Бесплатный автореферат и диссертация по наукам о земле на тему

Кадастровая оценка земель малых и средних населенных пунктов с учетом взаимной зависимости ценообразующих факторов

ВАК РФ 25.00.26, Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

Автореферат диссертации по теме "Кадастровая оценка земель малых и средних населенных пунктов с учетом взаимной зависимости ценообразующих факторов"

На правах рукописи

БАЛТЫЖАКОВА Татьяна Игоревна

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ МАЛЫХ И СРЕДНИХ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ С УЧЕТОМ ВЗАИМНОЙ ЗАВИСИМОСТИ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ

ФАКТОРОВ

Специальность 25.00.26 - Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

Санкт-Петербург - 2015

Работа выполнена в федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Национальный минерально-сырьевой университет «Горный».

Научный руководитель —

кандидат технических наук, доцент

Киселёв Владимир Алексеевич

Официальные оппоненты:

Севастьянов Анатолий Васильевич доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству», кафедра городского кадастра, профессор

Поликарпов Анатолий Михайлович кандидат технических наук, доцент, ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет», кафедра геодезии, доцент

Ведущая организация - ФГБОУ ВО «Санкт-Петербургский государственный аграрный университет»

Защита диссертации состоится 30 июня 2015 г. в 15 ч 00 мин на заседании диссертационного совета Д 212.224.08 при Национальном минерально-сырьевом университете «Горный» по адресу: 199106, Санкт-Петербург, 21-я линия, дом 2, ауд. 1171а.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Национального минерально-сырьевого университета «Горный» и на сайте www.spmi.ru.

Автореферат разослан 30 апреля 2015 г

УЧЕНЫЙ СЕКРЕТАРЬ ^ СКАЧКОВА

диссертационного совета ' "''-У^ МАРИЯ ЕВГЕНЬЕВНА

¡РОССИЙСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ! БИБЛИОТЕКА (_2015_

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. Одним из главных вопросов управления земельными ресурсами является вопрос кадастровой оценки земель, поскольку это является базой расчета налога на недвижимость. Особенно остро этот вопрос стоит при определении кадастровой стоимости для земель населенных пунктов, как наиболее вовлеченных в оборот.

В настоящее время для определения величины кадастровой стоимости пользуются различными методиками массовой оценки земли. Существующее законодательство по кадастровой оценке земель населенных пунктов позволяет применять практически любые методы по усмотрению оценщика. Однако, на практике чаще всего используются метод регрессионного анализа, в котором, на этапе формирования перечня ценобразующих факторов используется экспертный подход. При принятом в настоящее время подходе влияние каждого фактора рассматривается отдельно без учета его возможной связи с другими. Эта связь факторов часто проявляется в их взаимной корреляции, которую при построении модели стоимости земли устраняют путем удаления зависимых факторов, что может привести к потере информации. Кроме того, следует обратить внимание и на то обстоятельство, что выбранные показатели не всегда верно отражают состояние территории и структуру данных. К отмеченным недостаткам следует добавить еще и то обстоятельство, что выбранные для непосредственного определения показатели не всегда верно отражают состояние оцениваемой территории и структуру данных. Указанные обстоятельства приводят к снижению точности определения кадастровой стоимости. В этой связи, усовершенствование методики кадастровой оценки земель населенных пунктов с учетом взаимной связи ценообразующих факторов и выявления причин этой связи является актуальной научной задачей, обусловленной востребованностью ее решения в современных социально-экономических условиях.

Объектом исследования является кадастровая стоимость земель малых и средних населенных пунктов вида разрешенного использования «Земли для жилой многоэтажной застройки»

Предмет исследования - факторы, оказывающие влияние на формирование кадастровой стоимости земель населенных пунктов и система их взаимодействия

Цель работы: повышение точности результатов кадастровой оценки земель малых и средних населенных пунктов путем выявления причин взаимной корреляции ценообразующих факторов.

Задачи исследования:

- анализ существующих методов выбора факторов и определения кадастровой стоимости;

- комплексный анализ взаимодействия ценообразующих факторов;

- выявление истинной (скрытой) структуры влияющих факторов;

- разработка оптимального метода устранения мультиколли-неарности факторов.

Идея работы: для повышения точности определения кадастровой стоимости земель малых и средних населенных пунктов необходимо выявлять скрытые факторы ценообразования, которые обусловливают взаимосвязь ценообразующих факторов.

Степень разработанности проблемы: вопросы кадастровой оценки земель нашла отражение в работах таких авторов как Варламов A.A., Сулин М.А., Коростелев С.П., Ромм А.П., Севостьянов A.B., Пылаева A.B., Ярмоленко А.С, Павлова В.А., Поликарпов A.M., Быкова E.H., Лепихина О.Ю., Трибуц O.A., Демидова П.С., Чернецкая Ю.В. Основные вопросы методического обеспечения оценки недвижимости и кадастровой оценки рассмотрены в трудах таких зарубежных ученых как Р.Г. Карлсон, Дж.У. Мур, Р. Алми, С. Сейнс, Вессели Р.. Исследователи чаще всего рассматривают следующие вопросы: методическое и нормативное обоснование методики кадастровой оценки и необходимость учета определенных факторов кадастровой оценки.

Методика исследования: корреляционный анализ, анализ главных компонент, регрессионный анализ.

Научная новизна: выявлена зависимость взаимодействия ценообразующих факторов кадастровой стоимости от наличия неяв-

ных (скрытых) факторов; установлено, что взаимосвязь факторов, влияющих на кадастровую стоимость земель для многоэтажного жилого строительства представляет собой иерархическую структуру со слабыми связями; предложен аналитический метод устранения мультиколлинеарности ценообразующих факторов при построении модели расчета кадастровой стоимости, обеспечивающий повышение объективности кадастровой оценки.

Практическая ценность: выявлены скрытые факторы кадастровой оценки земель городов Великие Луки, Тихвин, Нарьян-Мар, Советск, Октябрьский; определена и проанализирована истинная структура факторов кадастровой оценки; предложен метод объективного снижения количества учитываемых факторов для проведения кадастровой оценки; рассчитана кадастровая стоимость земель многоэтажной жилой застройки для городов Великие Луки, Тихвин, Нарьян-Мар, Советск, Октябрьский.

Защищаемые положения:

1. Взаимная корреляция ценообразующих факторов обусловлена наличием скрытых факторов кадастровой стоимости.

2. При оценке кадастровой стоимости земельных участков малых и средних населенных пунктов необходимо учитывать тот факт, что каждый фактор нижнего уровня структуры ценообразующих факторов может быть связан с несколькими факторами верхнего уровня, т.е. имеет место иерархическая структура со слабыми связями.

3. Кадастровая стоимость земель малых и средних населенных пунктов должна определяться на основе композиции функций кадастровой стоимости и скрытых факторов, которые являются функцией ценообразующих факторов.

Достоверность научных положений, выводов и рекомендаций обусловлена использованием статистических данных о рыночной стоимости и результатов кадастровой оценки земель малых и средних населенных пунктов.

Личный вклад автора заключается в постановке цели и задачи исследования, анализе используемых методов для определения значимости факторов кадастровой оценки, обзоре научной литера-

туры, сборе и анализе результатов кадастровой оценки земель малых и средних населенных пунктов, применении методов факторного анализа данных для определения значимых факторов кадастровой оценки, анализе и сравнении результатов, полученных в ходе работы, с результатами, получаемыми при принятом подходе к кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Реализация выводов и рекомендаций работы. Основные положения работы могут быть применены для усовершенствования методики кадастровой оценки земель населенных пунктов для малых и средних населенных пунктов, применяемых органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а также использованы в учебном процессе.

Апробация работы. Основные положения работы докладывались на XIII Международной молодежной научной конференции «Севергеоэкотех-2012» (УГГУ, Ухта, 2012), где были удостоены диплома III степени, Международной научно-методической конференции «Математика в вузе и в школе» (ПГУПС, Санкт-Петербург, 2012), Открытом конкурсе на лучшую квалификационную работу студентов вузов по специальности «Городской кадастр» (Пермская государственная сельскохозяйственная академия им. академика Д.Н. Прянишникова), где были удостоены диплома III степени, XLI Неделе науки Санкт-Петербургского государственного Политехнического университета (СПбГПУ, Санкт-Петербург, 2012), Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 95-летию кафедры геодезии и кадастров Уральского государственного горного университета (УГГУ, Екатеринбург, 2012), Международном молодежном научном аграрном форуме «Наука, инновации и международное сотрудничество молодых ученых» (Ульяновская Государственная сельскохозяйственная академия им. П.А. Столыпина, Ульяновск, 2014 г.) и Международной конференции молодых ученых (Фрайбергская горная академия, Германия, 2013 г.), на заседаниях кафедры Инженерной геодезии и научно-техническом совете Горного университета.

Публикации. Основные положения работы были опубликованы в 8 статьях, из них 2 в изданиях, рекомендованных ВАК Ми-нобрнауки России.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В первой главе выполнен анализ существующей методики кадастровой оценки земель населенных пунктов. Рассмотрены недостатки регрессионного метода.

Во второй главе рассмотрены причины взаимной связи цено-образующих факторов. Выявлены и проинтерпретированы скрытые факторы кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки» для городов Великие Луки, Нарьян-Мар, Тихвин, Советск и Октябрьский. Выявлена структура данных кадастровой стоимости земель населенных пунктов.

В третьей главе проведена кадастровая оценка земель вида разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки» для городов Великие Луки, Нарьян-Мар, Тихвин, Советск и Октябрьский с использованием выявленных скрытых факторов кадастровой стоимости.

Основные результаты исследований отражены в защищаемых положениях:

1. Взаимная корреляция ценообразующих факторов обусловлена наличием скрытых факторов кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земель населенных пунктов формируется под влиянием ряда различных факторов, которые являются параметрами (признаками), характеристиками объектов оценки. Анализ взаимодействия ценообразующих факторов кадастровой стоимости малых и средних городов, показал, что многие факторы кадастровой стоимости коррелированы между собой. Наличие взаимной корреляции между факторами приводит к дублированию информации при построении регрессионной модели расчета кадастровой стоимости и искажению результатов. Поэтому, в настоящее время, перед построением регрессионной модели производится проверка факторов на мультиколлинеарность. Для устранения мультиколли-

неарности, в существующих подходах, строится матрица корреляции ценообразующих факторов, на основе которой исключаются отдельные факторы. Однако, взаимодействие признаков носит комплексный характер и представляет собой сложную систему определяющую кадастровую стоимость земли. Для выявления и изучения этой системы требуется выявить причину корреляционной зависимости между ценообразующими факторами.

В качестве исходного положения было сделано предположение о том, что причиной корреляционной связи между парой ценообразующих факторов является некий скрытый фактор. Доказательство данного положения было выполнено по результатам анализа кадастровой оценки земель города Великие Луки, осуществленной для земель вида разрешенного использования «Земельные участки и предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки». В условиях данного населенного пункта была построена матрица корреляции (таблица 1) для шести ценообразующих факторов.

Таблица 1 - Матрица корреляции

X, х2 Х3 Х4 Х5 Х6

X, 1,0000

Х2 0,0228 1,0000

Х3 0,4398 0,0602 1,0000

х4 0,2973 0,1053 -0,0344 1,0000

Х5 0,7666 -0,0181 0,2383 0,2438 1,0000

Х6 -0,2510 0,0752 -0,0070 -0,0905 -0,2001 1,0000

Обозначения:

Х| - местоположение, доступность к центру, местам трудовой деятельности, объектам культуры;

Х2 - уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории;

Х3 - уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения;

Х4 - состояние окружающей среды;

Х5 - эстетическая, историческая ценность застройки, ландшафтная ценность территории;

Х6 - инженерно-геологические условия строительства.

Из представленной матрицы корреляций видно, что теснее всего связаны ценообразующие факторы Х| и Х5. Для того, чтобы определить насколько корреляцию между факторами можно объяснить скрытыми переменными был рассчитан критерий Кайзера-Мейера-Олкина (КМО), который является мерой адекватности выборки и показывает, какая часть вариации данных является общей для всех признаков. Другими словами КМО - это индикатор наличия скрытых переменных. Данный критерий рассчитывается с помощью формулы (1)

где г - коэффициент корреляции между двумя переменными; р - коэффициент частичной корреляции между переменными, то есть коэффициент корреляции между переменными при исключении влияния прочих переменных;

/ и к - номер строки и столбца корреляционной матрицы. Если величина критерия больше 0,5, то в генеральной совокупности существует корреляционная связь между факторами и она объяснима с помощью скрытых переменных. Для рассматриваемых данных значение этого критерия составило 0,68, то есть выявление скрытых факторов является целесообразным.

Таким образом, причиной корреляционной связи между парой ценообразующих факторов является некий скрытый фактор.

Аналогичные исследования были выполнены для городов Нарьян-Мар, Советск, Тихвин, Октябрьский. Значения критерия Кайзера-Мейера-Олкина приведены в таблице 2.

КМО =

(1),

Таблица 2 - Значения критерия Кайзера-Мейера-Олкина

Населенный пункт Значение КМО

Великие Луки 0,68

Нарьян-Мар 0,76

Октябрьский 0,61

Советск 0,76

Тихвин 0,59

Анализ результатов показал, что для всех рассматриваемых населенных пунктов причиной корреляции ценообразующих факторов являются скрытые факторы кадастровой стоимости.

Выявление скрытых факторов позволяет проанализировать причины корреляции между ценообразующими факторами и понять процессы их взаимодействия. Таким образом, скрытые факторы отражают социально-экономические процессы, формирующие кадастровую стоимость.

2. При оценке кадастровой стоимости земельных участков малых и средних населенных пунктов необходимо учитывать тот факт, что каждый фактор нижнего уровня структуры ценообразующих факторов может быть связан с несколькими факторами верхнего уровня, т.е. имеет место иерархическая структура со слабыми связями.

В настоящее время принято, что структура связей ценообразующих факторов представляет собой иерархическую систему с жесткими связями, т.е. каждый элемент нижнего уровня подчинен только одному элементу верхнего уровня. Однако установленный в работе факт наличия скрытых факторов, обусловливающих взаимную корреляцию ценообразующих факторов, а значит и наличие связей между ценобразующими и скрытыми факторами позволяют предположить, что принятая структура связей неадекватно отражает реальное состояние системы.

Для доказательства этого предположения в работе было выполнено определение скрытых факторов, с условием, что они должны содержать максимальное количество информации и являться независимыми. Кроме того, скрытые переменные должны максималь-

но полно описывать рассматриваемые данные и быть легко интерпретируемыми. Для решения поставленной задачи были выполнены линейные преобразования системы координат путем поворота исходных осей координат ценообразующих факторов. Поворот осей выполнялся таким образом, чтобы оси соответствовали максимальному разбросу данных в массиве (т.е. имели максимальную дисперсию), что обеспечивает сохранение максимального количества информации, и были перпендикулярны, что обеспечивает отсутствие взаимной корреляции. Данных подход соответствует методу анализа главных компонент.

Формально метод анализа главных компонент описывается с помощью формулы (2).

Х=Т-Р' +Е = ^а-р'а+Е , (2)

я=1

где X - матрица исходных данных; Т- матрица счетов (scores), ее размерность - (Iх А); Р - матрица нагрузок (loadings), ее размерность (J*A); Е - матрица остатков, размерностью (I*J). Для города Великие Луки были определены шесть главных компонент Cj, основные характеристики которых приведены в таблице 3.

Характеристики Номера компонент

с, с„ Сш Civ Cv Cvi

Дисперсия компоненты 1,9482 1,3948 0,9271 0,7161 0,0209 0,0136

Доля в вариации 0,5335 0,2735 0,1208 0,0721 0,0006 0,0002

Кумулятивная доля 0,5335 0,8070 0,9278 0,9999 0,9999 1,0000

Для определения достаточного количества компонент (скрытых факторов) был применен показатель объясненной вариации. Необходимая суммарная (кумулятивная) величина объясненной дисперсии для значимых компонент была установлена на уровне 90 %.

Этого достаточно для полного описания данных и позволяет отбросить нежелательный «шум». Таким образом, полученные три компоненты позволяют достоверно и полно описать исследуемый массив данных.

Для исследования связи между ценообразующими факторами и выявленными скрытыми факторами была составлена матрица нагрузок. Элементами этой матрицы являются коэффициенты корреляции между ценообразующими и скрытыми факторами. Матрица нагрузок показана в таблице 4.

Таблица 4 - Матрица нагрузок

Исходные факторы Компоненты

с, с„ Сш

х, 0,516 0,419 0,253

х2 0,293 0,732

Х3 0,186 0,603 0,179

Х4 -0,159 0,581

Х5 0,996

Х6 -0,208 -0,193

Из матрицы нагрузок видно, что в компоненту С1 входят исходные факторы Х| и Х5; в компоненту Сц — Х3; в компоненту Сщ — Х2 и Х4 Следовательно, один скрытый фактор может зависеть от нескольких ценообразующих факторов. Согласно полученным связям ценообразующих факторов и скрытых факторов был сформирован граф, отражающий структуру данных для результатов кадастровой оценки города Великие Луки (рисунок 1).

Из рисунка 1 видно, что каждый объект нижнего уровня (це-нообразующие факторы) связан с несколькими объектами верхнего уровня (скрытые факторы), то есть иерархическая связь между ними является слабой. Слабая иерархическая связь между уровнями обусловлена, прежде всего, взаимодействием ценообразующих факторов между собой (наличие между ними корреляции). Аналогичные результаты были получены для городов Нарьян-Мар, Тихвин, Со-ветск, Октябрьский.

Исходя из полученного результата, следует сделать вывод, о том, что истинная структура данных отличается от той, которая принимается в настоящее время для проведения расчетов регрессионной модели, а взаимодействие факторов кадастровой стоимости представляет собой иерархическую структуру со слабыми связями.

тельности, объектам культуры;

Х2 - уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустрой-

ства территории;

Х3 - уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения;

Х4 - состояние окружающей среды;

Х5 - эстетическая, историческая ценность застройки, ландшафтная ценность территории;

Х6 - инженерно-геологические условия строительства.

С, - эстетическая, историческая ценность застройки и близость к центру города;

С а ' уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения;

Сш ' уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории.

Рисунок 1 - Структура данных кадастровой оценки города Великие Луки

3. Кадастровую стоимость земель малых и средних населенных пунктов следует определять с помощью композиции функций кадастровой стоимости и скрытых факторов, которые являются функцией ценообразующих факторов.

Анализ структуры факторов показал, что существующие скрытые и ценообразующие факторы связаны между собой. Эта связь для факторов города Великие Луки выражается с помощью коэффициентов нагрузок, которые представлены в матрице нагрузок (таблица 4) и в графическом виде (рисунок 2).

_1_

Сп С, Х3

** х6 » х4

-1

Рисунок 2 - Графическое представление нагрузок для первых двух скрытых факторов для города Великие Луки

Из таблицы 4 и рисунка 2 видно, что в геометрическом смысле коэффициент нагрузки является проекцией ценообразующего фактора на ось новой системы координат (скрытый фактор). Исходя из этого, скрытые факторы являются функцией от ценообразующих факторов, при этом, коэффициентами данной функции выступают коэффициенты нагрузки. С учетом результатов выявления скрытых

факторов и значений коэффициентов нагрузок для города Великие Луки переход от ценообразующих факторов к скрытым предлагается осуществлять с помощью формул (3).

С, = 0,516 • .г, + 0,186 • х, + 0,996 • д;5 - 0,208 • • С„ =0,419 *, + 0,293 дг2 +0,603 -х3 -0,159-д:4 '(3)

Сш = 0,253 • лс, + 0,732 • + 0,179 • дг3 + 0,581 • - 0,193 ■ х6

где Х| - местоположение, доступность к центру, местам трудовой деятельности, объектам культуры;

Х2 - уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории;

Х3 - уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения;

Х4 - состояние окружающей среды;

Х5 - эстетическая, историческая ценность застройки, ландшафтная ценность территории;

Х6 - инженерно-геологические условия строительства.

Су - эстетическая, историческая ценность застройки и близость к центру города;

С„ - уровень развития сферы социального и культурно-бытового обслуживания населения;

Сш " уровень развития инженерной инфраструктуры и благоустройства территории.

Как было отмечено выше, скрытые факторы отображают истинную структуру данных и истинные причины вариации внутри массива, поэтому кадастровую стоимость следует определять на их основе. Из выражения (3) и рисунка 1 видно, что, функция расчета кадастровой стоимости является сложной функцией и строится с использованием принципа композиции. То есть, аргументом функции кадастровой стоимости будут являться скрытые факторы, которые в свою очередь являются функцией от ценообразующих факторов.

Для иллюстрации полученного вывода для городов Великие Луки, Нарьян-Мар, Советск, Октябрьский и Тихвин была рассчитана

кадастровая стоимость их земель с применением двух подходов. Первый подход - построение модели расчета кадастровой стоимости на основе ценообразующих факторов. Второй - построение модели расчета кадастровой стоимости с применением принципа композиции функций. При этом, аргументом в модели расчета кадастровой стоимости являлись скрытые факторы кадастровой стоимости, которые были рассчитаны как линейная комбинация ценообразующих факторов. Параметры статически значимых моделей для города Великие Луки приведены в таблице 5.

Таблица 5 - Проверка статистической значимости моделей расчета

кадастровой стоимости земли для города Великие Луки

Хара клер исти ка Модели, построенные на основе значений ценообразующ их факторов (первый подход) Модели, построенные на основе значений скрытых факторов (второй подход)

Линейная модель У=680,99-3044,30-х г 4512,42-Х2 Линейная модель У=886,84+650,21-Сг131,45-С2-216,63 С3 Полином второй степени У=814,19+729, 49С,2-245,65 С22-474,05-С32+117, 67-С,-С,+244,8 5С,С3-141,45С2С, Степенная модель ¥=3,25-С|°'35-С,0-0 2 п 0,02

ОВ КВ ОВ КВ ОВ КВ ОВ КВ

Я2 0,7573 0,8013 0,9253 0,9233 0,9315 0,9276 0,9206 0,8432

СКО 122,85 106,55 78,56 83,46 75,35 81,08 90,68 100,01

д,% 8,45 9,07 1,62 5,02 4,12 8,14 8,25 10,50

Обозначения: ОВ - обучающая выборка;

КВ - контрольная выборка;

Я2 - коэффициент детерминации;

СКО - среднеквадратичная ошибка;

Д - среднее отклонение от рыночной стоимости

Как видно из таблицы 5 значения коэффициентов детерминации по первому подходу меньше чем по второму подходу. Следовательно, применение второго подхода более предпочтительно, чем первого.

Анализ коэффициентов детерминации по второму подходу показал, что худшей моделью является степенная, так как у этой модели самый маленький коэффициент детерминации, равный 0,843. Параметры линейной модели и полинома второй степени достаточно близки, однако в данном случае предпочтительней использовать линейную модель, так как ей соответствует меньшее отношение суммы невязок к средней стоимости, что позволит избежать завышения кадастровой стоимости земли.

Следует отметить, что одним из главных преимуществ второго подхода является независимость факторов, а также возможность сокращения количества факторов без существенной потери информации. Это позволило получить модели расчета кадастровой стоимости более высокого качества, чем при их построении на основе це-нообразующих факторов.

В целом, для пяти рассмотренных городов среднее отклонение кадастровой стоимости от рыночной составило: 5-8 % для моделей, основанных на скрытых факторах кадастровой оценки (второй подход), и 9-20 % для моделей, построенных на основе ценообразую-щих факторов (первый подход). Применение принципа композиции функций при построении моделей расчета кадастровой стоимости позволило повысить качество аппроксимации и, вследствие этого, объективность результатов оценки.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Основные научные и практические результаты заключаются в следующем:

1. Определена необходимость выявления скрытых факторов кадастровой оценки для определения причин взаимной корреляции ценообразующих факторов и анализа их взаимодействия.

2. Предложен математический аппарат для перехода к скрытым факторам кадастровой оценки.

3. С помощью метода анализа главных компонент были выявлены скрытые факторы кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки, для городов Великие Луки, Нарьян-Мар, Тихвин, Советск и Октябрьский.

4. Результаты анализа структуры скрытых факторов кадастровой оценки показали, что структура их взаимодействия с ценообра-зующими факторами является иерархической со слабыми связями, то есть один и тот же фактор нижнего уровня связан более чем с одним фактором высшего уровня.

5. Переход к скрытым факторам кадастровой оценки при построении модели расчета кадастровой стоимости позволил устранить излишнюю информацию, содержащуюся в коррелированных факторах, перейти к независимым друг от друга факторам.

6. Была проведена кадастровая оценка земельных участков, предназначенных для многоэтажной жилой застройки, для городов Великие Луки, Нарьян-Мар, Тихвин, Советск и Октябрьский на основе двух подходов: на основе ценообразующих факторов и на основе скрытых факторов кадастровой оценки. При построении моделей расчета кадастровой стоимости на основе ценообразующих факторов мультиколлинеарность устранялась с помощью исключения взаимно коррелированных факторов. Построение моделей расчета кадастровой стоимости на основе скрытых факторов было произведено с использованием принципа композиции функций, то есть кадастровая стоимость - функция от скрытых факторов, которые в свою очередь являются функцией ценообразующих факторов.

7. Применение принципа композиции функций при построении моделей расчета кадастровой стоимости позволило повысить качество аппроксимации и, вследствие этого, объективность результатов оценки.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Киселев В.А. Выявление устойчивых наборов значимых факторов кадастровой стоимости земли малых и средних городов Северо-Запада методом главных/ В.А. Киселев, В.В. Беляев, Т.Н.

Балтыжакова // Имущественные отношения в Российской Федерации - Москва, 2013 - № 2 (137) - С. 65-74.

2. Балтыжакова Т.И. Выявление скрытых факторов кадастровой оценки земель населенных пунктов методом главных компонент (Электронный ресурс) / Т.И. Балтыжакова //Инженерный вестник Дона - 2015 - № 1- Режим доступа: ivdon.ru/ru/magazine /агсЫуе/п1у2015/2761

3. Балтыжакова Т.И. Применение методов «интеллектуального анализа данных» для кадастровой оценки объектов города Все-воложска в объектно-ориентированной статистической среде Я / Т.И. Балтыжакова // XIII Международная молодежная научная конференция «Севергеоэкотех-2012»: материалы конференции (21-23 марта 2012 г., Ухта, УГТУ) в 6 ч., Ч. I - Ухта, УГТУ - 2012. - С. 178181.

4. Балтыжакова Т.И. Использование метода главных компонент для анализа результатов кадастровой оценки / Т.И. Балтыжакова, В.В. Беляев // Математика в вузе и в школе. Труды международной научно-методической конференции. СПб, ПГУПС, 2012 - с. 124-126.

5. Балтыжакова Т.И. Кластеризация объектов недвижимости для кадастровой оценки / Т.И. Балтыжакова, В.В. Беляев // ХЫ Неделя науки СПбГПУ: материалы научно-практической конференции с междуна-родным участием. 4.1. - СПб.: Изд-во Политехи, ун-та, 2012, С. 141-143

6. Балтыжакова Т.И. Применение объектно-ориентированной статистической среды «II» в кадастровой оценке на примере города Всеволожска / Т.И. Балтыжакова //Совершенствование земельно-имущественных отношений. Материалы Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 95-летию кафедры геодезии и кадастров УГГУ, г. Екатеринбург, 25-26 октября 2012 г. - Екатеринбург: Изд-во УГГУ, 2012. - с. 56-62.

7. Балтыжакова Т.И. Использование факторного анализа для определения значимых факторов кадастровой оценки (на примере города Всеволожск) / Т.И. Балтыжакова // Сборник статей по итогам

научно-технических конференций в 2-х ч.Ч. II. - М.: МИИГАиК, 2014.-с. 21-23.

8. Baltyzhakova T.I. Selection of method defining significant factors of cadastral valuation / T.I. Baltyzhakova // Scientific reports on resource issues - 2013 - № 1, part II - P. 142-145.

РИЦ Горного университета. 24.04.2015. 3.345. Т. 100 экз. 199106 Санкт-Петербург, 21-я линия, д.2

2012478056

2012478056