях проведения анализа и обеспечения сопоставимости количественных данных о сделках в различных малых и средних городах округа были рассчитаны показатели «степень активности рынка» (количество сделок, приходящихся на 1000 человек населения за год) купли-продажи и аренды жилых помещений (табл.1).

Таблица 1

Степень активности рынка купли-продажи и аренды жилых помещений в малых и средних городах Северо-Западного округа

Город Степень активности рынка купли-продажи Город Степень активности рынка аренды

Мончегорск 0,4 I группа (0-1 сделка) Мончегорск 1,5 I группа (0-2 сделки)

Пикалево 0,4 Ковдор 1,7

Ковдор 0,5 Кировск 1,9

Кировск 0,6 Усинск 3,0 II группа (2-4 сделки)

Оленегорск 0,7 Апатиты з,з

Бокситогорск 0,7 Костомукша 3,4

Костомукша 1,0 Оленегорск 3,6

Апатиты 2,2 II группа (2-4 сделки) Пикалево 3,8

Старая Русса 2,6 Бокситогорск 4,0

Тихвин 2,6 Тихвин 4,4 III группа (4-6 сделок)

Великий Устюг 2,7 Старая Русса 4,8

Балтийск 3,8 Балтийск 5,7

Сравнительный анализ степени активности рынка купли-продажи и аренды жилых помещений позволил классифицировать исследуемые города в соответствии с указанными в табл.1 градациями.

Выявлено, что, города промышленные центры Мурманской области (Мончегорск, Кировск, Ковдор) характеризуются самыми низкими показателями степени активности рынка купли-продажи и аренды помещений. В то же время, в городах Тихвин, Старая Русса, Балтийск эти показатели существенно выше.

Неоднородность городов по данным показателям ведет к различию количественной и качественной характеристик статистических выборок рыночной информации в этих городах, что в конечном итоге отражается на объективности оценки.

Вторым видом информации в Методических указаниях являются цены спроса и предложения на объекты недвижимости. В соответствии с этим был выполнен анализ городов по показателю Количества цен спроса и предложений на жилые помещения (рис.1).

По количеству и соотношению спроса и предложений на помещения можно выделить две группы городов.

Рис. 1. Количество цен спроса и предложений на помещения в малых и средних городах Северо-Западного округа

Для городов первой группы характерно, во-первых, малое количество цен предложений и особенно спроса на помещения, во-вторых, существенное преобладание предложений над спросом. В городах второй группы количество цен спроса и предложения существенно выше по сравнению с первой группой, при этом количество цен спроса и предложения в каждом городе примерное одинаково.

В свою очередь, как показывает практика, именно сведения предложений и спроса на квартиры составляют большую долю статистических выборок при кадастровой оценке земель.

В целях объективной оценки достаточности рыночных единиц для расчета кадастровой стоимости земель по корреляционно- [ регрессионному методу в работе предложено использовать критерий f достаточности рыночных единиц к, представляющий собой разность индексов реального и минимального их объема:

I real ~~ Imin (1) J

где: I

/„„•„= №тхп, (2)

где т - количество учитываемых ценообразующих факторов;

п - число статистических групп земельных участков, выявленных по результатам группировки по значениям факторов;

Ireai - индекс реального объема рыночных единиц (интегрированный показатель), определяемый по формуле:

/w=IX + Хс, + х //„,„ + X цт+1 ц„ + £ (3)

где:

- количество сделок купли-продажи;

£С0 - количество сделок аренды;

_ количество предложений купли-продажи; - количество предложений аренды;

X Цст - количество спроса купли-продажи;

X Z|ca - количество спроса аренды.

График значений критерия к для отдельных городов округа приведен на рис. 2.

Рис. 2. График значений критерия достаточности к расчета кадастровой стоимости земельных участков

Положительное значение критерия к свидетельствует о достаточности рыночных единиц для расчета кадастровой стоимости земель по корреляционно-регрессионному методу, отрицательное свидетельствует о недостаточности рыночной информации.

Оценка достоверности исходной рыночной информации, то есть степень соответствия собранной информации о ценах на недвижимость реальным рыночным стоимостям недвижимости в городе проведена на основе анализа отклонения цен спроса и предложения от последующих цен сделок с недвижимостью (рис. 3).

10 т-

Ш Отклонение цен предложений

О Отклонение цен спроса

Рис.3. Среднее отклонение цен предложений и спроса от последующих цен сделок с помещениями

Он показал, что в ряде городов региона (Мончегорск, Олене-горск, Ковдор, Кировск) имеет место значительное отклонение цен спроса и предложения от последующих цен сделок с недвижимостью. В то время как в городах Апатиты, Тихвин, Кингисепп, Ко-ряжма заявленные цены спроса и предложения на недвижимость примерно соответствуют последующим ценам сделок. В силу преобладания в статистических выборках рыночной информации цен предложений и спроса на помещения, их существенное отклонение

от последующих цен сделок ведет к необъективности рассчитанных кадастровых стоимостей.

Таким образом, критерий достаточности и анализ достоверности рыночной информации позволяют оценить возможность применения статистического метода определения кадастровой стоимости земель в малых и средних городах Северо-западного округа.

Результаты анализа позволяют выделить две категории малых и средних городов округа. Условия рынка среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки первой группы городов (Мончегорск, Оленегорск, Кировск, Ковдор и т.д.) характеризуются недостаточностью и недостоверностью рыночной информации для оценки по корреляционно-регрессионному методу. Оптимальным вариантом метода расчета кадастровой стоимости земель в таких городах является комбинированный, сочетающий экспертно-аналитическую и статистическую составляющие. Условия рынка городов второй группы (Апатиты, Тихвин, Коряжма. Кингисепп и т.д.) характеризуются достаточностью и достоверностью рыночной информации, вследствие чего для кадастровой оценки следует применять статистический метод.

Анализ методик государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов (Методики 2002 и 2007 гг.) показал, что при определении кадастровой стоимости земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки ценообразующие факторы принимаются как взаимонезависимые, в то время как зависимости между отдельными факторами кадастровой стоимости земель существуют.

В целях доказательства данного положения в диссертационной работе проведена комплексная кадастровая оценка земельных участков для вида разрешенного использования «Земли, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки». Оценка проводилась в девяти населенных пунктах Северо-Западного округа по совокупности ценообразующих факторов в соответствие с действующими Методическими указаниями. По

результатам оценки были рассчитаны корреляционные матрицы значений факторов.

Для решения задачи о выявлении и количественной оценке тесноты связи между ценообразующими факторами с относительной статистической шкалой был использован коэффициент корреляции Спирмена. Применение рангового коэффициента корреляции продиктовано тем обстоятельством, что значения около 50% факторов не подчиняются нормальному закону (рис 4).

Рис. 4. Процентное соотношение распределений значений факторов

По результатам расчета коэффициентов ранговой корреляции Спирмена построены корреляционные матрицы для исследуемой группы городов Северо-Западного округа (табл.2).

Они подтверждают гипотезу о наличии зависимостей между отдельными факторами кадастровой стоимости земельных участков, занятых средне- и многоэтажной жилой застройкой. Это свидетельствует о том, что модели факторов не являются иерархическими, что ставит под сомнение возможность использования Метода анализа иерархий для расчета весов факторов, так как данный метод не применим для взаимозависимых элементов. В связи с этим, при расчете весов факторов необходимо перейти от иерархической модели к модели сетевых структур, предусматривающей наличие взаимосвязей

между факторами различных уровней. Модель сетевых структур обусловливает необходимость поиска нового метода расчета весов факторов кадастровой стоимости земель средне- и многоэтажной жилой застройки.

Модель сетевых структур реализуется с помощью Метода анализа сетевых структур (МАСС), являющегося обобщением Метода анализа иерархий и используемого для решения задач с зависимыми элементами различных уровней. Суть метода заключается в построении квадратной блочной матрицы, описывающей зависимости между факторами кадастровой стоимости земель. При построении матрицы в нее включаются зависимые групповые и входящие в каждый групповой фактор ценообразующие факторы.

В результате формируются блоки матрицы (рис.5).

С, C2 Cm

Си 1 С|2 | ... I Cln| ел ! e22 I ... I e2„2 Cml I Cm2 I ■ • • I Cmnm

С, Си Wn Wlm

е«

eini

С2 e2i w2l w22 W2m

еп

в2п2

Сго e„,i Wm, wm2 w ''mm

ет2

emnm

Условные обозначения: C|..Cm - компоненты (групповые факторы) |. • • emnra - элементы (ценообразующие факторы)

Wn... Wmm - блоки матрицы Рис. 5. Структура блочной матрицы

Каждый столбец в блоке Щ является главным собственным вектором влияния ценообразующего фактора /-го группового фактора на факторы у'-го группового. Нулевые элементы вектора соответствуют факторам, не оказывающим влияния на другие. Вектора при-

оритетов получают на основе парных сравнений групповых и ценообразующих факторов с использованием фундаментальной шкалы.

При проведении парных сравнений групповых и ценообра-зующих факторов необходимо ответить на вопрос: насколько сильнее влияние данного фактора из пары выбранных по сравнению с другим на оцениваемый фактор?

Собственный вектор матриц парных сравнений групповых факторов используются в качестве весовых коэффициентов, на которые умножаются блоки блочной матрицы, расположенные в столбце под данным фактором. В результате получается взвешенная блочная матрица, которая является стохастической по столбцам.

На следующем этапе стохастичная матрица возводится в предельные степени с целью оценки распространения влияния по всем возможным маршрутам схемы влияний. Полученные элементы предельной блочной матрицы интерпретируются как предельные оценки долговременного влияния каждого фактора на другие, они и являются их весами.

Таким образом, для корректного применения МАСС в целях расчета весов ценообразующих факторов необходимо наличие не только корреляционной зависимости факторов, но и их влияний друг на друга. Поэтому в целях определения весов ценообразующих факторов на основе установленных корреляционных взаимозависимостей необходимо построить схему взаимовлияний факторов кадастровой стоимости земель.

Пример реализации МАСС при расчете весов факторов кадастровой стоимости земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки приведен для города Мончегорска. Схема взаимовлияния ценообразующих факторов для города представлена на рис.6.

На основании построенной схемы взаимовлияний факторов сформирована блочная матрица (рис. 7). В нее включаются только те факторы, которые обладают изменчивостью для земельных участков. Факторы группы «Инженерная благоустроенность территории» не были включены в матрицу, так как их значения не обладают изменчивостью (все участки в городе снабжены инженерными сетями). Закрашенные ячейки соответствуют ненулевым элементам собственных векторов ценообразующих факторов. Путем возведения матрицы в предельные степени были вычислены веса факторов. Та-

Таблица 2

Обобщенная таблица расчета коэффициентов ранговой корреляции Спирмена ценообразующих факторов для исследуемых малых и средних

городов Северо-Западного округа*

Фактор

Ф1

Ф2

ФЗ

Ф4

Ф5

Ф6

Ф7

Ф8

Ф9

Расстояние объекта до центра населенного пункта (Ф1)_

Близость к зонам рекреации (Ф2)

Близость к водным объектам (ФЗ)

Доступность остановок общественного транспорта (Ф4)

Расстояние до ж/д вокзала, станции (Ф5)

Расстояние до транспортной магистрали ведущих направлений (Ф6)

Расстояние до автовокзала, автостанции (Ф7) Доступность школ (Ф8) Доступность детских садов (Ф9)

Расстояние до ближайшей поликлиники (Ф10)

Доступность учреждений отдыха и развлечений (Ф11)

Доступность учреждений торговли и аптек (Ф12)

Доступность предприятий городского хозяйства и сферы обслуживания (Ф13)

Доступность учреждений культуры (Ф14)

и^и ss^s* и^т

^ШЯШ ^^^ S^KS

Ф10 Ф11 Ф12 Ф13 Ф14

mm iss^ss: ^ssss sssssss ssssss

1 2 3

4 5 6

7 8 9

где: 1-9- номера городов, для которых были рассчитаны коэффициенты корреляции Спирмена:

1 - Апатиты; 2 - Кировск; 3- Ковдор; 4 - Оленегорск; 5 - Тихвин; 6 - Кингисепп; 7 - Костомукша; 8 - Мончегорск; 9 - Коряжма.

Рис.6. Схема взаимовлияния факторов кадастровой стоимости земельных участков вида разрешенного использования «Земли, предназначенные для

размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки» г. Мончегорск

ким образом, наиболее значимыми факторами для земель средне- и многоэтажной жилой застройкой города Мончегорска являются местоположение, уровень загрязнения воздуха, близость к зонам рекреации, факторы транспортной инфраструктуры.

3. При определении кадастровой стоимости земель средне- и многоэтажной жилой застройки в малых и средних городов Северо-Западного округа по статистическому методу следует использовать следующие наиболее значимые факторы: расстояние объекта до центра населенного пункта; близость зон рекреации; близость водных объектов; расстояние до з/с/д вокзала, станции; расстояние до автовокзала, автостанции; доступность школ; доступность детских садов; расстояние до ближайшей поликлиники; факторы инженерной благоустроенности территории и экологии.

Наличие устойчивого перечня ценообразующих факторов кадастровой стоимости земель позволяет сократить общее количество учитываемых факторов путем выявления наиболее значимых, содержащих наибольшую информацию о значениях остальных. Одним из вариантов решения указанной задачи может послужить Метод «корреляционных плеяд» П. В. Терентьева. Он заключается в построении графической структуры - «корреляционных плеяд», состоящей из узлов (факторов) и ребер (корреляционных связей по величине превосходящих назначаемое пороговое значение коэффициента корреляции). «Ядром» каждой плеяды выбирают узел (фактор), имеющий максимальное количество ребер. Совокупность «ядер» корреляционных плеяд соответствует перечню наиболее значимых факторов.

Графическая структура «корреляционных плеяд» для устойчивого перечня взаимозависимых факторов приведена на рис.8. Узлам графической структуры соответствуют ценообразующие факторы, ребрам - корреляционные связи факторов, превышающие значение 0,7 для всех городов.

Для групповых факторов «Инженерная благоустроенность территории» и «Экология», измеряющихся в бинарной шкале корреляции Спирмена рассчитаны не были, вследствие чего они не были включены в структуру «корреляционных плеяд». Однако в итоговый

перечень наиболее значимых факторов указанные факторы необходимо включить, так как их значения информативны.

Таким образом, наиболее значимыми факторами кадастровой стоимости земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-Западного округа являются: расстояние объекта до центра населенного пункта (Ф1); близость к зонам рекреации (Ф2); близость к водным объектам (ФЗ); расстояние до ж/д вокзала, станции (Ф5); расстояние до транспортной магистрали ведущих направлений (Ф6); расстояние до автовокзала, автостанции (Ф7); доступность школ (Ф8); доступность детских садов (Ф9); расстояние до ближайшей поликлиники (Ф10), факторы инженерной благоустроенности территории (Ф15-Ф19), факторы экологии (Ф20-Ф22).

Выявленный перечень наиболее значимых факторов кадастровой стоимости земельных участков предлагается использовать в качестве базового для расчета кадастровой стоимости земель средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-Западного округа по статистической составляющей при условии наличия достаточной рыночной информации. Это позволит сократить объем работ по сбору значений факторов, что повысит эффективность процедуры оценки.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Настоящая диссертационная работа представляет собой законченную научно-квалификационную работу, в которой на базе теоретических и практических исследований решена актуальная задача: разработана методика кадастровой оценки земель средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов России, характеризующихся низкой степенью активности рынка недвижимости. Ее применение позволит повысить объективность результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Основные научные и практические результаты заключаются в следующем:

- Анализ современного состояния рынка недвижимости малых и средних городов России на примере Северо-Западного округа выявил, что в ряде населенных пунктов региона имеет место нехватка рыночных данных для проведения кадастровой оценки земель сред-

Групповые* и ценообразующие _факторы_

ГФ1

ГФ2

ГФЗ

ГФ5

ГФ4

Расстояние объекта до центра населенного пункта (Ф1)

Близость к зонам рекреации (Ф2)_

Близость к водным объектам

(ФЗ)_

Доступность остановок общественного транспорта (Ф4)

Расстояние до транспортной магистрали ведущих направлений (Ф5) Расстояние до автовокзала, автостанции (Ф6)_

Доступность школ (Ф7) Доступность детских садов (Ф8)

Расстояние до ближайшей поликлиники (Ф9) Доступность учреждений отдыха и развлечений (Ф10) Доступность учреждений торговли и аптек (ФИ)

Доступность предприятий городского хозяйства и сферы обслуживания (Ф12)_

Доступность объектов культуры (Ф13)_

Уровень загрязнения воздуха (Ф14)

Уровень загрязнения воды (Ф15)_

Уровень загрязнения почв (Ф16)

* ГФ1-ГФ5 - групповые факторы соответственно: «Местоположение», «Ландшафтно-рекреационные», «Уровень развития транспортной инфраструктуры», «Уровень

развития социальной инфраструктуры», «Экология». Рис.7. Блочная матрица весов факторов кадастровой стоимости земельных участков вида разрешенного использования «Земли, предназначенные для

размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки» г. Мончегорск

Близость к водным объектам (ФЗ)

Доступность детских садов (Ф9)

Близость к зонам рекреации (Ф2)

Расстояние до ж/д

вокзала, станции (Ф5)

Доступность учреждений торговли и аптек (Ф12)

№ плеяды Плеядообразующие факторы «Ядро» плеяды (№ фактора)

1 Ф1 ,Ф4,Ф 11 ,Ф 12,Ф 13,Ф 14 Ф1

2 Ф2 Ф2

3 ФЗ ФЗ

4 Ф5 Ф5

5 Ф6 Ф6

6 Ф7 Ф7

7 Ф8 Ф8

8 Ф9 Ф9

9 Ф10 Ф10

'01

Расстояние до автовокзала, автостанции (Ф7)

Доступность объектов культуры (Ф14)

1 ................0"

1 Расстояние до

1 транспортной

Доступность остановок общественного 1 1 1 магистрали ведущих направлений (Ф6)

транспорта (Ф4) 1

Расстояние объекта до центра населенного пункта (Ф1)

Доступность учреждений отдыха и развлечений (Ф11)

Доступность предприятий городского хозяйства и сферы обслуживания (Ф13)

Расстояние до ближайшей поликлиники (Ф10)

Наиболее значимые факторы:

Ф1 - Расстояние объекта до центра населенного пункта;

Ф2 - Близость к зонам рекреации;

ФЗ - Близость к водным объектам;

Ф5 - Расстояние до ж/д вокзала, станции

Ф6 - Расстояние до транспортной магистрали ведущих направлений; Ф7 - Расстояние до автовокзала, автостанции; Ф8 - Доступность школ; Ф9 - Доступность детских садов;

<Т)10 - Раггтлаиш» пп ^ПИ-Л-ЯЙШРЙ попшспиники

Условные обозначения:

! j - корреляционная

плеяда

0) - номер плеяды

1 1 - фактор

о - ядро плеяды

— - корреляционные

связи факторов

Рис.8. Графическая структура «корреляционных плеяд» по методу П.В. Терентьева

не- и многоэтажной жилой застройки по корреляционно-регрессионному методу.

- На основе расчета ранговых коэффициентов корреляции были установлены взаимозависимости между отдельными факторами кадастровой стоимости земель малых и средних городов СевероЗападного округа, обусловившие необходимость перехода от иерархической модели факторов к модели сетевых структур.

- Обоснована возможность применения Метода анализа сетевых структур для расчета весов факторов кадастровой стоимости земель малых и средних городов Северо-Западного округа.

- Выявлен и обоснован устойчивый перечень взаимозависимых факторов кадастровой стоимости земельных участков малых и средних городов Северо-Западного округа, использование которого позволит сократить количество рассматриваемых факторов, а, следовательно, повысит эффективность процедуры государственной кадастровой оценки по статистическому методу.

- Осуществлена апробация разработанной методики кадастровой оценки земель малых и средних городов на примере земель средне-и многоэтажной жилой застройки города Мончегорска.

Основные результаты диссертации изложены в следующих публикациях:

1. Лепихина О.Ю. Выявление зависимых оценочных показателей кадастровой стоимости земель (на примере города Костомукши)// Записки Горного института.-2010.-т.186.-С.107-111.

2. Лепихина О.Ю. Анализ достаточности и достоверности рыночной информации в малых и средних городах Северо-Западного округа для оценки возможности применения статистического метода определения кадастровой стоимости земель/ В.А. Киселёв, О.Ю. Лепихина // Записки Горного института.-2011.-т. 189.-С.217-221. Личный вклад автора заключается в расчете показателей степени активности рынка недвижимости, а также критерия достаточности рыночных данных для городов округа.

3. Лепихина О.Ю. Выявление наиболее значимых факторов кадастровой стоимости земель многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-Западного округа // Записки Горного ин-ститута.-2011.-Т.189.-С.232-235.

4. Лепихина О. Ю. Анализ рынка недвижимости Северо-Западного региона России/ В.А. Киселёв, О.Ю. Лепихина// Имущественные

отношения в Российской Федерации.-2009.-№12(99).-С.46-52. Личный вклад автора заключается в сборе рыночных данных, характеризующих современное состояние рынка недвижимости в малых и средних городах Северо-Западного округа, а также расчете удельных коэффициентов сделок по субъектам.

5. Лепихина О. Ю. Выявление зависимых оценочных показателей кадастровой стоимости земель (на примере города Мончегорска Мурманской области)/ В.А. Киселёв, О.Ю. Лепихина // Имущественные отношения в Российской Федерации.-2009.-№ 2(89).-С.78-86. Личный вклад автора заключается в проведении комплексного анализа городских земельных участков по совокупности факторов, обосновании выявленных зависимостей между ними.

6. Лепихина О.Ю. Обоснование применения метода сетевых структур при определении весов оценочных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов// Научному прогрессу -творчество молодых: сборник материалов международной студенческой конференции по естественнонаучным и техническим дисциплинам в 3 ч.-2009.-ч.З.-С.276-279.

7. Lepichina O.Y. Estimate zoning of the territory of an average town by using complex estimation of the territory method of A.V.Sevostianov using Maplnfo GIS//. Innovations in Geoscience, Geoingineering and Metallurgy.-Freiberg, Germany -2008.-C.257-262. В статье проведено оценочное зонирование территории города Мончегорска Мурманской области на основе использования методики кадастровой оценки.

8. Lepichina O.Y. Definition of dependent cadastral value estimation indicators of urban land sections //. Challenges and Solutions in Mineral Industry-2009.-C.179-183. В статье на основе полученных корреляционных матриц выявлены зависимые показатели кадастровой стоимости земель малого города.

9. Лепихина О.Ю. Обоснование применения экспертно-аналитической составляющей при кадастровой оценке земель средних и малых городов РФ// Сборник материалов научной конференции аспирантов и молодых ученых Московского государственного университета имени М.В. Ломоносова [Электронный ресурс]- Режим доступа: http://www.lomonosov-msu.ru, 2009,-С.20-22.

РИЦ СПГГУ. 06.05.2011.3.233. Т. 100 экз. 199106 Санкт-Петербург, 21-я линия, д.2

Содержание диссертации, кандидата технических наук, Лепихина, Ольга Юрьевна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. Теоретические и методические основы осуществления кадастровой оценки земель населенных пунктов в Российской Федерации.

1.1. Нормативно-правовое обеспечение кадастровой оценки земель населенных пунктов.

1.2. Методическое обеспечение кадастровой оценки земель населенных пунктов.

1.3. Характеристика малых и средних городов Северо-Западного федерального округа.

1.4. Анализ рынка недвижимости земельных участков среднеэтажной и. многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-Западного федерального округа.

1.5. Краткая экономико-географическая и социальная характеристика объектов исследования.

1.6. Выводы.

ГЛАВА 2. Определение взаимозависимости факторов кадастровой стоимости земель среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-западного федерального округа.

2.1. Выбор факторов кадастровой стоимости земельных участков.

2.2. Определение значений ценообразующих факторов кадастровой стоимости земельных участков.

2.3. Расчет корреляционных матриц ценообразующих факторов кадастровой стоимости земельных участков.

2.4. Выявление устойчивого перечня взаимозависимых факторов кадастровой стоимости земель среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов Северо-Западного федерального округа.

2.5. Выводы.

ГЛАВА 3. Методика кадастровой оценки земельных участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов в условиях низкой степени активности рынка недвижимости.

3.1. Обоснование метода расчета весов факторов кадастровой стоимости земельных участков.

3.1.1. Основные положения Метода анализа сетевых структур.

3.1.2. Интерпретация взаимовлияния ценообразующих факторов кадастровой стоимости земельных участков.

3.1.3. Формирование блочных матриц взаимосвязи факторов кадастровой стоимости земельных участков.

3.2. Описание методики кадастровой оценки земельных участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

3.2.1. Статистический блок кадастровой оценки.

3.2.2. Экспертно-аналитический блок кадастровой оценки.

3.3. Вывод.

ГЛАВА 4. Апробация методики кадастровой оценки земельных участков среднеэтажной и Многоэтажной жилой застройки на примере города Мончегорска.

4.1. Формирование объектов, подлежащих кадастровой оценке.

4.2. Статистический блок кадастровой оценки.

4.2.1.Сбор рыночной информации об объектах оценки.

4.2.2. Определение базовой квартиры г. Мончегорска.

4.2.3. Расчет кадастровой (рыночной) стоимости земельного участка под базовой квартирой.

4.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков вида разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки» города Мончегорска.

4.4. Вывод.

ВЫВОДЫ ПО ДИССЕРТАЦИИ.

Введение Диссертация по наукам о земле, на тему "Кадастровая оценка земель средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов в условиях низкой степени активности рынка недвижимости"

На современном этапе кадастровая стоимость земель является базой для расчета налоговых платежей, поэтому необходимость получения обоснованных и справедливых величин стоимости земельных участков не вызывает сомнения. В населенных пунктах особенно важно обеспечить объективность кадастровой оценки для земель среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, так как доля налогоплательщиков указанного типа недвижимости высока. Наиболее актуальна указанная задача будет после введения в действие налога на недвижимость (предположительно к 2013 году), который полностью заменит собой налог на имущество и земельный [67]. Для объектов недвижимости, размещенных на земельных участках среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, он будет зависеть, в том числе, и от кадастровой (рыночной) стоимости участка [67]. Однако существующая методическая база по определению кадастровой (рыночной) стоимости земельных участков не обеспечивает в должной мере получение объективных результатов оценки, о чем свидетельствуют многочисленные иски по оспариванию результатов государственной кадастровой оценки в суде [55]. Причин такого положения несколько. Во-первых, используемый в настоящее время статистический метод, основанный на расчете стоимости земельного участка с использованием корреляционно-регрессионного анализа, требует наличия достаточного количества рыночной информации о сделках с земельными участками и связанными с ними объектами недвижимости [62]. Современное состояние рынка недвижимости, особенно в малых и средних городах, не всегда позволяет сформировать достаточные для применения корреляционно-регрессионного метода статистические выборки даже для земель среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, по которым, как правило, существуют наиболее полные сведения о рыночной стоимости объектов (квартир) [3,4,5]. Это продиктовано малым количеством совершаемых сделок, а также не отрегулированным процессом учета и регистрации цен сделок с недвижимостью [4,5,51,52]. Во-вторых, собранная оценщиками рыночная информация об объектах городской недвижимости часто является недостоверной. Это обусловлено стремлением участников рынка скрыть истинные цены сделок, проявляющееся в том, что цены сделок, указанные в договорах купли-продажи, не соответствуют реальным рыночным ценам на объекты недвижимости [51,52]. Кроме того, активно используемые оценщиками для расчета кадастровой (рыночной) стоимости земель цены предложений на объекты недвижимости в ряде малых и средних городов часто отличаются от рыночных цен сделок с недвижимостью. В связи с вышеперечисленными обстоятельствами, полученные по статистическому методу кадастровые стоимости земельных участков часто не соответствуют рыночным [4,5]. Помимо этого, государственные методики кадастровой оценки земельных участков имеют методологические недостатки. В частности, в них не предусмотрена процедура проверки ценообразующих факторов кадастровой стоимости земель на взаимозависимость. В то же время, наличие либо отсутствие зависимостей между ними определяет перечень исходных факторов, а также влияет на выбор методики определения их весов. При этом проведенные статистические исследования для малых и средних городов России свидетельствуют о том, что взаимосвязи между отдельными факторами кадастровой стоимости земельных участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки существуют.

Очевидно, что разработка научно и практически обоснованной методики кадастровой (рыночной) оценки земель среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов, учитывающей вышеуказанные недостатки, является актуальной задачей, востребованной в современных социально-экономических условиях.

Степень разработанности проблемы. Проблемы теории и практики оценки недвижимости, в том числе для целей налогообложения в России исследовались в работах Д.Б. Арацкого, А.Н. Асаула, В.А. Горемыкиной,

А.Г. Грязновой, C.B. Грибовского, В.В. Григорьева, H.A. Калининой, И.В. Караваевой, Р.Т. Нагаева, А.И. Полянского, В.М. Рутгайзера, М.М. Соловьева, Е.И. Тарасевича, С.А. Ткачука, М.А. Федотовой,

0.Т. Хисматулова, A.B. Якуниной и др.

Вопросам экономической и кадастровой оценки земель посвятили свои труды A.A. Варламов, С.Н. Волков, В.А. Киселев, С.И. Кабакова, П.Ф. Лойко, Г.В. Ломакин, А.П. Огарков, А.П. Ромм, А.Э. Сагайдак, A.B. Севостьянов, В.Н. Хлыстун, Ю.А. Цыпкин и другие.

Теоретические и методические основы оценки недвижимости заложены в трудах таких зарубежных ученых, как В. Петти, А. Смита, Т. Коллера, Т. Коупленда, Дж. Муррина, Г. Харрисона, Джозефа К. Эккерта.

2. Анализ современного состояния рынка недвижимости в городах СевероЗападного округа;

3. Разработка модели сетевых структур для факторов кадастровой стоимости земельных участков;

5. Выявление наиболее значимых факторов кадастровой стоимости земельных участков.

Идея работы:

При выборе метода определения весов факторов кадастровой стоимости земель средне- и многоэтажной жилой застройки следует учитывать степень коррелированности этих факторов, и в случае наличия сильных зависимостей между ними определять их веса Методом анализа сетевых структур.

Теоретико-методологические и нормативно-правовые основы исследования. Теоретической и методологической основой проводимых исследований являются труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные вопросам экономической, кадастровой и рыночной оценки городской недвижимости.

Нормативно-правовой базой исследования являются Кодексы, Федеральные законы, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты субъектов РФ и органов местного самоуправления, стандарты оценки по вопросам регулирования экономической оценки земли и иной недвижимости. Эмпирическую базу составили информационные и картографические материалы Комитетов по земельным ресурсам и землеустройству городов северо-западного региона России, статистические данные риэлтерских организаций, оригинальные материалы (опубликованные в периодической печати), собранные автором в процессе научных исследований, а также информационные ресурсы Internet.

Научная новизна:

2. Установлены наиболее значимые факторы кадастровой стоимости земельных участков средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов

Северо-Западного округа, позволяющие повысить эффективность кадастровой оценки при расчете по статистическому методу. Защищаемые положения:

3. При определении кадастровой стоимости земель средне- и многоэтажной жилой застройки в малых и средних городов Северо-Западного округа по статистическому методу следует использовать следующие наиболее значимые факторы: расстояние объекта до центра населенного пункта; близость зон рекреации; близость водных объектов; расстояние до ж/д вокзала, станции; расстояние до автовокзала, автостанции; доступность общеобразовательных школ; доступность детских садов; расстояние до ближайшей поликлиники; факторы инженерной благоустроенности территории и экологии.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость диссертационной работы состоит в совершенствовании теоретических и методологических основ массовой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости, государственного регулирования оценочной деятельности, а также в их адаптации к условиям малых и средних городов Северо-Западного федерального округа России

Практическая значимость работы:

- разработана методика кадастровой оценки земель средне- и многоэтажной жилой застройки для малых и средних городов Северо-Западного округа, применение которой позволит повысить ее объективность.

- рассчитаны кадастровые стоимости земельных участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки города Мончегорска.

Реализация выводов и рекомендаций работы. Основные положения диссертационной работы рекомендуются к внедрению в систему государственной кадастровой оценки земельных участков малых и средних городов РФ. Теоретические и практические результаты могут быть использованы также в учебном процессе.

В работе 20 рисунков и 34 таблицы.

Автор выражает глубокую признательность коллективу кафедры "Инженерной геодезии" СПГГИ (ТУ) и, прежде всего, лично научному руководителю Киселеву Владимиру Алексеевичу за неоценимую помощь, оказанную в процессе написания диссертационной работы.

Заключение Диссертация по теме "Землеустройство, кадастр и мониторинг земель", Лепихина, Ольга Юрьевна

ВЫВОДЫ ПО ДИССЕРТАЦИИ

Проведенные в диссертации исследования позволяют сформулировать следующие основные выводы.

1. Основной задачей проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов является создание базы для исчисления земельного налога (в перспективе налога на недвижимость), вследствие чего необходимо обеспечить получение справедливых, объективных и обоснованных кадастровых (рыночных) стоимостей земельных участков.

2. Из применяемых в современной оценочной практике методов оценки земельных участков среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки основным является статистический (корреляционно-регрессионный анализ), опирающийся на имеющуюся рыночную информацию об объектах недвижимости. Основными условиями использования метода являются достаточность и достоверность исходной информации. Анализ рынка недвижимости малых и средних городов России на примере СевероЗападного федерального округа показал, что не во всех населенных пунктах условия рынка удовлетворяют требованию достаточности статистического метода оценки. Это продиктовано низкой степенью активности рынка недвижимости, малым количеством цен предложений, спроса, аренды на объекты недвижимости. Кроме того, в ряде малых и средних городов региона рыночная информация не является достоверной вследствие несоответствия цен предложений и спроса на недвижимость последующим ценам сделок, а также стремлению покупателей скрыть истинную цену сделки. Эти обстоятельства обусловливают невозможность применения исключительно статистического метода оценки земель в таких городах, вследствие чего для определения кадастровой (рыночной) стоимости земель необходимо использовать комбинированный подход, сочетающий статистическую и экспертно-аналитическую составляющую.

3. Существующие в государственных методиках методы определения весов ценообразующих факторов кадастровой стоимости земельных участков основаны на предположении об их взаимной независимости. Однако результаты статистической обработки значений факторов стоимости в малых и средних городах свидетельствуют о наличии зависимостей между отдельными факторами кадастровой стоимости земель среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. Это привело к необходимости поиска метода определения весов факторов, учитывающего наличие зависимостей между ними. В результате исследований было выявлено, что оптимальным вариантом такого метода является Метод анализа сетевых структур.

4. С учетом вышеперечисленных обстоятельств разработана методика определения кадастровых стоимостей земельных участков для городов, характеризующихся недостаточной для использования статистического метода рыночной информацией о сделках. Апробация методики на примере города Мончегорска показала удовлетворительную сходимость полученных стоимостей земельных участков с результатами определения аналогичных стоимостей по статистическому методу в городах с достаточной рыночной информацией о сделках.

5. Ряд населенных пунктов Северо-Западного округа обладает более развитым рынком недвижимости. Условия таких городов характеризуются достаточной и более достоверной рыночной информацией о сделках с объектами недвижимости, что позволяет формировать достаточные и репрезентативные статистические выборки. Кадастровую стоимость земель среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки в таких городах следует рассчитывать исключительно по статистическому (корреляционно-регрессионному) методу.

6. Исследование взаимозависимостей ценообразующих факторов во всех рассматриваемых городах выявило существование устойчивого перечня зависимых пар факторов кадастровой (рыночной) стоимости земель среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов региона. Его наличие привело к сокращению общего количества учитываемых факторов путем выявления наиболее значимых, содержащих наибольшую информацию о значениях остальных. Использование полученного перечня наиболее значимых факторов при кадастровой оценке земель позволит повысить эффективность процедуры кадастровой оценки земель в городах по статистическому методу.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Настоящая диссертационная работа представляет собой законченную научно-квалификационную работу, в которой на базе теоретических и практических исследований решена актуальная задача: разработка методики кадастровой оценки земель малых и средних городов РФ, характеризующихся низкой степенью активности рынка недвижимости. Применение методики позволит повысить объективность результатов определения кадастровой (рыночной) стоимости земельных участков.

Основные научные и практические результаты заключаются в следующем:

- Анализ современного состояния рынка недвижимости малых и средних городов РФ на примере Северо-Западного федерального округа выявил, что в ряде населенных пунктов региона имеет место нехватка рыночных данных (количества сделок, цен спроса и предложений, аренды и др.) для проведения государственной кадастровой (рыночной) оценки земель вида разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки» по статистическому (корреляционно-регрессионного) методу. При этом в остальных населенных пунктах округа объем рыночной информации достаточен для применения данного метода.

- На основе расчета ранговых коэффициентов корреляции были установлены взаимозависимости между отдельными ценообразующими факторами кадастровой стоимости земельных участков малых и средних городов Северо-Западного федерального округа, обусловившие необходимость перехода от иерархической модели факторов к модели сетевых структур.

- Обоснована возможность применения Метода анализа сетевых структур для расчета весов ценообразующих факторов кадастровой стоимости земельных участков малых и средних городов РФ.

- Выявлен и обоснован устойчивый перечень взаимозависимых факторов кадастровой стоимости земельных участков малых и средних городов Северо-Западного федерального округа, использование которого позволит сократить количество рассматриваемых факторов, а, следовательно, повысит эффективность процедуры государственной кадастровой оценки по статистическому методу.

- Осуществлена апробация разработанной методики кадастровой оценки земель малых и средних городов РФ на примере земельных участков вида функционального использования «Земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки» города Мончегорска.

Библиография Диссертация по наукам о земле, кандидата технических наук, Лепихина, Ольга Юрьевна, Санкт-Петербург

1. Бородкин, Ф.М. Статистическая оценка связей экономических показателей / Ф.М.Бородкин.- М.: Изд-во Статистика, 1968.- 204 с.

2. Власов, А.Д. Основные направления совершенствования кадастровой оценки земель поселений и их обеспечение Электронный ресурс. / А.Д. Власов //: сайт ГИС-ассоциации. — Режим доступа: http://www.gisa.ru/41699.html. Загл. с экрана.

3. Власов, А.Д. Принципы совершенствования государственной кадастровой оценки земель поселений с населением свыше 10 000 человек / А.Д. Власов // Проблемы финансов и учета. 2005. - №3(9) - С. 79-80.

4. Галиахметов, Р.В. Государственная кадастровая оценка земельных участков Электронный ресурс.: сайт ФГУП Федерального кадастрового центра «Земля» Режим доступа: Ьйр://сГо.fccland.ru/page.азрх?1ё=912., свободный.-Загл. с экрана.

5. Дэвис, Дж. С. Статистический анализ данных в геологии / Дж.С. Дэвис .М.: Недра, 1990. Т. 1 -318 с.

6. Земельный Кодекс Российской Федерации: закон Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-Ф3 // Собрание законодательства РФ, 2001, N 44, ст. 4147

7. Земля имеет стоимость и ее можно рассчитать Электронный ресурс.: сайт компании «Земля.Бизнес.Люди» Режим доступа: Ьир://1апс1-апс1-реор1е.ги/тёех.рЬр?орйоп=сотсоЩеЩ&у1еш=аг11с1е&1ё=57&Кет1с1=:::7, свободный — Загл. с экрана.

8. Коган, Р.И., Белов, Ю.П., Родионов Д.А. Статистические ранговые критерии в геологии/ Р.И. Коган, Ю.П. Белов, Д.А. Родионов. — М.: Недра, 1983.- 136 с.

9. Коростелев, С.П. Кадастровая оценка недвижимости с позиции профессионального оценщика Электронный ресурс. / С.П. Коростелев: сайт Международного оценочного консорциума. Режим доступа: http://www.valnet.ru/m7-31 l.pdf, свободный.- Загл. с экрана.

10. Криворучко, А. Оценка «два»! Электронный ресурс. / А. Криворучко // Бизнес курс.- 2009.- 16 декабря № 48(325).- Омск.: Бизнес курс, 2009.-Режим доступа: http://www.bk55.ru/magazine/archive/2009/155/12604/, свободный.- Загл. с экрана.

11. Массовая оценка городских земель как фундамент градостроительства и управления недвижимостью/ C.B. Орлов и др. // Экономика строительства.-2000.-№ 11.- С.21-35.

12. Математические основы эмпирических социально-экономических исследований: Учебное пособие / И.Н.Дубина Барнаул: Изд-во Алт. ун-та, 2006. - 263 с.

13. Материалы международной конференции "Массовая оценка объектов недвижимости: международный опыт, российский выбор" Электронный ресурс., Москва, 12-13 декабря, 2007 г.

14. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений: утверждена Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 г. № П/337.

15. Методика государственной кадастровой оценки земли поселений: утверждена Росземкадастром 18.10.2000 г.

16. Методика определения физического износа гражданских зданий Текст.: утв. приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР 27 октября 1970г. № 404 / Мосинжпроект Мосгорисполкома . Изд. офиц. - М.: ГП ЦПП, 1970.-90 с.

17. О государственной кадастровой оценке земель: Постановление Правительства РФ от 25.08.99 N 945 // Собрание законодательства РФ, 1999, N35, ст. 4326.

18. О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков: Постановление Правительства РФ от 07.02.2008 № 52 // Собрание законодательства РФ, 2008, N 6, ст. 508.

19. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЭ // Собрание законодательства РФ, 1998, N 31, ст. 3813.

20. Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов: Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 // Российская газета, 2007, N 100.

21. Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель: Постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 // Собрание законодательства РФ, 2010.

22. Об утверждении Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов: Приказ Роснедвижимости от 29.06.2007 Nn/0152.

23. Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2): Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 // Российская газета, N 194, 04.09.2007.

24. Общая теория статистики: учебник/Ефимова М.Р., Петрова Е.В., Румянцев В.Н. 2-е изд., испр. и доп. - М.: ИНФРА-М, 2001. - 413с.

25. Общие сведения по государственной кадастровой оценке Электронный ресурс.: сайт Федерального агентства кадастра объектов недвижимости управления по республике Карелия Режим доступа: http://rlO.kadastr.ru/groundtax/info/.- Загл. с экрана.

26. Общий Индекс открытости/прозрачности рынка земли: лето Электронный ресурс.: сайт Федерального портала "Индикаторы рынка земли" Режим доступа: http://land-in.ru.- Загл. с экрана.

27. Оверчук, A.JI. Государственный земельный кадастр и государственная кадастровая оценка земель/ A.JI. Оверчук // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.-М., 2001.-№2-3 (7-8).- С.15-19.

28. Основы математического моделирования радиотехнических систем: Учебное пособие / Монаков A.A. СПб.: ГУАП, 2005. - 100 с.

29. Основные направления стратегии социально-экономического развития Северо-Западного федерального округа Российской Федерации на период до 2015 года : в 2 кн. СПб. : «Знание», 2003. - 220 с.

30. Перепеченко, В. П. Экономика Северо-Запада / В. П. Перепеченко. — Вологда : Академия, 2004. — 175 с.

31. Прогнозирование рынка недвижимости Электронный ресурс.: сайт Российской гильдии риелтеров — Режим доступа: kaciya/Analitics/SertifîkaciyaAnalyst/Recommendation/Prognostics/default.aspx, свободный. — Загл. с экрана.

32. Распределение городов и поселков по числу жителей Электронный ресурс./Федеральная служба государственной статистики — Режим доступа: http://vmw.gks.ru/freedoc/newsite/population/demo/demol2.htm, свободный.-Загл. с экрана.

33. Рекомендации по проектированию вокзалов Текст. /Минстрой России, ЦНИИП градостроительства. М.: ГУЛ ЦПП, 1997.- 60 с.

34. Ромм А П. Кадастровая оценка городских земель: методические основы и инструментальные средства. // Вопросы оценки. 1997.- .№ 3. - с. 16-20.

35. Ромм, А.П. Основные принципы оценки городских земель/ А.П. Ромм // Аудиторские ведомости.- М., 1998.- N 12.-С.32-37.

36. Вариант концептуального подхода к созданию системы кадастровой оценки земли города Москвы / C.B. Орлов и др. // Городская собственность.- М.- 2000.- № Ю(38).-с.6-11.

37. Саати, Т.Л. Принятие решений при зависимостях и обратных связях. Аналитические сети / T.JI. Саати.; пер.с англ. -М.: Изд-во Книжный дом Либроком, 2009.-360 с.

38. Сборник сведений о состоянии и использовании земель в федеральных округах Российской Федерации в 2005 году Текст.: Гос.доклад за 2005 г./ Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации,

39. Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. М, Минэкономразвития России, 2006.- 424 с.

40. Северо-Западный федеральный округ Электронный ресурс.: сайт Северо-Западного федерального округа — Режим доступа.- http://www.szfo.ru/; свободный. — Загл. с экрана.

41. Севостьянов, A.B. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру Текст.: учебно-методическое обеспечение курса профессионального обучения оценщиков земли и недвижимости (выпуск №9)/ A.B. Севостьянов.- М.: ГУЗ, 2001.- 60 с.

42. Семерная В.О. Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки земли Электронный ресурс. /В.О. Семерная // Корпоративный юрист.-М., 2010.-N 8 — Режим доступа: httpV/www.mcfr.ru/journals/l 1/203/26541/26547/, свободный.-Загл.с экрана.

43. Специальное программное обеспечение ГКОЗП (Государственная кадастровая оценка земель поселений): руководство по эксплуатации Модуль Экспертный опрос.- 2000г., 13 с.

44. Статистика: Учебник/Под ред. И.И. Елисеева — М.: Юрайт, 2010. — 565с.

45. Статистика: Учебное пособие/Под ред. М.Р. Ефимовой — М.: ИНФРА -М, 2003.-336с.

46. Статистика: Учебное пособие / Сизова Т.М. СПб.: СПбГУ ИТМО, 2005. - 190 с.

47. Теория вероятностей и математическая статистика: учебное пособие / Т.В. Крупкина, C.B. Бабенышев, Е.С. Кирик. Сибирский федеральный университет. Красноярск, 2007, 199 с.

48. Технические указания по государственной кадастровой оценке земель поселений / Федеральная служба земельного кадастра России. М., 2001.

49. Характеристика городов Северо-Западного федерального округа Электронный ресурс.: сайт Википедия. Свободная энциклопедия — Режим доступа: http://ru.wikipedia.org, свободный.

50. Численность населения городов Северо-Западного федерального округа Электронный ресурс.: сайт Википедия. Свободная энциклопедия — Режим доступа: http://ru.wikipedia.org, свободный. Загл. с экрана.

51. Шитиков, В.К., Розенберг, Г.С., Зинченко, Т.Д. Количественная гидроэкология: методы системной идентификации/ В.К. Шитиков, Г.С. Розенберг, Т.Д. Зинченко Тольятти: ИЭВБ РАН, 2003. - 463 с.

Информация о работе

Лепихина, Ольга Юрьевна
кандидата технических наук
Санкт-Петербург, 2011
ВАК 25.00.26

Диссертация

Кадастровая оценка земель средне- и многоэтажной жилой застройки малых и средних городов в условиях низкой степени активности рынка недвижимости - тема диссертации по наукам о земле, скачайте бесплатно

Автореферат

Похожие работы