Разработка геостатистической модели определения кадастровой стоимости земель садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области

Демидова, Полина Михайловна

Бесплатный автореферат и диссертация по наукам о земле на тему
Разработка геостатистической модели определения кадастровой стоимости земель садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области
ВАК РФ 25.00.26, Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

Автореферат диссертации по теме "Разработка геостатистической модели определения кадастровой стоимости земель садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области"

На правах рукописи

ДЕМИДОВА Полина Михайловна

РАЗРАБОТКА ГЕОСТАТИСТИЧЕСКОЙ МОДЕЛИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Специальность 25.00.26 - Землеустройство, кадастр

и мониторинг земель

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук

3 О МАЙ ¿013

Санкт-Петербург - 2013

005060309

Работа выполнена в федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Национальный минерально-сырьевой университет «Горный»

Научный руководитель -кандидат технических наук, доцент

Киселёв Владимир Алексеевич

Официальные оппоненты:

Ярмоленко Александр Степанович доктор технических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Новгородский государственный университет им. Ярослава Мудрого», кафедра управления земельными ресурсами, заведующий кафедрой

Павлова Виктория Александровна кандидат экономических наук, доцент, ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный аграрный университет», кафедра земельных отношений и кадастра, доцент

Ведущая организация - ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный университет».

Защита состоится 19 июня 2013 г. в 16 час. 00 мин. на заседании диссертационного совета Д 212.224.08 при Национальном минерально-сырьевом университете «Горный» по адресу: 199106 Санкт-Петербург, 21-я линия, дом 2, ауд. 3416а.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Национального минерально-сырьевого университета «Горный».

Автореферат разослан 17 мая 2013 г.

УЧЕНЫЙ СЕКРЕТАРЬ У/ КОРНИЛОВ

диссертационного совета ^ Юрий Николаевич

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертации. Современное состояние использования земель Ленинградской области характеризуется дальнейшим увеличением количества земельных участков, отводимых под садоводство и огородничество. В последнее время число земельных участков в садоводствах Ленинградской области превысило 800 ООО, на которых садоводством и огородничеством занимается более двух миллионов человек, что составляет 30 % от всего населения Санкт-Петербурга и Ленинградской области. При этом только на 50% всех земельных участков была проведена кадастровая оценка. В связи с этим, вопрос кадастровой оценки указанных земель приобретает большое значение, поскольку, результаты оценки являются основой определения всех видов земельных платежей в Российской Федерации.

В настоящее время государственная кадастровая оценка земель садоводческих объединений осуществляется на основе Технических указаний по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, путем проведения статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости и построения регрессионной зависимости. Однако, как показала практика, данный подход не позволяет в полной мере учесть все особенности экономической ситуации, возникающие в регионах. В связи с этим, в ряде научных работ, были предприняты попытки модернизации существующей методики. В частности в трудах таких ученых как В.Б. Безруков, Д.В. Господчиков, A.B. Пылаева, рассматривался вопрос кластеризации в процедуре кадастровой оценки земель вне черты населенных пунктов. А в работе Затолкиной Н.М. изучен вопрос изменения технологии кадастровой оценки земель садоводческих объединений в составе земель сельскохозяйственного назначения, путем учета природных и антропогенных факторов, определяющих их кадастровую стоимость. Тем не менее, несмотря на достигнутые успехи, существующая методическая база по определению кадастровой стоимости земель не позволяет: во-первых, в условиях недостаточности информации, получить приемлемую по точности кадастровую оценку земельных

участков («земля+строение»); во-вторых, учесть влияние таких факторов как пространственное положение и взаимозависимость значений рыночных цен/стоимости земельных участков исходной выборки.

В связи с этим, необходимость учета характера пространственной неоднородности распределения значений рыночных цен/стоимости земельных участков исходной выборки и возможность отбора единых объектов недвижимости для их включения в исходную выборку обусловливают актуальность работы по созданию геостатистической модели определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих некоммерческих объединений.

Объектом исследования является кадастровая стоимость земель садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области.

Предмет исследования - закономерности распределения в пространстве значений кадастровой стоимости земель садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области, обусловливающие точность вычисления кадастровой стоимости и методы ее определения.

Целью исследования является повышение объективности результатов кадастровой оценки земель в садоводческих некоммерческих объединениях Ленинградской области.

Основная научная идея исследовательской работы: для повышения объективности расчета кадастровой стоимости земель садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области предлагается использовать геостатистическую модель, учитывающую пространственное положение объектов оценки и взаимозависимость значений рыночной цены/стоимости земель садоводческих некоммерческих объединений.

Основные задачи диссертационной работы:

1. Провести анализ современного состояния рынка земельных участков и системы кадастровой оценки земель в садоводческих некоммерческих объединениях Ленинградской области;

2. Выявить влияние доли стоимости земли единого объекта недвижимости на рыночную цену/стоимость земельного участка садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области;

3. Провести анализ статистических, детерминистских и геостатистических методов построения моделей и определить автокорреляцию между значениями рыночных цен/стоимости земельных участков;

4. Сравнить эффективность применения статистических, детерминистских и геостатистических методов и обосновать выбор геостатистического метода.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

1. Выявлено влияние доли стоимости земли единого объекта недвижимости на рыночную стоимость земельных участков садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области. Сформулированы допустимые условия включения в выборку исходных данных значений цены/стоимости земельных участков, на которых имеются улучшения.

2. Установлен факт наличия взаимозависимости значений рыночной цены/стоимости земельных участков садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области и определены параметры зоны влияния, за пределами которой обеспечивается независимость значений рыночной цены/стоимости земельных участков.

3. Обоснована возможность применения модели геостатистической интерполяции для определения кадастровой стоимости земель садоводческих некоммерческих объединений на территории Ленинградской области.

Защищаемые научные положения:

1. При определении кадастровой стоимости земель садоводческих некоммерческих объединений на территории Ленинградской области в исходную выборку необходимо принимать земельные участки, на которых либо отсутствуют улучшения, либо доля этих улучшений в стоимости единых объектов недвижимости не превышает 40-50%.

2. При расчете кадастровой стоимости земельных участков садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области следует использовать геостатистические методы интерполяции, учитывающие пространственное положение земельных участков.

3. Значения рыночной цены/стоимости земельных участков садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области зависимы (коррелируют между собой). Область взаимной корреляции представляет собой эллипс со следующими параметрами: большая ось 41 км (в направлении Север-Юг); малая - 30 км (в направлении Запад-Восток).

Практическая значимость работы:

1. Определена доля улучшений в стоимости единых объектов недвижимости, превышение которой недопустимо при формировании исходной выборки для проведения кадастровой оценки земель садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области.

2. Определены предельные расстояния между земельными участками, превышение которых приводит к независимости значений рыночной цены/стоимости земельных участков садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области.

3. Разработана методика оптимального выбора сочетаний метода кригинга и типа полувариограммы при выполнении геостатистического интерполирования, в зависимости от объективных критериев.

Достоверность и обоснованность научных положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в диссертационной работе, подтверждаются использованием подлинных статистических данных по состоянию рынка недвижимости садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области. Объективность результатов кадастровой оценки, выполненной с использованием методов геостатистики, подтверждается их сопоставимостью с результатами кадастровой оценки земель садоводческих некоммерческих объединений, выполненной по статистическому методу.

Реализация результатов работы. Результаты исследования могут быть использованы при усовершенствовании нормативно-методической документации, в частности методики кадастровой оценки садоводческих, огороднических и дачных объединений. Теоретические и практические результаты могут быть использованы также в учебном процессе.

Апробация работы. Основные положения работы докладывались на Всероссийской конференции Санкт-Петербургского Горного института, в г. Санкт-Петербурге, 2010 г.; на Международном научном форуме-конкурсе студентов и молодых ученых «Проблемы недропользования», в г. Санкт-Петербурге, 2010 г.; на XVI Международной конференции во Вроцлавском институте природопользования в г.Вроцлав (Польша) в 2011 г.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 5 работ, в том числе в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России — 2 статьи.

Объем и структура работы Диссертация изложена на 140 страницах машинописного текста, содержит 4 главы, введение, заключение, библиографический список из 125 наименований. В работе 19 рисунков, 28 таблиц и 1 приложение.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В первой главе выполнен анализ рынка земельных участков в садоводческих некоммерческих объединениях Ленинградской области. Рассмотрено нормативно-правовое обеспечение кадастровой оценки земель садоводческих некоммерческих объединений.

Во второй главе подробно рассмотрен вопрос применения статистических методов в оценке кадастровой стоимости. Проведен анализ и обоснование возможности включения земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости в исходную выборку. Средствами построения уравнений множественной регрессии доказаны основные недостатки результатов кадастровой оценки земель.

В третьей главе проведено обоснование выбора интерполяционного подхода для определения кадастровой стоимости земель. Проведен анализ применения детерминистских методов интерполяции. Рассмотрены геостатистические методы интерполяции и возможность их применения для определения кадастровой стоимости земель. Предложена методика выбора оптимального типа кригинга и способа построения полувариограммы.

В четвертой главе описаны состав и последовательность создания ГИС-проекта садоводческих некоммерческих объединений. Выбраны оптимальный тип кригинга и модель полувариограм-

мы для определения данных кадастровой стоимости. Составлена карта кадастровой стоимости земель. Осуществлена апробация полученных зависимостей для кадастровой оценки земельных участков садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области.

Основные результаты исследований отражены в следующих защищаемых положениях:

В соответствии с существующей методикой определения кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, для кадастровой оценки используется семнадцать факторов, влияющих на стоимость (расстояние до столицы субъекта Российской Федерации, расстояние до районного центра, наличие электричества и др.). На основании указанных факторов строится регрессионная зависимость. Для обеспечения статистической значимости регрессионной зависимости количество значений рыночных цен в исходной выборке должно быть в три раза больше количества факторов кластеризации. Однако анализ рынка садоводческих некоммерческих объединений (далее - СНО) Ленинградской области показал невозможность соблюдения данного требования (таблица 1).

В связи с этим, для оценки кадастровой стоимости в исходную выборку вынужденно включаются значения рыночных цен единых объектов недвижимости. Это приводит к значительным ошибкам (до 50%) в определении кадастровой стоимости земельных участков.

Таблица 1- Количество предложений садоводческих участков по районам Ленинградской области

Район Строение Количество предложений

Всеволожский дом/дача 72

без построек 141

Выборгский дом/дача 30

без построек 35

Гатчинский дом/дача 26

без построек 27

Кировский дом/дача 41

без построек 15

Ломоносовский дом/дача 26

без построек 51

Приозерский дом/дача 16

без построек 18

Кингисеппский дом/дача 1

без построек 4

Лужский дом/дача 8

без построек 4

Тосненский дом/дача 13

без построек 31

Волховский дом/дача 6

без построек 4

Для подтверждения данного утверждения в диссертационной работе был построен график зависимости отклонений полученного результата рыночной стоимости земельного участка от доли стоимости земли в едином объекте недвижимости (рисунок 1).

О 20 40 60 80 100

доля стоимости земли единого объекта недвижимости %

Рисунок 1 - Зависимость отклонения полученного результата от доли стоимости земельного участка единого объекта недвижимости

Значение доли стоимости земли представляет собой отношение рыночной стоимости земли единого объекта недвижимости (С3) к рыночной цене единого объекта недвижимости (Це0н)- Рыночная стоимость земли единого объекта недвижимости рассчитана с использованием информации о рыночной цене единых объектов недвижимости методом выделения, который позволяет исключить из цены единого объекта недвижимости стоимость улучшений, полученных затратным подходом. Из графика видно, что отклонение результата стоимости земельного участка от рыночной цены земельного участка в том же садоводстве (ошибка определения стоимости) тем ниже, чем выше доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.

В соответствии с положениями регрессионного анализа допустимое отклонение вычисленных значений от теоретических значений не должно превышать 10-12%. Указанное значение было при-

нято в качестве критерия для установления доли стоимости земли единого объекта недвижимости, которая соответствует значению 5060% (см. рисунок 1). Таким образом, в исходную выборку следует включать только те единые объекты недвижимости, доля стоимости земли которых выше 50-60% или доля стоимости улучшений которых не превышает 40-50%.

2. При расчете кадастровой стоимости земельных участков садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской следует использовать геостатистические методы интерполяции, учитывающие пространственное положение земельных участков.

Существующая методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений предусматривает построение уравнения связи между рыночной ценой (и/или рыночной стоимостью) земельных участков и влияющими факторами.

В результате анализа уравнений регрессии (аддитивной и мультипликативной моделей (таблица 2)), построенных для условий Ленинградской области, при определении кадастровой стоимости было установлено, что средняя ошибка аппроксимации для обеих моделей составляет 12,5%, при коэффициенте детерминации R2 = 0.8. При этом максимальные значения отклонений, полученные при использовании аддитивной модели, составили 35%, а мультипликативной - 58%. Результаты построения двух уравнений показывают, что при прочих равных условиях (исходной выборке) возможно получение различных уравнений связи между рыночной ценой (и/или рыночной стоимостью) земельных участков и влияющими факторами. Это приводит к неоднозначности в принятии решении по выбору конкретной модели.

Таблица 2 - Расчетные уравнения удельных показателей

Тип модели Математическое выражение

Аддитивная у = 2776.7-4.2* -12.2л: -55.9л: +16.6* -93.9* - 6 -29.0л: +92.3* +275.6* +13.7* 8 9 10 12

Мультипликативная у = 1065.8 -*,"04 ^г"0'1 -лз"01 -*915 -*1015 • л:п16 (2)

где у - удельный показатель кадастровой стоимости, руб./кв.м; X/ -расстояние до г. Санкт-Петербурга, км; х2 - расстояние до районного центра, км; хз — расстояние до ближайшего населенного пункта, км; х5 -количество рейсов в день; Хц — расстояние до водоема, км; х8 - уровень преступности, преступлений/10000 чел.; х9 - тип почвы 1 - дерново-карбонатные, (1-есть, 0-нет); х]п - тип почвы 2 - дерново-подзолистые, (1-есть, 0-нет); Хц — тип почвы 3 - болотные и торфяные, (1-есть, 0-нет); хп - удаленность от источника загрязнения, км.

Помимо указанных выше недостатков при формировании регрессионной модели необходимо проверить гипотезу о независимости измеренных исходных значений, на основании которых строится регрессионная зависимость. Данная гипотеза предполагает, что на результат каждого отдельного измерения не влияют результаты предыдущих или соседних измерений, и пространственное размещение пунктов наблюдений имеет случайное распределение. Для проверки гипотезы о независимости исходных значений рыночных цен (и/или стоимости) на территории Ленинградской области был проведен анализ пространственной непрерывности (в двух точках, находящихся ближе друг к другу, будут более близкие значения, чем в точках, находящихся дальше друг от друга).

Факт наличия пространственной непрерывности в данных рыночной цены/стоимости был проверен путем построения зависимости значений рыночной цены/стоимости земельных участков при двух значениях расстояний между точками (/=20 км, /=50 км) (ри-

сунок 2). Такая диаграмма называется диаграммой взаимного разброса пар точек.

Рыночная цена/стоимость, р^б./кв.м а

Рыночнаяцена/стоимостъ, руб.1кЕ.к б

Рисунок 2 - Диаграммы разброса пар точек: а - при расстоянии между точками 1 = 20 км; б - при расстоянии между точками 1 = 50 км

На рисунке 2 видно, что на расстоянии 20 км пространственная корреляция между парами значений рыночной цены/стоимости земельных участков садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области существенна, поскольку точки на диаграмме пар сгруппированы вдоль прямой у=х. На расстоянии 50 км пространственная корреляция значительно ниже, поскольку точки рас-

полагаются на значительном расстоянии от прямой у=х («расплываются»), Диаграмма взаимного разброса пар точек позволяет увидеть пространственную непрерывность и проверить наличие корреляции в данных как качественно, так и количественно. В силу того, что нами была установлена пространственная непрерывность в данных рыночной цены/стоимости, гипотеза о взаимной зависимости подтверждается.

Пространственная зависимость характеризуется автокорреляционной функцией, которая является аналогом коэффициента корреляции случайных величин, колеблется в пределах от -1 до +1 и характеризует зависимость между отклонениями на расстоянии /. В связи с этим, в диссертационной работе была построена автокорреляционная функция (рисунок 3).

100

расстояние, км

Рисунок 3 - График зависимости коэффициентов корреляции от расстояния

На рисунке 3 видно, что график, имеющий вид ломаной линии, состоящей из отдельных отрезков, пересекает ось абсцисс на расстоянии 45-50 км. Это показывает наличие зависимости между

значениями рыночных цен/стоимости земельных участков на расстоянии до 45-50 км.

Исходя из полученных результатов о наличии пространственной корреляции экспериментальных данных, которая является центральной идеей геостатистики, для проведения качественной кадастровой оценки садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области рекомендуется использовать геостатистические модели.

Недостатки метода регрессионного анализа приводят к необходимости использования других методов, которые позволяют учитывать пространственное положение исходных данных и наличие пространственной непрерывности в значениях рыночной стоимости. Среди этих методов наиболее эффективны методы интерполяции, а именно: детерминистские и геостатистические методы. Поскольку, исходные данные рыночной цены земельных участков Ленинградской области характеризуется помимо пространственной изменчивости - взаимозависимостью значений, то для определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих некоммерческих объединений необходимо использовать геостатистические методы интерполяции. Основной геостатистической моделью, которая используется во всех методах геостатистики, является кригинг.

В силу того, что существует большое количество типов кри-гинга (простой, обычный, универсальный и др.) и моделей полува-риограмм (сферическая, экспоненциальная, гауссова и др.), необходимо было смоделировать перебор всех возможных сочетаний типов кригинга и моделей полувариограмм. Для этого в диссертационной работе была проанализирована возможность включения конкретных типов кригинга в декартово произведение. В результате было построено множество А, которое содержит тип кригинга и множество В, которое содержит тип модели полувариограммы (таблица 3).

Таблица 3 - Полное декартово произведение

Множество А Множество В

Простой Круговая

Сферическая

Тетрасферическая

Пентасферическая

Обычный Экспоненциальная

Гауссова

Рациональная квадратическая

Универсальный Эффекта дыры

К-Бесселя

1-Бесселя

Устойчивая

По результатам анализа было сформировано полное декартово произведение сочетания типов кригинга и полувариограмм:

' 7-1 1-2 1-3 I-4 1-5 1-6 1-1 I-8 1-9 I-10 /-1П //-1 II-2 II-3 11-4 II-5 II-6 11-1 II-8 II-9 II-10 //-11 . ^ ^

^///-1///-2///-3///-4///-5///-6///-7///-8///-9///-10///-11,

Выбор наилучшей модели сочетания осуществлялся по следующим критериям: - нормализованное среднее значение близко к нулю; - наименьшая среднеквадратическая ошибка прогноза; - наиболее близкая к среднеквадратической ошибке прогноза средняя стандартная ошибка; - наиболее близкая к единице нормализованная среднеквадратическая ошибка прогноза.

В силу того, что при определении кадастровой стоимости необходимо обрабатывать одновременно графическую и семантическую информации, все вычисления выполнялись в геоинформационной системе (ГИС).

Поскольку, в исходных данных был выявлен тренд, который наилучшим образом аппроксимируется полиномом второго порядка, для дальнейшего анализа данных он был исключен, что позволило более точно представлять интерполируемые значения. В среде ГИС имеются возможности учитывать или не учитывать характер направленности динамики изменчивости (анизотропия).

Результаты сравнения моделей по всем критериям представлены в таблице 4.

В результате отбора было выбрано следующее сочетание: тип кригинга — обычный, модель полувариограммы - тетрасфериче-ская. Данное сочетание является лучшим по всем показателям:

1. Нормализованное среднее значение близко к нулю (0,0004);

2. Наименьшая среднеквадратическая ошибка прогноза (61,05 руб./м2);

3. Наиболее близкая к среднеквадратической ошибке прогноза средняя стандартная ошибка (Д=2,66 руб./м2);

4. Наиболее близкая к единице нормализованная среднеквадратическая ошибка прогноза (1,0270).

В результате выбора был построен график и анизотропный эллипс тетрасферической модели после вычитания тренда из данных (рисунок 4).

Результаты построения графика полувариограммы показывают, что существует взаимозависимость значений рыночной цены/стоимости земельных участков садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области на расстоянии радиуса влияния 41 км в направлении Север-Юг и на расстоянии радиуса влияния 30 км в направлении Запад-Восток.

Модель тетрасферической полувариограммы имеет следующее математическое выражения для направления Север-Юг и Запад-Восток (таблица 5).

1ЖПП 119700

3 104700

-а

ш 8Э300 7^800 55800 4490 0 2390 0 19300

О * 400о' 8150 12230 1Б310 20380 24460 "285+0 32820" 36890 +0770

Расстояние,и

— Метель • Отсортированные + Усредненные

Рисунок 4 - График подобранной модели полувариограммы (а) и анизотропный эллипс (б)

В соответствии с поверхностью полувариограммы различия между объектами нарастают неодинаково. В направлении Северо-Запад - Юго-Восток нарастание происходит быстрее, чем в направлении Юго-запад - Северо-Восток, т.е. наблюдается анизотропия.

Таблица 4 - Сравнение моделей

Тип кригинга Тип модели вариограммы Простой Обычный Универсальный

Ошибки 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4

Круговая 86,87 -0,0355 0,5403 151,26 69,47 -0,0171 1,8371 56,13 4880,42 0,1089 1,1062 13348,72

Сферическая 85,35 -0,0393 0,5322 150,80 66,23 -0,0038 1,5171 56,33 4881,23 0,1065 1,0942 13278,60

Тетрасферическая 85,08 -0,0412 0,5307 150,77 61,05 0,0004 1,0270 58,39 4881,97 0,1043 1,0871 13220,16

Пентасферическая 84,65 -0,0430 0,5288 150,61 64,43 0,0018 1,1670 60.71 4882,66 0,1022 1,0824 13177,55

Экспоненциальная 86,45 -0,0473 0,5345 151,80 66,00 -0,0140 1,3410 68.16 4890,15 0,0885 1,1068 12845,90

Гауссова 86,22 -0,0414 0,5313 151,98 58,44 0,0420 1,3341 52.06 4949,47 0,2497 1,1487 13931,03

Рациональная квадра-тическая 88,90 -0,0470 0,5348 153,84 57,49 0,0311 1,0522 62,50 4872,89 0,1216 1,0750 13103,14

Эффекта дыры 80,49 -0,0608 0,5103 151,54 72,93 0,0065 1,2760 52,27 4872,98 0,1595 1,1293 14287,41

К-Бесселя 86,26 -0,0421 0,5305 152,09 59,32 0,0326 1,1110 55,20 4949,42 0,2488 1,1304 13926,95

,1-Бесселя 81,30 -0,0513 0,5140 150,22 60,95 0,0420 1,2430 51,79 4872,91 0,0145 1,0742 14268,11

Устойчивая 86,22 -0,0414 0,5313 151,98 60,92 0,0321 1,0995 55,49 4949,47 0,2497 1,1487 13931,03

1 - среднеквадратичная ошибка прогнозирования, руб./м2;

2 - средняя нормированная ошибка прогнозирования;

3 - среднеквадратичная нормированная ошибка прогнозирования;

4 - средняя стандартная ошибка прогнозирования, руб./м2.

Таблица 5 - Математическое выражение тетрасферической модели полувариограммы

Направление

Тетрасферическая модель полувариограммы

Север-Юг

у(И) =

(

200+

37500

агсБШ

/ Н л

40769

И ^2

40769

2 И + 3 40769

( ^3/2

( а ^2

40769

, к <40769

18950,/г>40769

(4)

Запад-Восток

200+

37500

агсБШ

/г

29564

2 И

+—

/ ^3/2

' И

29564; 3 29564

29564

, И <29564

18950,/г>29564

(5)

где И - расстояние между объектами оценки.

Анизотропия по направлениям затрагивает как значение точек на вариограмме, так и подбираемую модель. В определенных направлениях близко расположенные друг к другу объекты могут быть более похожи, чем в других направлениях.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Диссертация представляет собой законченную научно - квалификационную работу, в которой предлагается новое решение актуальной научной задачи - разработка геостатистической модели определения кадастровой стоимости земель садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области.

Выполненные исследования позволяют сделать следующие выводы и рекомендации:

1. Выявлено влияние доли стоимости земли единого объекта недвижимости на рыночную цену/стоимость земельного участка садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области.

2. Проведены исследования, опровергающие гипотезу независимости значений рыночных цен/стоимости земельных участков садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области.

3. Определен радиус, при котором значения рыночной цены/стоимости земельных участков являются зависимыми, т.е. коррелируют между собой.

4. Анализ пространственной непрерывности показал, что у двух земельных участков, находящихся ближе друг к другу, будут более близкие значения рыночных цен/стоимости, чем у более удаленных друг от друга земельных участков.

5. При расчете кадастровой стоимости земельных участков садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области следует использовать геостатистические методы интерполяции (кригинг), при этом наиболее оптимальным сочетанием метода кри-гинга и типа вариограммы следует считать обычный кригинг и тет-расферическую полувариограмму.

6. Предложена геостатистическая модель определения удельных показателей кадастровой стоимости земель садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Снытко, (Демидова) П.М. Оценка влияния территориальных условий на рыночную стоимость земельных участков в садоводческих некоммерческих организациях Ленинградской области / П.М. Снытко (Демидова) // Записки Горного института: СПГГИ (ТУ). - 2012. - Т. 196. - с. 89-93.

2. Демидова, П.М. Определение кадастровой стоимости земель садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области методами геостатистики / П.М. Демидова // Инженерный вестник Дона. - 2013. - №1. - Режим доступа: http ://ivdon. ru/ magazine/archive/ n 1у2013/1538.

3. Демидова, П.М. Анализ недостатков действующей методики государственной кадастровой оценки земель садоводческих некоммерческих объединений в Ленинградской области с целью расчета ставки земельного налога / П.М. Демидова // Научно-практический журнал Московское научное обозрение. - М.:ИНГН. -2011.-№11(15).-с.73-76.

4. Демидова, П.М. Выбор типа модели линейной регрессии для определения кадастровой стоимости садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области / П.М. Демидова // Молодой ученый. - 2012. - №12. - с. 45-48.

5. Демидова, П.М. Проверка гипотезы независимости значений рыночной стоимости земельных участков садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области / П.М. Демидова // Научно-практический журнал Московское научное обозрение. -М.:ИНГН. - 2013. - №3(31). - с.43-45.

РИЦ Горного университета. 15.05.2013. 3.261. Т. 100 экз. 199106 Санкт-Петербург, 21-я линия, д.2

Текст научной работыДиссертация по наукам о земле, кандидата технических наук, Демидова, Полина Михайловна, Санкт-Петербург

Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «НАЦИОНАЛЬНЫЙ МИНЕРАЛЬНО-СЫРЬЕВОЙ УНИВЕРСИТЕТ «ГОРНЫЙ»

На правах рукописи

04201360123 ^

ДЕМИДОВА Полина Михайловна

РАЗРАБОТКА ГЕОСТАТИСТИЧЕСКОЙ МОДЕЛИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ

ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Специальность 25.00.26 - Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук

Научный руководитель: кандидат технических наук, доцент Киселев Владимир Алексеевич

Санкт-Петербург -2013

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ........................................................................................................4

ГЛАВА 1 АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ...........................................................................9

1.1 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ.................................................9

1.2 АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ИХ СТОИМОСТЬ В САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ................................................................................14

1.3 ОПЫТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ......................................................................................................18

1.4 НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ......................................................23

1.5 АНАЛИЗ НЕДОСТАТКОВ РЕЗУЛЬТАТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ................................................................28

1.6 ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 1....................................................................................33

ГЛАВА 2 АНАЛИЗ ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДОВ МАТЕМАТИЧЕСКОЙ СТАТИСТИКИ ДЛЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ.........................................................................35

2.1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПРИМЕНЕНИЯ СТАТИСТИЧЕСКИХ МЕТОДОВ В ОЦЕНКЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ..............................................................................35

2.2 АНАЛИЗ И ОБОСНОВАНИЕ ВОЗМОЖНОСТИ ВКЛЮЧЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСХОДНУЮ ВЫБОРКУ...................37

2.3 АНАЛИЗ РЕЗУЛЬТАТОВ ПОСТРОЕНИЯ УРАВНЕНИЙ МНОЖЕСТВЕННОЙ РЕГРЕССИИ ПО ДАННЫМ РЫНОЧНЫХ ЦЕН НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ...........................................................................................................50

2.4 ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 2...........................................................................82

ГЛАВА 3 РАЗРАБОТКА МОДЕЛИ И МЕТОДИКИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ МЕТОДАМИ ГЕОСТАТИСТИКИ......................................................................84

3.1 ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА ИНТЕРПОЛЯЦИОННОГО ПОДХОДА ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ...................................................................................84

3.2 АНАЛИЗ ПРИМЕНЕНИЯ ДЕТЕРМИНИСТКИХ МЕТОДОВ ИНТЕРПОЛЯЦИИ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ....................................................................................87

3.3 ГЕОСТАТИСТИЧЕСКИЕ МЕТОДЫ ИНТЕРПОЛЯЦИИ И ВОЗМОЖНОСТЬ ИХ ПРИМЕНЕНИЯ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ........................91

3.4 МЕТОДИКА ВЫБОРА ОПТИМАЛЬНОГО ТИПА КРИГИНГА И СПОСОБА ПОСТРОЕНИЯ ПОЛУВАРИОГРАММЫ....................................................................99

3.5 ПРОГРАММНЫЙ КОМПЛЕКС ARCGIS GEOSTATISTICAL ANALYST............101

3.6 ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 3...........................................................................103

ГЛАВА 4 ПРИМЕНЕНИЕ ГЕОСТАТИСТИЧЕСКОЙ МОДЕЛИ ИНТЕРПОЛЯЦИИ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ С РАЗВИТЫМ РЫНКОМ НЕДВИЖИМОСТИ.................................................................................................105

4.1 СОЗДАНИЕ ГИС-ПРОЕКТА САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ.......................................................105

4.2 АНАЛИЗ ИСХОДНЫХ ДАННЫХ РЫНОЧНОЙ ЦЕНЫ САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ИНТЕРПОЛЯЦИИ...............................................................................................106

4.3 ВЫБОР ОПТИМАЛЬНОГО ТИПА КРИГИНГА И МОДЕЛИ АППРОКИМАЦИИ ПОЛУВАРИОГРАММЫ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ДАННЫХ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ.........................................................................................................109

4.4 СОЗДАНИЕ КАРТЫ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ.........................111

ЗАКЛЮЧЕНИЕ...............

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ПРИЛОЖЕНИЕ А...........

122 .135

ВВЕДЕНИЕ

Современное состояние использования земель Ленинградской области характеризуется дальнейшим увеличением количества земельных участков, отводимых под садоводство и огородничество. В последнее время число земельных участков в садоводствах превысило 800 ООО, на которых садоводством и огородничеством занимается более двух миллионов человек, что составляет 30% от всего населения Санкт-Петербурга и Ленинградской области. При этом только на 50% всех земельных участков была проведена кадастровая оценка. В связи с этим большое значение приобретает вопрос кадастровой оценки указанных земель, т.к. результаты оценки являются основой определения всех видов земельных платежей в Российской Федерации.

Вопросы оценки недвижимости в России находят свое отражение в работах следующих авторов: A.B. Севостьянова, A.B. Пылаевой, Д.В. Господчикова, А.Д. Власова, А.П. Сизова, A.A. Варламова, А.П. Огаркова, В.Б. Безрукова. Теоретические основы оценки недвижимости заложены в трудах таких зарубежных ученых, как В. Петти, А. Смита, Т. Коллера, Джозефа К. Эккерта.

В настоящее время государственная кадастровая оценка земель садоводческих объединений осуществляется на основе Технических указаний по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, путем проведения статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости и построения регрессионной зависимости. Однако, как показала практика, данный подход не позволяют в полной мере учесть все особенности экономической ситуации, возникающие в регионах. В связи с этим, в ряде научных работ, были предприняты попытки модернизации существующей методики. В частности в трудах таких ученых как В.Б. Безруков, Д.В. Господчиков, A.B. Пылаева, рассматривался вопрос кластеризации в процедуре кадастровой оценки земель вне черты населенных пунктов. А в работе Затолкиной Н.М. изучен вопрос изменения технологии кадастровой оценки земель садоводческих объединений в составе земель

сельскохозяйственного назначения, путем учета природных и антропогенных факторов, определяющих их кадастровую стоимость.

Тем не менее, несмотря на достигнутые успехи, существующая методическая база по определению кадастровой стоимости земель не позволяет: во-первых, в условиях недостаточности информации, получить приемлемую по точности кадастровую оценку земельных участков при включении в исходную выборку для построения регрессионной зависимости единых объектов недвижимости («земля+строение»); во-вторых, учесть влияние таких факторов как пространственное положение и взаимозависимость значений рыночных цен/стоимости земельных участков исходной выборки.

В связи с этим, необходимость учета характера пространственной неоднородности распределения значений рыночных цен/стоимости земельных участков исходной выборки и возможность отбора единых объектов недвижимости для их включения в исходную выборку обуславливает актуальность работы по созданию геостатистической модели определения кадастровой стоимости земельных участков садоводческих некоммерческих объединений.

Цель работы: повышение объективности результатов кадастровой оценки земель в садоводческих некоммерческих объединениях Ленинградской области.

Задачи работы:

4. Сравнить эффективность применения статистических, детерминистских и геостатистических методов и обосновать преимущества геостатистического метода.

Идея: для повышения объективности расчета кадастровой стоимости земель садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области предлагается использовать геостатистическую модель, учитывающую пространственное положение объектов оценки и взаимозависимость значений рыночной цены/стоимости земель садоводческих некоммерческих объединений.

Методика исследований: обобщение и анализ теории и практики кадастровой оценки, определение кадастровой стоимости земель в различных частях Ленинградской области, использование методов геостатистического моделирования, регрессионного анализа, применение затратного подхода. Использование программных продуктов Excel, Maplnfo, ArcGis, AutoCad, Transline.

Научная новизна:

Практическое значение:

2. Определены предельные расстояния между земельными участками, превышение которых приводят к независимости значений рыночной цены/стоимости земельных участков садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области.

Защищаемые положения:

3. Значения рыночной цены/стоимости земельных участков садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области зависимы (коррелируют между собой). Область взаимной корреляции представляет собой эллипс со следующими параметрами: большая ось 41 км (в направлении Север-Юг); малая -30 км (в направлении Запад-Восток).

Достоверность научных положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в диссертационной работе, подтверждается использованием подлинных статистических данных по состоянию рынка недвижимости

садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области. Объективность результатов кадастровой оценки, выполненной с использованием методов геостатистики, подтверждается их сопоставимостью с результатами кадастровой оценки земель садоводческих некоммерческих объединений, выполненной по статистическому методу.

Реализация выводов и рекомендаций работы. Результаты исследования могут быть использованы при усовершенствовании нормативно-методической документации, в частности методики кадастровой оценки садоводческих, огороднических и дачных объединений. Теоретические и практические результаты могут быть использованы также в учебном процессе.

Апробация работы. Основные положения работы докладывались на Всероссийской конференции Санкт-Петербургского Горного института, в г.Санкт-Петербург, 2010 г., на Международном научном форуме-конкурсе студентов и молодых ученых «Проблемы недропользования», в г. Санкт-Петербург, 2010 г., на XVI Международной конференции во Вроцлавском институте природопользования в г.Вроцлав (Польша) в 2011 г.

Публикации. Основное содержание работы отражено в пяти публикациях, две из которых опубликованы в журнале из перечня изданий, рекомендованных ВАК.

Объем и структура работы. Диссертация изложена на 140 страницах машинописного текста, содержит 4 главы, введение заключение, 1 приложение, библиографический список из 125 наименований. В работе 19 рисунков, 28 таблиц.

Автор выражает признательность научному руководителю Киселеву Владимиру Алексеевичу за помощь и внимание на всех стадиях написания работы.

ГЛАВА 1 АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ 1.1 СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬ САДОВОДЧЕСКИХ

НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ

Садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений) [89].

Как правило, садовые земельные участки (СЗУ) сводятся в группы -садоводческие некоммерческие объединения (далее - СНО или садоводства). Это объединение осуществляется по территориальному признаку. Развитие СНО имеет важное социально-экономическое значение для жителей, как Санкт-Петербурга, так и Ленинградской области. Такого рода ассоциации обеспечивают широким слоям населения, в том числе и социально незащищенным, возможность решения продовольственной и, в определенной степени, жилищной проблем, а также доступного отдыха. В настоящее время в Ленинградской области садоводством и огородничеством занимается более двух миллионов человек, что составляет 30 % от всего населения Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Всего на территории Ленинградской области расположено более 2 700 садоводств, с общим количеством садоводческих участков более 800 000. Согласно статье 78 Земельного кодекса РФ все СЗУ располагаются на землях сельскохозяйственного назначения и представляют собой земли интенсивного сельскохозяйственного производства. Размещение коллективных садоводств по территории области крайне неравномерно. На рисунке 1.1 представлена схема распределения садоводческих некоммерческих объединений по количеству садоводческих объединений в районе на территории Ленинградской области.

Количество СНО, шт.

■ 215--735 (4)

□ 185--215 (1)

□ 141-185 (4)

27-141 (4)

■ 4-27 (4)

Рисунок 1.1 - Схема распределения садоводческих некоммерческих объединений на территории Ленинградской области (по количеству

участков в районе)

Наиболее крупные массивы садоводств расположены вблизи железных дорог (Мшинское, Пупышево) и автомагистрали г. Санкт-Петербург-Мурманск (район Синявино «Восход» и т.д.). Основные площади садоводств расположены в пределах территории, ограниченной:

■ на севере - р. Вуокса (Выборгский, Приозерский, Всеволожский районы);

■ на востоке - р. Волхов (Кировский, Волховский. Киришский районы);

■ на юге и юго-западе - р. Луга (Тосненский, Лужский Гатчинский, Ломоносовский).

Среди районов наибольшая доля садоводств области (более 60 %) расположена в районах, прилегающих к Санкт-Петербургу с хорошей железнодорожной и автомобильной транспортной доступностью: Выборгском, Всеволожском, Гатчинском, Кировском, Ломоносовском. Остальная группа районов характеризуется невысоким удельным весом наличия коллективных садоводств. Эти районы удалены от Санкт-Петербурга более чем на 100 км и располагаются:

■ на западе

Информация о работе

Демидова, Полина Михайловна
кандидата технических наук
Санкт-Петербург, 2013
ВАК 25.00.26

Диссертация

Разработка геостатистической модели определения кадастровой стоимости земель садоводческих некоммерческих объединений Ленинградской области - тема диссертации по наукам о земле, скачайте бесплатно

Автореферат

Похожие работы