Разработка и исследование методики комплексной оценки земель населённых пунктов

Межуева, Татьяна Васильевна

Бесплатный автореферат и диссертация по наукам о земле на тему
Разработка и исследование методики комплексной оценки земель населённых пунктов
ВАК РФ 25.00.26, Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

Автореферат диссертации по теме "Разработка и исследование методики комплексной оценки земель населённых пунктов"

На правах рукописи

4859242

Межуева Татьяна Васильевна

РАЗРАБОТКА И ИССЛЕДОВАНИЕ МЕТОДИКИ КОМПЛЕКСНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЁННЫХ ПУНКТОВ

25.00.26 - «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель»

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

1 О НОЯ 2011

Новосибирск 2011

4859242

Работа выполнена в ФГБОУ ВПО «Сибирская государственная геодезическая академия» (ФГБОУ ВПО «СГГА»).

Научный руководитель -Официальные оппоненты:

Ведущая организация -

доктор географических наук, профессор Шалмина Галина Георгиевна.

доктор технических наук) профессор Москвин Виктор Николаевич;

кандидат технических наук Тимонов Виктор Александрович.

филиал ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля» по Сибирскому федеральному округу, г. Новосибирск.

Защита состоится 30 ноября 2011 г. в 15.00 час. на заседании диссертационного совета Д 212.251.04 при ФГБОУ ВПО «Сибирская государственная геодезическая академия» (СГГА) по адресу: 630108, Новосибирск, ул. Плахот-ного, 10, СГГА, ауд. 403.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке СГГА.

Автореферат разослан 28 октября 2011 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

Жарников В.Б.

Изд. лиц. № ЛР 020461 от 04.03.1997. Подписано в печать 20.10.2011. Формат 60х84 1/16. Усл. печ. л. 1,22. Тираж 100. Печать цифровая. Заказ ¡Oif Редакционно-издательский отдел СГГА 630108, Новосибирск, 108, Плахотного, 10. Отпечатано в картопечатной лаборатории СГГА 630108, Новосибирск, 108, Плахотного, 8.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Земельно-оценочные работы в России проводятся с XV столетия упорядочения прав на землю и формирования налоговой системы.

Современный этап развития рыночной экономики актуализировал развитие данного научного и практического направления. Расширена сфера применения результатов оценки земель: налогообложение, проведение сделок, установление стартовых цен на конкурсах и аукционах по продаже земель; определение компенсационных выплат при изъятии земель у собственника для государственных и муниципальных нужд; решение ценовых споров, определение инвестиционной привлекательности земель и т. п. В настоящее время особое значение приобрёл процесс дифференциации земель населённых пунктов, связанный с разработкой градостроительной документации, определяющей специальный порядок использования таких территорий. В этой связи возникает необходимость разработки специального оценочного механизма решения такой задачи.

В России законодательно закреплены два подхода к оценке земельных ресурсов: кадастровый и рыночный. Анализ результатов кадастрового метода оценки и методов по определению рыночной стоимости земельных ресурсов показал, что этими оценками предусматривается ограниченный набор факторов о состоянии природного потенциала в границах рассматриваемой территории.

Темой данного научного исследования является разработка методики комплексной оценки земель населённых пунктов с учётом состояния природного потенциала территории и его влияния на результаты этой оценки.

Цель научного исследования - разработка методического обеспечения комплексной оценки земель населённых пунктов.

Достижение цели исследования предопределило решение следующих задач:

-выполнить анализ современных методов оценки земельных ресурсов России;

— изучить зарубежный опыт оценки земельных ресурсов;

- обосновать необходимость расширения набора факторов, учитывающих состояние природной среды, при проведении земельно-оценочных работ;

-разработать методику комплексной оценки земель населённых пунктов с введением факторов, учитывающих природный потенциал территории;

-провести апробацию предлагаемого варианта методики комплексной оценки земель населённых пунктов на примере г. Калтан Кемеровской области.

Объект исследования - состояние земель населённых пунктов и интенсивность влияния природного потенциала на результаты комплексной оценки.

Предмет исследования - методическое обеспечение комплексной оценки земель населённых пунктов с учётом влияния на её результаты природного потенциала.

Методологическая основа исследования - подходы и методы проведения земельно-оценочных работ на основе кадастровой и рыночной оценки недвижимости. Исследования проводились с использованием методов сравнительного, статистического и факторного анализа, системного подхода.

Теоретические основы исследований в области решения проблем эффективного землепользования представлены в научных трудах и результатах исследований современных отечественных учёных: Волкова С.Н., Комова Н.В., Варламова A.A., Ломакина Г.В., Прорвича В.А., Ромма А.П., Петрова В.И., Кухтина П.В., Сизова А.П., Сладкопевцева С.А., Скуфинского O.A., Севостьяно-ва A.B., Аратского Д.Б., Коросгелёва С.П., Хисматулова О.Т., Грибовского С.В., Лойко П.Ф., Кошкина Л.И., Антонова В.П., Родина А.З., Хмелёва В.А., Гладкого В.И., Тимонова В.А., Хлопцова Д.М., Власова А.Д., Шалминой Г.Г. и др.; зарубежных авторов: Эккерта Дж.К., Фридмена Дж., Ордуэя Н., Харисона Г.С. и др.

Информационная база исследования. В основу диссертационной работы положены результаты кадастровой оценки земель населённых пунктов, проведенной автором на территории г. Калтан Кемеровской области. Использованы статистические материалы Министерства экономического развития РФ, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, публикации в специализированной и периодической печати, а также законодательные и нормативно-правовые акты РФ в области землепользования.

Научная новизна заключается:

- в расширении набора факторов природной среды (условий и ресурсов), влияющих на результаты оценки;

-в систематизации факторов, характеризующих природный потенциал территории земель населённых пунктов для обоснованного проведения земельно-оценочных и землеустроительных работ;

- в разработке методики комплексной оценки земель населённых пунктов, учитывающей состояние природного, антропогенного потенциалов территории и экологическое состояние среды;

- в возможности использования результатов комплексной оценки для корректировки удельных показателей кадастровой стоимости земель.

Практическая значимость исследования. Предложенный вариант методики комплексной оценки позволяет определить стоимость земель населённых пунктов с учётом влияния на её результаты природного потенциала и эколого-экономического состояния среды. Результаты комплексной оценки могут использоваться для корректировки удельных показателей кадастровой стоимости земель.

Научная значимость исследования. В диссертации изложены принципы разработки и алгоритм методики комплексной оценки земель населённых пунктов.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертации докладывались и получили одобрение на научно-технических конференциях Сибирской государственной геодезической академии

в период 1999-2003 гг.; Международных научных конгрессах «ГЕО-Сибирь» 2005-2011 гг. (Новосибирск, СГГА).

Исследование выполнялось в рамках хоздоговорной научно-исследовательской работы СГТА «Кадастровая оценка земель поселений в кадастровых кварталах на территории Кемеровской области города Калтан» (номер государственной регистрации 01.2002.16964).

На защиту выносятся:

- принципы разработки методики комплексной оценки земель населённых пунктов;

- методика комплексной оценки земель населённых пунктов, позволяющая учитывать реальное состояние природного, антропогенного потенциалов территории и экологическое состояние среды;

-результаты комплексной оценки земель, позволяющие проводить обоснованное зонирование исследуемой территории поселения и осуществить корректировку удельных показателей кадастровой стоимости земель.

Публикации. По результатам выполненных исследований опубликовано 16 научных работ (три - в соавторстве); в том числе две - в рецензируемых журналах, входящих в Перечень изданий, определённых ВАК Минобрнауки РФ.

Объём и структура работы. Диссертация состоит из введения, трёх разделов, заключения; изложена на 150 страницах компьютерного текста, включает 33 таблицы, 24 рисунка, 3 приложения; в списке использованных источников 140 наименований.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность исследования, сформулированы цель и задачи, показаны объект и предмет, отмечены научная новизна и практическая значимость результатов исследования.

В первом разделе «Методические основы оценки земельных ресурсов» приведена историческая справка, дан аналитический обзор методов оценки земельных ресурсов России с XV в. до настоящего времени; проанализирован зарубежный опыт оценки земель.

Оценка земель в России производится с XV столетия (правление Ивана Ш). В XIX столетии предметом оценки и налогообложения становятся земли фабрик, заводов, жилых, хозяйственных построек и т. д. С 1869-1889 гг. как новая наука создаётся земская оценочная статистика. В конце XIX столетия проводится естественное исследование почв России (Докучаев В.В., Советов A.B., Сибирцев Н.М. и другие почвоведы). В 70-е гг. XX столетия был накоплен определенный опыт по комплексной градостроительной оценке городских территорий (Кабакова С.И., Сегединов A.A.). С 2000 г. в России проводится Государственная кадастровая оценка земель с целью формирования новой системы налогообложения. Таким образом, все законодательные и методологические преобразования за рассматриваемый период главной целью имели упорядочение налоговой политики государственного землепользования.

В настоящее время оценка земель в России осуществляется с применением кадастрового и рыночного подходов.

Государственная кадастровая оценка земель проводится раз в 5 лет с целью определения налогооблагаемой базы. За период 2002-2010 гг. разработаны и утверждены в установленном порядке методики кадастровой оценки всех категорий земель, подлежащих оценке. Стоимость земель населённых пунктов определяется по 17 видам их разрешенного использования1. Кадастровая стоимость земель определяется на основе финансовых потоков по рыночным сделкам с недвижимостью в границах конкретно рассматриваемой территории. Влияние на кадастровую стоимость природных факторов практически оценочным процессом не учитывается, что иллюстрируется на примерах результатов ГКОЗ г. Калтан и административных районов (Кимрского и Калязинского) Тверской области (рисунки 1, 2, 3).

г> й 15.00 й ¡и

§ 3- ю.оо

5,00

0.00

Коэффициент

антропогенной

составляющей

-Коэффициент природной составляющей

кадастровые кварталы

Рисунок 1 - Дифференциация значений показателей, учтённых при определении кадастровой стоимости земель г. Калтан в 2003 г.

е- 5

э з

-2003 г.

---2008 г.

123456789 101112131415 }'Iтдк! разрешённого псгтольчованпя-?.еыель

Рисунок 2 - Результаты двух туров ГКОЗ населённых пунктов г. Калтан

1 Виды разрешенного использования земель раскрыты в Методических указаниях по ГКОЗ населённых пунктов, утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. № 39.

4500

-Кнырскпп район

-—- Каля-шнскш район

1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112131415

Виды разрешенного использования земель

Рисунок 3 - Результаты ГКОЗ административных районов (Калязинского и Кимрского) Тверской области (2009 г.)

На рисунках 2,3 показано, что максимальную кадастровую стоимость имеют земельные участки антропогенно освоенной части территории; минимальную -участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, и земли сельскохозяйственного использования.

Согласно действующей методике ГКОЗ населённых пунктов, непосредственно влияние природного потенциала на результаты кадастровой оценки не учитывается. Так, в качестве основных показателей для оценки лесных земель установлены только: запас древесины, оценочные затраты, оборот главной рубки. В оценке не учитываются такие факторы, как плотность залесения, породный состав древостоя, его биоразнообразие, целевое назначение лесов, уровень их антропогенной освоенности, рекреационное значение и т. д.

Сравнение результатов современной кадастровой оценки свидетельствует о резком занижении удельного показателя кадастровой стоимости земель при оценке природного потенциала территории. По результатам ГКОЗ кадастровая стоимость лесных ресурсов по территориальным частям России практически не изменяется и составляет всего 0,09-0,27 руб./м2. То есть стоимостной норматив кадастровой оценки лесных ресурсов существенно занижен.

Рыночная стоимость земель определяется методами сравнения продаж, выделения, распределения, остатка, капитализации земельной ренты, предполагаемого использования. В оценочный процесс не введены расчётные операции по оценке составляющих природную среду (условий - климата, рельефа, геологического, геоморфологического, гидрогеологического строения территории) и природных ресурсов (лесных, водных, недр и др.), находящихся в границах рассматриваемой территории.

Анализ существующей информации показал необходимость значительного расширения факторов оценки, адекватно отражающих состояние антропогенного и природного потенциалов территории и влияние этих потенциалов на результаты оценки земель населённых пунктов.

Увеличение набора факторов по природному потенциалу, как показала практика, позволит:

1) скорректировать налогооблагаемую базу;

2) оценить реальное состояние земельного фонда и его инвестиционные возможности;

3) откорректировать законодательную основу землепользования России;

4) обосновать дифференциацию земель населённых пунктов с учётом их наиболее эффективного использования.

Во втором разделе «Земли населённых пунктов как объект земельно-оценочных работ» обобщена информация о состоянии земель населённых пунктов Российской Федерации и Кемеровской области как территории, на которой расположен объект исследования - г. Калтан; приведена характеристика состояния природного, антропогенного, демографического потенциалов этого города.

Россия обладает огромными запасами земельных ресурсов (1/8 части всей суши нашей планеты) - 1 709,8 млн. га (на 01.01.2009 г.): из них доля земель сельскохозяйственного назначения - 23,5 %, населённых пунктов - 1,2 %, лесного фонда - 64,7 %. В настоящее время практически во всех субъектах РФ наблюдается тенденция к ухудшению состояния земель: часть земель подвержена эрозии (водной - 17,8 %, ветровой - 8,4 %), заболачиванию (12,3 %), засолению (20,1 %), дефляции, опустыниванию, подтоплению и другим негативным процессам, ведущим к выводу сельскохозяйственных угодий из хозяйственного оборота. Значительные площади земель выбывают из оборота в результате разработки полезных ископаемых, проведения геологоразведочных, строительных и других видов работ.

Классификация земель по целевому назначению обусловливает необходимость дифференцированного подхода к оценке земельных ресурсов. Земли населённых пунктов - одна из сложных по своему составу категорий земель, так как они характеризуются, с одной стороны, единством общего целевого назначения, а с другой, — разнообразием использования отдельных земельных участков. Площадь земель населённых пунктов РФ составила на 01.01.2009 г. 19,4 млн. га (из них - 20,1 % в частной собственности), в Кемеровской области -383,3 тыс. га, что составляет 14,5 % площади земельного фонда Сибирского Федерального округа.

Краткая характеристика потенциалов исследуемой части территории

Природный потенциал объекта оценки - г. Калтан. Территория г. Калтан, составляет 32 360 тыс. м2. Основными природными ресурсами города являются: земельные, лесные, водные, ресурсы недр.

Структура земель г. Калтан по назначению: под жилой застройкой -18,5 % от земельного фонда города; общественно-деловой - 1,6 %; производственной -15,8 %; земли рекреационного назначения - 5,1 %; сельскохозяйственного использования -7,8 %; иные территориальные зоны - 51,2 %. Преобладающие виды почв на территории города - серые, лесные, оподзолистые, лугово-черно-зёмные, торфяно-болотные.

Леса г. Калтан входят в Алтае-Саянский горно-таежный лесной район и характеризуются преобладанием хвойных пород (55,5 % от лесопокрытых земель), в том числе пихта - 46,4 %, кедр - 6,3 %, ель - 1,5 %, сосна - 1,2 %, лиственничные - 0,1 %. Мягколиственные породы занимают 44,3 % лесопокрытых земель, в том числе березовые - 24,8 %, осиновые - 18,8 %, другие лесообразующие породы (ивы древовидные, липа, тополь) - 0,7 %.

Водные ресурсы - река Кондома, которая впадает в реку Томь. Имеется большое количество источников подземных грунтовых вод.

Основные полезные ископаемые г. Калтан - месторождения угля (угольные пласты сложные по структуре, мощностью от 1,10 до 3,03 м). Суммарные прогнозные запасы угля составляют 26 млн. т. На восточной границе городской застройки расположено Калтанское месторождение кирпичных суглинков.

Антропогенный потенциал. Город Калтан имеет развитую промышленность, современную инфраструктуру городского хозяйства и соответствующую структуру социальных учреждений. Жизнедеятельность города обеспечивается промышленными предприятиями различных отраслей - электроэнергетики, угледобывающей, металлообработки, промышленности строительных материалов. Через город проходит участок магистральной железной дороги Новокузнецк - Таштагол.

Демографический потенциал. Численность населения в 2009 г. составила 24 900 человек, из них официально зарегистрированных безработных на 1 января 2010 г. - 509 человек (уровень безработицы - 3,3 %).

В третьем разделе «Разработка методики комплексной оценки земель населённых пунктов и результаты её апробации (на примере г. Калтан Кемеровской области)» рассмотрены основные положения методики комплексной оценки земель населённых пунктов; приведены результаты анализа кадастровой оценки земель г. Калтан (2003 и 2008 г.) в сравнении с таковыми г. Омска, административных районов Тверской области и результаты оценки земель г. Калтан с применением рекомендуемой методики. Обоснованы возможные направления развития рационального землепользования природного потенциала города на примере кадастрового квартала 01 03 003 в соответствии с инвестиционным паспортом г. Калтан (формирование зоны отдыха). Разработана основа системного прогнозирования освоения земель кадастрового квартала 01 03 003 на среднесрочную, долгосрочную перспективы.

Основные положения и результаты апробации методики комплексной оценки земель населённых пунктов

Объект исследования - земли населённых пунктов - рассматриваются как комплексное образование, состоящее из природной и антропогенной составляющих - система гетерогенного типа, включающая 4 основных блока: блок, характеризующий состояние природного потенциала территории; блок по состоянию антропогенного потенциала территории; блок, отражающий экологическое состояние среды рассматриваемой территории; методический блок решения задачи по комплексной оценке земель населённых пунктов.

Принципиальная схема связей составляющих системы комплексной оценки земель (КОЗ) населённых пунктов приведена на рисунке 4.

1 - характеристика природного потенциала территории; 2 - характеристика антропогенного потенциала территории; 3 - характеристика экологической составляющей территории;

4 - блок методического обеспечения комплексной оценки земель

Рисунок 4 - Принципиальная схема связей блоков составляющих системы комплексной оценки земель населённых пунктов

Главными элементами системы являются:

1 блок: факторы, отражающие состояние природного потенциала: условий (климат, рельеф) и ресурсов (почвенного покрова, ресурсов недр, лесных, водных, рекреационных ресурсов и др.);

2 блок: факторы состояния антропогенного потенциала территории: уровень хозяйственной освоенности, состояние внутренней и внешней инфраструктуры (особенно транспортной), характер застройки территории;

3 блок: факторы техногенного загрязнения почвы, атмосферы, гидросферы (уровень, виды, ингредиенты), экологическая ёмкость рассматриваемой территории;

4 блок: методическое обеспечение решения задачи - представляет логически построенную и последовательно выполняемую цепочку расчетных операций, проводимых с применением соответствующего набора методов разных научных направлений (аналитико-графических, абрисного анализа, метода графов, правила Вальда и др.).

На вход системы поступает информация о состоянии блоков системы (1, 2, 3) и методах проведения расчётных операций по их комплексной оценке и выявлению наиболее оптимальных связей этих составляющих; реально возможные сценарии освоения природного потенциала и др. На выходе системы - результаты комплексной оценки территории, сценарии наиболее перспективных направлений освоения антропогенно неосвоенных частей природного потенциала как основы прогнозирования базы налогообложения на текущую, среднюю или долгосрочную перспективы развития рассматриваемой территории.

В качестве основных принципов разработки методики принимаются:

1) оценка объекта исследования на основе системного подхода;

2) применение количественных характеристик факторов, возможно полно отображающих все основные аспекты состояния земельного участка на начало оценки;

3) введение в оценочный процесс операций, позволяющих учитывать уровень хозяйственной освоенности территории: пионерный-, очаговый; сложившегося комплекса и инерционного состояния',

4) сравнение вариантов сценариев возможного освоения земельных участков должно осуществляться на основе единой системы единиц измерения с целью выбора из них варианта, обеспечивающего наибольший социально-экономический эффект;

5) использование результатов комплексной оценки природного потенциала рассматриваемой территории как базы перспективного налогообложения;

6) набор факторов и результаты оценки должны быть достаточны для составления пакета документов содержания, соответствующего требованиям субъектов рынка.

Исходная информация для решения задачи разрабатывается методами прямых расчётов или по аналогии. Цепочки образуют подсистемы связей: природный объект - технологические процессы освоения природного объекта -рынок (потребности в целевых и сопутствующих продуктах и товарном сырье, производство которых возможно на основе рассматриваемых оценкой природных объектов).

Предлагаемый вариант методики комплексной оценки земель населённых пунктов состоит из пяти стадий (рисунок 5).

Рисунок 5 - Алгоритм последовательности проведения комплексной оценки земель населённых пунктов

Первая стадия. Согласно предлагаемому варианту комплексной оценки земель вводятся факторы, характеризующие состояние природного потенциала территории:

а) факторы природных условий:

— климат: среднегодовая температура воздуха (января, июля), продолжительность периода с положительными температурами, среднегодовая сумма осадков, продолжительность безморозного периода и т. д.;

- рельеф: тип рельефа (равнинный, всхолмленный, горный); крутизна и длина склонов и др.;

б) геологическое строение территории: стратиграфия, детально приводится характеристика четвертичных отложений как субстрата почвообразования, глубина промерзания грунтов и др.;

в) гидрологические особенности территории: типы гидроресурсов (поверхностные водотоки, подземные воды), уровень грунтовых вод, характеристика водных ресурсов (запасы, качество, целевое назначение, уровень освоенности и др.);

г) группы факторов, характеризующих природные ресурсы. Приводится наиболее возможная детальная характеристика всех видов ресурсов (почвенного покрова, ресурсов недр, лесных, водных и др.), имеющихся на начало оценки на территории:

-характеристика почвенного покрова (разновидность, механический и минеральный состав почвы, плодородие, вид разрешённого использования земель и др.);

- характеристика ресурсов недр (рудные-нерудные полезные ископаемые, геолого-экономические характеристики состояния ресурсов - запасы и их качество, целевое назначение, уровень освоенности и др.);

— характеристика лесных ресурсов (объём запасов древостоя, породный состав, зрелость древесины, биоразнообразие лесов; интенсивность рекреационного влияния на среду, промышленное значение и др.).

Факторы природного потенциала, принятые к оценке, группируются по видам: природным условиям (климат, рельеф и др.) и природным ресурсам (недра, лесные, водные, рекреационные). Пофакторная характеристика природного потенциала рассматриваемой части территории (П\, Пг,..., Ц) приводится в виде сводных таблиц соответствующего содержания, составленных в традиционных единицах измерения. Факторы, приведенные в традиционных единицах измерения, переводятся в единую систему условных единиц с применением правила Вальда (рисунок 6):

ри

Пц=--Г > ПрИ Рубаз ф 0 (1)

| Ру баз |

где Пц - условно-эквивалентное значение 1-го показателя характеристики у'-го участка;

Рц баз - базовое значение 1-го показателя фактора стоимости (в общепринятых единицах размерности). В качестве базового предлагается минимальное или максимальное значение 1-го показателя характеристикиу'-го участка;

Рц - значение 1-го показателя по /-му участку (в общепринятых единицах размерности).

А=

я, Пг ... д

А1 "и «12 ... «1л

Аг «21 «22 ... «2л

... ... ... ... ...

«л.1 «т2 ...

при I = 1,..., т иу = 1,..., п Рисунок 6 - Матрица факторов оценки земельного ресурса

Л,,Л2> ...,Лт- сравниваемые земельные участки;

П,, П2,..., П„-факторы оценки;

а1Ь ап,..., атп - цифровые значения характеристик факторов, выраженных в условных единицах измерения.

Методический приём позволяет решить три задачи:

1) привести единицы измерения в единую систему;

2) осуществить полифакторное сравнение оцениваемого участка с аналогами;

3) ранжировать сравниваемые объекты по природным факторам в последовательности их введения в оценочный процесс.

Оценка каждого вида природного ресурса, имеющегося в границах исследуемого участка, проводится с применением традиционных методов.

Например, оценка леса как деловой древесины проводится по формуле:

Я, =тах

Го (!+£„)'

Тч 0+£„)г°

(2)

где Я, - эксплуатационная ценность угодья, руб./га; Т0- возраст кадастровой спелости древостоя, лет; Е„ - норматив учёта фактора времени; I - фактический возраст древостоя, лет;

К0 - ценность запаса древостоя на единицу площади в возрасте кадастровой спелости (руб./га), определяемая по формуле:

Уо = го' г0,

где go - древесный запас, м3/га;

г0 - рентная ценность единицы запаса, руб./м3.

(3)

Комплексная оценка лесных ресурсов как объектов рекреационного назначения проводится с применением четырёх расчётных операций: определение интенсивности рекреационного воздействия лесов на единицу площади; разработка сценариев освоения лесного массива; определение поправочного коэффициента к затратам на освоение ресурсов; комплексная оценка лесных ресурсов как природной составляющей налогооблагаемой базы.

Интенсивность рекреационного воздействия лесных ресурсов, непосредственно расположенных на оцениваемой территории, определяется по формуле:

01 --(4)

Му

где б,у - возможная интенсивность позитивного воздействия рекреационных

ресурсов 1-го вида фитомассы древостоя;

] - территории (весовые или объемные единицы измерения);

п — количество ареалов занесения рассматриваемых земельных участков;

Ун - показатель нормативного значения позитивной рекреационной активности фитомассы древостоя /-го породного состава, у'-го земельного участка (в абсолютном значении - весовые или объемные показатели) (леса различного породного состава отличаются по интенсивности рекреационного влияния на территорию);

А у - запасы рекреационного ресурса (фитомассы) /-го породного состава

древостоя /-го земельного участка (м3, тонны);

М у - площадь распространения /-го вида древостоя/-го залесенного участка территории (га).

Первая стадия оценки завершается составлением пофакторных картосхем как основы архитектурного планирования, на основе которых методом наложений разрабатывается сводная картосхема, иллюстрирующая комплексное состояние природного потенциала рассматриваемой территориальной части.

Главной задачей второй стадии является оценка состояния антропогенной составляющей территории. В качестве исходной информации могут использоваться данные БТИ, отчёты оценщиков, результаты баланса финансовой деятельности соответствующих производств и др.

На третьей стадии оценки анализируется состояние экологической среды с использованием информации об интенсивности и видах ингредиентов загрязнения. Результаты анализа экологического состояния среды рассматриваются в оценке как одно из ограничений.

На четвёртой стадии оценки определяется суммарное значение стоимости природной и антропогенной составляющих объекта, выявленных оценкой.

В целях повышения эффективности землепользования необходимо выбирать участки, обеспечивающие оптимальное использование земель в сочетании с наилучшей стратегией их освоения. В России имеется возможность вы-

бора земельных участков, обеспечивающих наибольший социальный эффект освоения.

Процесс выбора участка земель населённых пунктов с природным потенциалом, обеспечивающим наибольший эффект освоения, имеет вид:

т п

С=Е Тсцху ->пнп;

/=1 7=1

7 = 1

(5)

Иху =ау;

/=1

п т

7=1 ¿=1

где I - номер конкретно рассматриваемого земельного участка;

т — количество всех сравниваемых участков земли в границах рассматриваемой территории;

} - вид природного ресурса;

п - количество всех видов природных ресурсов, находящихся в пределах рассматриваемого участка;

6,- - размер г-го участка земли (условная площадь) (г = 1 ...ш), га;

а,- - площадь, занятаяу'-м природным ресурсом, га;

Су - затраты на освоениеу-го природного ресурса;

Ху -площадь, отводимая на г-м участке под освоениеу'-го ресурса.

Каждая часть природного потенциала территории оценивается на основе сценариев возможного освоения. При составлении сценариев учитываются перспективы развития территории, предусмотренные программным планированием, и ограничения соответствующих сегментов рынка (внутреннего, межтерриториального и внешнего).

В качестве основных ограничений учитываются: соответствие качества исходного сырья требованиям технологических процессов по переработке; объём запасов природного сырья должен быть не менее необходимого для реализации предлагаемого сценария и не менее срока дореновации; объём производства конечного продукта не должен превышать потребности рынка.

На пятой стадии оценки проводится комплексный прогноз налогооблагаемой базы и составляется пакет документации содержания, соответствующего установленным нормативным требованиям.

Апробация методики комплексной оценки земель рассмотрена на земельных ресурсах г. Калтан.

В г. Калтан проведено два тура ГКОЗ населённых пунктов в разрезе 8 кадастровых кварталов. При проведении первого тура учтено 26 оценочных показателя (25 - антропогенного содержания) из 54, предусматриваемых методикой. Кадастровая стоимость земель г. Калтан в 2008 г. по отношению к 2003 г. по 11 видам разрешенного использования возросла,- Снижение стоимости коснулось земель сельскохозяйственного назначения (в среднем в 154 раза), под лесами (в 260 раз), под индивидуальной жилой застройкой (на 0,2 %); под гаражами и автостоянками (на 4,5 %) (см. рисунок 2).

На первой стадии оценки проводится аналитический обзор всех видов ресурсов г. Калтан как объективных категорий. Анализируется информация о климате, рельефе, сейсмичности; о состоянии лесных, водных ресурсов территории в границах города. Значения природных факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость земель, приведены в таблице 1.

Таблица 1 - Матрица факторов, влияющих на затратные показатели состояния природных условий г. Калтан

Параметры сравнения

Кадастровые Средняя высота Наличие водных ресурсов, Залесённость,

кварталы над уровнем моря, в процентах от в процентах от

м занимаемой площади занимаемой площади

01 01 001 216 10 0

01 01 002 246 20 5

01 01 003 275 7 0

01 02 001 216 2 0

01 02 002 238 1 0

01 03 001 223 1 0

01 03 002 227 0 5

01 03 003 320 0 20

Так как данные по сейсмичности (6 баллов) и по климату (Ттах = +37 °С, Ттт = -53 °С, количество осадков - около 592 мм в год) идентичны в разрезе кадастровых кварталов, они оценкой не учитываются.

Результаты перевода количественных показателей, представленные в таблицах с отображением традиционных единиц, в условные эквивалентные единицы (УЭЕ) (см. формулу (1)) представлены в таблице 2.

Таблица 2 - Характеристика природной составляющей г. Калтан в условных эквивалентных единицах (УЭЕ) измерения

Кадастровые кварталы Рельеф Наличие водных ресурсов Залесённость Суммарные значения природной составляющей

01 01 001 7,8 10 0 17,8

01 01 002 7,5 20 1 27,5

01 01 003 7,3 7 0 14,3

01 02 001 7,8 2 0 9,8

01 02 002 7,6 1 0 8,6

Окончание таблицы 2

01 03 001 7,8 1 . 0 8,8

01 03 002 7,7 0 1 8,7

01 03 003 6,8 0 4 10,8

На основании данных таблицы 2 определяются корректировочные коэффициенты результатов ГКОЗ, характеризующие состояние природного потенциала исследуемых кварталов (рисунок 7).

3,5

2,5 2 1.5 1 0,5 О

-Расчётный коэффициент природной составляющей

кадастровые кварталы

Рисунок 7 - Значение расчётного коэффициента корректировки результатов кадастровой оценки природной составляющей в разрезе кварталов в УЭЕ (факторы состояния лесных ресурсов не учтены)

Максимальное значение коэффициентов в кадастровых кварталах 00 01 01, 00 01 02, 00 01 03 обусловлено наличием водных ресурсов, а в квартале 00 03 03 -залесённостью территории.

Оцениваем рекреационное значение влияния древостоя лесных ресурсов карталов 01 01 002, 01 03 002, 01 03 003. Матрица факторов оценки и результаты определения интенсивности рекреационного воздействия фитомассы древостоя приведены в таблице 3.

Таблица 3 - Матрица факторов оценки лесных ресурсов в разрезе кадастровых кварталов г. Калтан

Кварталы Залесённость, в процентах от занимаемой площади Объём запасов древесины, м3 Запасы фитомассы, м3 Интенсивность рекреационного воздействия фитомассы, м3/га Коэффициент интенсивности рекреационного воздействия фитомассы, УЭЕ

01 01 002 5 6890 826,8 6 1

01 03 002 5 3775 453 6 1

01 03 003 20 57740 6928,8 24 4

Кадастровая стоимость земель, занятых лесами, корректируется с учётом характеристик природной составляющей и интенсивности рекреационного воздействия фитомассы на среду (таблица 4).

Таблица 4 - Результаты сравнения кадастровой стоимости земель без учёта и с учётом корректировки (в УЭЕ)

Кадастровые кварталы Коэффициент природной составляющей, УЭЕ (без учёта рекреационного влияния) Коэффициент интенсивности рекреационного воздействия фитомассы, УЭЕ Суммарный коэффициент корректировки кадастровой стоимости

01 01 002 3,2 1 4,2

01 03 002 3,2 1 4,2

01 03 003 1,3 4 5,3

Изменение стоимости земель в сравнении с результатами традиционной кадастровой оценки (без учёта природного потенциала) привело бы к увеличению налогооблагаемой базы в 4-5 раз.

По результатам оценки (см. таблицы 3, 4), наибольшую рекреационную интенсивность оказывают лесные ресурсы квартала 01 03 003, поэтому часть территории этого квартала рассматривается нами для дальнейшей оценки как основа создания и развития зон отдыха для жителей г. Калтан в соответствии с инвестиционным паспортом города.

Комплексная оценка лесных ресурсов квартала 01 03 003 г. Калтан проводится на основе прогнозирования их освоения на среднесрочную и долгосрочную перспективы по двум сценариям: по организации лечебно-профилактической и спортивной маршрутной деятельности; по организации стационарной лечебной профилактики.

При освоении лесных ресурсов по первому сценарию предполагается создание центра лечебно-профилактической деятельности и формирование регист-рационно-консультативных ipynn по оказанию соответствующих услуг. В качестве расчётного модуля принимается обустройство группы консультантов в составе не менее 7 человек.

По второму сценарию предусматривается строительство трёх оздоровительных модулей, стоимость которых определяется на основе прямой калькуляции затрат на их строительство.

В зависимости от сценариев антропогенного освоения стоимость земель в сравнении с результатами кадастровой оценки значительно увеличится: при первом сценарии в 10,7, при втором - в 307 раз.

В 2008 г. при проведении второго тура ГКОЗ произошло занижение норматива кадастровой стоимости земель, занятых лесами, в 260 раз. Применение комплексного кадастрового подхода позволит увеличить удельный показатель кадастровой стоимости земель и приблизить его к реальному значению.

Из результатов приведённого анализа следует, что стоимость земель квартала 01 03 003, полученная с применением традиционной кадастровой оценки, была занижена, как минимум, на порядок. Учёт результатов комплексной оценки природного потенциала земель исследуемого квартала позволил бы не только выявить стоимость освоения лесного массива, близкую к реальной, но и осуществить системный прогноз природной составляющей налогооблагаемой

базы на среднесрочную, долгосрочную перспективы и показать одно из главных направлений решения проблемы по созданию зоны отдыха для населения г. калтан согласно инвестиционному паспорту города.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Выполненное исследование позволило получить следующие результаты.

1. Анализ методов земельно-оценочных работ в России показал, что в настоящее время такие работы осуществляются с применением кадастрового и рыночного подходов, при этом оценка проводится на основе ограниченного набора факторов, отражающих состояние природного, эколого-экономического потенциала земель населённых пунктов.

2. В работе обоснована необходимость введения дополнительного набора факторов, наиболее полно учитывающих комплексное состояние природной среды. Например, при проведении первого тура кадастровой оценки земель г. Калтан Кемеровской области было учтено 26 оценочных показателей, 25 из которых антропогенного содержания, только один - природного и ни одного фактора экономического состояния земельных ресурсов.

3. Разработана методика комплексной оценки земель населённых пунктов с введением факторов, адекватно отражающих состояние природного потенциала рассматриваемой территории. Комплексная оценка земель (КОЗ) представлена в виде открытой системы, состоящей из основных блоков: характеристик природного, антропогенного потенциалов территории; экологической составляющей оцениваемой территории; методического обеспечения КОЗ. В процесс КОЗ введены расчётные операции по оценке составляющих природную среду (условий - климата, рельефа, геологического, геоморфологического, гидрогеологического строения территории) и природных ресурсов (лесных, водных, недр и др.), находящихся в границах рассматриваемой территории.

4. Осуществлено экспериментальное внедрение разработанной методики комплексной оценки земель населённых пунктов для г. Калтан Кемеровской области. Результаты кадастровой оценки земель, занятых лесами, скорректированы с учётом характеристик природной составляющей и интенсивности рекреационного воздействия фитомассы древостоя. Приведен пример оценки земель части территории на основе двух сценариев освоения: по организации лечебно-профилактической и спортивной маршрутной деятельности; по организации стационарной лечебной профилактики. Показано, что учёт в комплексной оценке стоимости природного потенциала (запасов лесных ресурсов) в сравнении с традиционным вариантом оценки увеличивает налогооблагаемую базу более чем в 5 раз.

Примеры, рассмотренные в диссертации, доказывают, что разработанная методика имеет реальную возможность многофакторного сравнения земельных участков по природному потенциалу с целью выбора тех, которые обеспечат, с одной стороны, системное прогнозирование формирования налогооблагаемой базы, с другой - использование земель с учётом состояния природного потен-

циала и возможных сценариев освоения на среднесрочную и долгосрочную перспективы.

Разработанная методика проведения земельно-оценочных работ позволяет проводить более чёткую дифференциацию городских земель и осуществлять зонирование территорий населённых пунктов с учётом реального состояния их природного и антропогенного потенциалов; использовать полученные значения оценочных показателей для корректировки результатов кадастровой оценки земель.

Основные положения диссертации изложены в следующих работах:

1 Павлова, Т.В. Проблемы информационного обеспечения государственной кадастровой оценки земель поселений [Текст] / Т.В. Павлова // Сб. науч. тр. аспирантов и молодых учён. — Новосибирск: CITA, 2003. - С. 77-80.0,3 пл.

2 Павлова, Т.В. Оценка и налогообложение земель на современном этапе [Текст] / Т.В. Павлова // Материалы междунар. научно-техн. конф., посвящ. 70-летию СГГА «Соврем, проблемы геодезии и оптики».- Новосибирск, 2003.-С. 337-339. 0,15 пл.

3 Павлова, Т.В. Совершенствование методики оценки земель поселений [Текст] / Т.В. Павлова // Материалы междунар. научно-техн. конф., посвящ. 70-летию СГГА «Соврем, проблемы геодезии и оптики». - Новосибирск, 2003.-С. 339-341. 0,15 пл.

4 Гагарин, А.И. Земельная реформа как процесс изменения земельных отношений [Текст] / А.И Гагарин, Т.В. Павлова // Материалы междунар. научно-техн. конф., посвящ. 70-летию СГГА «Соврем, проблемы геодезии и оптики»,-Новосибирск: СГГА, 2003. - С. 294-297. 0,2 пл. в соавторстве, лично автором 0,1 пл.

5 Межуева, Т.В. Индивидуальная оценка земельного участка [Текст] / Т.В. Межуева // Сб. материалов науч. конгр. «ГЕО-Сибирь-2005». - Новосибирск: СГГА, 2005. - С. 104-109. 0,33 пл.

6 Межуева, Т.В. Процесс индивидуальной оценки земельного участка [Текст] / Т.В. Межуева // ГЕО-Сибирь-2006. Т. 2: Экономика природопользования и недвижимости. Землеустройство, лесоустройство и кадастры. Ч. 1 : сб. материалов междунар. науч. конгр. «ПЮ-Сибирь-2006». - Новосибирск: СГГА,

2006.-С. 165-170. 0,25 пл.

7 Межуева, Т.В. Земли поселений как объект оценки [Текст] / Т.В. Межуева // ГЕО-Сибирь-2006. Т. 2: Экономика природопользования и недвижимости. Землеустройство, лесоустройство и кадастры. Ч. 2: сб. материалов междунар. науч. конгр. «ГЕО-Сибирь-2006». - Новосибирск: СГГА, 2006. - С. 160-165. 0,3пл.

8 Межуева, Т.В. История становления и развития оценки земли в России [Текст] / Т.В. Межуева II ГЕО-Сибирь-2007. Т. 2: Экономика природопользования и недвижимости. Землеустройство, лесоустройство и кадастры. Ч. 2: сб. материалов междунар. науч. конгр. «ГЕО-Сибирь-2007». - Новосибирск: СГГА,

2007.-С.43-47.0,37 пл.

9 Межуева, Т.В. Об актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов [Текст] / Т.В. Межуева II Геодезия и картография. - 2008. - № 2. - С. 62-65.0,3 п.л.

11 Межуева, Т.В. Массовая и индивидуальная оценка земельных ресурсов: состояние, перспективы [Текст] 1 Т.В. Межуева // «ГЕО-Сибирь-2008». Т. 2 Экономическое развитие Сибири и Дальнего востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью. Ч. 1: сб. материалов междунар. науч. конгр. «ГЕО-Сибирь-2008». - Новосибирск: СГГА, 2008. - С. 99-104. 0,33 пл.

12 Межуева, Т.В. Государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов: состояние и перспективы [Текст] / Т.В. Межуева // «ГЕО-Сибирь -2009». Т. 3: Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью. Ч. 2: сб. материалов Междунар. науч. конгр. «ГЕО-Сибирь-2009». -Новосибирск: СГГА, 2009. - С. 160-164.0,33 п.л.

13 Межуева, Т.В. О совершенствовании методики и нормативно-правовой базы государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов [Текст] / Т.В. Межуева // «ГЕО-Сибирь-2010». Т. 3: Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью. Ч. 2: сб. материалов VI Междунар. науч. конгр. «ГЕО-Сибирь-2010». - Новосибирск: СГТА, 2010. - С. 77-82.0,3 пл.

14 Шалмина, Г.Г. К вопросу о формировании земельного рынка России [Текст] / Г.Г. Шалмина, Т.В. Межуева И Сибирская финансовая школа. -2010. - № 6. - С. 3-7.0,6 п.л. в соавторстве, лично автором 0,3 п.л.

15 Шалмина, Г.Г. Комплексная оценка земельных ресурсов [Текст] / Г.Г. Шалмина, Т.В. Межуева // Вестник СГГА. - 2010. - № 2(13). - С. 50-59. 0,6 п.л. в соавторстве, лично автором 0,3 п.л.

16 Межуева, Т.В. Оценка земельных ресурсов для целей налогообложения (зарубежный опыт) [Текст] / Т.В. Межуева // «ГЕО-Сибирь-2011». Т. 3: Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью. Ч. 2: сб. материалов VI Междунар. науч. конгр. «ГЕО-Сибирь-2011». - Новосибирск: СГГА, 2011. - С. 52-56. 0,3 пл.

Публикации под номерами 9, 14 осуществлены в изданиях, рекомендованных ВАК РФ для публикации результатов диссертационных исследований.

Содержание диссертации, кандидата технических наук, Межуева, Татьяна Васильевна

ВВЕДЕНИЕ.

1 МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ.

1.1 Историческая справка.

1.2 Государственная кадастровая оценка земель.

1.2.1 Общие положения.

1.2.2 Методика государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов 2002г. (1-й тур).

1.2.3 Методика государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов 2002г. (2-й тур).

1.3 Современные методы рыночной оценки земельных ресурсов.

1.4 Зарубежный опыт оценки земельных ресурсов.

Резюме к разделу

2 ЗЕМЛИ НАСЕЛЁННЫХ ПУНКТОВ КАК ОБЪЕКТ ЗЕМЕЛЬНО-ОЦЕНОЧНЫХ РАБОТ.

2.1 Особенности земли как объекта оценки.

2.2 Распределение земель Российской Федерации по категориям и формам собственности.

2.3 Земли населённых пунктов как объект оценки.

2.4 Территориальное распределение земель населённых пунктов Российской Федерации.

2.5. Особенности состояния потенциалов Кемеровской области.

2.6 Общая характеристика потенциалов г. Калтан как объекта исследования.

Резюме к разделу 2.

3 РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ КОМПЛЕКСНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЁННЫХ ПУНКТОВ И РЕЗУЛЬТАТЫ ЕЁ АПРОБАЦИИ (НА ПРИМЕРЕ Г. КАЛТАН КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ).

3.1 Методика комплексной оценки земель населённых пунктов.

3.2 Сравнительный анализ результатов Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов г. Калтан 2003 г. и 2008 г.

3.5. Апробация методики комплексной оценки (на пример г. Калтан

Кемеровской области).

Введение Диссертация по наукам о земле, на тему "Разработка и исследование методики комплексной оценки земель населённых пунктов"

Актуальность исследования. Земельно-оценочные работы в России проводятся с XV столетия с целью упорядочения прав на землю и формирования налоговой системы.

В связи с современными темпами строительства особую значимость приобретает оценка земель населённых пунктов. Эти земли выступают основой формирования среды проживания жизни людей: на них сосредоточено 3/4 населения России. Земли населённых пунктов составляют всего 1,2 % от земельного фонда России, но обеспечивают поступление основной массы земельных платежей.

Земли населённых пунктов - одна из сложных по своему составу категорий земель. Они характеризуются многообразием функционального использования участков в рамках общего целевого назначения. Городские земли, в большей мере, рассматриваются как территориальный базис градостроительства и объект недвижимости, а не как компонент природной среды.

С 1985 г. понятие «земля» в России определяется как поликомпонентное природное образование (объективная категория) многоцелевого, хозяйственного использования: «земля - это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства» (ГОСТ 26640-85).

В настоящее время особое значение приобрёл процесс дифференциации земель населённых пунктов, связанный с разработкой градостроительной документации, определяющей специальный порядок использования таких территорий. В этой связи возникает необходимость разработки специального оценочного механизма решения такой задачи.

В России законодательно закреплены два подхода к оценке земельных ресурсов: кадастровый и рыночный. Кадастровая стоимость земли отражает активность финансовых сделок с недвижимостью с одной стороны, и с другой -является индикатором инфраструктурной обустроенности рассматриваемой части территории. Влияние на кадастровую стоимость природных факторов практически оценочным процессом не учитывается.

Несовершенство методов кадастровой оценки подтверждается статистическими данными за 2006-2008 гг.: по Российской Федерации, было проведено 343 судебных разбирательства, связанных с деятельностью по государственной кадастровой оценке земель (ГКОЗ), из них 242 дела было связано с опротестованием кадастровой стоимости земельных участков.

Рыночную стоимость земель предлагается определять несколькими методами: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка и методом предполагаемого использования. Но в оценочный процесс не введены расчётные операции по оценке составляющих природную среду (условий - климата, рельефа, геологического, геоморфологического, гидрогеологического строения территории) и природных ресурсов (лесных, водных, недр и др.), находящихся в границах рассматриваемой территории.

Недоучёт состояния природного потенциала, как следует из практического опыта, приводит к результатам адекватно не отражающим объективную стоимость земельных ресурсов.

Цель научного исследования — разработка методического обеспечения комплексной оценки земель населённых пунктов.

Достижение цели исследования предопределило решение следующих задач:

-выполнить анализ современных методов оценки земельных ресурсов России;

- изучить зарубежный опыт оценки земельных ресурсов;

Методологическая основа исследования — подходы и методы проведения земельно-оценочных работ на основе кадастровой и рыночной оценки недвижимости. Исследования проводились с использованием методов сравнительного, статистического и факторного анализа, системного подхода.

Варламова A.A., Ломакина Г.В., Прорвича В.А., Ромма А.П., Петрова В.И.,

Кухтина П.В., Сизова А.П., Сладкопевцева С.А., Скуфинского O.A., Севостьяно6 ва A.B., Аратского Д.Б., Коростелёва С.П., Хисматулова О.Т., Грибовского C.B., Лойко П.Ф., Кошкина Л.И., Антонова В.П., Родина А.З., Хмелёва В.А., Гладкого В.И., Тимонова В.А., Хлопцова Д.М., Власова А.Д., Шалминой Г.Г. и др.; зарубежных авторов: Эккерта Дж.К., Фридмена Дж., Ордуэя Н., Харисона Г.С. и др.

Научная новизна заключается:

- в расширении набора факторов природной среды (условий и ресурсов), влияющих на результаты оценки;

-в возможности использования результатов комплексной оценки для корректировки удельных показателей кадастровой стоимости земель.

Результаты диссертации используются в практической деятельности филиала ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля» по Сибирскому федеральному округу, Омского филиала ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля»», а также в учебном процессе ФГБОУ ВПО «Сибирская государственная геодезическая академия» по дисциплинам по специальностей 120303 «Городской кадастр», 120300 «Землеустройство и кадастры», 080502 «Экономика и управление на предприятии (в природопользовании)», 080502 «Экономика и управление на предприятии (в операциях с недвижимым имуществом)», а также при руководстве дипломным проектированием студентов, о чем имеются акты внедрения результатов диссертационного исследования.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертации докладывались и получили одобрение на научно-тех-нических конференциях Сибирской государственной геодезической академии в период 1999-2003 гг.; Международных научных конгрессах «ГЕО-Сибирь» 2005-2011 гг. (Новосибирск, СГГА).

Исследование выполнялось в рамках хоздоговорной научно-исследовательской работы СГГА «Кадастровая оценка земель поселений в кадастровых кварталах на территории Кемеровской области города Калтан» (номер государственной регистрации 01.2002.16964).

На защиту выносятся:

- принципы разработки методики комплексной оценки земель населённых пунктов;

- результаты комплексной оценки земель, позволяющие проводить обоснованное зонирование исследуемой территории поселения и осуществить корректировку удельных показателей кадастровой стоимости земель.

Публикации. По результатам выполненных исследований опубликовано 16 научных работ (три — в соавторстве); в том числе две - в рецензируемых журналах, входящих в Перечень изданий, определённых ВАК Минобрнауки РФ.

Библиография Диссертация по наукам о земле, кандидата технических наук, Межуева, Татьяна Васильевна, Новосибирск

1.K. Теоретические основы индивидуальной оценки земельных участков Текст.: учеб. пособие / JI.K. Анисимова, Т.В. Артеменко, A.B. Севостьянов. -М.: Земля, 2001. — 63 с.

2. Антонов, В.П. Оценка земли Текст. / В.П. Антонов. Владимир: Посад, 1997.-286 с.

3. Вестник оценщика Электронный ресурс. Режим доступа: www.appraiser.ru. - Загл. с экрана.

4. Власов, А. Д. Обоснование необходимости корректировки кадастровой оценки земель для целей налогообложения (на примере города Новосибирска) Текст. / А.Д. Власов // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2004. - № 10 (37). - С. 71 - 77.

5. Власов, А. Д. Методика кадастровой оценки земель поселений 2007 года. Комментарии постороннего Текст. / А.Д. Власов // Земельный вопрос. 2007. - № 4 (67). - С. 60 - 63.

6. Воронцов, А.П. Кадастровая оценка земли Текст.: учеб. пособие / А.П. Воронцов. М.: ЭКМОС, 2002. - 240 с.

7. Гагарин, А.И. Земельная реформа как процесс изменения земельных отношений Текст. / А.И Гагарин, Т.В. Павлова // Материалы междунар. научно-техн. конф., посвящ. 70-летию СГГА «Соврем, проблемы геодезии и оптики».- Новосибирск: СГГА, 2003. С. 294-297.

8. ГОСТ 26640-85. Земли. Термины и определения Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.tsf.ru/gost/gost26640-85. - Загл. с экрана.

9. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2005 году Электронный ресурс. Режим доступа: http://www. kadastr.ru. - Загл. с экрана.

10. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2007 году Текст. М.: Министерство экономического развития РФ, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, 2008. - 270 с.

11. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2008 году Текст. М.: Министерство экономического развития РФ, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, 2009. - 256 с.

12. Гражданский кодекс Российской Федерации Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.

13. Есипов, В.Е. Теория и методы оценки недвижимости Текст.: учеб. пособие / В.Е. Есипова. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. - 159 с.

14. Земельный кадастр: теория, методика, практика Текст.: учеб. пособие / под общ. ред. А. А. Варламова.' М.: ГУЗ, 2000. - 232 с.

15. Земельный кодекс РСФСР от 25 апреля 1991г. №11031 Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.

16. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-Ф3 Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.consultant.ru. -Загл. с экрана.

17. Земельный фонд Российской Федерации по состоянию на 1 января 2009 г. Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.rosreestr.ru. -Загл. с экрана.

18. Инвестиционный паспорт г. Калтан Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.kaltan.net. - Загл. с экрана.

19. История земельных отношений и землеустройства Текст.: учеб. пособие для вузов / A.A. Варламов и др.; под ред. A.A. Варламова. М.: Колос, 2000.-336 с.

20. Кабакова, С.И. Градостроительная оценка территорий городов Текст. / С.И. Кабакова. М.: Стройиздат, 1973. - 153 с.

21. Кабакова, С.И. Комплексная градостроительная оценка территории городов Текст. / С.И. Кабакова. М., 1971. - 125 с.

22. Калтан (Кемеровская область) Электронный ресурс. Режим доступа: http://m.wikipedia.org/wikiA<^TaH.- Загл. с экрана.

23. Карликов, Е.И. Категория дифференциальной ренты при социализме и экономическая оценка земли Текст. / Е.И. Карпиков. М.: Агропромиздат, 1969.-54 с.

24. Кемеровская область Электронный ресурс. Режим доступа: http://resmap42.ru/section/21.html. - Загл. с экрана.

25. Козорезова, Е. Освоение территории со сложным рельефом. Электронный ресурс. / Е. Козорезова, Т.И. Подгорная. Режим доступа: au.khstu.ru/pages/pages/$file/K030pe30Ba.d0c. - Загл. с экрана.

26. Комов, Н.В. Методология управления земельными ресурсами Текст. / Н.В. Комов, Д.Б. Аратский. Нижний Новгород: Волго-Вятская академии гос. службы, 2000. — 246 с.

27. Комов, Н.В. Российская модель землепользования и землеустройства Текст. / Н.В. Комов. Нижний Новгород: Институт оценки природных ресурсов, 2001. - 622 с.

28. Комплексная программа социально-экономического развития города Калтан Электронный ресурс. — Режим доступа: http://www.ako.ru/official/strukt/ECONOM. Загл. с экрана.

29. Конституция Российской Федерации Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.

30. Коптев-Дворников, В.Е. Оценка земель сельскохозяйственных предприятий Текст.: учеб. пособие / В.Е. Коптев-Дворников, Ю.А Цыпкин. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000. - 119 с.

31. Коростелев, С.П. Комментарий к изменениям в законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Электронный ресурс. // Консультант Плюс. Версия Проф.

32. Крутик, А.Б. Экономика недвижимости Текст.: учеб. пособие для вузов / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. СПб.: Лань, 2000.-480 с.

33. Кузбасс в цифрах Электронный ресурс. Режим доступа: http://stat.kemcity.ru. - Загл. с экрана.

34. Кухтин, П.В. Маркетинг и экономическая оценка земельно-имущественного комплекса городов (населённых пунктов) Текст.: учеб.-метод. пособие / П.В. Кухтин, A.A. Левов; Рос. науч. центр гос. и муницип. упр. М.: РНЦГМУ, 2003. - 259 с.

35. Липски, С.А. Земельные отношения и землеустройство: основные результаты десятилетия реформ Текст.: монография / С.А. Липски. М.: ГУЗ, 2001.-235 с.

36. Лисина, Н.Л. Правовой режим земель поселений Текст.: учебно-практ. пособие/ Н.Л. Лисина. М.: Дело, 2004. - 296 с.

37. Ломакин, Г.В. Оценка земли и иной недвижимости Текст.: учебно-практ. пособие / Г.В. Ломакин. М.: ГУЗ, 2001.-212 с.

38. Материалы к Государственному докладу «О состоянии и охране окружающей природной среды Кемеровской области в 2008 году»Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.ecokem.ru/003/L4.html-Загл. с экрана.

39. Материалы к Государственному докладу «О состоянии и охране окружающей природной среды Кемеровской области в 2009 году» Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.ecokem.rU/004/l.4.html. -Загл. с экрана.

40. Материалы по оценке земель Пермской губернии. Том 1-й. Оханский уезд Текст. Пермь: Типография губернской земской управы, 1898. - 387 с.

41. Материалы по оценке земель Херсонской губернии по закону 8 июня 1893года Текст. Херсон: Правовая типо-литография О.Д. Ходушиной, 1902.-326 с.

42. Медведева, O.E. Методические рекомендации по оценке стоимости земли Электронный ресурс. Режим доступа: www.appraiser.ru. - Загл. с экрана.

43. Межуева, Т.В. Индивидуальная оценка земельного участка Текст. / Т.В. Межуева // Сб. материалов науч. конгр. «ГЕО-Сибирь-2005». -Новосибирск: СГГА, 2005.-С. 104-109.

44. Межуева, Т.В. Об актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Текст. / Т.В. Межуева // Геодезия и картография. 2008. - № 2. - С. 62-65.

45. Методика государственной кадастровой оценки земель лесного фонда РФ Электронный ресурс.: приказ Росземкадастра от 17.10.2002 № П/336. Режим доступа: http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.

46. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений, утверждена Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 г. № П/337 Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.

47. Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утверждённые Электронный ресурс.: приказ Росземкадастра от 26.08.2002 г. № П/307-Режим доступа: http://www.consultant.ru. Загл. с экрана.

48. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель водного фонда Электронный ресурс.: приказ Минэкономразвития от 14.05.2005 г. № 99. Режим доступа: http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.

49. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов Электронный ресурс.: приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007г. № 39. Режим доступа: http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.

50. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель особо охраняемых территорий и объектов Электронный ресурс.: приказ Минэкономразвития от 23.06.2005 г. № 138. Режим доступа: http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.

51. Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения Электронный ресурс.: приказ Минэкономразвития России от 04.07.2005 г. № 145. Режим доступа: http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.

52. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения Электронный ресурс.: приказ Минэкономразвития от 20.09.2010 г. № 445. Режим доступа: http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.

53. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков Электронный ресурс.: распоряжение Минимущества РФ от 07.03.2002 г. № 568-р. Режим доступа: http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.

54. Методологические и методические основы кадастровой оценки отдельного земельного участка на территории города Текст.: учеб. пособие / О.Т. Хисматулов и др. Пермь, 2001. - 155 с.

55. Нагаев, Р.Т. Управление земельными ресурсами и развитие рынка земли в городах. Теория, анализ, практика. Текст. / Р.Т. Нагаев, Л.Г. Ибрагимов; под ред. Р.Т. Нагаева. Казань: Дом печати, 1998. - 134 с.

56. Налоговый кодекс Российской Федерации Электронный ресурс. -Режим доступа: http://www.consultant.ru. Загл. с экрана.

57. Нормы для оценки городских недвижимых имуществ по закону 8 июня 1893 года / Предисловие В.П. Антонова Текст. Гаврилов-Посад, Ивановская обл.: Институт оценки земли, 1997. - 102 с.

58. Об организации работ по государственной кадастровой оценке земель в 2012 году Электронный ресурс.: приказ Росреестра № П/87 от 25.03.2011// Консультант Плюс. Версия Проф.

59. Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)" Электронный ресурс.: приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. Режим доступа: http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.

60. Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)" Электронный ресурс.: приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. Режим доступа: http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.

61. Об утверждении федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)" Электронный ресурс.: приказ Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508. -Режим доступа: http://www.consultant.ru. Загл. с экрана.

62. О взимании ренты с земель городских и предоставленных транспорту Электронный ресурс.: Постановление Президиума ЦИК СССР от 12 ноября 1923 г. Режим доступа: http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.

63. О государственной кадастровой оценке земель Кемеровской области Электронный ресурс.: распоряжение Администрации Кемеровской области от 05.06.2001 г. №455-р. Режим доступа: http://www.to42.rosreestr.ru. -Загл. с экрана.

64. О государственной кадастровой оценке земель поселений в Кемеровской области Электронный ресурс.: распоряжение Администрации Кемеровской области № 261-р от 21.03.2003 г. Режим доступа: http://www.r42.kadastr.ru. Загл. с экрана.

65. О государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Кемеровской области Электронный ресурс.: Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области № 520 от 27.11.2008 г. Режим доступа: http://www.to42.rosreestr.ru. - Загл. с экрана.

66. О земельной реформе Электронный ресурс.: закон РСФСР от 23.11.1990 г. № 374-1. Режим доступа: http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.

67. О методических рекомендациях по кадастровой оценке земли Электронный ресурс.: письмо Роскомзема от 14 июня 1996 г. № 1-16/1240. -Режим доступа: http://www.consultant.ru. Загл. с экрана.

68. Особенности оценки развития и управления территориями поселений Текст.: монография / под ред. А.В. Севастьянова// Итоги научно-исследовательской работы Государственного университета по землеустройству в 1996-2000 гг. М.: ГУЗ, 2001. - 220 с.

69. Официальный сайт администрации города Калтан Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.kaltan.net. - Загл. с экрана.

70. Оценка недвижимости Текст.: учеб. пособие для вузов / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2003. - 496с.

71. Павлова, Т.В. Современные проблемы управления земельными ресурсами Текст. / Т.В. Павлова // Материалы XXXVIII Междунар. науч. студ. конф. Новосибирск: СибАГС, 2000. - С. 72-73.

72. Павлова, Т.В. Проблемы информационного обеспечения государственной кадастровой оценки земель поселений Текст. / Т.В. Павлова // Сб. науч. тр. аспирантов и молодых учён. Новосибирск: СГГА, 2003.- С. 77-80.

73. Павлова, Т.В. Оценка и налогообложение земель на современном этапе Текст. / Т.В. Павлова // Материалы междунар. научно-техн. конф., посвящ. 70-летию СГГА «Соврем, проблемы геодезии и оптики»,-Новосибирск, 2003. С. 337-339.

74. Павлова, Т.В. Совершенствование методики оценки земель поселений Текст. / Т.В. Павлова // Материалы междунар. научно-техн. конф., посвящ. 70-летию СГГА «Соврем, проблемы геодезии и оптики».-Новосибирск, 2003. С. 339-341.

75. Палий, Н.В. Краткий анализ результатов государственной кадастровой оценки земель поселений и основных работ по их корректировкеТекст. / Н.В. Палий, В.А. Прорвич // Московский оценщик. 2002. - №4 (17).-С. 31 -54.

76. Палий, Н.В. О несостоятельности проведенной государственной кадастровой оценки земель крупных городов и ее причинах Текст. / Н.В. Палий. М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004. - 73с.

77. Палий, Н.В. Проблемы государственной кадастровой оценки земель поселений и возможные пути их решения Текст. / Н.В. Палий, В.А. Прорвич // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. - № 2 (17). -С.20 - 42.

78. Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков Текст.: учеб. пособие / В.И. Петров; под ред. М.А.Федотовой. 2-е изд., перераб. и доп. -М.: КНОРУС, 2008. - 224 с.

79. Петров, В.И. Оценка стоимости земли Текст.: учеб. пособие / В.И. Петров. М.: Финансовая академия при правительстве РФ, 2005.- 172 с.

80. Петров, В.И. Экономическая оценка земельных участков различного целевого назначения Текст.: учеб. пособие / В.И. Петров. М.: ФА, 1999.100 с.

81. По применению закона РФ «О плате за землю» Электронный ресурс.: инструкция ГНС РФ от 17 апреля 1995 г. № 29. Режим доступа: http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.

82. Ромм, А.П. Основные принципы оценки городских земель Текст. / А.П. Ромм // Аудиторские ведомости. 1998. - № 12. - С. 64 - 77.

83. Росновский И.Н., Хмелёв В.А., Росновская Т.Н. Методология дифференциальной экономической оценки земель сельскохозяйственного фонда Электронный ресурс. Режим доступа: http://pozdnyakov.tut.su/Seminar/art97/a011097.html. - Загл. с экрана.

84. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-Ф3 Электронный ресурс. -Режим доступа: http://www.consultant.ru. Загл. с экрана.

85. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ Электронный ресурс. -Режим доступа: http://www.consultant.ru. Загл. с экрана.

86. Российская Федерация. Законы. Об охране окружающей среды Электронный ресурс.: федер. закон Рос. Федерации от 10 января 2002 г. №7-ФЗ. Режим доступа: http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.

87. Российская Федерация. Законы. Об оценочной деятельности в Российской Федерации Электронный ресурс. от 29.07.1998 г. № 135-Ф3. -Режим доступа: http://www.consultant.ru. Загл. с экрана.

88. Российская Федерация. Законы. О государственном земельном кадастре Электронный ресурс.: федер. закон Рос. Федерации от 02.01.2000 № 28-ФЗ // КонсультантПлюс. Версия Проф.

89. Российская Федерация. Законы. О государственном кадастре недвижимости Электронный ресурс.: федер. закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ. Режим доступа: http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.

90. Российская Федерация. Законы. О плате за землю Электронный ресурс.: закон РФ от 11.10.91 № 1738-1. Режим доступа: http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.

91. Российская Федерация. Правительство. О государственной кадастровой оценке земель Электронный ресурс.: Постановлением Правительства Рос. Федерации от 25.08.1999 г. № 945. Режим доступа: http://www.consultant.ru. - Загл. с экрана.

92. Российская Федерация. Правительство. О порядке определения нормативной цены земли Электронный ресурс.: Постановление Правительства Рос. Федерации от 3 ноября 1994 г. № 1204// КонсультантПлюс. Версия Проф.

93. Рудов, А.И. Экономический механизм городского землепользования Текст. / А.И. Рудов. Ростов н/ Д: СКНЦ ВШ, 1999. - 100 с.

94. Сведения о социально-экономическом развитии города Калтан за 2009 год Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.kaltan.net. -Загл. с экрана.

95. Состояние земель России (по состоянию на 1 января 2009 г.) Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.rosreestr.ru. - Загл. с экрана.

96. Социально-экономические характеристики муниципального образования Электронный ресурс. Режим доступа: http://resmap42.ru/section/227.html. - Загл. с экрана.

97. Струмилин, С.Г. К оценке даровых благ природы. Т.1: Статистика и экономика Текст. / С.Г. Струмилин // Избр. произв. М.: Наука, 1963. - С. 110-114.

98. Тарасевич, Е.И. Оценка недвижимости Текст. / Е.И. Тарасевич. -СПб.: СПбГТУ, 1997. 422 с.

99. Теоретические и методические положения управления земельными ресурсами и формирования системы государственного земельного кадастра Текст. / Под ред. A.A. Варламова М.: ГУЗ, 2001. - 300 с.

100. Территориальные основы управления. 4.2. Системный подход к разработке территориальных основ управления Текст. / Г.Г. Шалмина и др.; под ред. Г.Г. Шалминой. Новосибирск: СГТА, 2003. - 335 с.

101. Управление земельными ресурсами Текст.: учебно-практ. пособие / под ред. Л.И. Кошкина. М.: ВШПП, 2004. - 520 с.

102. Управление земельными ресурсами Текст.: учеб. пособие / П.В. Кухтин и др. СПб.: Питер, 2005.- 384 с.

103. Федеральная служба государственной статистики Электронный ресурс. Режим доступа: http://www.gks.ru. - Загл. с экрана.

104. Федотова, М.А. Оценка недвижимости и бизнеса Текст.: учеб. пособие / М.А. Федотова, Э.А. Уткин. М.: ТАНДЕМ, ЭКМОС, 2000. - 352 с.

105. Черемушкин, С.Д. Теория и практика экономической оценки земли Текст. / С.Д. Черемушкин. М.: Соцэкиз, 1963. - 78 с.134Чешев, A.C. Земельный кадастр Текст.: учебник для вузов / A.C. Чешев. М.: ПРИОР, 2000. - 368 с.

106. Шалмина, Г.Г. К вопросу о формировании земельного рынка России Текст. / Г.Г. Шалмина, Т.В. Межуева // Сибирская финансовая школа. -2010.-№6.-С. 3-7.

107. Шалмина, Г.Г. Комплексная оценка земельных ресурсов Текст. / Г.Г. Шалмина, Т.В. Межуева // Вестник СГГА. 2010. - № 2(13). - С. 50-59.

108. Шалмина, Г.Г. Предпроектное обоснование прогнозирования экономики Текст.: монография / Г.Г. Шалмина. Новосибирск: Издательство НГОНБ, НГУ, 2010. - 480 с.

109. Dumont, J. L. La question foncière / Conseil econ. et social. - P., 1996. -107

Информация о работе

Межуева, Татьяна Васильевна
кандидата технических наук
Новосибирск, 2011
ВАК 25.00.26

Диссертация

Разработка и исследование методики комплексной оценки земель населённых пунктов - тема диссертации по наукам о земле, скачайте бесплатно

Автореферат

Похожие работы