Кадастровая оценка земельных участков индивидуальной жилой застройки городских населенных пунктов с учетом обременений и ограничений

Чернецкая, Юлия Владимировна

Бесплатный автореферат и диссертация по наукам о земле на тему
Кадастровая оценка земельных участков индивидуальной жилой застройки городских населенных пунктов с учетом обременений и ограничений
ВАК РФ 25.00.26, Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

Автореферат диссертации по теме "Кадастровая оценка земельных участков индивидуальной жилой застройки городских населенных пунктов с учетом обременений и ограничений"

На правах рукописи

ЧЕРНЕЦКАЯ Юлия Владимировна

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ГОРОДСКИХ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ С УЧЕТОМ ОБРЕМЕНЕНИИ И ОГРАНИЧЕНИЙ

Специальность 25.00.26 - Землеустройство, кадастр

и мониторинг земель

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

005551933

Санкт-Петербург - 2014

005551933

Работа выполнена в федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Национальный минерально-сырьевой университет «Горный»

Научный руководитель -

кандидат технических наук, доцент

Киселев Владимир Алексеевич

Официальные оппоненты:

Шишов Дмитрий Анатольевич, доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный аграрный университет», кафедра земельных отношений и кадастра, заведующий кафедрой;

Поликарпов Анатолий Михайлович, кандидат технических наук, ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет», кафедра городского хозяйства, землеустройства и кадастров, доцент.

Ведущая организация - ФГБОУ ВПО «Новгородский государственный университет имени Ярослава Мудрого».

Защита состоится 24 июня 2014 г. в 13 час. 00 мин. на заседании диссертационного совета Д 212.224.08 при Национальном минерально-сырьевом университете «Горный» по адресу: 199106 Санкт-Петербург, 21-я линия, дом 2, ауд. 3416 а.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Национального минерально-сырьевого университета «Горный» и на сайте www.spmi.ru.

Автореферат разослан 24 апреля 2014 г.

диссертационного совета

УЧЕНЫЙ СЕКРЕТАРЬ

Юрий Николаевич

КОРНИЛОВ

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. На территории РФ все виды земельных платежей определяются на основе кадастровой стоимости земель, в связи с чем возникает потребность получения объективного значения данной величины, рассчитанной с учетом всех влияющих на нее факторов. Особенно актуальной эта задача является для таких активно вовлеченных в экономический оборот земель как земли городских населенных пунктов.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов (ГКОЗНП) в общем и земель, предназначенных для размещения домов жилой застройки в частности, проводится на основе обширного перечня нормативно-правовой литературы, в котором важнейшим регламентирующим процесс проведения массовых оценочных работ документом (после отменены Технических рекомендаций) остаются Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Вопросами, связанными с совершенствованием методики определения кадастровой стоимости земель, занимались такие ученые, как Прорвич В.А., Се-гединов А.А., Сулин М.А., Шишов Д.А., Поликарпов A.M. и др.

В настоящее время методика оценки земельных ресурсов представляет собой динамично развивающуюся систему. С развитием легитимной базы и программного обеспечения распространение получают новые подходы к определению ранее не учитываемых показателей, таких как обременения. Современное состояние кадастровых служб городов позволяет сформировать базы данных по зонам с особым режимом использования. Несмотря на многочисленные исследования по данной проблеме и наличие в нормативно-правовой литературе нестрогих указаний на необходимость учета обременений в процессе кадастровой оценки земельных участков, в настоящее время таковой учет не производится. Более того, в методических указаниях не рассматриваются типы обременений, отсутствует методика учета зон их пересечения, не учитывается положение обременений на земельных участках. В то же время, вопрос о необходимости получения объективной величины кадастровой сто-

имости городских земель, рассчитанной на основе всех влияющих на нее факторов, в том числе наличия на участке обременений, стоит очень остро, поскольку учет характеристик обременений позволяет повысить объективность кадастровой оценки. Очевидно, что научно и практически обоснованное корректирование методики кадастровой оценки земель населённых пунктов, учитывающее влияние обременений, является в современных социально-экономических условиях актуальной задачей.

Цель исследования заключается в повышении объективности результатов кадастровой оценки путем учета влияния обременений для обеспечения эффективности управления земельными ресурсами.

Основная научная идея работы: для повышения объективности определения кадастровой стоимости земель городских населенных пунктов, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки, необходимо учитывать влияние обременений в методике кадастровой оценки земель путем введения поправочных коэффициентов в удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС).

Основные задачи диссертационной работы:

1. Провести анализ современных методик кадастровой оценки земель населенных пунктов на предмет их модификации в аспекте присутствия обременений;

2. Выявить социальные, экономические и статистические предпосылки к учету обременений в процессе определения кадастровой стоимости земель городских населенных пунктов;

3. Разработать научный подход к усовершенствованию классификаций института обременений, представленных на городских территориях, на примере Санкт-Петербурга;

4. Предложить и обосновать классификацию обременений по типу взаимного положения земельного участка и его обремененной части путем разработки коэффициента детерминированности;

5. Провести ранжирование обременений в зависимости от регламента, установленного на их территории, методами экспертного анализа;

6. Разработать алгоритм процедуры учета влияния обреме-нений при определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов в случае одного или нескольких обременений на земельном участке, а также при наличии на земельном участке зон пересечения обременений на основе введения системы коэффициентов, отражающих характеристики обременений;

7. Апробировать предложенный подход на территории одного из районов Санкт-Петербурга.

Предметом исследования являются закономерности, определяющие изменение кадастровой стоимости земель населенных пунктов в зависимости от наличия обременения, его типа, размера и взаимного положения земельного участка и его обремененной части.

Объектом исследования является кадастровая стоимость земельных участков городских населенных пунктов.

Методология исследования: обзор и анализ нормативно-правовой и научно-технической литературы, факторный анализ, статистический анализ, метод анализа иерархий, современные технические средства, программные продукты (Statistica, РГИС Санкт-Петербурга, MS Excel).

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

- выявлены способы корректировки существующих методик кадастровой оценки городских земель;

- обоснована необходимость учета обременений в процессе определения кадастровой стоимости земель городских населенных пунктов методами факторного анализа;

- предложен научный подход к обоснованию классификаций обременений;

- введен коэффициент детерминированности, и на его основе произведена классификация обременений по типу взаимного положения земельного участка и его обремененной части;

- составлен формализованный список запрещений, входящих в состав каждого обременения, и на его основе методами экспертного анализа произведено ранжирование обременений в зависимости от установленного на их территории регламента;

- разработан алгоритм процедуры учета обременений и их характеристик при определении кадастровой стоимости земель городских населенных пунктов, предназначенных для домов индивидуальной жилой застройки, путем введения коэффициентов, отражающих регламент использования обремененных территорий и тип взаимного положения земельного участка и его обремененной части;

- определена средняя величина снижения кадастровой стоимости земельных участков Красногвардейского района Санкт-Петербурга в зависимости от наличия обременения и его свойств.

Достоверность и обоснованность научных положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в диссертационной работе, обусловлена использованием подлинных статистических данных по состоянию рынка земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки в городе Санкт-Петербург, и информации о значениях факторов кадастровой стоимости земель, полученной из официальных источников.

Обоснованность выводов подтверждается обсуждением результатов исследования на научных конференциях и конкурсах, а также публикациями в рецензируемых научных изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ.

Практическая значимость результатов исследования:

1) получены законы распределения величин отношений площадей обременений (линейных и нелинейных) к площадям земельных участков;

2) разработан коэффициент детерминированности, позволяющий обосновать классификацию обременений по типу взаимного положения земельного участка и его обремененной части;

3) определены веса групп ценообразующих факторов, а также вес фактора влияния обременений и запрещений, входящих в их состав, на кадастровую стоимость земель населенных пунктов;

4) предложены математические формулы для определения кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения домов жилой застройки, с учетом влияния размеров, типа обременения, взаимного положения земельного участка и его

обремененной части, обеспечивающие повышение адекватности кадастровой стоимости.

Апробация работы. Основные положения работы докладывались на научной конференции профессорско-преподавательского состава Санкт-Петербургского государственного аграрного университета 2010 г., факультетской конференции студентов и аспирантов Санкт-Петербургского государственного горного университета 2010 г., 2011 г., на Всероссийском конференции-конкурсе студентов выпускного курса 2011 г., на международном форуме-конкурсе молодых ученых «Проблемы недропользования» 2012 г., также в 2012 году по теме исследования был выигран научный грант DAAD по программе «Михаил Ломоносов», и в соответствии с ним была пройдена шестимесячная стажировка в ФРГ в 2012-2013 гг.

Публикации. По теме диссертации опубликованы 3 работы в изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка литературы, включающего 130 наименований, изложена на 143 страницах машинописного текста и содержит 31 рисунок, 27 таблиц.

В первой главе рассмотрены методики определения кадастровой стоимости земель городских населенных пунктов. Проанализированы существующие способы учета обременений в процессе массовых оценочных работ. Представлены статистические сведения об обременениях и земельных участках Санкт-Петербурга.

Во второй главе рассмотрены существующие типы классификации обременений и предложены новые. Методом факторного анализа обоснована необходимость учета обременений при кадастровой оценке земель городских населенных пунктов.

В третьей главе предлагается алгоритм получения коэффициентов, отражающих регламент использования обремененного участка и тип взаимного положения земельного участка и его обремененной части, а также способ корректирования кадастровой стоимости в зависимости от характеристик обременения и занимаемой им площади.

В четвертой главе произведены расчеты кадастровой стоимости для земельных участков Красногвардейского района Санкт-Петербурга, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки без учета обременений и с их учетом, произведенным по предлагаемым зависимостям.

ЗАЩИЩАЕМЫЕ НАУЧНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Для повышения объективности результатов кадастровой оценки земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки, входящих в состав городских населенных пунктов, наряду с традиционными факторами необходимо учитывать влияние обременений.

В настоящее время на территории Санкт-Петербурга расположено более 30 ООО земельных участков с видом разрешенного использования (ВРИ) под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), из которых более 80% являются обремененными в использовании. В связи с большой распространенностью обременений и отрицательным характером их правовой природы (они призваны ограничивать собственника в осуществлении его прав по отношению к его имуществу), обременения часто выступают в качестве причины судебных разбирательств. Так, согласно порталу Право, за последние 5 лет в суды Российской Федерации было подано более 60 тысяч исков, так или иначе связанных с наложением обременений. На необходимость учета обременений существует указание в нормативно-правовой литературе, такой как Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)». Разработкой методики учета обременений в процессе кадастровой оценки земель занимались такие авторы, как Варламов A.A., Севостьянов A.B., Быкова E.H.. Бутина В.В., Рулева Н.П., Козлова О.Ю. и др.

Для обоснования необходимости учета обременений при определении кадастровой стоимости земельных участков была смоделирована ситуация включения в перечень уже учитываемых в процессе ГКОЗНП факторов (площадь земельного участка, влияние

магистралей и т.п.) фактора наличия обременений. В качестве исходных данных для моделирования были взяты сведения о 60 земельных участках Санкт-Петербурга с видом разрешенного использования под ИЖС. С помощью программного комплекса 81ай8йса

Variable 1 2 3 4 5 6 7 8 9

{1)Площадь ке.м. 1.00 0,28 0.05 0.11 -0,19 -0.15 0.11 0,131 -0.10

(2}Рззвитая инфраструктура 0,28 1,00 0.15 0.29 -0.09 -0.21 0 04 0.05 0 10

|'3>Нэпичие коммуникаций 0 05 0 15 1 00 0.35 -0,09 0.03 0 03 0,09 -¿щ

£5)Расстояние до магистрали, -0,19 -0,09 -0.09 -0.07 1.00 -0.02 0,01 утт "У ri -0,18 0.12

|б)Расстоянне до лок. центра -0.15 -0,21 0.03 -0.03 -0.02 1.00 0.16 -0,26 0,03

(^Загрязненность атмосферы 0 11 0,04 0.03 0.12 0,01 0.16 1.00 0,20 0,00

|(8)Расстояние да парков, м 0.13 0,05 0,09 0,04 -0.18 -0,26 0 20 1.00 0,28

{9)Расстояние до воды, м -0.10 0.10 -0.01 -0.06 0,12 0.03 0 00 0,28 1.00

Рисунок 1 - Матрица коэффициентов корреляции исходных переменных

Представленные данные позволяют сделать вывод, что вновь введенный фактор «количество обременений» не коррелирует с другими, уже учитываемыми в процессе ГКОЗНП, факторами.

Для определения местоположения фактора обременений в уже существующем перечне учитываемых факторов было проведено ранжирование данных переменных. Для этого к списку исходных анализируемых данных была добавлена переменная «кадастровая

УапаЫе 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 ;

{1}Площадь кв.ел. 1,001 0,28 0 05 0 11 -0 19 -0,15 0 11 0.13 -0,10 0,86

(2}Развигая инфраструктура 0.28 1,00 0,15 0.29 -0.09 -0,21 0.04 0.05 0,10 0,32

(З)Наличие коммуникаций 0,05 0.15 1,00 0,35 -0,09 0.03 0 03 0.09 -0.01 0.07

^Количество обременений 0,11 0.29 0.35 1.00 -0.07 -0.03 0.12 0,04 -0,06 0.09!

^Расстояние до магистрали м -0,19 -0.09 -0,09 -0,07 1.00 -0.02 0,01 -0,13 0.12 -0.25?

(б)Расстояние до пок.центра, м -0,15 -0.21 0,03 -0.03 -0.02 1.00 0.16 -0,26 0,03 -0.24

^Загрязненность атмосферы 0.11 0,04 0,03 0.12 0.01 0.16 1,00 0.20 0.00 0.05

^расстояние до парков м 0.13 0.05 0.09 0.04 -0.18 -0,26 0,20 1.00 0.28 0.28 1,00 0,19 -0,10

(Э)расстояние до воды, м -0.10 0.10 -0.01 -0 06 0 12 0.03 0.00

(10)Кадастровая стоимость 1 0,86 0.32 0.67 ......-6ИД1 щ

ной кадастровая стоимость

Из представленной матрицы следует, что данный перечень, состоящий из факторов, обоснованно значимых и уже учитываемых в процессе ГКОЗНП, а также фактора, отображающего наличие обременений на земельном участке, по степени влияния на кадаст-

ровую стоимость проранжирован (от большего к меньшему) следующим образом:

1) площадь земельного участка;

2) обеспеченность района социальной инфраструктурой;

3) влияние магистралей;

4) влияние локальных центров;

5) «озелененность» района;

6) фактор близости к водным объектам;

7) фактор, отображающий наличие обременений;

8) инженерная обеспеченность;

9) уровень загрязнения атмосферы.

Тот факт, что фактор, отображающий наличие обременений, в данной классификации оказался значимее таких факторов, как «инженерная обеспеченность» и «уровень загрязнения атмосферы», которые в ходе проведения работ по ГКОЗНП были признаны значимыми и учитывались при определении кадастровой стоимости, свидетельствует в пользу необходимости учета обременений в ходе массовых оценочных работ.

2. Все обременения земельных участков при определении кадастровой стоимости целесообразно дифференцировать на два основных вида: линейные и нелинейные, при этом характер взаимного положения земельного участка и его обремененной части описывается четырьмя обобщенными вариантами.

Анализ обременений показал, что они являются площадными объектами. При этом по своей форме они могут быть дифференцированы на две основные группы: линейные и нелинейные. Для обоснования такого рода подразделения был использован Ме51 ^а-йвйса) и коэффициент Стьюдента на предмет существенности различий средних двух выборок для линейных и нелинейных обременений по 220 земельным участкам.

Из результатов сравнительного анализа значений средних двух массивов данных (для двух выделенных групп обременений) следует, что вычисленный коэффициент Стьюдента I ЭКСП — 26,13 больше теоретически заданного значения I Табл. = 1,97. Иначе говоря, средние значения двух выборок различаются с табличной вероятно-

стью, что свидетельствует в пользу правомерности проведения анализа частоты появления обременений различного размера в зависимости от принадлежности к одной из выделенных групп. После проведения этого анализа был сделан вывод, что поскольку вероятность появления малого по площади обременения либо равна (для нелинейной группы обременений), либо больше (для линейной) вероятности появления большого по размерам обременения, необходимость введения понижающего коэффициента возникает только при определении кадастровой стоимости обремененной части участка.

Следующим этапом исследования обременений являлось выявление типов взаимного положения земельного участка и его обремененной части. В ходе анализа было выявлено, что характер рассматриваемого взаимодействия можно описать четырьмя способами, представленными на рисунке 3.

1 11 $ I в» || — н

Иуль-м

Одномерные

п- мерные

]

Земельный участок

[=3

Зоны с особым режимом использования территории

Рисунок 3 - Типы взаимного положения земельного участка и обременения

Для доказательства обоснованности предложенного разделения был введен коэффициент детерминированности, отражающий тип взаимного положения земельного участка и его обремененной части. Численно коэффициент детерминированности (сГ) предлагается определять как сумму отношений ширины п-ой необремененной части земельного участка (?) к ширине п-ой необремененной и примыкающей к ней п-ой обремененной частей земельного участка (7), определенных по оси, проведенной через середину обременения,

параллельно самой широкой стороне земельного участка, деленную на количество необремененных частей земельного участка (л). Таким образом, в общем виде предлагаемый коэффициент детерминированности будет определяться по формуле:

Для каждого типа взаимного положения земельного участка и его обремененной части введенный коэффициент составил:

1) Нуль-мерный тип взаимного положения.

Поскольку при данном типе взаимного положения земельного участка ширина необремененной зоны г=0, то для всех земельных участков, характер взаимного положения которых с обременением описывается нуль-мерным типом, коэффициент детерминированности й — 0.

2) Одномерный тип взаимного положения.

При данном типе взаимного положения число необремененных частей земельного участка п= 1, соответственно, коэффициент детерминированности для обремененных земельных участков, входящих в данную группу, определяется следующим образом:

Из структуры формулы 2 следует, что предлагаемый коэффициент детерминированности с! будет находиться в интервале (0;1). 3) п-мерный тип взаимного положения (рисунок 4)

Рисунок 4 - Схема земельного участка, имеющего п-мерный тип взаимного положения с обременением: ЗУ - земельный участок, Обр. - обременение, и, 12- ширина необремененных частей земельного участка, Т], Тг- ширина необремененных частей земельного участка и примыкающих к ним обремененных частей

а =

(2)

Для земельных участков, принадлежащих к данной группе, в случае, представленном на рисунке 4, когда обременение не имеет разветвлений на земельном участке и Ь= Т2, коэффициент детерминированности можно определить по формуле:

В том случае, если обременение имеет разветвления на земельном участке и п > 2, коэффициент детерминированности необходимо определять по формуле 1.

Исходя из структуры формул 1 и 3, можно сделать вывод о том, что коэффициент детерминированности d при данном типе взаимного положения, также как и n-мерном типе взаимного положения будет находиться в интервале (0;1).

4) Тип взаимного положения extra.

Поскольку в данном случае t2 = Т2, то их отношение равно 1, зоны пересечения границ обременения с границами земельного участка отсутствуют. Следовательно, формула 1 при данном типе взаимного положения работает следующим образом:

+ ± — +1

d _ ]\_= Т,__ tj_ + j. Из структуры полученного выражения слеп ~ 1 Т,

дует, что d > 1 для всех случаев, отнесенных в эту группу.

Поскольку группа с одномерным типом взаимного положения и группа с типом взаимного положения extra имеют отличающиеся от прочих значения коэффициента детерминированности, можно сделать вывод об обоснованности их выделения как отдельных единиц классификации. Две оставшиеся из четырех выделенных групп - одномерный и п -мерный типы - имеют одинаковый интервал значения de (0;1), что обусловило использование методов статистики для дальнейшего обоснования выделения данных групп типов взаимного положения земельного участка и обременения. Были составлены выборки по 31 земельному участку, которые имеют одномерный и n-мерный тип взаимного положения. Для каждой из них был произведен анализ на отсутствие аномальных значений и по-

строены гистограммы распределения коэффициента детерминированности: для одномерного типа взаимного положения - рисунок 5, для п-мерного - рисунок 6. Проверка гипотезы распределения осуществлялась на основе критерия Пирсона.

п>

I-

ш с с

О а: га X

0,09-0,23 0,23-0,37 0,37-0,52 0,52-0,37 0,66-0,80 0,80-0,95 Карманы

Рисунок 5 - Гистограмма распределения коэффициента детерминированности для земельных участков, имеющих одномерный тип взаимного положения с их обремененной частью

На основании внешнего вида графика (рисунок 5) была выдвинута гипотеза о равновероятном характере распределения. Критерии Пирсона составили: ХкР„т2 = 18,49, Хвыч2 = 2,48. Так как Хкрит2 > Хвыч2, есть основание принять выдвинутую гипотезу о равновероятностном законе распределения коэффициента детерминированности для обременений, имеющих одномерный тип взаимного положения с земельным участком.

11111Й1 ЯИШш* 1я11Р1-*- ■нни ■шшшшшш- «нвв- ншн

Дцццрця |Ш л^яннниг

0,79-0,810,81-0,840,84-0,87 0,87-0,9 0,9-0,93 0,93-0,960,96-0,99

Карманы

Рисунок 6 - Гистограмма распределения коэффициента детерминированности для земельных участков, имеющих п-мерный тип взаимного положения с их обремененной частью

На основании внешнего вида представленной гистограммы (рисунок 6) была выдвинута гипотеза о нормальности распределения значений коэффициента детерминированности. Для подтверждения выдвинутой гипотезы был рассчитан эмпирический критерий согласия Пирсона для нормального распределения. Он составил: %крит2 = 18,49, Хвыч2 = 5,33. Так как х,т„т2 > Хвыч2, то гипотеза о нормальности закона распределения была принята.

Различие в характере законов распределения коэффициента детерминированности оставшихся двух групп, позволило сделать окончательный вывод о правомерности классификации.

Для каждого из выделенных типов взаимного положения земельного участка на основе классических формул землеустройства был предложен поправочный коэффициент:

1) В случае нуль-мерного взаимного положения данный коэффициент будет равен 0, поскольку обременение распространяется на весь земельный участок.

2) Для одномерного взаимного положения вычисление коэффициента предлагается осуществлять через оценку изменения конфигурации земельного участка:

. ^необр. ЗУ ' л/^ ЗУ

'ос ~ Р /с

' ЗУ ' V ° неабр.ЗУ

где Р зу- периметр земельного участка; Р иеобР. зу - периметр необремененной части земельного участка; 5 зу - площадь земельного участка; 5 необР. зу - площадь необремененной части земельного участка.

В том случае, когда конфигурация земельного участка оказывается хуже конфигурации его необремененной части, и рассчитанное значение коэффициента локации превышает 1, его необходимо принять равным 0. Это будет означать, что местоположение обремененной части значения не имеет.

3) В случае п-мерного взаимного положения предлагается использовать формулу для определения коэффициента расчлененности земельного участка, интерпретированную для условий обреме-нений:

где L обр - длина расчленяющей земельный участок части обременения; Р зу - периметр земельного участка.

4) Тип взаимного положения extra. Поскольку данный тип взаимного положения является особенным, и зачастую обременение в рассматриваемом случае имеет малую площадь, коэффициент локации было предложено рассчитывать следующим образом:

, _ $обр loc - „

(6)

где S зу - площадь земельного участка; S обр. - площадь обремененной части земельного участка.

3. Максимальное значение интегрального показателя влияния обременения на земельный участок зависит от значимости оценочных факторов, используемых в методике кадастровой оценки земель населённых пунктов, и не может превышать значение 0,22.

Определение степени влияния обременений на кадастровую стоимость осуществлялось на основе метода анализа иерархий Саати (МАИ). Его суть заключается в декомпозиции изучаемого вопроса на более простые составляющие и дальнейшей обработке последовательности суждений лица, принимающего решения, (эксперта) по парным сравнениям. Все суждения выражаются численно и являются отображением относительной степени взаимодействия элементов в модели (иерархии). Для осуществления исследования подобным методом составляется экспертная анкета в виде матриц парных сравнений групп факторов на первом уровне иерархии и самих факторов - на втором. В данном исследовании при составлении экспертной анкеты были сформированы следующие группы факторов: физические характеристики, характеристики местоположения, социальная инфраструктура, градостроительные и правовые ограничения, состояние окружающей среды. Поскольку МАИ предполагает исследование вопроса на нескольких уровнях, необходимо было выделить факторы, входящие в группу обременений, что было выпол-

нено по аналогии с методами учета сервитутов в процессе индивидуальной оценки земельных участков. Анализ нормативно-правовой литературы, позволил формализовать список запрещений, входящих в состав каждого из обременений. В ходе рассмотрения документации по каждому виду обременения было решено сгруппировать все запрещения, установленные на их территории, в 5 вторичных критериев, вошедших в группу факторов «Градостроительные и правовые ограничения»: полный запрет на строительство, частичный запрет на строительство, полный запрет на хозяйственную деятельность, частичный запрет на хозяйственную деятельность, возможность присутствия третьих лиц.

После проведения анкетирования специалистов, оценки их качества, была произведена обработка анкет. Результирующими показателями для данного исследования являются весовые коэффициенты для группы факторов «градостроительные и правовые ограничения» и для каждого запрещения, входящего в состав группы.

Поскольку для каждого эксперта были получены свои различные между собой значения весов, необходимым условием возможности их дальнейшего использования являлась однородность полученного массива данных, которая была установлена по правилу 3 . Далее для сведения множества значений весовых коэффициентов к одному было рассчитано среднее арифметическое (таблица 1). Таким образом, максимальное значение интегрального коэффициента, отражающего регламент на обремененной территории, на основе проведенного экспертного анализа не может превышать 0,22.

Для каждого запрещения путем решения пропорции также получен данный коэффициент (таблица 2), и на основе приведенных значений для всех типов обременений на территории Санкт-Петербурга был сформирован свой коэффициент ограниченности действия, отражающий регламент на обремененной территории. Итоговую кадастровую стоимость обремененного земельного участка с учетом выявленных типов взаимного положения земельного участка и его обремененной части (k ioc) и полученных весовых коэффициентов, отражающих регламент обремененной территории (к о), предлагается рассчитывать по формуле 7.

Таблица 1 - Значения весов группы факторов «градостроительные и

правовые ограничения» и ее вторичных критериев

Номер эксперта группы «градостроительные и правовые ограничения» Ш] полный запрет на строительство частичное ограничение строительства V/, полный запрет на хозяйственную ■ деятельность частичное ограничение хозяйственной деятельности Возможность присутствия третьих лиц

1 0,18 0,38 0,15 0,23 0,17 0,07

3 0,20 0,39 0,14 0,23 0,15 0,09

4 0,24 0,37 0,16 0,24 0,14 0,09

5 0,23 0,38 0,18 0,20 0,16 0,08

6 0,22 0,36 0,17 0,23 0,14 0,10

7 0,17 0,37 0,18 0,22 0,12 0,11

9 0,19 0,39 0,17 0,21 0,17 0,06

10 0,22 0,35 0,20 0,23 0,13 0,09

11 0,23 0,36 0,16 0,24 0,16 0,08

12 0,19 0,37 0,16 0,22 0,15 0,10

13 0,25 0,40 0,15 0,22 0,14 0,09

14 0,26 0,39 0,14 0,23 0,16 0,08

15 0,20 0,38 0,16 0,24 0,11 0,11

16 0,24 0,37 0,17 0,25 0,11 0,10

17 0,22 0,36 0,19 0,26 0,12 0,07

18 0,23 0,39 0,15 0,20 0,14 0,12

19 0,24 0,38 0,17 0,21 0,14 0,10

21 0,25 0,36 0,18 0,22 0,15 0,09

23 0,25 0,37 0,17 0,22 0,16 0,08

Среднее арифметическое 0,22 0,37 0,17 0,23 0,14 0,09

Дисперсия 0,00069 2Е-04 ЗЕ-04 0,00025 0,00035 2Е-04

ско 0,0263 0,013 0,016 0,01571 0,01857 0,015

х-Ъд 0,14 0,33 0,12 0,18 0,09 0,04

х + Ъд 0,30049 0,415 0,214 0,27344 0,19888 0,136

Таблица 2- Значение весовых коэффициентов для формализованного списка запрещений_

полный запрет на строительство ограничение строительства запрет на хозяйственную деятельность ограничение хозяйственной деятельности возможность присутствия третьих лиц

0,08 0,04 0,05 0,03 0,02

КС = УПКС ■ J X SHen5p, + £ (l - klocJ )• (1 - )]I

U" J , (7)

где: КС - кадастровая стоимость земельного участка; УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости, определенный в результате проведения государственной кадастровой оценки земель; SHeo6P.i - площадь i-той необремененной части земельного участка; S o6P.j - площадь части земельного участка, обремененной j-тым обременением; k Q.j - коэффициент ограниченности действия j-того обременения; k ioc.j - коэффициент локации j-того обременения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Результаты исследования представляют собой научно-квалификационную работу, в которой на базе теоретических и практических исследований решена актуальная задача разработки процедуры учета обременений и их характеристик в процессе определения кадастровой стоимости городских земель, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Основные научные и практические результаты работы заключаются в следующем:

1. Проведены аналитические исследования, цель которых состояла в сборе и систематизации данных о количестве земельных участков ИЖС на территории Санкт-Петербурга, размещении на них обременений, количестве судебных разбирательств по вопросам, рассматриваемым в данной работе, и других сведений.

2. Произведено и обосновано методами математической статистики разделение всех обременений на территории Санкт-Петербурга на две группы: линейные и нелинейные, а также выделены четыре типа взаимного положения земельного участка и его обремененной части: нуль-мерный, одномерный, n-мерный и extra.

3. Выполнено обоснование необходимости учета обременений в процессе кадастровой оценки городских земель методом факторного анализа.

4. Предложен математический аппарат для учёта влияния обременений на кадастровую стоимость земель, предназначенных

для размещения домов индивидуальной жилой застройки в составе земель населённых пунктов.

5. Разработаны способы получения коэффициента, отражающего тип взаимного положения земельного участка и его обремененной части, а также коэффициента, отражающего регламент использования земель с обременениями в использовании.

6. Установлено, что максимальное значение интегрального показателя влияния обременения на земельный участок не может превышать значение 0,22 и зависит от значимости оценочных факторов, используемых в методике кадастровой оценки земель населённых пунктов.

7. Предложены аналитические зависимости для определения значений кадастровой стоимости земель населённых пунктов с учетом влияния одного или нескольких непересекающихся, а также пересекающихся обременений.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах, опубликованных в изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ:

1. Чернецкая, Ю.В. Проект установления обременений на территории Кировского района Санкт-Петербурга. / E.H. Быкова, Ю.В. Чернецкая // Записки Горного института т. 199. - СПб.: Национальный Минерально-сырьевой университет «Горный», - 2012. -391с.-С. 309-313.

2. Чернецкая, Ю.В. Совершенствование методики расчета кадастровой стоимости земельного участка с учетом обременений и ограничений на землю для целей налогообложения. / Ю.В. Чернецкая // Записки Горного института т. 196. - СПб.: Национальный Минерально-сырьевой университет «Горный», - 2012. - 386с. - С 105109.

3. Чернецкая, Ю. В. Учет обременений при кадастровой оценке земель городских населенных пунктов. / Ю.В. Чернецкая, В.А. Киселев // Научное мнение: научный журнал / Санкт-Петербургский университетский консорциум. - СПб., 2014 - № 2 -191 с. - С.171-176.

РИЦ Горного университета. 23.04.2014. 3.338. Т. 100 экз. 199106 Санкт-Петербург, 21-я линия, д.2

Текст научной работыДиссертация по наукам о земле, кандидата технических наук, Чернецкая, Юлия Владимировна, Санкт-Петербург

Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Национальный минерально-сырьевой университет «Горный»

°«01460222

На правах рукописи

ЧЕРНЕЦКАЯ Юлия Владимировна

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ГОРОДСКИХ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ С УЧЕТОМ ОБРЕМЕНЕНИЙ И

ОГРАНИЧЕНИЙ

Специальность 25.00.26 - Землеустройство, кадастр и мониторинг

земель

ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата технических наук

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ: кандидат технических наук, доцент В.А. Киселёв

Санкт-Петербург - 2014

ОГЛАВЛЕНИЕ

ОГЛАВЛЕНИЕ........................................................................................................2

ВВЕДЕНИЕ..............................................................................................................4

1 СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ВОПРОСА УЧЕТА ОБРЕМЕНЕНИЙ ПРИ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ................11

1.1 Анализ методик кадастровой оценки земель населенных пунктов........11

1.2 Анализ земельного фонда Санкт-Петербурга...........................................14

1.3 Общие сведения об обременениях.............................................................17

1.4 Анализ учета обременений в процессе массовой оценки земель населенных пунктов...........................................................................................20

1.5 Выводы к главе 1..........................................................................................28

2 АНАЛИЗ ХАРАКТЕРА ВОЗДЕЙСТВИЯ ОБРЕМЕНЕНИЙ НА КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ........................................................................30

2.1 Классификация обременений......................................................................30

2.2 Определение закона статистического распределения обременений различной величины на территории Санкт-Петербурга................................35

2.3 Определение видов взаимного положения обременения и земельного участка.................................................................................................................47

2.4 Выявление наличия влияния обременений как одного из значимых факторов при кадастровой оценке земель населенных пунктов...................60

2.5 Выводы к главе 2..........................................................................................71

3 КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ С УЧЕТОМ ВЛИЯНИЯ ОБРЕМЕНЕНИЙ (ОГРАНИЧЕНИЙ)...........................73

3.1 Определение кадастровой стоимости земельных участков с обременениями в использовании......................................................................73

3.2 Определение величин коэффициентов ограниченности действия и взаимного положения........................................................................................77

3.2.1 Общие положения..................................................................................77

3.2.2 Составление экспертной анкеты...........................................................79

3.2.3 Оценка качества экспертов...................................................................84

3.2.4 Обработка экспертных анкет................................................................87

3.2.5 Формирование коэффициента ограниченности действия для каждого типа обременения на территории Санкт-Петербурга..................................91

3.3 Определение коэффициента локации для каждого типа взаимного положения обременения и земельного участка..............................................99

3.4 Определение кадастровой стоимости земельных участков, имеющих несколько обременений в использовании......................................................100

3.5 Выводы к главе 3........................................................................................103

4 ПРИМЕНЕНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ ЗАВИСИМОСТЕЙ ДЛЯ РАСЧЁТА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ, ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ ДЛЯ РАЗМЕЩЕНИЯ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ НА ТЕРРИТОРИИ КРАСНОГВАРДЕЙСКОГО РАЙОНА ГОРОДА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ... 104

4.1 Описание района исследования................................................................104

4.2 Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для домов индивидуальной жилой застройки......................................................108

4.3 Расчет кадастровой стоимости земельных участков Красногвардейского района города Санкт-Петербурга, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки.................................................................110

4.4 Выводы к главе 4........................................................................................120

ЗАКЛЮЧЕНИЕ....................................................................................................121

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ...................................................................................125

ВВЕДЕНИЕ

На территории РФ все виды земельных платежей определяются на основе кадастровой стоимости земель, в связи с чем возникает потребность получения объективного значения данной величины, рассчитанной с учетом всех влияющих на нее факторов. Особенно актуальной эта задача является для таких активно вовлеченных в экономический оборот земель как земли городских населенных пунктов.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов в общем и земель, предназначенных для размещения домов жилой застройки, в частности проводится на основе обширного перечня нормативно-правовой литературы, в котором важнейшим регламентирующим процесс проведения массовых оценочных работ документом (после отменены Технических рекомендаций) остаются Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

В настоящее время методика оценки земельных ресурсов представляет собой динамично развивающуюся систему. С развитием легитимной базы и программного обеспечения распространение получают новые подходы к определению ранее не учитываемых показателей, таких как обременения. Современное состояние кадастровых служб городов позволяет сформировать базы данных по зонам с особым режимом использования. Несмотря на многочисленные исследования по данной проблеме и наличие в нормативно-правовой литературе нестрогих указаний на необходимость учета обременений в процессе кадастровой оценки земельных участков, в настоящее таковой учет не производится. Более того, в методических указаниях не рассматриваются типы обременений, отсутствует методика учета зон их пересечения и не учитывается положение обременения на земельных участках. В то же время, вопрос о необходимости получения объективной величины кадастровой стоимости городских земель, рассчитанной на основе всех влияющих на нее факторов, в том числе наличия на участке

обременений, стоит очень остро, так как учет характеристик обременений позволяет повысить объективность кадастровой оценки. Очевидно, что научно и практически обоснованное корректирование методики кадастровой оценки земель населённых пунктов, учитывающее влияние обременений, является в современных социально-экономических условиях актуальной задачей.

Объектом исследования является кадастровая стоимость земельных участков городских населенных пунктов.

Предмет исследования - закономерности, определяющие изменение кадастровой стоимости земель населенных пунктов в зависимости от наличия обременения, его типа, размера и взаимного положения земельного участка и его обремененной части.

Цель работы заключается в повышении объективности результатов кадастровой оценки путем учета влияния обременений для обеспечения эффективности управления земельными ресурсами.

Задачи исследования:

1) провести анализ современных методик кадастровой оценки земель населенных пунктов на предмет их модификации в аспекте присутствия обременений;

2) выявить социальные, экономические и статистические предпосылки к учету обременений в процессе определения кадастровой стоимости земель городских населенных пунктов;

3) представить научные подходы к усовершенствованию классификаций института обременений, представленных на городских территориях, на примере Санкт-Петербурга;

4) предложить и обосновать классификацию обременений по типу взаимного положения земельного участка и его обремененной части путем разработки коэффициента детерминированности;

5) провести ранжирование обременений в зависимости от регламента, установленного на их территории, методами экспертного анализа;

6) разработать алгоритм процедуры учета влияния обременений при определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов в случае одного или нескольких обременений на земельном участке, а также при наличии на земельном участке зон пересечения обременений на основе введения системы коэффициентов, отражающих характеристики обременений;

7) апробировать предложенный подход на территории одного из районов Санкт-Петербурга.

Идея работы: для повышения объективности определения кадастровой стоимости земель городских населенных пунктов, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки, необходимо учитывать влияние обременений в методике кадастровой оценки земель путем введения поправочных коэффициентов в удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС).

Степень разработанности проблемы: проблематика оценки недвижимости в РФ исследовались в работах Свиридова А. В., Прорвича В.А., Ти-монова В. А., Севостьянова А. В., Ромма А.П., Сулина М.А, Шишова Д.А., Ярмоленко A.C., Поликарпов A.M., Сегединова A.A., Кабаковой С.И., Акимовой И. С., Федорова В. П., Варламова A.A., Киселёва В.А., Быковой E.H., Трибуц O.A. и др. Основные теоретические и методические аспекты оценки недвижимости заложены в трудах таких зарубежных ученых, как Дж. К. Эк-керт, В. Петги, А. Смит, Т. Коупленд, Дж. Муррин, Дж. Фридман. В качестве основных факторов, формирующих стоимость земли, данные авторы отмечали правовой статус, экологическое состояние земель и др. Методики учета обременений в процессе массовой оценки земель предлагались Севостьяновым А. В., Варламовым A.A., Козловой О.Ю., Рулевой Н.П. и др. Однако, с течением времени возникла необходимость в более детальной проработке этого вопроса и учета большего количества характеристик обременений.

Методика исследований: обзор и анализ нормативно-правовой и научно-технической литературы, факторный анализ, статистический анализ,

метод анализа иерархий, современные технические средства и программные продукты (Statistica, РГИС Санкт-Петербурга, MS Excel).

Научная новизна:

- выявлены способы корректировки существующих методик кадастровой оценки городских земель;

- предложен научный подход к обоснованию классификаций обременений;

- составлен формализованный список запрещений, входящих в состав каждого обременения и на его основе методами экспертного анализа произведено ранжирование обременений в зависимости от установленного на их территории регламента;

- определена средняя величина снижения кадастровой стоимости земельных участков Красногвардейского района Санкт-Петербурга в зависимости от наличия обременения и его характеристик.

Практическое значение:

4) предложены математические формулы для определения кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения домов жилой застройки с учетом влияния размеров, типа обременения, взаимного положения земельного участка и его обремененной части, обеспечивающие повышение адекватности кадастровой стоимости.

Защищаемые положения:

1. Для повышения объективности результатов кадастровой оценки земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки, входящих в состав городских населенных пунктов наряду с традиционными факторами необходимо учитывать влияние обременений.

Достоверность научных положений, выводов и рекомендаций обусловлена использованием подлинных статистических данных по состоянию рынка земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки в городе Санкт-Петербург, а также информации о

значениях факторов кадастровой стоимости земель, полученной из официальных источников.

Личный вклад автора заключается в постановке цели и задач исследования; в анализе методик кадастровой оценки на предмет учёта обременений и ограничений при проведении массовых оценочных работ, сборе и систематизации данных о количестве земельных участков ИЖС и обременений, количестве судебных разбирательств по вопросам, рассматриваемым в данной работе и других сведений, позволивших обосновать актуальность работы, обзоре научной литературы с целью изучения регламента использования земель в пределах различных типов обременений; в использовании статистических методов, таких как метод факторного анализа и других, для доказательства научных положений; в анализе и сравнении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с обременениями в использовании, полученных по установленным зависимостям, с существующими данными о кадастровой стоимости земель, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Реализация выводов и рекомендаций работы. Основные положения и результаты исследования могут быть применены для корректирования действующих методик государственной кадастровой оценки земель городских населённых пунктов Российской Федерации, применяемых органами исполнительной власти субъектов РФ в соответствии с принятыми нормативно-правовыми актами, а также могут быть использованы в учебном процессе.

Апробация работы. Основные положения работы докладывались на научной конференции профессорско-преподавательского состава Санкт-Петербургского Государственного аграрного университета 2010 г., факультетской конференции студентов и аспирантов Санкт-Петербургского Государственного горного университета 2010 г., 2011 г., на Всероссийском конференции-конкурсе студентов выпускного курса 2011 г., на международном форуме-конкурсе молодых ученых «Проблемы недропользования» 2012 г., в

2012 году по тематике исследования был выигран научный грант DAAD по программе «Михаил Ломоносов» и в соответствии с ним была пройдена шестимесячная стажировка в ФРГ в 2012-2013 гг.

Публикации. Основное содержание работы отражено в 3 статьях, опубликованных в изданиях, рекомендованных ВАК.

Объем и структура работы. Диссертация содержит 143 страницы машинописного текста, в том числе: 4 главы, введение, заключение, библиографический список из 130 наименований. В работе представлены 31 рисунок и 27 таблиц.

Автор выражает глубокую признательность научному руководителю Киселеву Владимиру Алексеевичу за терпение, внимание и помощь. Автор благодарен Чернецкой C.B. и Котовой Е.Л. за консультации и неоценимую поддержку и помощь, а также всему коллективу кафедры Инженерной геодезии Национального Минерально-сырьевого университета «Горный», в обсуждении с которыми автор отшлифовал свою точку зрения.

1 СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ВОПРОСА УЧЕТА ОБРЕМЕНЕНИЙ ПРИ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

1.1 Анализ методик кадастровой оценки земель населенных пунктов

Экономика многих стран мира, в том числе и Российской Федерации, опирается на природные ресурсы. Они подразделяются на возобновляемые и невозобновляемые, а также выделяется отдельная группа природных ресурсов - условно возобновляемые, к которым отнесена и земля, поскольку почва, являющаяся основой ее плодородия имеет способность к самовоспроизводству, но процесс ее образования занимает весьма длительный промежуток времени. Земля - специфическое средство производства, присутствующее во всех отраслях народного хозяйства. В сельском и лесном хозяйстве - в качестве предмета труда, а во всех остальных сферах деятельности человека - в качестве простран

Информация о работе

Чернецкая, Юлия Владимировна
кандидата технических наук
Санкт-Петербург, 2014
ВАК 25.00.26

Диссертация

Кадастровая оценка земельных участков индивидуальной жилой застройки городских населенных пунктов с учетом обременений и ограничений - тема диссертации по наукам о земле, скачайте бесплатно

Автореферат

Похожие работы