Бесплатный автореферат и диссертация по наукам о земле на тему

Исследование методов и результатов государственной кадастровой оценки земель поселений и разработка алгоритмов их корректировки

ВАК РФ 25.00.26, Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

Автореферат диссертации по теме "Исследование методов и результатов государственной кадастровой оценки земель поселений и разработка алгоритмов их корректировки"

На правах рукописи Палий Николай Владимирович

ИССЛЕДОВАНИЕ МЕТОДОВ И РЕЗУЛЬТАТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ И РАЗРАБОТКА АЛГОРИТМОВ ИХ КОРРЕКТИРОВКИ

Специальность: 25.00.26 - Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

Москва - 2003

Работа выполнена в Московском государственном университете геодезии и

картографии

Научный руководитель доктор технических наук В.А.Прорвич

Научные консультанты: кандидат юридических наук A.B. Дмитриев

кандидат экономических наук B.C. Зимин

Официальные оппоненты: доктор технических наук,

профессор И.Ю. Васютинский

Ведущая"организация. Московский научно-исследовательский и

проектный институт «Земпроект».

Защита состоится 20 ноября 2003г . в К) часов на заседании диссертационного совета Д 212.143.02 при Московском государственном университете геодезии и картографии по адресу: 103064 Москва, Гороховский пер., д.4, ауд.321.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского государственного университета геодезии и картографии

Автореферат разослан "_" октября 2003г.

Ученый секретарь диссертационного------

доктор технических наук,

кандидат технических наук Ф.Е.Мецгер

профессор

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность работы. Для реформирования земельных отношений в городах России в современных условиях решающее значение приобретает государственный земельный кадастр как статусная информационная основа для выработки и принятия оптимальных управленческих решений. Оптимальным решение будет только при общем учете земельного, градостроительного и других кадастров. Сбор, обработка, актуализация информации об объектах земельных правоотношений в крупных городах и сосредоточение ее в земельном, градостроительном и других кадастрах, информационных базах данных органов БТИ, современных геоинформационных системах (ГИС) являются основой для управления городскими земельными ресурсами.

Для организации сбора, обработки, обобщения информации об объектах макроуровня - инженерной, транспортной и социальной инфраструктурах городов, а также объектах гражданско-правовых отношений - земельных участках, оптимизации стыковки информационных систем и баз данных, их взаимного обогащения нужны новые нормативно-методические документы. Одна из наиболее острых проблем — наполнение государственного земельного кадастра информацией о стоимостных характеристиках земельных участков. Решение этой задачи возможно и целесообразно на основе обобщения исторического опыта массовой оценки недвижимости, включая земельные участки, и современных научных разработок.

В Земельном кодексе РФ, принятом в октябре 2001 года, закреплена платность землепользования в стране и установлены основные положения по массовой (кадастровой) оценке земельных участков с широкой трактовкой целей и функций, то есть «кадастровая» оценка проводится не только в целях определения базы для земельного налога, но и для «иных» целей. Перечень «иных» целей в кодексе не приводится.

Несовершенство научных подходов, отразившихся в правовой и нормативной базе массовой оценки земельных участков в городах, недостатки суще-

ствующих сегодня методик оценки, имеюп иДОС.ЯОДвдбсшмифТве россий-

БИБЛНОТЕКЛ } ■ ■ ^

ских городов землеустроительные проблемы, приводят к значительным ошибкам в определении «кадастровой» стоимости земельных участков.

Утвержденная в 2000 году Федеральной службой земельного кадастра РФ и используемая в настоящее время Методика (далее Федеральная Методика) государственной кадастровой оценки земель поселений (ГКОЗП) имеет не только много недостатков научно-методического и постановочного плана, но и ориентируется на не вполне удачные с методической точки зрения модели оценки. Она дает результаты оценки, отличающиеся от оценок, полученных другими методами, включая и рыночные данные, на 50-100%, а иногда и более.

Настоящая работа содержит исследование методов и результатов ГКОЗП городов Москва, Подольск и Балашиха Московской области, основных моделей оценки, отраженных в положениях Федеральной Методики, других методик и исторических научных фадиций массовой оценки земельных участков в крупных городах России. Эти исследования важны с точки зрения обеспечения достоверности результатов оценки, позволяющих использовать их в государственном земельном кадастре для обеспечения соответствующих управленческих решений. Особое внимание уделено информационным, методическим, техническим и иным особенностям стыковки исходных данных из земельного, градостроительного и иных кадастров, их влияние на точность и адекватность результатов получаемых оценок.

Результаты проведенных научных исследований и выводы могут послужить отправным пунктом к разработке новых алгоритмов для коррекции и уточнения полученных в ходе «кадастровой» оценки результатов, позволяющих также значительно снизить затраты на проведение новой оценки. Для дальнейшей корректировки результатов в работе предложены необходимые дополнения и уточнения научно-методических основ нормативных документов, регламентирующих массовую оценку земельных участков. Эти мероприятия позволят на последующих шагах оценки повысить точность и достоверность результатов массовой оценки земельных участков в городах с развитой инфраструктурой. ...... - - ■• •

■ 9' <• .П , . - -

А,--«,

Цели диссертации.

1. Разработка новых моделей, процедур и алгоритмов массовой оценки земельных участков в городах с развитой инфраструктурой на основе многослойной кадастровой информационной системы при дополнении земельно-кадастровой информации данными из градостроительного и иных кадастров.

2. Разработка алгоритмов корректировки результатов, полученных при проведении ГКОЗП в крупных городах.

3. Практическая реализация и апробация разработанных алгоритмов для получения скорректированных результатов ГКОЗП в городах Московской области при постоянном контроле точности и достоверности промежуточных и итоговых результатов.

Задачи, решаемые в ходе исследований.

1. Изучение и анализ отечественного исторического опыта создания научных основ массовой оценки недвижимости.

2. Обзор и анализ информационно-кадастровых моделей, положенных в основу нормативно-правовых и методических документов, определяющих цели, задачи, правила и порядок массовой оценки городских земельных участков на соответствие функциям кадастровой оценки.

3. Сопоставительный анализ применимости известных методик массовой оценки земельных участков в городах с развитой инфраструктурой для современных условий на соответствие результатов целям, задачам и функциям кадастровой оценки.

4. Исследование возможностей существующих алгоритмов, и программных продуктов для проведения расчетов по определению стоимости городских земельных участков.

5. Исследование методик, информационно-кадастровых технологий и результатов ГКОЗП по городам Подольск, Балашиха и Москва на их соответствие положениям существующей правовой базы оценки и адекватность сложившимся ценовым уровням на земельные участки.

6. Формирование на основании обобщения научных представлений и положений действующих нормативно-правовых документов федерального, регионального и местного уровней определения «эталонного» земельного участка в кварталах существующей многоэтажной жилой застройки.

7. Анализ влияния вариантов землеустроительных процедур формирования эталонного земельного участка в районах многоэтажной жилой застройки на полученные результаты ГКОЗП.

8. Разработка системы критериев применимости методик массовой оценки городских земельных участков для наполнения информацией об их экономических характеристиках государственного земельного кадастра.

9. Разработка алгоритмов корректировки промежуточных и итоговых результатов ГКОЗП в крупных городах, полученных по Федеральной Методике.

10. Разработка научно обоснованных методических рекомендаций по способам формализации и форме представления результатов массовой оценки городских земельных участков в виде, обеспечивающем их включение в информационную систему государственного земельного, градостроительного и иных кадастров и соответствующую требованиям по решению задачи управления земельными ресурсами.

11. Разработка проекта нормативного документа - Правил проведения массовой оценки земельных участков в крупных городах.

Методологической основой диссертации послужили общие принципы моделирования управленческих задач в условиях реформирования земельно-имущественных отношений, существующая нормативно-правовая база городского землепользования всех уровней, современные подходы к оценке недвижимости, основанные на Стандартах оценки, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 519.

Наиболее существенные результаты, полученные автором и имеющие научную новизну:

• систематизирован и обобщен исторический и современный опыт всестороннего обеспечения массовой оценки недвижимости;

• на основе данных государственных кадастров критически проанализированы результаты, полученные в ходе проведения ГКОЗП в городах;

• исследованы вопросы обоснованности, достоверности, соответствия и использования полученных в ходе оценки результатов.

• выявлены основные причины, порождающие неточность и неадекватность полученных оценок;

• сформировано представление и дано определение эталонному земельному участку в районах существующей многоэтажной застройки;

• разработаны алгоритмы коррекции полученных результатов и необходимые процедуры, алгоритмы и порядок проведения и завершения ГКОЗП в крупных городах;

• предложена форма представления результатов массовой оценки городских земельных, соответствующая задаче обеспечения управления земельными ресурсами крупных городов.

Практическая ценность и реализация результатов работы.

Разработанные автором критерии и алгоритмы для массовой оценки земельных участков являются результатом изучения и обобщения исторического и современного опыта проведения массовой оценки земельных участков. С практической стороны эта работа является отзывом на обращения сотрудников администрации города Подольска и Балашихинского района Московской области с просьбой дать анализ промежуточных результатов, полученных в ходе проводимой в указанных городах государственной кадастровой оценки земель. Материалы использованы при подготовке совместно с работниками администрации города Подольска и Балашихинского района краткого анализа промежуточных результатов государственной кадастровой оценки земель в этих муниципальных образованиях. По материалам краткого анализа проведена корректировка Федеральной Методики.

Полученные результаты используются при подготовке специалистов по оценке бизнеса в Московском университете геодезии и картографии, для подготовки и переподготовки профессиональных оценщиков коммерческих органи-

заций, конверсии офицерских кадров в сферу экономики городского землепользования.

Апробация работы. Основные выводы по результатам проведенных исследований и предложения по порядку дальнейшей работы были доложены на V Международном конгрессе «Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации» (Москва, 5-6 декабря 2002 года), на Всероссийской конференции «Земля, право, собственность» (Москва, 18-20 февраля 2003 года) и на Международной научно-практической конференции «Практика и перспективы развития имущественно-земельных отношений с учетом опыта России и Германии» (Москва, 24-25 апреля 2003 года), а также докладывались и обсуждались на заседаниях Совета предпринимателей при Мэре и Правительстве Москвы, на совещаниях в администрациях городов Подольск и Балашиха.

Публикации. Основные теоретические и практические результаты исследований по теме диссертации опубликованы в восьми печатных работах. ''

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав, включающих 14 разделов, заключения, списка литературы и семи приложений. Работа содержит 139 страниц основного текста, включая 15 таблиц, 25 рисунков, список используемой литературы из 70 наименований и приложения общим объемом 82 страницы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Введение содержит обоснование избранного направления исследований исходя из общей проблемы управления земельными ресурсами России применительно к городам, имеющим развитую инфраструктуру. Отмечается возрастающая роль информационных ресурсов: земельного, градостроительного и других кадастров, соответствующих ГИС систем для обоснования управленческих решений в области городского землепользования. Очерчены основные проблемы массовой оценки городских земель на пути повышения эффективности управления сложными переходными процессами в городском хозяйстве и обоснована актуальность тематики диссертационного исследования.

Сформулированы научные цели и задачи диссертационной работы.

Глава 1. Нормативно-правовые основы разработки новых процедур и алгоритмов массовой оценки земельных участков. В главе подвергнуты анализу все имеющиеся в России в настоящее время правовые и нормативные документы, которые содержат положения и требования к ГКОЗП, либо прямо регламентируют организацию, порядок и правила ее проведения. Анализ дан применительно к главной функции оценки - внедрению экономических методов управления земельными ресурсами, а также к прямой и непосредственной функции - налогообложению. Налог должен иметь экономическое основание, а определения кадастровой стоимости - экономической характеристики земельных участков - в правовых документах федерального уровня нет. Определение кадастровой стоимости, приведенное в Федеральной Методике, экономического смысла не содержит. Не принята глава Налогового кодекса РФ по земельному налогу, следовательно, ГКОЗП проводится в правовом поле Закона РФ «О плате за землю», от основных положений которого планируется отойти после завершения ГКОЗП. С учетом этого обстоятельства в Федеральной Методике проигнорированы не только те положения закона «О плате за землю», которые с высокой степенью вероятности будут отменены, но и те, которые не будут меняться. Например, закрепленные в Земельном кодексе РФ понятия земельных участков изъятых из оборота и ограниченных в обороте, общего пользования, земель обороны и безопасности, земельных участков под объектами, освобожденными от-уплаты земельного налога, под объектами, которые не имеют рыночной стоимости, в Правилах государственной кадастровой оценки земель и Федеральной Методике своего отражения не нашли.

Земельные участки под промышленными и коммерческими объектами в условиях переходной экономики нуждаются в применении особых методических подходов к оценке в целях создания разумного и экономически обоснованного баланса между фискальными интересами государства и проблемой развития экономики на рыночных принципах управления. Эти методические подходы также не нашли своего отражения в Федеральной Методике. В диссер-

тации показано, что, при отсутствии прямого указания, из положений Правил государственной кадастровой оценки земель следует вывод: в ходе ГКОЗП должна определяться рыночная стоимость земельных участков, а не кадастровая, как определено в Федеральной Методике. Предлагаемый общий алгоритм оценки земельного участка под объектами промышленности и бизнеса, представлен на рис.1.

Действительный валовой доход (ДВД)

Расходы и налоги

минус

^ минус | минус | минус | ^

минус

I 4 I

а 8

ч

о &

ее Т1

г§

ь- в 11

8 2 |§

¡2 5

« й

& 2'

й я

М а)

* &

ч о о

е-11 а »111

Прибыль

1 J к 1 Л '

Чистая прибыль бизнеса (ЧПр) Налог на прибыль (0,24 ЧПр)

Земельный платеж = 0,01 х стоимость ЗУ

Рентабельность бизнеса: РБ = ЧПр/ДВД Ограничивающее условие:0,05 ё РБ й 0,15

Рис. 1. Алгоритм оценки земельного участка на основе оценки предприятия (бизнеса)

Исходя из функций (предназначения) результатов ГКОЗП, главной из которых выступает пригодность их для государственного и муниципального управления земельными ресурсами, а также проведения ГКОЗП с целью повышения экономической эффективности управления земельными ресурсами, следует второй вывод, что кадастровая стоимость должна иметь два компонента.

Первый - рыночная стоимость, второй - стоимость воспроизводства или стоимость замещения городской инженерной инфраструктуры (затраты на содержание и воспроизводство).

Выводы по главе. Государственная кадастровая оценка земель проводится в условиях, когда состояние ее нормативно-правовой базы можно определить как находящееся в стадии активного формирования. С 1999 по 2002 год, то есть в период действия Федеральной Методики, в области нормативно-правового регулирования земельных отношений и оценочной деятельности произошли значительные изменения, которые в Федеральной Методике не учтены, но и эти изменения еще недостаточны для прочного правового фундамента массовой оценки земельных участков, особенно в городах. До принятия главы Налогового кодекса РФ по земельному налогу весь процесс ГКОЗП и ее результаты не имеют достаточной правовой основы.

Глава 2. Анализ результатов государственной кадастровой оценки городских земель и разработка основных положений по их завершению.

Анализ результатов, полученных в ходе ГКОЗП, проводится на примере городов Подольска и Балашихи Московской области и города Москвы как по форме представления, так и по приведенным данным. Для сопоставимости результатов и оценки их адекватности модель оценки при исследовании применяется та же, что и в Федеральной Методике. В качестве примеров для анализа выбраны кадастровые кварталы городов Подольска, Балашихи и Москвы.

По форме представления результаты содержат для каждого кадастрового квартала удельные показатели кадастровой стоимости земель по всем 14 видам функционального использования, чего в действительности нет. (Таблица 1).

Квартал «ли пол ломами многоэтажкой жилой за-юйки ши под домами индивидуальной жилой за-юйки >1ли дачных и садоводческих объединений .ждан 1ли гаражей и автостоянок 4ли под объектами торговли, общественного гания, бытового обслуживания 4ли учреждений и организаций народного шования 1ли пол промышленными объектами 1ли под административно-управленческими бщественными объектами (ли под военными объектами 1ли под объектами оздоровительного и рек* шионного назначения 1ли сельскохозяйственного использования 4 ли пол лесами в поселениях 4лн под обособленными водными объектами очие земли поселений

ел С ® К СП о я е- V со й £ СП с о ю го О и го £ ° СП = и ГО «> и го о. м г» СО и ГО о. С

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 и 12 13 14 15

0010136 72 12 6 72 78 86 24 85 13 5 3 3 4 4

0030421 168 18 11 170 167 178 45 167 22 10 5 5 7 9

Таблица 1. Промежуточные результаты ГКОЗП города Подольска Московской области (выборочные данные, $США за квадратный метр).

Следовательно, результатами оценки в .подавляющем большинстве являются удельные показатели стоимости несуществующих объектов. По существу приведенных данных из анализа Федеральной Методики следует, что оценка земель под домами многоэтажной жилой застройки проведена с нарушением требований земельного и градостроительного законодательства: не исключены из площади оцениваемых кварталов многоэтажной жилой застройки земельные участки общего пользования, сформированные земельные участки (детских садов, школ, иных объектов коммунального и социального назначения), а также проигнорированы красные линии. Все это в сумме внесло ошибку в удельный показатель кадастровой стоимости земли под многоэтажной жилой застройкой до 40%. и более. Этот показатель послужил базой определения всех остальных показателей по другим видам функционального использования земель, оценка которых проведена экспертно. В связи с этим исследована методика получения экспертной оценки (Прил. 3). Показано, что экспертные оценки получены без предварительного тестирования экспертов и могут иметь любую ошибку.

В ходе анализа результатов ГКОЗП на конкретных примерах установлено, что удельные показатели стоимости земель под домами многоэтажной жи-

лой застройки получены в нарушение земельного и градостроительного законодательства делением суммарной стоимости, относимой к земельным участкам, на всю площадь кадастрового квартала без анализа его структуры. Такое деление создает усредненное значение показателя «кадастровой стоимости», которое использовать для определения налоговой базы конкретного земельного участка не представляется возможным. Применение результатов ГКОЗП в таком варианте, как представлено в таблице 1, невозможно по двум причинам: вследствие занижения величины стоимости земельного участка в несколько раз по сравнению с расчетным и явно неправомерным снижением величины налогового платежа при увеличении этажности зданий.

Рис. 2. Алгоритм приближенного расчета стоимости земельного участка с использованием результатов ГКОЗП

Поскольку прямым перемножением удельного показателя стоимости земель квартала, полученного в ходе ГКОЗП, на площадь земельного участка получить стоимость земельного участка под многоэтажным домом невозможно, предлагается алгоритм приближенного расчета стоимости земельного участка, приведенный на рис.2.

Выводы: Приведенные в таблице 1 удельные показатели стоимости земель кадастровых кварталов по несуществующим видам функционального ис-

пользования свидетельствуют об отсутствии конкретной оценки земель данного квартала. Информация земельного и градостроительного кадастров используется в Федеральной Методике в противоречии с положениями закона. Нормативно не урегулирован порядок исчисления налогооблагаемой площади кадастрового квартала в зонах жилой застройки, где границы земельных участков не установлены. Результаты государственной кадастровой оценки земель поселений в их существующем виде для определения налоговой базы при исчислении земельного налога применять нельзя вследствие их слабой правовой и методической обоснованности, недостаточной точности и достоверности. Нормативно-правовая база государственной кадастровой оценки земель поселений требует существенной доработки вследствие отмеченных недостатков. В сложившейся ситуации необходимо новое постановление Правительства РФ об уточнении и коррекции результатов проведенной оценки земель поселений.

Глава 3. Исследование землеустроительных проблем массовой оценки земельных участков в крупных городах и формирование эталонного земельного участка в кварталах существующей многоэтажной застройки.

Поскольку объектом земельных отношений по Земельному кодексу РФ является земельный участок, в этой главе исследуются особенности перехода при массовой оценке земельных участков от оценки кадастровых кварталов к оценке земельных участков. На основе сплошного анализа всех кадастровых кварталов городов Подольска и Балашихи и части кварталов города Москвы с многоэтажной жилой застройкой установлено, что на формирование земельных участков решающее влияние имеют проезды. Определения проезда в документах не выявлено. Это определение было сформулировано автором на основе анализа содержания градостроительных правовых и нормативных документов.

Проезд - вспомогательная часть улично-дорожной сети, предназначенная для движения транспортных средств и созданная с целью соединения улиц и переулков, подъезда к зданиям, строениям, сооружениям и другим объектам.

Из этого определения проезда вытекает его правовое и экономическое содержание. Правовое: проезд - земельный участок общего пользования и право-

обладателями проездов могут быть только все в совокупности жители города в лице местных органов власти. Экономическое: рыночной стоимости проезд не имеет, обложению земельным налогом, как земельный участок общего пользования, не подлежит.

На основе анализа взаимного расположения проездов и жилых домов, а также практики формирования земельных участков под многоэтажными жилыми домами было сформулировано определение эталонного (типового) земельного участка в кварталах многоэтажной жилой застройки (Рис.3).

Эталонным (типовым) земельным участком в кварталах многоэтажной застройки является земельный участок, сформированный в соответствии с требованиями нормативной базы по землеустройству и ограниченный внутренней границей кругового проезда.

Рис.3. Фрагмент территории города Балашихи с многоэтажными жилыми домами. Пример формирования земельных участков

Переход к земельному участку, как объекту налогообложения делает результаты ГКОЗП непригодными для применения без их коренной реконструкции, потому что налоговой базой земельного участка является его стоимость, а в результатах ГКОЗП ее нет. Формирование земельных участков - прерогатива

местных органов власти. Властями Москвы и Подольска нормативно установлены площади земельных участков в кварталах с многоэтажной застройки.

Выводы. Положения документов местных органов власти, регламентирующих формирование единственно обоснованного в правовом плане объекта оценки - земельного участка - в ходе ГКОЗП не учитывались, что привело к ошибке в определении стоимости земельных участков от 2,5 до 10 раз и более в сторону занижения. Получение адекватных результатов практически исключается. Наличие проблем современного городского землеустройства по формированию земельных участков под многоэтажными домами в кварталах многоэтажной застройки настоятельно требует нормативного определения их величины (примеры положительного решения - города Подольск и Москва) и учета этих нормативов при проведении массовой оценки земельных участков в целях налогообложения. В случае выбора объектами оценки земельных участков, сформированных или нормативно установленных местными органами власти в районах массовой многоэтажной жилой застройки, удельный показатель кадастровой стоимости земель квартала распадается и теряет свой смысл, а процесс оценки направляется по своему законному направлению - на определение стоимости земельных участков. При проведении оценки необходимо определять не удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, а рыночную стоимость земельного участка. Это соответствует положениям земельного права и снимает значительное количество проблем при применении результатов оценки для расчетов земельных платежей.

Глава 4. Основные результаты исследований и разработка новых правил, процедур и алгоритмов массовой оценки земельных участков в больших городах.

Для подтверждения выводов предыдущих глав приведены материалы по оценке 21 (из общего количества 77) кадастрового квартала многоэтажной застройки города Подольска. Результаты представлены на рисунках 4 и 5.

Данные на рис.4 подтверждают предположение автора о том, что удельные показатели кадастровой стоимости «земель поселений под домами много-

сторону меньших значений

Рис. 4. Распределение результатов ГКОЗП города Подольска в выборке кадастровых кварталов по отклонениям от независимой оценки (по кадастровым кварталам многоэтажной жилой застройки).

кадастровые кварталы города Подольска ло убыванию удельного показателя стоимости, определенного в

Рис. 5. Удельные показатели стоимости земель кадастровых кварталов многоэтажной жилой застройки города Подольска

этажной жилой застройки», получены в результате деления общей стоимости земель квартала на общую площадь квартала. Оно подтвердилось с точностью до 15% в более чем 50% случаев и его можно полагать установленным.

Рис.6. Алгоритм завершения государственной кадастровой оценки земель Российской Федерации Для цели определения смещенности результата ГКОЗП по «землям под домами многоэтажной жилой застройки» эти кварталы оценивались еще двумя методами: методом типичных инвестиционных контрактов и методом предполагаемого использования (методом развития). Результаты приведены на рис.5.

В законченной форме представлены материалы, выносимые на защиту: а) основные положения концепции массовой оценки земельных участков крупных городов; б) критерии применимости методик массовой оценки земельных участков в крупных городах; в) форма представления результатов государственной кадастровой оценки земель в крупных городах России; г) алгоритмы корректи-

ровки результатов ГКОЗП; и д) основные алгоритмы массовой оценки земельных участков в крупных городах России.

Основные алгоритмы по порядку проведения массовой оценки земельных участков в крупных городах России, представлены на рисунках 7, 8,9.

Выводы: Проведенный анализ дает основание считать, что результаты ГКОЗП завышены порядка на 100-125% (в 2-2,25 раза). Причинами смещенности оценки являются: неправильный выбор объекта оценки и, как следствие, неправильное определение характеристик объекта оценки, а также применение единственного метода оценки для оценки «земельных участков» под домами многоэтажной жилой застройки. Без предварительной проверки и соответствующей коррекции результатов ГКОЗП применение их приведет к неверному определению налоговой базы земельного налога. Поскольку «земельные участки» под домами многоэтажной жилой застройки являются основной базой государственной кадастровой оценки в городах, на которой строится вся система экспертной оценки, следует считать, что полученные оценки по другим видам функционального использования земельных участков, имеют еще большую ошибку в определении стоимости.

Общий вывод. Без сплошной проверки результатов ГКОЗП применять их для определения налоговой базы нельзя. Завершение государственной кадастровой оценки земель целесообразно проводить по алгоритму, отображенному на рис.6.

В заключении работы обобщены научные выводы и практические результаты исследований.

Диссертационная работа содержит исследования и разработки автора, которые можно рассматривать как отзыв на актуальные проблемы современного городского землепользования. Эти проблемы связаны с созданием информационных систем государственного земельного кадастра (подсистем массовой и индивидуальной оценки земельных участков), градостроительного кадастра, организации информационного, программного и статистического обеспечения оценки.

Источники информации

Управления и службы администрации Подразделения федеральных органов Другие источники

1

Информация

Количественная Графическая Семантическая

Обработка информации, формирование исходных данных для оценки

Исходные данные для оценки

Предварительный анализ исходных данных

Оценочная комиссия

Группа экспертов Группа оценки

Экспертные оценки

Контроль, верификация, согласование, коррекция

Оценки

Промежуточные результаты

Анализ, уточнение

Обжалование оценок

- Доведение до населения 4— Итоговые результаты

Утверждение оценки

Рис. 7. Общий алгоритм проведения массовой оценки земельных участков в крупных городах

ОБЩИЙ АЛГОРИТМ ОЦЕНКИ (микроуровень)

Рис. 8. Общий алгоритм оценки земельных участков в крупных городах (микроуровень)

Требования к информации: состав, актуальность, достоверность, форма представления

Источники информации

Подразделения федеральных и региональных органов

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (Государственный земельный кадастр)

Статистическое управление

Проектные организации

Органы городской администрации

Управление экономики и развития Управление архитектуры и градостроительства (Градостроительный кадастр) Проектные организации

------ .

Управление имущественных отношений ГорБТИ

Муниципальные предприятия

Муниципальная служба (специализированное предприятие) водоснабжения и канализации Муниципальная служба (специализированное предприятие) теплоснабжения Муниципальная служба (специализированные предприятия)энергоснабжения

Муниципальная служба (специализированное предприятие) газоснабжения Муниципальная служба (специализированное предприятие) связи Муниципальные жилищно-коммунальные предприятия

Коммерческие предприятия и организации

Страховые компании Риэлторкие фирмы Оценочные фирмы и независимые оценщики Коммерческие банки

Рис.9.Информационное обеспечение массовой оценки земельных участков крупных городов

Особое место при проведении ГКОЗП занимают нормативно-правовая база и методическое обеспечение оценки. В данном исследовании критически оценен как исторический, так и современный опыт уже имеющихся документов и работ по оценке. Представленные результаты и алгоритмы могут служить методической и информационной основой дальнейшего развития системы массовой оценки земельных участков в крупных городах.

Основные результаты работы по проблемам массовой оценки земельных участков в больших городах заключаются в разработках: основ концепции оценки; критериев применимости методик оценки; определения «эталонного» земельного участка в существующей многоэтажной застройке; основных алгоритмов оценки и корректировки результатов, полученных в ходе ГКОЗП; основных алгоритмов формирования и применения экспертных систем и оценок; формы представления результатов оценки - двухкомпонентной модели стоимости, соответствующей задачам управления земельными ресурсами; проекта нормативного документа оценки - Правил проведения массовой оценки земельных участков в городах.

СПИСОК ОСНОВНЫХ РАБОТ ОПУБЛИКОВАННЫХ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Бурмакина Н.И., Палий Н.В., Прорвич В.А., Семенова Е.А. Территориальное и экономическое зонирование в системе информационных технологий кадастровой оценки и сбора земельных платежей. Доклад на конгрессе 10-летия оценочной деятельности в России. Материалы конгресса, Москва, 2003.

2. Палий Н.В. Исторический опыт оценки земли и иной недвижимости в России. Подходы, методы, алгоритмы оценки и верификации ее результатов. Московский оценщик №6, (13), 2001, стр.12-24.

3. Палий Н.В., Печенев А.Н., Прорвич В.А. Некоторые особенности методики государственной кадастровой оценки земель поселений применительно к реформированию земельных отношений в крупных российских городах. Московский оценщик №6 (13), 2001, стр.25-29.

2e>o?-fl

P 1 6 7 4 7^7 4 у

4. Палий H.B., Прорвич В.А. Краткий анализ государственной кадастро- / вой оценки земель поселений и основных направлений работ по их корректировке. Московский оценщик № 4(17), 2002, стр. 31-54

5. Палий Н.В., Прорвич В.А., Семенова Е.А. Роль государственной кадастровой оценки земель поселений в рыночном реформировании экономики России и актуальные проблемы их надлежащей корректировки (на примере городов Подольск и Балашиха Московской области и города Москвы). Доклад на V Международном конгрессе «Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации» 5-6 декабря 2002 года. Москва. Материалы конгресса.

6. Палий Н.В., Прорвич В.А., Проблемы адекватности государственной кадастровой оценки земель и возможности корректировки ее промежуточных результатов. Доклад на Всероссийской научно-практической конференции «Земля России. Экономика, право, собственность» 18-20 февраля 2003 года. Москва. Материалы конференции. \

7. Палий Н.В., Прорвич В.А., Семенова Е.А. Актуальные проблемы массовой оценки урбанизированных земель, рыночной стоимости земельно-имущественных активов предприятий и возможные пути их решения. Доклад ; на Международной научно-практической конференции «Практика и перспективы развития имущественно-земельных отношений с учетом опыта России и > Германии». Москва. 2003. Материалы конференции.

8. Палий Н.В., Прорвич В.А., Семенова Е.А. Проблемы государственной кадастровой оценки земель поселений и возможные пути их решения. Имуще- 1 ственные отношения в Российской Федерации №2, 2003, стр. 20-42.

МГУГиК

105064, Москва К-64, Гороховский пер., 4

Подп. к печати 06.10.2003 Формат 60x90 Бумага офсетная Печ. л. 1,5 Уч.-изд. л. 1,5 Тираж 90 экз. Заказ №186 Цена договорная

Содержание диссертации, кандидата технических наук, Палий, Николай Владимирович

Наименование Стр.

Введение. Актуальность темы и необходимость ее теоретической и практической разработки.

Глава 1. Правовые и экономические основы разработки новых процедур и алгоритмов массовой оценки земельных участков.

Глава 2. Анализ результатов государственной кадастровой оценки городских земель и разработка основных положений по ее завершению.

2.1. Анализ полученных в ходе государственной кадастровой оценки земель поселений результатов на конкретных примерах.

2.2. Общие проблемы оценки земельных участков под предприятиями промышленности и коммерческими объектами.

Введение Диссертация по наукам о земле, на тему "Исследование методов и результатов государственной кадастровой оценки земель поселений и разработка алгоритмов их корректировки"

Актуальность проблемы и необходимость ее теоретической и практической разработки.

Решающее значение для реформирования земельных отношений в городах в современных условиях приобретает государственный земельный кадастр, как информационный ресурс, используемый для обоснования управленческих решений органами власти всех уровней. При этом, информационное обеспечение для выработки и принятия адекватных управленческих решений в области земельно-имущественных отношений применительно к землям поселений необходимо осуществлять с учетом данных земельного, градостроительного, водного, лесного и других кадастров, а также положений гражданского и земельного права, многих других законов и нормативно-правовых документов. Сбор, обработка, актуализация информации об объектах земельных отношений в крупных городах и сосредоточение ее в земельном, градостроительном и других кадастрах, информационных базах данных органов БТИ, современных геоинформационных системах (ГИС), ведущихся как государственными, так и коммерческими организациями, являются основой для управления городскими земельными ресурсами. Для организации сбора, обработки, обобщения информации об объектах макроуровня - земли как природного ресурса, основы жизнедеятельности человека, и объектов гражданско-правовых отношений, - земельных участков или их частей, а также оптимизации стыковки этих информационных систем и баз данных, их взаимного обогащения нужны новые нормативно-методические документы.

Одна из наиболее острых проблем — наполнение государственного земельного кадастра информацией о стоимостных характеристиках земельных участков в соответствии с действующим законодательством. Задача эта для нынешнего поколения людей, живущих в России, во многом новая и решение ее представляется возможным на основе сочетания исторического опыта массовой оценки недвижимости, включая землю, и современных научных разработок. Ш В Земельном кодексе РФ, принятом в октябре 2001 года, закреплена платность землепользования в стране и установлены основные положения по массовой (кадастровой) оценке земельных участков. Причем, сразу же была сделана оговорка, что «кадастровая» оценка проводится не только в целях определения базы для земельного налога, но и для «иных» целей.

Несовершенство правовой и нормативной базы массовой оценки земельных участков в городах, недостатки разработанных на федеральном уровне методик оценки, имеющиеся еще в большинстве российских городов землеустроительные проблемы, приводят к значительным ошибкам в определении «кадастровой» стоимости земельных участков.

Причины ошибок кроются, главным образом, в недостаточной подготовленности исполнителей к решению подобных задач. Следствиями являются: разработка, подготовка и принятие недостаточно обоснованных и слабо проработанных нормативных документов, регламентирующих организацию и мето-* дическое обеспечение государственной кадастровой оценки земель; не вполне корректные подходы на уровне формулирования основных определений цели оценки и формирования объектов оценки в крупных городах.

Следует отметить, что основным предназначением (функцией) государственной кадастровой оценки земель является определение налоговой базы, то есть определение стоимости земельных участков для целей налогообложения. Для сформированной в стране экономической системы, в которой основными источниками наполнения бюджетов всех уровней стали поступления от налогов и сборов, задача определения налоговой базы, в том числе определение стоимости природных и созданных в плановой экономике ресурсов, как в масштабах всей страны, так и на уровне хозяйствующих субъектов, стала исключительно Г важной и актуальной.

Вместе с тем, наряду с определением налоговой базы и величины налоговых отчислений, представляется чрезвычайно важным в условиях нестабильной переходной экономики обеспечить балансы фискальных и рыночных процессов. Фактически стоит задача не только обеспечить налоговые поступления to в бюджеты всех уровней (фискальный процесс), но и создать условия для функционирования и развития предпринимательства в стране (рыночный процесс). Создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека — важнейшее положение Конституции РФ (статья 7). Решается это положение в государстве с рыночными принципами управления только через создание условий для развития предпринимательства. Это значит, что полная сумма налоговых отчислений от валового дохода каждого предпринимателя должна соотноситься с прибыльностью бизнеса. Подавляющее число налогов являются федеральными налогами. Величина налоговых ставок по этим налогам устанавливается на федеральном уровне. Поэтому возможности по сведению балансов между фискальными (налоговыми) изъятиями с валового дохода и рентабельностью (прибыльностью) бизнеса в каждом конкретном случае для конкретного предпринимателя или юридического лица существуют практически только на местном уровне. Решающую роль в сведении такого ба-* ланса играют земельные платежи. Именно поэтому в формировании баланса фискальных и рыночных процессов значительное место занимает проводимая в стране государственная кадастровая оценка земель, как мероприятие, в результате которого должна определяться налоговая база земельного налога и основа для определения размеров арендных платежей за земельные участки.

Общим явлением для современного состояния больших и малых городов России следует считать несбалансированность местных бюджетов по расходам на содержание городской инфраструктуры и доходам от земельных и коммунальных платежей (см. Приложение 4). Расходы на содержание инфраструктуры городов в России значительно превосходят поступления от коммунальных и земельных платежей. Это состояние в значительной степени обусловлено остаточными явлениями бюджетной политики, свойственной плановой экономике, где подавляющая доля расходов по содержанию городской инфраструктуры приходилась на городские бюджеты. Одним из необходимых звеньев при формировании рыночных отношений является жилищно-коммунальная реформа, главным звеном которой следует считать сведение экономических балансов в У городах по расходам на содержание городской инфраструктуры и доходам от ее использования.

Земли поселений являются самым сложным и, вместе с тем, самым важным объектом оценки среди земель всех категорий России по нескольким причинам. Во-первых, поселения имеют значительные различия по размерам, численности населения, составу недвижимости, условиям функционирования, составу и состоянию инфраструктуры (от отдельных деревень и до городов с населением более миллиона человек). Во-вторых, оценка стоимости земельных участков поселений связана со значительными методологическими трудностями, поскольку удовлетворительной, универсальной методики массовой оценки стоимости земель поселений в России еще не создано. В-третьих, это обусловлено важностью задачи. Земли поселений вместе с недвижимостью по предварительным оценкам стоимости дают величину порядка одного триллиона долларов и 86% поступлений от земельных платежей в бюджеты всех уровней. Это ^ самый дорогой компонент из всего земельного богатства России. В городах сосредоточена основная масса предприятий и объектов бизнеса, которые в созданной экономической системе являются основными плательщиками налогов, и арендной платы, то есть, основными источниками наполнения бюджетов всех уровней. Отсюда следует важность правильной оценки для дальнейшего не только экономического, но и политического развития страны.

В рыночной экономике в области земельно-имущественных отношений земельные платежи (земельный налог и арендную плату) следует рассматривать как важнейший инструмент сведения балансов на уровне местных бюджетов. Поэтому государственная кадастровая оценка земель на базе рыночной и иных видов стоимости имеет решающее значение для становления и развития рыноч-' ных земельно-имущественных отношений и формирования правильной земельной политики городских властей, поскольку именно она может и должна стать основой определения всех земельных платежей.

Следует сделать необходимый акцент на оценке земельных участков в городах, имеющих развитую инженерную, транспортную и социальную инфраструктуры. К таким городам можно отнести поселения с числом жителей более 100 тысяч человек, а в случае наличия в городе (поселке) преобладающей многоэтажной жилой застройки, то и поселения с меньшим числом жителей. Наличие в поселениях инженерной инфраструктуры требует значительных средств (в масштабах поселения) для ее содержания и воспроизводства. В этом случае сбалансированный городской бюджет - необходимое условие нормального существования и развития города.

В настоящее время состояние отечественной оценочной школы следует рассматривать как нахождение в периоде становления. Многое из современных отечественных методических наработок в теории и практике оценки заимствовано из зарубежного опыта оценки. Вместе с тем, для выработки подходов и методических основ оценки, в частности оценки недвижимости и ее разновидности - массовой оценки - следует также обращаться к богатейшему историческому опыту массовой оценки недвижимых имуществ в целях налогообложения, который был накоплен в России до 1917 года.

В соответствии с Налоговым кодексом РФ земельный налог является местным налогом. Определение налоговой базы - стоимости земельных участков для целей налогообложения - проводится на основании положений Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» по единому на территории России порядку и правилам. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

Утвержденная в 2000 году Руководителем Федеральной службы земельного кадастра РФ и используемая в настоящее время Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (далее Федеральная методика) имеет не только много недостатков постановочного плана, но и ориентируется на не вполне удачные с математической точки зрения, преимущественно мультипликативные модели оценки. Она дает результаты оценки, отличающиеся от оценок, полученных другими методами, включая и рыночные данные, на 50-100%, а иногда и более. Полученные при применении этой методики результаты вы-<f зывают справедливые нарекания работников в городских администрациях. В сочетании с организацией оценки, результаты проведенной оценки специалистами администраций городов, расположенных вдали от Москвы принимаются как безальтернативные, спущенные сверху федеральными органами управления. Работники администраций городов, расположенных в Ближнем Подмосковье пытаются путем обращений к специалистам-оценщикам уяснить недостатки имеющейся методики и как-то опротестовать или отклонить полученные результаты, полагая их неадекватными [37].

Первые промежуточные результаты государственной кадастровой оценки земель поселений были представлены специалистами Федеральной службы земельного кадастра России к рассмотрению руководителям администраций муниципальных образований, в том числе в Московской области и в городе Москве в январе-июле 2002 года. Эти результаты, как по форме представления, так и по содержанию свидетельствовали об их неадекватности, слабой научной, пра-* вовой и методической обоснованности. Возникла срочная необходимость подвергнуть эти результаты исследованиям, провести их анализ, в том числе на основе сравнения по выборочным оценкам объектов, принятых в Федеральной методике основными объектами оценки, выявить источники ошибок, определить данные пригодные для использования, предложить комплекс мер, направленных на корректировку полученных результатов. Кроме того, необходимо было предложить и некоторые концептуальные наработки, вытекающие из современных потребностей городского землепользования и особенностей нормативно-правовой базы землепользования. Поскольку на проведение государственной кадастровой оценки земель в России были определены довольно сжатые сроки, наработку материалов и их обобщение приходилось проводить параллельно.

Значительная часть указанной работы была проведена. Анализ результатов государственной кадастровой оценки земель поселений был опубликован в нескольких печатных изданиях, доведен до руководителей города Подольска и Балашихинского района. Доклады, содержащие основные выводы по результатам проведенных исследований и предложения по порядку дальнейшей работы, были прочитаны на V Международном конгрессе «Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации» 5-6 декабря 2002 года, на Всероссийской конференции «Земля, право, собственность» 18-20 февраля 2003 года.

Настоящая работа содержит исследование основных положений нормативно-правовых актов, методики государственной кадастровой оценки земель поселений, других методик и исторических традиций массовой оценки земельных участков в крупных городах России критически важных с точки зрения обеспечения достоверности результатов оценки, позволяющих использовать их в государственном земельном кадастре для обеспечения соответствующих управленческих решений. Особое внимание уделено информационным, техническим и иным особенностям стыковки исходных данных из земельного, градостроительного и иных кадастров, их влияние на точность и адекватность получаемых оценок.

Результаты исследований, разработанные алгоритмы и выводы могут послужить основой и отправным пунктом к коррекции и уточнению полученных в ходе проведенной «кадастровой» оценки результатов, что позволит значительно снизить затраты на проведение новой оценки. Для дальнейшей корректировки результатов в работе предложены необходимые дополнения и уточнения нормативных документов, регламентирующих массовую оценку земельных участков. Эти мероприятия позволят на последующих шагах оценки повысить точность и достоверность результатов массовой оценки земельных участков в городах с развитой инфраструктурой.

Цели диссертации.

1.Разработка новых моделей, процедур и алгоритмов массовой оценки земельных участков в городах с развитой инфраструктурой на основе многослойной кадастровой информационной системы при дополнении земельно-кадастровой информации данными из градостроительного и иных кадастров.

2.Разработка алгоритмов корректировки методики оценки и результатов, полученных при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в крупных городах.

3.Практическая реализация и апробация разработанных алгоритмов для получения скорректированных результатов массовой оценки земельных участков в городах Московской области при постоянном контроле точности и достоверности промежуточных и итоговых результатов.

Задачи, решаемые в ходе исследований.

1.Изучение и анализ отечественного исторического опыта создания научных основ массовой оценки недвижимости.

2.Обзор и анализ информационно-кадастровых моделей, положенных в основу нормативно-правовых и методических документов, определяющих цели, задачи, правила и порядок массовой оценки городских земельных участков на соответствие функциям кадастровой оценки.

3.Сопоставительный анализ применимости известных методик массовой оценки земельных участков в городах с развитой инфраструктурой для современных условий на соответствие результатов целям, задачам и функциям кадастровой оценки.

4.Исследование возможностей существующих алгоритмов, кадастровых технологий и программных продуктов для проведения расчетов по определению стоимости городских земельных участков.

5.Исследование методик, информационно-кадастровых технологий и результатов государственной кадастровой оценки земель по городам Подольск, Балашиха и Москва на их соответствие положениям существующей нормативно-правовой базы оценки и адекватность сложившимся ценовым уровням на земельные участки.

6.Формирование на основании обобщения научных представлений и положений действующих нормативно-правовых документов федерального, регионального и местного уровней научно обоснованного определения «эталонного» земельного участка в кварталах существующей многоэтажной жилой застройки.

7.Анализ влияния вариантов землеустроительных процедур формирования эталонного земельного участка в районах многоэтажной жилой застройки на полученные результаты государственной кадастровой оценки городских земель.

8.Разработка системы критериев применимости методик массовой оценки городских земельных участков для наполнения информацией об экономических характеристиках земельных участков государственного земельного кадастра на уровне российских городов.

9.Разработка алгоритмов корректировки промежуточных и итоговых результатов массовой оценки земельных участков в крупных городах, полученных по Федеральной методике.

Ю.Разработка научно обоснованных методических рекомендаций по способам формализации и форме представления результатов массовой оценки городских земельных участков в виде, обеспечивающем их включение в информационную систему государственного земельного, градостроительного и иных кадастров и соответствующую требованиям по решению задачи управления земельными ресурсами.

11 .Разработка проекта нормативного документа - Правил проведения массовой оценки земельных участков в крупных городах.

Методология исследований.

Методологической основой диссертации являются общие принципы моделирования экономических и управленческих задач в условиях реформирования земельно-имущественных отношений, современные подходы к оценке недвижимости, основанные на Стандартах оценки, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 519.

Экономические аспекты моделировались на основе анализа характера, структуры и динамики денежных потоков, определяющих формирование и воспроизводство стоимостных характеристик всей городской инфраструктуры и особенно инженерной, а также систематизированные данные рынка недвижимости.

Управленческие задачи моделировались на основе общей теории управления, положениях существующей нормативно-правовой базы землепользования и смежного законодательства, данных по бюджетам и основным экономическим показателям, характеризующим состояние и динамику процессов в экономике землепользования крупных городов. В качестве примера и основы исследований были выбраны города Ближнего Подмосковья Подольск, Балашиха и город Москва.

Научная новизна.

Предлагаемая диссертация является одной из первых научных работ, посвященных исследованию имеющихся методик массовой оценки земель и их применимости в условиях переходной экономики. В ходе выполнения работы было проведено исследование применимости известных методик массовой оценки земель к переходным условиям реформирования земельно-имущественных отношений. Исследованы вопросы применимости известных методов оценки для решения задачи массовой оценки земельных участков.

Разработаны критерии применимости методик массовой оценки земельных участков для использования их в целях налогообложения и обоснования иных нормативов экономики городского землепользования.

Сформировано на основании действующих нормативно-правовых документов федерального, регионального и местного уровней представление об эталонном земельном участке в районах многоэтажной массовой застройки периода плановой экономики и проведен анализ влияния этого объекта земельных отношений на полученные результаты государственной кадастровой оценки городских земель.

Разработаны принципы, процедуры и алгоритмы массовой оценки земельных участков применительно к крупным городам России с учетом имеющейся правовой и экономической системы городского землепользования. При этом за основу были выбраны экономические показатели использования земельных участков в крупных городах, что на настоящее время составляет одну из основных экономических проблем страны.

На защиту выносятся:

1. Определение эталонного земельного участка в районах массовой многоэтажной жилой застройки.

2. Концепция массовой оценки земельных участков в крупных городах для целей налогообложения и иных целей, установленных законом;

3. Критерии применимости методик массовой оценки земельных участков для государственной кадастровой оценки земель поселений применительно к крупным городам;

4. Алгоритмы массовой оценки земельных участков применительно к крупным городам России.

5. Алгоритмы корректировки результатов государственной кадастровой оценки земель поселений.

6. Двухкомпонентная модель кадастровой стоимости земельного участка.

Практическая ценность и реализация результатов работы.

Разработанные автором и предлагаемые к использованию при массовой оценке земельных участков в условиях переходной экономики критерии, принципы и алгоритмы, явились результатом работы автора в ответ на обращения работников администрации городов Ближнего Подмосковья - Подольска и Балашихи - с просьбой дать краткий анализ промежуточных результатов, полученных в ходе проводимой в указанных городах государственной кадастровой оценки земель.

Краткий анализ результатов государственной кадастровой оценки земель городов Подольск и Балашиха Московской области и города Москвы (далее Краткий анализ) руководством администрации Балашихи некого района был направлен Руководителю Федеральной службы земельного кадастра России. В ответ на критические замечания, изложенные в Кратком анализе были скорректированы промежуточные результаты государственной кадастровой оценки земель поселений Балашихинского района и внесены коррекции в Методику государственной кадастровой оценки земель поселений. Кроме того, материалы использованы при подготовке и написании совместно с работниками администрации некоторых служебных документов по анализу промежуточных результатов государственной кадастровой оценки земель города.

Полученные результаты используются при подготовке специалистов по оценке бизнеса в Московском университете геодезии и картографии, для подготовки и переподготовки профессиональных оценщиков коммерческих организаций, конверсии офицерских кадров в сферу экономики городского землепользования.

Апробация работы

Основные выводы по результатам проведенных исследований и предложения по порядку дальнейшей работы, были доложены на V Международном конгрессе «Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации» (Москва, 5-6 декабря 2002 года), на Всероссийской конференции «Земля, право, собственность» (Москва, 18-20 февраля 2003 года) и на Международной научно-практической конференции «Практика и перспективы развития имущественно-земельных отношений с учетом опыта России и Германии» (Москва, 24-25 апреля 2003 года), а также докладывались и обсуждались на заседаниях Совета по предпринимательству при Мэре и Правительстве Москвы, на совещаниях в администрациях городов Подольск и Балашиха.

Публикации

Основные теоретические и практические результаты исследований по теме диссертации изложены в материалах V Международного конгресса «Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации», материалах Всероссийской научно-практической конференции «Земля, право, собственность», материалах Международной научно-практической конференции «Практика и перспективы развития имущественно-земельных отношений с учетом опыта России и Германии» и четырех печатных работах.

Заключение Диссертация по теме "Землеустройство, кадастр и мониторинг земель", Палий, Николай Владимирович

Общие выводы.

1. Без сплошной проверки результатов ГКОЗП применять их для определения налоговой базы нельзя. Завершение государственной кадастровой оценки земель целесообразно проводить по алгоритму, отображенному на рис. 4.6.

2. Модель оценки завышает результаты по землям под домами многоэтажной жилой застройки почти вдвое, поэтому нуждается в изменении. Целесообразно с научной точки зрения использовать алгоритмы оценки, представленные на рисунках 4.7 — 4.11.

3. Требует замены модель оценки земельных участков под промышленными предприятиями и объектами бизнеса. Полагаться на экспертную оценку, полученную пересчетом результата оценки под домами многоэтажной жилой застройки, с научной точки зрения представляется недостаточно обоснованным методом.

4. В целях избежания крупных ошибок в результатах завершение текущего этапа массовой оценки земельных участков в крупных городах целесообразно провести по алгоритму, представленному на рис.4.6. Последующие этапы оценки нуждаются в изменении общих методических подходов и их целесообразно проводить в соответствии с алгоритмами, представленным на рис. 4.7 -4.11.

Источники информации

Управления и службы администрации

Подразделения федеральных органов

Другие источники(дополнительные)

Рис. 4.7. Общий алгоритм проведения массовой оценки земельных участков в крупных городах

Оценка стоимости Анализ городского замещения город- бюджета ской инфраструкту

Рис.4.8. Общий алгоритм оценки земельных участков по затратам в крупных городах (макроуровень)

ОБЩИЙ АЛГОРИТМ ОЦЕНКИ (микроуровень)

Рис. 4.9. Общий алгоритм оценки земельных участков в крупных городах (микроуровень)

Документы, регламентирующие порядок оценки (Правила, Методика, Требования к экспертам)

Рис.4.10.Алгоритм организации экспертной системы

Требования к информации: состав, актуальность, достоверность, форма представ ления

Источники информации

Подразделения федеральных и региональных органов

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (Государственный земельный кадастр)

Статистическое управление

Проектные организации

Органы городской (районной) администрации

Управление экономики и развития Управление архитектуры и градостроительства (Градостроительный кадастр) Проектные организации

Управление имущественных отношений ГорБТИ

Муниципальные предприятия

Муниципальная служба (специализированное предприятие) водоснабжения и канализации Муниципальная служба (специализированное предприятие) теплоснабжения Муниципальная служба (специализированные предприятия)энергоснабжения

Муниципальная служба (специализированное предприятие) газоснабжения Муниципальная служба (специализированное предприятие) связи Муниципальные жилищно-коммунальные предприятия

Коммерческие предприятия и организации

Страховые компании Риэлторкие фирмы Оценочные фирмы и независимые оценщики Коммерческие банки

Рис.4.11.Информационное обеспечение массовой оценки земельных участков в крупных городах

Заключение

Представленная диссертационная работа содержит анализ и исследования реальных проблем, возникших при проведении государственной кадастровой оценки земель в городах с развитой инфраструктурой. В рамках данного направления на основе критического анализа полученных в ходе государственной кадастровой оценки земель в подмосковных городах и в городе Москве результатов выработаны конкретные предложения по завершению начатого этапа государственной кадастровой оценки земель в крупных городах, алгоритмы корректировки полученных результатов и основные положения по дальнейшей организации и проведению оценки.

При решении задач и в ходе достижения целей работы необходимо было объединять знания из различных областей: права, экономики, землеустройства, градостроительства. Таким образом, данная работа выполнена не стыке нескольких наук, имеющих свои предметы и методы исследований.

Следует учитывать,' что с изменением налоговой базы земельного налога, то есть с переходом на исчисление земельного налога от стоимости земельных участков, потребуется постоянное уточнение их стоимостных характеристик и периодическое проведение массовой оценки (переоценки) земельных участков. Работа по оценке земель станет постоянной обязанностью органов власти на всех уровнях.

Данная работа, кроме научных целей, преследует и чисто практические прикладные цели: оказать помощь должностным лицам в администрациях городов правильно оценить суть и значение проведенных работ по государственной кадастровой оценке земель и занять правильную позицию по отношению к этим результатам.

На основе исследования и анализа исторического опыта развития и совершенствования оценочной мысли в России в конце XIX — начале XX века, современного состояния и имеющихся разработок по массовой оценке земельных участков в городах в целях налогообложения с учетом уже полученных результатов государственной кадастровой оценки земель в городах автором разработаны:

1. Концепция массовой оценки земельных участков в городах с развитой инфраструктурой в условиях переходной экономики, учитывающая реальное состояние экономики городов и возможные последствия проведенной оценки;

2. Критерии применимости методик массовой оценки земельных участков в городах для решения задач государственной кадастровой оценки и внедрения экономических методов управления земельными ресурсами;

3. Общие алгоритмы проведения массовой оценки земельных участков в крупных городах России;

4. Алгоритмы корректировки полученных результатов государственной кадастровой оценки земель поселений применительно к «земельным участкам» под многоэтажной жилой застройкой;

5. Определение проезда;

6. Определение эталонного земельного участка под зданием многоэтажной жилой застройки; ф 7. Методические основы оценки земельных участков под промышленными и коммерческими объектами с учетом отечественного и иностранного опыта оценки бизнеса;

8. Общий алгоритм завершения государственной кадастровой оценки земель, исходя из полученных результатов;

9. Форма представления полученных результатов в виде, обеспечивающем повышение экономической эффективности управления земельными ресурсами.

10. Проект постановления Правительства Российской Федерации по утверждению Правил проведения государственной кадастровой оценки земель и проект Правил проведения государственной кадастровой оценки земель в Рос

• сии, учитывающий исторический опыт создания подобных документов и допущенные при его принятии недочеты.

Библиография Диссертация по наукам о земле, кандидата технических наук, Палий, Николай Владимирович, Москва

1. Агапова Т.А., Серегина С.Ф. Макроэкономика. Москва, ДИС, 1997.

2. Астахов В.И. Ценные бумаги. — Москва, Аксамит, 1995.

3. Атлас оценки земель г. Москвы. / Под. Ред. В.А.Прорвича -Москва, Экономика, 1999.

4. Атлас. Балашихинский район. Московская область. 2000. — Москва, АСТ-ПРЕСС-Картография, 2000.

5. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа. Москва, «Финансы и статистика», 2002.

6. Банки и банковское дело. Под ред. д.э.н. проф Балабанова И.Т. Санкт-Петербург, ЗАО «Питер», 2001.

7. Банковское дело. Учебник / под ред. В.И.Колесникова и Л.П.Кроливецкой — Мосва, Финансы и статистика, 1995.

8. Басовский Л.Е. Теория экономического анализа. Учебное пособие. Москва, ИНФРА-М, 2001г.

9. Бедашов Э.М. Анализ инвестиционной привлекательности для застройки микрорайона «Центр» г.Балашихи на основе результатов кадастровой оценки земель жилой зоны № 1. Дипломная работа. Москва, МИИГАиК, 2000.

10. Вехи Российского землеустройства. Время, события, люди. / Сост. Волков С.Н. Москва, ГУЗ, 2000.

11. П.Волков С.Н. Экономика землеустройства. Москва, Колос, 1996.

12. Гаврилов Е. «К новому этапу трансформации». Вопросы экономики №4, 2000 год.

13. Германское право. Часть I. Гражданское уложение. Москва, Международный центр финансово-экономического развития, 1996.

14. Государственный учет земель и их качественная оценка. / Под. Ред. Н.В.Бочкова. Москва, Колос, 1978.

15. Гуревич М.Б. Метод оценки городских недвижимых имуществ. Доходность. Стоимость. Ярославль, 1913.

16. Доклад Пермской губернской управе по вопросу о скидках на ветхость при оценке зданий и машин промышленных заведений. Пермь, 1914.

17. Дюк В., Самойленко A. Data Mining. Изд. Санкт-Петербург, «Питер», 2001.

18. Ежов А.А., Шумский С.А. Нейрокомпьютинг и его применения в экономике и бизнесе. Учебное пособие. Москва, МИФИ, 1998.

19. Земельные отношения. Под ред. О.М.Толкачева. Москва, «Городская собственность», 1999.22.3емля и право. Сборник нормативных актов. Под ред. В.Х.Улюкаева. Москва, «Былина», 1999.

20. Инструкция для оценки городских имуществ и строений в г.Москве и других городах, принимаемых к залогу Московским земельным банком. Утверждена общим собранием акционеров Банка 24 июля 1879 года и Министром Финансов 24 мая 1880года. Москва, 1903.

21. Инструкция для оценки недвижимых имуществ в Москве (Утверждена Городскою Думою 5 ноября 1913 года). Москва, городская типография, 1913.

22. Инструкция для оценки недвижимых имуществ в Москве. Москва, типография И.Радзиевича, 1874.

23. Инструкция для оценки недвижимых имуществ в Перновском городском округе. Пернов, городская типография, Л.В.Лаакман, 1903.

24. Кадастровая оценка земли и связанной с ней недвижимости в Испании. -Институт оценки земли, 1998.

25. Ковалев В.В. Финансовый анализ. Москва, Финансы и статистика, 1995.

26. Макконнелл К.Р., Брю C.JI. Экономикс. Москва, 1997.

27. Международные стандарты оценки МСО-1. Рыночная стоимость как база оценки. Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC), 1994.

28. Международные стандарты оценки МСО-2. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости. Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC), 1994.

29. Международные стандарты оценки МСО-3. Оценка для целей финансовой отчетности и смежной документации. Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC), 1994.

30. Международные стандарты оценки МСО-4. Оценка ссудного обеспечения, залога и долговых обязательств. Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC), 1994.

31. Международные стандарты оценки МСО-5. Стоимость действующего предприятия как база оценки. Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC), 1994.

32. Мовсесян А.Г. Интеграция банковского и промышленного капитала: современные мировые тенденции и проблемы развития в России. Москва, Финансы и статистика, 1997.

33. Москва современная. Атлас города Москвы. Москва, Атлас-принт, МАГП, 2002.

34. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие. Под ред. Абда-лаева Н.А., Колайко Н.А. Москва, изд. «ЭКМОС», 2000.

35. Палий Н.В. «Оптимизация условий инвестиционных контрактов с администрацией района на основе многовариантной оценки земельных участков». Доклад на конференции «Инвентаризация, оценка и управление недвижимостью», Москва, 2000.

36. Палий Н.В. Исторический опыт оценки земли и иной недвижимости в России. Подходы, методы, алгоритмы оценки и верификации ее результатов. -Московский оценщик №6 (13), 2001, стр. 12-24.

37. Палий Н.В. Предложения по разработке инвестиционной программы освоения участков малоэтажной застройки «Дружба» на основе кадастровой оценки земель. Курсовая работа. МИИГАиК, 2000.

38. Палий Н.В., Печенев А.Н., Прорвич В.А. Некоторые особенности методики государственной кадастровой оценки земель поселений применительно к реформированию земельных отношений в крупных российских городах. Московский оценщик №6 (13), 2001, стр. 25-29.

39. Палий Н.В., Прорвич В.А. Краткий анализ государственной кадастровой оценки земель поселений и основных направлений работ по их корректи ровке. Московский оценщик № 4(17), 2002, стр. 31-54.

40. Палий Н.В., Прорвич В.А., Семенова Е.А. Проблемы государственной кадастровой оценки земель поселений и возможные пути их решения. Имущественные отношения в Российской Федерации №2, 2003, стр. 20-42.

41. Печенев А.Н. Разработка и анализ инвестиционной программы освоения первоочередных участков малоэтажной застройки микрорайона № 22 г.Балашихи на основе экономической оценки. Дипломная работа. МИИГА-иК, Москва, 2000.

42. Печенев А.Н., Пичуков В.К., Прорвич В.А. Основы городского землеустройства. Учебное пособие. Московский государственный университет геодезии и картографии. Москва 2001.

43. Полфреман Д., Форд Ф. Основы банковского дела. Москва, «Инфра-М», 1996.

44. Правила оценки городских недвижимых имуществ. (Утверждены Владимирским губернским земским собранием 17 октября 1883 года). Владимир. 1883.

45. Правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами. Харьков, 1895.

46. Прорвич В.А. Диссертация соискание ученой степени доктора технических наук. Москва, МИИГАиК, 1999.

47. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. Москва, «Дело», 1998.

48. Прорвич В.А. Переходная экономика: основы денежной системы. Учебное пособие для слушателей факультета повышения квалификации и студентов дневного отделения по специальности «Городской кадастр». — Москва, МИИГАиК, 2000г.

49. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. Москва, «Экономика», 1996.

50. Романова J1.E. Анализ хозяйственной деятельности. Краткий курс лекций. — Москва, ЮРАЙТ, 2003.

51. Саати Т. Принятие решений. Метод анализа иерархий. — Москва, Радио и связь, 1993.

52. Свод данных о купле-продаже земель в 45 губерниях Европейской России за тридцатилетие 1863-1892 гг. По сделкам, оглашенным в Сенатских объявлениях. Москва, 1893.

53. Свод законов Российской империи (неофициальное издание). Санкт-Петербург, «Общественная польза», 1897.

54. Финансы, денежное обращение, кредит. Учебник для экономических специальностей ВУЗов под ред. Л.А.Дробозиной. «Финансы», «Юнити», Москва, 1997.

55. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -Москва, «Дело», 1997.

56. Харрисон Г. Оценка недвижимости. Пер. с англ., Москва, «Мособлупрпо-лиграфиздата», 1994.

57. Чудак И.И. Справочник инженера-сметчика по проектированию жилых и гражданских зданий. Стройиздат, Ленинградское отделение, 1978.

58. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для ВУЗов под ред. П.Г.Грабового. Москва, изд. АСВ, 1999.

59. Экономический анализ: ситуации, тесты, примеры, задачи, выбор оптимальных решений, финансовое прогнозирование. Под ред. Баканова М.И. и Шеремета А.Д. Москва, «Финансы и статистика», 2001.