Бесплатный автореферат и диссертация по наукам о земле на тему

Государственные и рыночные механизмы формирования оценочных показателей недвижимости на основе положений государственного земельного кадастра Казахстана

ВАК РФ 25.00.26, Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

Автореферат диссертации по теме "Государственные и рыночные механизмы формирования оценочных показателей недвижимости на основе положений государственного земельного кадастра Казахстана"

УДК 332 528 44 На правах рукописи

Беристенов Алимбек Тайнигазинови

ГОСУДАРСТВЕННЫЕ И РЫНОЧНЫЕ МЕХАНИЗМЫ ФОРМИРОВАНИЯ ОЦЕНОЧНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ПОЛОЖЕНИЙ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА КАЗАХСТАНА

25 00 26 — «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель»

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

□03059503

Новосибирск - 2007

003059503

Работа выполнена в Сибирской государственной геодезической академии

Научный руководитель - доктор технических наук, профессор

Москвин Виктор Николаевич

Официальные оппоненты доктор технических наук,

профессор

Каленицкий Анатолий Иванович,

кандидат технических наук, доцент

Щербаков Владимир Васильевич Ведущая организация — Новосибирский РКЦ «Земля»

Защита состоится -2--С&Л— 2007 г на заседании диссертационного совета К 212 251 01 при Сибирской государственной геодезической академии (СГГА) по адресу 630108, Новосибирск, ул Плахотного, 10, СГГА, ауд 403

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке СГГА Автореферат разослан о?$г

Ученый секретарь

диссертационного совета ^-уп——-""/Кар ни ко в В Б

Изд лиц ЛР№ 020461 от 04 03 1997 Подписано в печать 23 04 2007 Формат 60x84 1/16 Уел печ л 0,96 Уч-изд л 0,87 Тираж 100 Заказ №_кЗ_ Отпечатано в картопечатной лаборатории СГГА 630108, Новосибирск, 108, Плахотного, 8

1 Общая характеристика работы

Актуальность Многообразие и хаотичность рыночных отношений в государствах СНГ после изменения в них государственного строя связаны с постоянно изменяющимися условиями перераспределения различной собственности В мировой экономике любая собственность используются как средство совершенствования рыночных отношений Поэтому для государств с недостаточно развитой экономикой важным является вопрос использования рыночных механизмов в управлении собственностью на основе государственных директивных положений

Наиболее ярко это выражено в отношении России и Казахстана, для которых перераспределение земельных ресурсов и другой собственности приобрело важное государственное значение В этих странах при становлении рыночной экономики используются одни и те же принципы и подходы к управлению недвижимой и другой собственностью Достаточно указать на однотипное содержание земельного законодательства, Государственного земельного кадастра (ГЗК)и принципов кадастровой оценки земель

Однако эффективное проведение экономической реформы определяется не только решением научных и практических задач в сфере государственного регулирования земельных отношений, но и в сфере рыночной экономики вообще Решение этих задач напрямую зависит от выработки новых подходов в области создания рыночных механизмов в управлении различной собственностью Одно из главных звеньев директивных положений государства в сфере управления собственностью сегодня является ГЗК Однако для становления рыночной экономики государства не менее важным является создание и других кадастров (в частности, Ведомственного и Производственного), в основе которых, на наш взгляд, должны быть положены принципы формирования ГЗК

Опираясь на структуру ГЗК, имеющего три составляющие - техническую, юридическую и экономическую, следует предположить, что для эффективного управления собственностью аналогичные составляющие должны содержать и вновь разрабатываемые кадастры

И, если создание технической и юридической составляющих вновь разрабатываемых кадастров не вызывает больших трудностей, т к они практически должны строиться по принципам составляющих ГЗК, которые четко отработаны, то создание экономической составляющей, содержащей оценочные экономические показатели различной собственности, требует серьезного подхода

Это определяется тем, что, с одной стороны, оценка недвижимой собственности до сих пор имеет как государственные, так и рыночные ориентиры, а, с другой стороны, методы оценки недвижимой, движимой и интеллектуальной собственности значительно отличаются друг от друга, хотя и группируются в рамках трех основных подходов затратного, доходного и рыночного Наиболее сложной в методическом отношении сегодня является оценка городской земли и объектов недвижимости Такая' ситуация

сложилась из-за участия в создании государственных методик оценки земли в странах СНГ различных министерств и ведомств В частности, это касается Методики государственной кадастровой оценки земель поселений (МГКОЗП) и рыночной оценки недвижимости поселений

Необходимость в получении достоверных оценочных показателей по каждому виду собственности и, прежде всего, недвижимой собственности испытывают в настоящее время все субъекты рынка, включая государственные органы и участников различных имущественных сделок с недвижимостью и иными объектами собственности

Поэтому успешное решение государственных задач совершенствования рыночных механизмов развития производства напрямую зависит от выработки новых подходов в области создания оценочных механизмов управления недвижимой собственностью, которая является мощным фактором привлечения инвестиций в реальный сектор производства и формирования доходной части бюджетов государств

Однако в литературе отсутствуют данные по формирования оценочных показателей недвижимой собственности в Казахстане, в которых были бы использованы в комплексе кадастровая и рыночная оценки недвижимости в системе ГЗК и по комплексному подходу к оценке недвижимой собственности на основе государственных и рыночных механизмов

Цель и задачи исследования

Цель Разработка принципов и критериев в формировании оценочных показателей недвижимости на основе комплексного использования директивных и рыночных механизмов и положений Государственного земельного кадастра Казахстана

Для достижения поставленной цели решались следующие задачи

а) провести анализ законодательства по недвижимости Республики Казахстан и России, в том числе Государственных земельных кадастров, Ведомственного кадастра и Кадастра объектов недвижимости РФ, выделить в них экономические составляющие и определить пути формирования оценочных показателей недвижимости для установления критериев и принципов ее оценки,

б) разработать принципы и качественные критерии формирования оценочных показателей недвижимости на основе комплексного использования директивных и рыночных методов ее оценки (кадастровой и рыночной) и использовать полученные оценочные показатели на практике для оценки земель поселений Казахстана,

в) разработать принципы формирования оценочных характеристик объектов недвижимости для экономической составляющей ГЗК на основе директивных и рыночных механизмов управления земельной собственностью,

г) показать пути совершенствования земельно-имущественных отношений в Казахстане с использованием полученных практических результатов

комплексной (кадастровой и рыночной) оценки земель г Астаны в рыночных условиях,

г) предложить пути формирования экономической составляющей вновь разрабатываемых кадастров на основе разработанных принципов и критериев формирования экономической составляющей Государственного земельного кадастра Казахстана,

Объект и предмет исследований Объектом исследований в работе являются недвижимость и другая собственность предприятий как основа совершенствования земельно-имущественных отношений в рыночных условиях, обладающие дифференцированными стоимостными показателями и требующие специфических методов их оценки в системе кадастров

Методы и средства исследований Методологической основой работы являются подходы и методы кадастровой и рыночной оценки недвижимости, материалы ГЗК и Ведомственного кадастра, а также применяемые в России и Казахстане методики Государственной кадастровой оценки земель (МГКОЗ)

Информационной основой диссертационной работы являются земельное законодательство Казахстана, техническая, юридическая и экономическая информация Государственных земельных кадастров России и Казахстана, материалы научных конференций и иные публикации, а также полученные автором результаты по анализу государственных и рыночных методов оценки стоимости недвижимости и результаты научных исследований, полученные по НИР Сибирской государственной геодезической академии

Научная новизна диссертационной работы Разработка принципов и критериев в формировании оценочных показателей недвижимости на основе комплексного использования директивных и рыночных механизмов и положений Государственного земельного кадастра Казахстана, при этом впервые

- исследованы директивные положения ГЗК Казахстана и России с позиций формирования их экономической составляющей и использования в ней государственных и рыночных оценочных показателей недвижимости, которые могут быть использованы на практике для эффективного управления земельной собственностью в современных условиях хозяйствования,

- разработаны принципы и качественные критерии формирования оценочных (стоимостных) характеристик объектов недвижимости ГЗК на основе комплексного использования государственных и рыночных методов оценки (кадастровой и рыночной), позволившие получить конкретные количественные рыночные показатели стоимости земельных участков г Астаны при проведении аукционных торгов,

- на основе полученных оценочных показателей недвижимости в составе экономической составляющей ГЗК Казахстана показаны пути использования их в совершенствовании земельных и имущественных отношений в Республике Казахстан

- предложена технология создания экономической составляющей ГЗК Казахстана и вновь разрабатываемых кадастров на основе принципов и критериев формирования оценочных (стоимостных) показателей объектов недвижимости

Результаты диссертационного исследования взаимосвязаны и образуют методическую основу системы государственного и рыночного управления недвижимой и другой собственностью, позволяющие совершенствовать принципы формирования экономической составляющей ГЗК Казахстана, а также экономической составляющей вновь создаваемых кадастров

Практическая ценность работы Предлагаемые рыночные механизмы в формировании оценочных (стоимостных) показателей недвижимости позволяют уточнить результаты кадастровой оценки земли и использовать их при проведении аукционных торгов земельными участками, которые на практике уже дали положительные результаты для бюджета г Астаны и могут в дальнейшем быть использованы в практической деятельности различных департаментов имущества и земельных отношений Казахстана и России при определении стоимости земли для налогообложения, предоставлении земли в аренду и при ее купле-продаже,

Теоретическая ценность работы В диссертации исследованы государственные и рыночные механизмы формирования оценочных (стоимостных) показателей недвижимости для экономической составляющей Государственного земельного кадастра Казахстана Теоретические выводы и рекомендации адресованы органам и организациям, занимающихся проблемами управления недвижимостью и другой собственностью в рыночных условиях хозяйствования

Реализация результатов работы

Диссертационное исследование выполнялась в рамках хоздоговорных и госбюджетных научно-исследовательских работ, проводимых Сибирской государственной геодезической академией, в частности

а) Хоздоговорной НИР № 455 Р (2001 г ) «О государственной кадастровой оценке земель поселений Кемеровской области»,

б) Госбюджетной НИР № 1 7 99 (1999- 2002 гг) «Исследование и разработка моделей и методов регулирование земельно-имущественных отношений на основе геодезической информации», № Государственной регистрации 0199 0004272,

в) Госбюджетной НИР № 1 3 04 (2003 — 2005 гг ) «Исследование и разработка научно-методических основ управления недвижимостью и интеллектуальной собственностью в системе ведомственного кадастра», № Государственной регистрации 012004 06778

Результаты диссертационной работы используются в практической деятельности департамента имущества и земельных отношений г Астаны

для установления стартовых цен на земельные участки при проведении аукционов, а также в учебном процессе Сибирской государственной геодезической академии и Казахском государственном агротехническом университете, в частности в лекционном курсе и практических занятиях по дисциплине «Имущественный менеджмент», «Рыночный менеджмент недвижимого имущества» и рекомендуются к использованию в других вузах по курсам «Земельный кадастр», «Управление городской территорией», «Прогнозирование развития городских территорий», о чем имеются акты внедрения результатов диссертационного исследования

а) акт о внедрении результатов научно-исследовательской работы Бе-ристенова А Т «Государственные и рыночные механизмы формирования оценочных показателей недвижимости на основе положений Государственного земельного кадастра Казахстана» Департаментом имущества и земельных отношений г Астана, от 15 мая 2005 г ,

б) акт о внедрении результатов научно-исследовательской работы Бе-ристенова А Т «Государственные и рыночные механизмы формирования оценочных показателей недвижимости на основе положений Государственного земельного кадастра Казахстана» в учебный процесс Сибирской государственной геодезической академии, г Новосибирск, от 10 декабря 2006 г ,

в) акт о внедрении результатов научно-исследовательской работы Бе-ристенова А Т «Государственные и рыночные механизмы формирования оценочных показателей недвижимости на основе положений Государственного земельного кадастра Казахстана» в учебный процесс Казахского государственного аграрного университета, г Астана, от 10 ноября 2005 г

1 Апробация работы Основные положения диссертационной работы и результаты исследований представлены и получили одобрение на следующих научно-технических конференциях КазГА-ТУ(Казахстан, 2002 - 2005 гг), СГГА (Новосибирск, 2001 - 2006 гг ), Международной научно -технической конференции, посвященной 70-летию СГГА «Современные проблемы геодезии и оптики» (Новосибирск, 2003 г ), LII науч -тех конф «Современные проблемы геодезии и оптики» (Новосибирск, 2002), Международный научный конгресс «ГЕО - Сибирь - 2006, 2007» (Новосибирск 2006, 2007 гг ), Науч -тех конф «Интелектуальный потенциал СибАГС» (Новосибирск, 2006 г), Всероссийской науч -прак конф «Актуальные вопросы охраны интеллектуальной собственности» (Иркутск, 2006 г ), VII Всероссийской науч -тех конф «Наука Промышленность Оборона» Новосибирск, 2006 г)

Публикации По теме диссертации опубликовано 15 научных работ

Объем и структура работы Диссертационная работа состоит из введения, пяти разделов, заключения и списка литературы Основное содержание изложено на 150 страницах, содержит 12 таблиц, 8 рисунков

Список литературы включает 127 наименований, 14 из них на иностранных языках

2 Содержание диссертационной работы

Во введении показано, что в странах СНГ и в Казахстане, в частности, задачи совершенствования земельно-имщественных отношений рассматриваются в основном с позиций ГЗК, а в России ГЗК, Ведомственного и других кадастров, содержащих информацию в основном о земельной собственности, в том числе и о ее кадастровой оценке В этом направлении имеются работы зарубежных и отечественных специалистов, где основополагающими являются научные работы в России - Гладкого В И , Волкова С Н , Комова Н В , Лесных И В , Жарникова В Б и др , а в Казахстане - Еренова А Е , Зиманова С 3 , Масанова Н Э , Калиева Г А , Григорука В В , Куватова Р Ю , Саты-балдина А А, Есиркепова ТА и др Обзор зарубежных публикаций показывает, что они больше посвящены вопросам правовой охраны собственности на землю, устойчивости земельной собственности, методикам кадастровой оценки земельной недвижимости На основании этого дано обоснование актуальности темы диссертации и определена цель исследований, указаны задачи, методы и средства исследований

В первом разделе «Пути формирования оценочных показателей недвижимости на основе законодательства по недвижимости России и Казахстана» сформулированы основные требования к содержанию экономической составляющей ГЗК

ГЗК России и Казахстана является составной частью государственной системы кадастров и ведутся по единой системе на всей территории государств

Система законодательного регулирования в сфере недвижимости с учетом формирования ее оценочных показателей достаточно не однозначна, т к создается различными ведомствами С одной стороны, это требования государственного подхода в отношении массовой (кадастровой) оценки для целей налогообложения, а, с другой стороны, требования рынка недвижимости по индивидуальному рыночному подходу к складывающимся оценочным показателям

Необходимо отметить, что за период проведения в наших странах рыночных преобразований законодательство в сфере недвижимости претерпело серьезные качественные изменения

Оценка земли в Казахстане по земельному законодательству основывается на дифференцированном походе к платежам за землю

Земельные участки, находящиеся в собственности, постоянном землепользовании или первичном безвозмездном временном землепользовании, облагаются земельным налогом в соответствии с налоговым законодательством

Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в

частную собственность, сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размер платы за продажу права аренды устанавливаются Правительством Казахстана Они определяются на основе кадастровой (оценочной) стоимости конкретного земельного участка При этом для различных земельных участков устанавливаются поправочные коэффициенты Поправочные коэффициенты и границы зон в городах районного значения, поселках и сельских населенных пунктах утверждаются решением районного представительного органа по предложению районного исполнительного органа, а в городах областного значения (городах Астане и Алматы) - областным (городов Астаны и Алматы) представительным органом по предложению областного (городов Астаны и Алматы) исполнительного органа При этом предельный (максимальный) размер повышающего или понижающего коэффициента не должен превышать двукратный размер

При определении цены за земельный участок в нее включаются рыночная стоимость земельного участка или прав на него и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику или землепользователю

Анализ законодательства России и Казахстана и научных публикаций по недвижимости показал, что в формировании ее стоимостных показателей в настоящее время используются как государственные, так и рыночные механизмы При этом стоимостные показатели недвижимости дифференцированы и их формирование зависит от многих факторов и целей Так, для налогообложения требуется определять кадастровую стоимость земельных участков, а для рыночных отношений — рыночную

При этом ни в ГЗК, ни в других законодательных актах России и Казахстана не содержится сведений о принципах формирования экономической составляющей кадастра на основе оценочных (стоимостных) показателей недвижимости

Основными результатами первого раздела диссертации является

- проведен анализ законодательства России и Казахстана по недвижимости и определен круг задач, возникающих при операциях с недвижимостью в отношении ее оценки,

- определены особенности получения оценочных показателей недвижимости для экономической составляющей ГЗК на основе кадастровой и рыночной оценки,

- обоснована необходимость разработки принципов формирования оценочных показателей недвижимости для экономической составляющей ГЗК

Во втором разделе «Принципы и критерии формирования оценочных (стоимостных) характеристик объектов недвижимости ГЗК» на основе рассмотрения и анализа структуры ГЗК (по Варламову А А , Гальченко С А ), включающую техническую, юридическую и экономическую составляющие (рисунок 1) предложены принципы и критерии формирования экономической

составляющей Развитие экономической составляющей на основе государственных и рыночных методов оценки схематически представлено на рисунке 2

Рисунок 1 — Место экономических характеристик недвижимости в структуре ГЗК

Формирование экономических (стоимостных) характеристик объектов кадастпа

Определение оценочных (стои-

Для налогообложения Для рыночных отноше-

1 г

Земельная собствен- Недвижимая, движи-

ность мая и

нитр1|1р|ау!1|1|.1|яа глГи

Директивные Рыночные

ЗаТраТ- Сравнитель- Доход-

ичй иЧЫ т.й

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ

Специфические Неспецнфиче-

Экономиче- Юридическая Техническая

ская составляю- составляю-

составляю- щая щая

щая кадастра каластпа

КАДАСТР ОБЪЕКТОВ НЕДВИДИМОСТИ

Рисунок 2 — Схема формирования экономических (стоимостных) характеристик объектов недвижимости ГЗК

Здесь мы выделяем следующие функции цели оценки, объекты оценки, виды оценки, подходы и методы оценки, которые сформулированы в соответствие сложившимся как положениям становления рыночной экономики, так и результатам оценки — соответствие положениям ГЗК по формированию экономической составляющей Это потребовало разработать принципы и критерии формирования экономической составляющей ГЗК (см таблицу 1)

Таблица ] - Критерии и принципы формирования экономической составляющей ГЗК _ _

КРИТЕРИИ

КРИТЕРИЙ 1 Согласованность целевой функции оценки -для налогообложений -для рыночных отношений

КРИТЕРИЙ 2 Разделение объектов собственности (оценки) -земельная -недвижимая -движимая -интеллектуальная

КРИТЕРИЙ 3 Разделение видов оценки -директивная -рыночная

КРИТЕРИЙ 4 Адекватность видов оценки подходам и методам оценки Директивная - кадастровая Рыночная - затратный подход - доходный подход - сравнительный

КРИТЕРИЙ 5 Адекватность требованиям системы кадастра и ее составляющим

ПРИНЦИПЫ

ПРИНЦИП 1 Разделение оцениваемых объектов собственности и методов оценки на основе действующего законодательства и рыночных положений

ПРИНЦИП 2 Соответствие полученных стоимостных показателей положениям формирования конкретного кадастра собственности с учетом директивных (государственных) и рыночных требований

ПРИНЦИП 3 Адекватность выбираемого метода оценки оцениваемым объектам собственности для получения необходимых стоимостных показателей недвижимости экономической составляющей ГЗК

Предлагаемые принципы

1 Разделение оцениваемых объектов собственности и методов оценки на основе действующего законодательства и рыночных положений Этот принцип вытекает из того, что сегодня для оценки различной недвижимой

собственности должны быть использованы как директивные (государственные), так и рыночные методы По крайней мере, это касается оценки земли

2 Соответствие полученных стоимостных показателей положениям формирования конкретного кадастра собственности с учетом директивных (государственных) и рыночных требований

3 Адекватность выбираемого метода оценки оцениваемым объектам собственности для получения необходимых стоимостных показателей недвижимости экономической составляющей ГЗК Принцип адекватности очевиден, т к для оценки земли используются кадастровая и рыночная оценки

Предлагаемые критерии имеют качественный характер Они вытекают из требований формирования экономических (стоимостных) характеристик объектов кадастра и вышеперечисленным функциям

Использование предложенных принципов и критериев в практике кадастровой и рыночной оценки недвижимости происходит отдельно В разделе 3 показано их использование совместно, в комплексе для оценки земельных участков в г Астане

Кадастровая оценка как специфический метод оценки земельной собственности в Казахстане

Для развития методики кадастровой оценки земель нами было предложено

а) провести на государственном уровне работы по корректировке кадастровой оценки в рыночных условиях,

б) установить базовые ставки платы за пользование земельными ресурсами и разработать методическое обеспечение их применения,

в) использовать комплексный подход в оценке земель на основе государственных и рыночных методов

На основе предлагаемых в работе принципов формирования стоимости (учитываются государственные и рыночные механизмы оценки недвижимости) выбрали решение провести оценку в два этапа На первом этапе использовались государственные механизмы - стоимость земли определялась по базовым ставкам на земельные участки На втором этапе проводилась ее корректировка на основе рыночных механизмов

На первом этапе производился расчет и установление базовой ставки платы за земельные участки (БСПЗУ) Объектом БСПЗУ являются земли населенного пункта в целом Оценка проводится по данным органов статистики и земельного кадастра без выезда на место с учетом нормативного прибавочного продукта на 1 кв м (НПП квм) Это сумма валовой добавленной стоимости (ВРП), произведенный за отчетный период резидентными единицами экономики региона на 1квм территории населенного пункта, выраженный в тенге

Величина базовой ставки платы за земельные участки городов Астаны, Алматы и областных центров определяется по формуле 1

БСПЗУ = НППг"< " х 100 х Kmv щт , (1)

где БСПЗУ - базовая ставка платы за земельные участки, НППКВМ - это нормативный прибавочный продукт на 1 кв м, г - коэффициент капитализации (ссудный процент 9-12%), Кизммрп - измеренный месячный расчетный показатель

Измеренный месячный расчетный показатель можно вычислить по формуле 2

к =МРПтекгоАа

МРП ' (2)

11 врп

где МРПтекгода - месячный расчетный показатель, устанавливаемый на 1 января расчетного года, МРП врп- базовый месячный расчетный показатель установленный на 1 января года, за который выбран ВРП

БСПЗУ для городов областного значения равна 85 % от ставки, установленной для областного центра БСПЗУ для городов районного значения равна 75 % от ставки, установленной для областного центра БСПЗУ в пригородной зоне городов Астана и Алматы увеличивается в два раза БСПЗУ для поселков и сельских населенных пунктов равна 25 % от ставки, установленной для областного центра

Для определения поправочных коэффициентов к базовой ставке платы за земельные участки в населенных пунктах нами были использованы объективные факторы, определяющие потенциальный рентный доход

а) условия транспортной доступности к центру города, основным зонам тяготения населения,

б) близость к источникам инженерного обеспечения и благоустройства,

в) насыщенность объектами культурно-бытового обслуживания,

г) инженерно-строительное качество территории, характеризующее их пригодность к застройке,

д) экологическое состояние окружающей среды и рекреационная ценность территории

Первым этапом кадастровой оценки земель г Астаны было зонирование территории

I зона - Правительственный центр,

II зона - Деловой центр- Бизнес-Сити,

Ш зона - производственная (промышленная) зона,

IV зона - жилая зона,

V зона - рекреационная зона,

VI зона - зона инженерной и транспортной инфраструктур,

VII зона - зона сельскохозяйственного использования,

VIII зона - зона специального назначения,

IX зона - садоводческие кооперативы

После того, как город разделили на территориальные (функциональные) зоны, в каждой зоне выделяют территории, особенности использования ко-

торых определяют градостроительным регламентам с учетом их использования

В жилой зоне выделили оценочные участки в соответствии с типом, этажностью, стилем жилой застройки, то есть строительным зонированием

• малоэтажная усадебная жилая застройка традиционного типа,

• малоэтажная жилая застройка современного стиля (коттеджного типа) с приусадебными участками,

• 2-3-х этажная застройка многоквартирными домами без приусадебных участков,

• многоэтажная застройка многоквартирными домами без приусадебных участков,

• современная многоэтажная застройка

К выделенным оценочным участкам применяются факторы относительной ценности территории (таблица 1), определенные по МГКОЗП

Таблица 1 Часть факторов относительной ценности территории

группа Наименование факторов и под факторов

1 2 3

1 Доступность населения к общегородскому общественному центру, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения 1 10

2 Обеспеченность централизованным инженерный оборудованием и благоустройством территории

2 1 Водопроводов (включая) водозаборные колонки) 0,5

22 Канализация (включая групповые автономные системы) 0 06

23 Отопление 0 10

3 Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживании населения в пределах жилого микрорайона, жилого квартала, жилой группы Нали-

3 1 Детских дошкольных учреждений 0 10

3 2 Общеобразовательный школ 0 15

3 3 Торговле, питания, бытового обслуживания 0 05

4 Историческая ценность застройки, 05

5 Состояние окружающей среды 02

6 Инженерно-геологические условия строительства 0,2 0,4

По каждому оценочному участку рассчитывается предварительный коэффициент относительной ценности территории

К= 1 +к 1 +к2+кЗ+к4+к5+к6, (4)

где К - суммарный коэффициент относительной ценности территории в границах конкретного оценочного участка, к1 ,к - поправочные коэффициенты 1-6 группы факторов

Полученные величины коэффициентов относительной ценности территории взвешиваются по площадям оценочных участков таким образом, чтобы в среднем по городу коэффициент дифференциации был равен 1,0

Взвешивание коэффициентов выполняется с использованием формулы

*,=|*"5><*'1 ' (5)

где К, - коэффициент дифференциации средней ставки земельного налога по 1-му оценочному участку, приравненный к единице в целом по городу, g1 -коэффициент относительной ценности его 1 оценочному участку, р,- площадь оценочного участка, га, 1 - номер оценочного участка, п " количество оценочных участков в черте города

Рассчитанные коэффициенты относительной ценности территории пересчи-тываются в средневзвешенные значения и приравниваются к единице В границах города выбираются тестовые земельные участки, для которых определяется рыночная стоимость методами, описанными выше Полученные тестовые стоимости переносятся затем на всю территорию с использованием коэффициентов переноса

Рассчитанные с использованием коэффициентов дифференциации кадастровые стоимости, характеризуют жилищно-бытовую функцию Чтобы получить кадастровые стоимости для других функций использования территории, вида целевого использования земель, необходимо применить соответствующие коэффициенты из таблицы 1

На втором этапе проводилась корректировка полученной базовой ставки на основе рыночных механизмов В качестве этого механизма нами был использована экспертная оценка риэлтеров, которые определяли рыночную стоимость земельных участков с использованием трех подходов затратного, доходного и сравнительного

В разделе 3 приведен конкретный пример использования предлагаемых принципов и критериев

Основными результатами второго раздела диссертации является

- предложены принципы и критерии формирования оценочных (стоимостных) показателей недвижимости на основе государственных и рыночных механизмов,

- приведены аналитические выражения по расчету базовых ставок платы за землю на основе методики ГКОЗП и предложения по их корректировке на основе рыночного механизма — экспертной оценки риэлтеров

В третьем разделе диссертации «Комплексный подход в оценке недвижимости на основе государственных и рыночных механизмов» проведены данные по практической реализации предлагаемых принципов и критериев в комплексной оценке земель поселений на примере г Астаны

Для этого территория города была разбита на 9 оценочных зон, особенности использования которых определяют градостроительным регламентам с учетом их использования

В жилой зоне выделили оценочные участки в соответствии с типом, этажностью, стилем жилой застройки, то есть строительным зонированием

• малоэтажная усадебная жилая застройка традиционного типа,

• малоэтажная жилая застройка современного стиля (коттеджного типа) с приусадебными участками,

• 2-3-х этажная застройка многоквартирными домами без приусадебных участков,

• многоэтажная застройка многоквартирными домами без приусадебных участков,

• современная многоэтажная застройка

К выделенным оценочным участкам применяются факторы относительной ценности территории (таблица 2)

Принципы расчета коэффициентов дифференциации определены в МГКОЗП

Рассчитанные с использованием коэффициентов дифференциации кадастровые стоимости, характеризуют жилищно-бытовую функцию Чтобы получить кадастровые стоимости для других функций использования территории, вида целевого использования земель, необходимо применить соответствующие коэффициенты из таблицы 2

На втором этапе определялись локальные характеристики участков по экспертной оценке Чтобы учесть их необходимо внести поправки в базовые показатели кадастровой стоимости земельных участков, вычисленных на первом этапе

Определение кадастровой стоимости земель с учетом ограничений в использовании для хмельных участков производится по следующей формуле

Рч=ПКк*д*8, (10)

где Ри - кадастровая стоимость 1-ого кадастрового участка рой категории (или функционального вида использования) земель с учетом локальных характеристик, присущих 1-ому кадастровому участку, С) - базовый показатель кадастровой стоимости земель рой категории (или функционального вида использовании) земель кадастрового квартала, в котором находится оцениваемый кадастровый участку, Б - площадь 1-ого кадастрового земельного участка, ПКк - коэффициент снижения или повышения кадастровой стоимости (ценности) земель кадастрового участка, учитывающий присущие только этому участку локальные характеристики Он определялся как произведение коэффициентов, учитывающих влияние отдельных шкальных характеристик земельного участка

Полученные величины коэффициентов относительной ценности территории конкретного участка взвешиваются по площадям оценочных участков таким образом, чтобы в среднем по городу коэффициент дифференциации был равен 1,0

Результаты расчетов сведены в таблицы 3 и 4

Таблица 3 Коэффициенты К относительной ценности земельных участков

Зоны относи- 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

тельно ценности

территории

К 36,8 37,9 22,3 26 36,5 37 36,1 25,1 25,3 35,7 29,

Зоны относи- 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

тельно ценности

территории

К 38,3 35 35,5 26,3 34,3 29,7 37,0 35,5 34,5 31,5 35,

Таблица 4 Значения кадастровой стоимости земельных участков по зонам

Номер оценочной зоны Площадь оценочного участка Коэффициент местоположения (P*g) по ф 10, тенге/ кв м Коэффициент дифференциации

1 165 60 36 80 6090 40 1 17

2 406 25 37 90 15396 80 1 21

3 912 50 22 30 20348 70 0 71

4 46 87 26 00 1218 60 0 83

5 31 25 36 50 1140 60 1 17

6 165 62 37 00 6127 90 1 18

7 4 68 36 10 168 90 1 15

8 153 12 25 10 3843 30 08

9 87 50 25 30 2213 70 081

10 28 12 35 70 1003 80 1 14

11 50 00 29 30 1465 00 0 93

12 43 75 38 30 1675 60 1 22

13 12 50 35 00 437 50 1 12

14 6 25 35 30 221 80 1 13

15 131 25 26 30 3451 80 0 83

16 68 25 34 30 2358 10 1 09

17 40 62 29 70 1206 40 0 84

18 712 50 37 00 26362 50 1 18

19 84 37 35 500 2995 10 1 13

20 187 50 34 50 6468 70 1 10

21 1137 50 31 50 35831 25 1 01

22 75 00 35 00 2625 00 1 12

£=45515 2=142651 45

Расчет средневзвешенных значений коэффициентов местоположения с приведением взвешенного значения в среднем по городу к единице

Рассчитанные коэффициенты дифференциации ставки земельного налога округляются до 0,1 По полученным округленным коэффициентам дифференциации ставки земельного налога, близкие по значению, объединяются в одну зону (таблица 5)

Округление значений коэффициента дифференциации ставки земельного налога и формирование зон градостроительной ценности

Для сравнения на заключительном этапе определенная кадастровая стоимость для различных типов использования территории и вида целевого использования земель сопоставляться по экспертной рыночной оценке

Рассчитанные с использованием коэффициентов дифференциации кадастровые стоимости отражают экспертную оценку, характеризующую, например, жилищно-бытовую функцию (таблица 6) Чтобы получить кадастровые стоимости для других функций (типов использования территории, вида целевого использования земель), необходимо применить соответствующие коэффициенты

Таблица 5 Значения коэффициентов дифференциации ставки земельного налога для г Астаны ____ _

Номер оценочной участка коэффициент дифференциации округление коэффициентов дифференциации Номер оценочной зоны

1 1 17 1 2 VI

2 1 21 1 2 VI

3 071 07 I

4 0 83 08 II

5 1 17 1 2 VI

6 1 18 1 2 VI

7 1 15 1 2 VI

8 0 80 08 II

9 081 08 II

10 1 14 1 1 V

11 0 93 09 III

12 1 22 1 2 VI

13 1 12 1 1 V

14 1 13 1 1 V

15 0 83 08 II

16 1 09 1 1 V

17 0 84 0 8 III

18 1 18 1 2 VI

19 1 13 1 1 V

20 1 10 1 1 V

21 1 01 1 1 V

22 1 12 1 1 V

Таблица 6 Кадастровая стоимость земельных участков, полученная с

учетом коэффициента дифференциации ставки земельного налога

№ зоны Коэффициент дифференциации Кадастровая стоимость земельного участка, тенге/ кв м

1 зона 0,7 1600

2 зона 0,8 1800

3 зона 0,9 1800

4 зона 1,0 2500

5 зона 1,1 3851

6 зона 1,2 2800

Самая наибольшая кадастровая стоимость в VI оценочной зоне, которая расположена в центре жилой застройки Данная зона представлена многоэтажной застройкой многоквартирными домами без приусадебных участков и современной многоэтажной застройкой, кадастровая стоимость составляет -4851) тенге Самая низкая кадастровая стоимость в I оценочной зоне, представленная маловажной усадебной жилой застройкой - 1600 тенге II оценочная зона застроена малоэтажной усадебной застройкой или 2-3-х этажными жилыми домами с кадастровой стоимостью- 1800 тенге В III зоне, которая представлена малоэтажной застройкой современною типа (коттеджный тин) кадастровая стоимость - 2000 тенге В IV зоне кадастровая стоимость - 2300 тенге V зона застроена многоэтажной застройкой с многоквартирными домами и современной многоэтажной застройкой Кадастровая стоимость — 2500 тенге В VI зоне кадастровая стоимость составила 2800 тенге

Для определения стоимости выделенного земельного участка использовались материалы исследования рыночной стоимости, сложившиеся в г Астана в конце 2004 г В таблице 7 приведены значения коэффициентов дифференциации по зонам градостроительной ценности и рыночной стоимость земельных участков (для сравнения выделена кадастровая стоимость)

Таблица 7 Соотношение рыночной и кадастровой стоимости земельных участков

Номер оценочной зоны Номер оценочных участков Коэффициент дифференциации Кадастровая/ рыночная стоимость земельных участков, тенге/ кв м

I 3 07 1600/2678

II 4 8 9 15 17 08 1800/3063

III 11 09 1800/3602

IV 21 1 0 2500/3833

V 10 13 14 16 19 20 22 1 1 3851/4295

VI 1 25 6 7 12 18 1 2 2800/4603

Таблица 8 Базовые ставки платы за землю, полученные разными методами

Название метода Расчетная базовая ставка, тенге/ кв м

Макроэкономические расчеты 1020

Индекс человеческого развития (ИЧР) 751

На основе определения рыночной стоимости тестовых участков 2141

На основе комплексной оценки 2678

Экспертами департамента жилья г Астаны 2742

Для определения базовой ставки платы за землю в г Астане была составлена таблица стоимостных показателей, рассчитанных разными методами, в том числе на основе предложенной комплексной оценки земельных участков (таблица 8)

Метод, основанный на расчете макроэкономических показателей, учитывает стоимости земли как объекта хозяйствования Для условий Астаны он определен через соотношение (коэффициент) прибыли и оплаты труда в экономике города за предшествующий период (2004 г ) Величина прибавочного продукта города была определена путем умножения этого коэффициента на годовой фонд оплаты труда работников, занятых в экономике (таблица 9)

Таблица 9 Расчет кадастровой стоимости на основе макроэкономических показателей

Показатели

Норматив соотношения прибыли и оплаты труда 0,688

Годовой фонд начисленной заработной платы млн тенге 21369,7

Нормативный прибавочный продукт млн тенге 14702,4

Площадь оцениваемых земель га 71014

Нормативный прибавочный продукт млн тенге 20,7

Базовая оценка кадастровой стоимости земли, тенге/ кв м 1020

Для расчета базовой (средней по городу) кадастровой стоимости земли были использованы данные о социально — экономическом развитии г Астаны и методика расчетов по опыту г Иваново (Россия) Этот показатель по г Астане составил 1020 тенге/кв м

Кадастровая оценка земли, определенная на основе факторного анализа рыночной стоимости тестового участка 2141 тенге за один кв м , по оценкам департамента жилья г Астаны 2742 тенге за один кв м

Комплексная оценка включала кадастровую и рыночную (экспертную) В результате цена получилась равная 2678 тенге за один кв м Она по значению экспертами департамента жилья г Астана Это значение было принято Департаментом имущества и земельных отношений г Астаны за окончательное для стартовых цен аукциона

Для других видов функционального использования территории города (коммерческих структур, промышленных предприятии и другого) необходимо применять переходные коэффициенты

Результаты наших исследований были положены за основу стартовой цены продаваемых земельных участков в г Астане в 2005 г (таблица 10),

Таблица 10 Данные по торгам земельных участков, проведенных в июле 2005 года___ _

Вид Количество Площадь Кадастровая Аукционная

строи- участков (га) стоимость, стоимость, Прибыль,

тельства тенге тенге тенге

ИЖС 10 1,0000 26 783 000 29 461 300 2 678 300

ПГС 1 0,2614 6 169 040 29 000 000 22 830 960

итого 11 1,2614 32 952 040 58 461 300 25 509 260

Общая сумма всего проданных земельных участков в городе Астане за период 2005 года приведена в таблице 11

Таблица 11 Итоговая таблица обобщенных данных продажи земельных участков в г Астане

Вид Количест- Площадь Кадастровая Аукционная

строи- во (га) стоимость, стоимость, Прибыль,

тельства участков тенге тенге тенге

ИЖС 63 6,3000 81 477 239 133 688 820 52 211 581

ПГС 53 33,6780 264 986 589 541 957 960 276 971 371

ПГС

(врем 4 0,1860 56 300 2 110 000 2 053 700

объекты)

Итого 120 40,1640 346 520 128 677 756 780 331 236 652

Общая сумма, полученная продажи права аренды на земельный участок в городе Астане за период 2005 года приведена в таблице 12

Таблица 12 Итоговая таблица обобщенных данных продажи права аренды земельных участков в г Астане

Вид Количест- Площадь Кадастровая Аукционная

строи- во (га) стоимость, стоимость, Прибыль,

тельства участков тенге тенге тенге

ИЖС 15 1,5000 3 810 639 12 208 000 8 397 361

ПГС 6 3,5359 716 097 37 900 000 37 183 903

итого 21 5,0359 4 526 736 50 108 000 45 581 264

За период 2005г были проведены 10 аукционов Продано 57 земельных участков промышленно-гражданского назначения, общей площадью 33,8100 га, на сумму 544 067 960 тенге, при начальной (кадастровой) стоимости 265 042 889 тенге, где аукционная прибыль составила 279 025 071 тенге А также 63 земельных участка для индивидуального жилищного строительства

общей площадью 6,3000 га, на общую сумму 133 688 820 тенге, при начальной стоимости 81 477 239 тенге (в том числе стоимость коммуникации 14 565 600 тенге), где аукционная прибыль составила 52 211 581 тенге Всего за 2005г продано 120 земельных участков на сумму 677 756 780 тенге, при начальной стоимости 346 520 128 тенге, аукционная прибыль составила 331 236 652 тенге

В дальнейшем в 2006-2007 г г по предложенной нами комплексной оценке земель Департамент имущества и земельных отношений г Астаны корректирует стартовые цены земельных участков, выставляемых на торги регулярно перед проведением аукционов (см акт внедрения)

Основными результатами третьего раздела диссертации является

- практическая реализация Департаментом имущества и земельных отношений г Астаны предложенных принципов и критериев формирования оценочных (стоимостных) показателей недвижимости на основе государственных и рыночных механизмов,

- на основе базовых ставок платы за землю на основе методики ГКОЗП и предложенных в работе принципов формирования комплексных оценочных (стоимостных) показателей на основе аукционных торгов в г Астане проведен сравнительный анализ полученных на практике стоимостей земельных участков, который показал преимущество (по полученной прибыли) комплексной оценки

В четвертом разделе диссертации «Формирование стоимостных показателей для разрабатываемого кадастра интеллектуальной собственности» приведены данные по рыночному подходу в оценке интеллектуальной собственности (ИС) при разработке ее кадастра

Современный рынок ИС в Казахстане можно охарактеризовать как нарождающийся Со стороны государства и субъектов рынка возрастает спрос на использование интеллектуальной собственности в различных сферах с целью получения дохода

При проведении оценки отдельных объектов интеллектуальной собственности, аналогично оценке иного имущества предприятий и всего предприятия в целом, выделяют, как правило, два основных подхода, различающихся по целям оценки, а именно

а) оценку для целей инвентаризации, бухгалтерского учета и постановки ИС на баланс предприятия,

б) оценку для целей определения рыночной (инвестиционной) стоимости объектов для расчета размера платежей при коммерческом использовании ИС

В соответствии с международными стандартами оценки при определении стоимости ИС проводят следующие работы

а) сбор и анализ правовых, финансовых, технических и иных сведений об оцениваемом объекте

При этом в качестве окончательного заключения о величине рыночной стоимости ИС может выступать как единственное число, полученное согла-

сованием вычисленных разными способами оценки значений стоимости, так и диапазон значений, в котором может находиться значение рыночной стоимости оцениваемого объекта

Предлагается следующий методический подход к определению рыночной стоимости объектов интеллектуальной собственности

Прежде всего, необходимо установить основные факторы, влияющие на оценку

Основными факторами, определяющими стоимость объектов интеллектуальной собственности, являются

а) затраты владельца исключительных прав на создание (разработку) объекта правовой охраны,

б) затраты владельца исключительных прав на патентование (регистрацию) объектов интеллектуальной собственности, включая пошлины, сборы и другие расходы на поддержание охранных документов в силе,

в) затраты на организацию использования объектов интеллектуальной собственности, включая затраты на их маркетинг,

г) затраты на страхование рисков, связанных с объектами интеллектуальной собственности,

д) срок действия охранного документа (лицензии, патента, свидетельства) на момент оценки его стоимости,

е) издержки владельца исключительных прав на разрешение правовых конфликтов, в том числе в судебном порядке, по оцениваемому объекту интеллектуальной собственности,

ж) ожидаемые поступления лицензионных платежей но данному объекту промышленной собственности (при условии фиксации объемов лицензионных платежей),

и) ожидаемые поступления в форме компенсационных (штрафных) выплат (платежей) при условии подтверждения факта нарушения исключительных прав владельца интеллектуальной собственности, к) срок полезного использования объекта, л) фактор морального старения оцениваемого объекта, м) инфляционный фактор

Оценка рыночной стоимости (Ци) объекта интеллектуальной собственности производится по формуле

Ц„ = [{ср+сп +СМ)* К,* Кг* К,* К, + Р* Ая*т\* К,* К6 , (11) где Ср — приведенные затраты на создание объекта, Сп - приведенные затраты на обеспечение правовой охраны объекта, См - приведенные затраты на маркетинговые исследования, р - среднестатистическая ставка роялти, Лк

- база для расчета роялти (годовой объем использования/экономическая выгода от использования оцениваемого объекта), Т - срок полезного использования объекта интеллектуальной собственности, К[ - коэффициент технико-экономической значимости объекта правовой значимости (для товарных знаков - коэффициент эстетического восприятия), К2 - коэффициент промышленной (производственной) готовности объекта правовой охраны, К3

- коэффициент надежности правовой охраны оцениваемого объекта, К4 - ко-

эффициент морального старения оцениваемого объекта, К5 - коэффициент амортизации стоимости оцениваемого объекта на момент расчета, К6 - коэффициент правовой значимости оцениваемого объекта интеллектуальной собственности

Итоговая стоимостная оценка объекта интеллектуальной собственности при расчете его рыночной цены может быть скорректирована по договору между его субъектами (сторонами) В этом случае бонификация (надбавка) к стоимостной оценке объекта с учетом фактора риска не может превышать 30% его расчетной рыночной стоимости

Рассмотренная концепция в целом соответствует Международным стандартам оценки и может быть предложена для использования в практике оценки имущества предприятий Безусловно, изложенные методические положения могут корректироваться в процессе выполнения конкретных оценочных работ Тем не менее, следует отметить позитивный опыт их применения Международным институтом промышленной собственности

Основными результатами четвертого раздела диссертации является - предложения по формированию стоимостных показателей интеллектуальной собственности для разрабатываемого кадастра — его экономической составляющей

В пятом разделе диссертации «Пути совершенствования земельных и имущественных отношений в Казахстане на основе недвижимой и интеллектуальной собственности» рассмотрены вопросы повышения эффективности использования оценочных (стоимостных) показателей недвижимой и интеллектуальной собственности как основы развития экономики страны

Развитие земельных отношений в Казахстане можно условно разделить на несколько этапов

На начальном этапе (1990-1993 гг) осуществление земельной реформы проводилось на основе Земельного кодекса, законов "О земельной реформе", "О крестьянском хозяйстве", "О земельном налоге", но на этом этапе существовала исключительная собственность государства на землю

Второй этап (1994-1995 гг) развития земельных отношений в Казахстане был связан с адаптацией земельного законодательства к условиям рынка В Республике Казахстан в одном из первых среди государств СНГ конституционно признана частная собственность на землю

Инструментом осуществления земельной политики государства проведения земельной реформы и регулирования земельных отношений является цена на земельные участки С принятием в республике результатов кадастровой оценки земли развитие земельных отношений вступило в новую цивилизованную фазу Это придало к тому, что развитие рыночных земельных отношений в Казахстане в настоящее время идет бурными темпами, что способствует развитию производства, привлечению инвестиций в реальный сектор экономики, в том числе и зарубежных

На основе проведенных исследовании (разделы 1-4 диссертации) для дальнейшего совершенствования земельных отношений в Казахстане предлагаются следующее

1 Принять порядок ведения государственного земельного кадастра в части ее экономической составляющей (по материалам диссертации),

2 Утвердить формы актов на право собственности на земельный участок, право постоянного землепользования и порядок выдачи их гражданам и юридическим лицам, а также формы типовых договоров о временном землепользовании,

3 Принять Положение о порядке предоставления права частной собственности на земельные участки и права землепользования,

4 Определить порядок изъятия и выкупа земельных участков для государственных надобностей,

5 Утвердить ставки платы за землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в землепользование государством, и порядок определения оценочной стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность или предоставляемых в землепользование государством (по материалам диссертации),

Настоящие предложения рассматриваются Департаментом имущества и земельных отношений г Астаны

В настоящее время актуальными стратегическими задачами экономики Казахстана являются развитие отечественного наукоемкого производства Важнейшим фактором развития инновационной деятельности является использование интеллектуальной собственности и защита ее прав Эффективный хозяйственный оборот интеллектуальной собственности за счет сбалансированности прав и законных интересов субъектов правоотношений требует использования объективных рыночных оценочных (стоимостных) показателей, что будет способствовать обеспечению единства спроса и предложения на результаты интеллектуальной деятельности, развитие научно-технических исследований, их промышленную реализацию, производство и потребление новых конкурентоспособных товаров и услуг

Основными направлениями развития имущественных отношений в Казахстане на основе ИС должны стать

1 Совершенствование законодательной базы, направленное на стимулирование инновационной деятельности научно-технических и производственных организаций и предприятий

2 Разработка форм и методов государственной поддержки субъектов инновационной деятельности

3 Создание и ведение специализированных кадастров ИС по принципам создания и ведения ГЗК При этом основной упор следует сделать в отношении его экономической составляющей на основе рыночных оценочных показателей

Основными результатами четвертого раздела диссертации является

- предложения по совершенствованию земельно-имущественных отношений в Казахстане на основе недвижимой и интеллектуальной собственности

В заключении показано, что в результате проведенных в диссертации исследований автором получены следующие результаты

1 Исследованы директивные положения ГЗК Казахстана и России с позиций формирования их экономической составляющей и использования в ней директивных и рыночных оценочных показателей недвижимости, которые могут быть использованы на практике для эффективного управления земельной собственностью в современных условиях хозяйствования,

2 Разработаны принципы и качественные критерии формирования экономических (стоимостных) характеристик объектов недвижимости ГЗК на основе комплексного использования государственных и рыночных методов оценки (кадастровой и рыночной), позволившие получить конкретные количественные рыночные показатели стоимости земельных участков г Астаны при проведении аукционных торгов,

3 На основе полученных оценочных показателей недвижимости в составе экономической составляющей ГЗК Казахстана показаны пути использования их в совершенствовании земельных и имущественных отношений в Республике Казахстан

4 Предложена технология создания экономической составляющей ГЗК Казахстана и вновь разрабатываемых кадастров на основе принципов и критериев формирования оценочных (стоимостных) показателей объектов недвижимости

Основные положения диссертации изложены в следующих работах

1 Москвин В H , Портнов A M , Беристенов А Т Методы оценки земель поселений// Современные проблемы геодезии и оптики Сб материалов LIII международная научно - технической конференции, посвященной 70-летию СГГА -Новосибирск СГГА, 2003, часть 4, с 360-363

2 Москвин В H , Лесных И В , Портнов A M , Беристенов А Т Исследование и разработка моделей и методов регулирования земельных и имущественных отношений на основе геодезической информации Отчет по научно-исследовательской работе/Тема № 1 7 99/Научн рук-ль В H Москвин № roc per 01 99 0004272 , 2004 - 120 с

3 Москвин В H Определение рыночной стоимости земельных участков и объектов недвижимости [текст]/ Москвин В Н, Портнов A M , Кузьминых В H , Беристенов AT// Практикум по курсу «Имущественный менеджмент» -Новосибирск СГГА, 2004 - 51 с

4 Беристенов А Т , Суисенов Б Л Земельный кадастр на современном этапе Информационный листок Министерство образования и науки Республики Казахстан ЦНТИ - 2005 - 3 с

5 Беристенов А Т , Суисенов Б JI Зарубежные методы кадастровой экономической оценки территории города Вестник науки Казахского аграрного университета им С Сейфуллина Том 3 Астана 2003, с 182-185

6 Москвин В Н , Беристенов А Т Кадастровая оценка земель как инструмент регулирования имущественных отношений в России и за рубежом// Тез докл LII науч -тех конф «Современные проблемы геодезии и оптики» -Новосибирск СГГА, 2002, с 12

7 Москвин В Н , Беристенов А Т Методы оценки недвижимой и интеллектуальной собственности предприятий в системе кадастра стран СНГ Сб материалов Международного научного конгресса «ГЕО-Сибирь-2005», т 2,

4 1 - Новосибирск СГГА, 2005, с 55-58

8 Москвин В Н , Портнов А М , Беристенов А Т "Методы оценки земель поселений и планирование их развития" Сб материалов Международного научного конгресса «ГЕО - Сибирь - 2006» (24-28 апреля 2006г ), т 2, ч 1, с 126-131

9 Беристенов А Т, Москвин В Н Совершенствование механизмов управления недвижимой собственностью на основе оценки Научные записки Сибирской Государственной академии государственной службы «Интелекту-альный потенциал СибАГС»/Экономика, 2006, №2, с 40-43

10 Беристенов АТ, Гаркушина В В Правовые вопросы определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков населенных пунктов в Республике Казахстан Сб материалов Международного научного конгресса «ГЕО - Сибирь - 2006» (24-28 апреля 2006г ), т 2, ч 2, с 55-58

11 Москвин В Н , Беристенов А Т Оценка недвижимой и интеллектуальной собственности Теория и практика Актуальные вопросы охраны интеллектуальной собственности Материалы Всероссийской научно-практической конференции — Иркутск Изд ИрГУПС, 2006, с 79-93

12 Москвин В Н , Беристенов А Т Проблемы и перспективы интеллектуального труда в России" Сб материалов Международного научного конгресса «ГЕО - Сибирь - 2006» (24-28 апреля 2006г ), т 2, ч 1, с 59-64

13 Беристенов АТ, Суйсенов Б JI Отечественному рынку научной интеллектуальной собственности — быть Казахстан Наука и высшая школа, №

5 (951), 2005, с 2

14 Москвин ВН, Лысова НМ, Беристенов АТ Ценообразование на рынке новых товаров Труды VII Всероссийской научно-технической конференции «Наука Промышленность Оборона» Новосибирск НГТУ, 2006, с 299-304

15 Беристенов А Т , Москвин В Н , Нуржумин Э К Рыночный менеджмент недвижимого имущества Учебник - Астана Издательство ЦНТИ 2004 -218 с