Бесплатный автореферат и диссертация по наукам о земле на тему

Размещение и территориальная доступность рыночных услуг в крупных городах

ВАК РФ 25.00.24, Экономическая, социальная и политическая география

Автореферат диссертации по теме "Размещение и территориальная доступность рыночных услуг в крупных городах"

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ имени М.В.ЛОМОНОСОВА ГЕОГРАФИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

На правах рукописи

ИМАНГАЛИН Азат Факилевич

РАЗМЕЩЕНИЕ И ТЕРРИТОРИАЛЬНАЯ ДОСТУПНОСТЬ РЫНОЧНЫХ УСЛУГ В КРУПНЫХ ГОРОДАХ

Специальность: 25.00.24 - Экономическая, социальная, политическая и рекреационная география

АВТОРЕФЕРАТ

11 НАР 2015

диссертации на соискание ученой степени кандидата географических наук

Москва-2015

005560559

005560559

Работа выполнена на кафедре экономической и социальной географии России географического факультета Московского государственного университета имени М.ВЛомоносова

Зубарсвич Наталья Васильевна,

доктор географических наук, профессор

Сафиуллин Радик Газизович,

доктор географических наук, профессор, заведующий кафедрой экономической географии географического факультета Башкирского государственного университета (г. Уфа)

Зотова Мария Владимировна,

кандидат географических наук, научный сотрудник лаборатории геополитических исследований Института географии РАН (г. Москва)

Ведущая организация - Пермский государственный

национальный исследовательский университет

Защита диссертации состоится 23 апреля 2015 г. в 15— на заседании диссертационного совета Д 501.001.36 при Московском государственном университете имени М.В. Ломоносова по адресу: 119991, г. Москва, ГСП-1, Ленинские горы, МГУ, географический факультет, ауд. 1806. E-mail: agir@mail.ru

С диссертацией можно ознакомиться в отделе диссертаций научной библиотеки МГУ имени М.В. Ломоносова (Ломоносовский просп., д. 27) и на сайте МГУ: http://istina.msu.ru/dissertations/8743898.

Автореферат разослан 26 февраля 2015 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат географических наук, старший научный сотрудник

Научный руководитель Официальные оппопенты

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы диссертационной работы обусловлена трансформацией размещения сферы услуг в последние десятилетия под воздействием перехода от плановой экономики к рыночной. Платные потребительские услуги существовали и в советское время, но их размещение зависело от нормативов потребления и других нерыночных регуляторов. При рыночной экономике размещение и территориальная доступность рыночных услуг определяется платежеспособным спросом населения, который меняется под воздействием динамики доходов, изменения образа жизни и потребностей населения. С 1990-х годов развитие платных услуг стало формироваться под влиянием рыночных факторов, в этом секторе возникли разнообразные формы бизнеса - от малого предпринимательства до крупных торговых сетей.

Фактор внутригородского местоположения становится критически важным для развития рыночных услуг, поскольку территориальная концентрация потребителей создает платежеспособный спрос. На ранних этапах перехода к рыночной экономике коммерческие объекты сферы услуг в городах размещались стихийно, но с развитием городской среды и самих услуг размещение объектов менялось. Оно стало более рациональным, поскольку выгодное местоположение учреждений платных услуг в местах концентрации потребителей усиливало конкурентные преимущества бизнеса. В результате особенности городской среды становятся все более значимым фактором развития и размещения платных услуг. Особенно это актуально для крупных городов, в которых городская среда наиболее разнообразна.

Изменились и возможности географического анализа размещения объектов. Новые информационные технологии (ГИС-технологии) позволяют проводить оценку размещения с помощью математических и картографических методов на основе большого объема статистической и полевой информации. Новые технологии позволяют дифференцировать городское пространство с учетом плотности застройки, объемов трафика по магистралям и других факторов, влияющих на концентрацию потребителей услуг. Использование новых методов позволяет проводить исследования для многих городов, выявлять особенности территориального размещения и доступности разных видов рыночных услуг, их взаимосвязь с территориальной структурой города.

Объектом диссертационного исследования являются рыночные услуги в крупных городах.

» /

Предметом диссертационного исследования является размещение и территориальная доступность услуг различного типа в крупных городах.

Цель работы - выявление общих закономерностей и особенностей размещения и территориальной доступности различных видов рыночных услуг в крупных городах с разной людностью и функциями.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

1) провести анализ эволюции теорий размещения, географических и математических методов оценки оптимального размещения и территориальной доступности услуг;

2) разработать методику оценки размещения и территориальной доступности рыночных услуг в крупных городах с помощью ГИС-технологий;

3) выявить особенности размещения и территориальной доступности рыночных услуг с разной частотой потребления (повседневных, периодических и др.), а также оценить взаимное размещение различных видов услуг;

4) выявить специфику размещения и территориальной доступности рыночных услуг в городах различной людности и функционального типа (на примере региональных центров и индустриальных городов);

5) изучить особенности размещения торговых центров и разработать методику оценки расположения и территориальной доступности торговых центров.

Методологической основой исследования служат общенаучные и географические методы, в том числе картографическое, геоинформационное и математическое моделирование, метод экспертных оценок, аэрокосмические, сравнительно-географический и статистический методы, а так же полевые исследования

Теоретической основой исследования являются труды отечественных географов С.А. Ковалева, В.В. Покшишевского, А.И. Алексеева, A.A. Ткаченко, сформулировавшие основные направления изучения сферы обслуживания в советский период, зарубежные исследования факторов размещения рыночных услуг с использованием различных математических и геоинформационных подходов (W.G. Reilly, G.P. Clarke, G. Cliquet, D.L. Huff, A.S. Fotheringham и др.), работы К.Э. Аксенова, A.B. Зырянова, изучающие современное размещение и трансформацию рыночных услуг в городских пространствах России.

Основной информационно-эмпирической базой исследования являются данные Федеральной службы государственной статистики (Росстат), результаты научно-исследовательских работ и экспедиционные данные. Использованы внутренние базы данных компании 5шаг1Ьос, Магазин Магазинов, космические снимки с геопорталов maps.yandex.ru, maps.google.com. Официальные данные по переписи населения г.Уфы за 2010г. предоставлены Муниципальный унитарный предприятием (МУП) «АПБ» Главархитектуры администрации ГО г. Уфы. В рамках исследования создана информационная база данных о более чем 40 тыс. объектах рыночных услуг в Москве, более 2,9 тыс. коммерческих объектов в городах Уфа, Оренбург, Стерлита-мак и Салават.

Новизна работы заключается в разработке новых методов сбора информации и анализа размещения рыночных услуг в городах с помощью ГИС-технологий, которые позволяют преодолеть ограничения российской информационной инфраструктуры. Впервые проведен географический анализ факторов и тенденций размещения разных видов рыночных услуг в крупнейших городах России. Выявлены взаимосвязи различных видов рыночных услуг, размещаемых на городских улицах, что позволяет оптимизировать территориальную систему услуг в городах. Разработана методика оценки зон обслуживания крупных торговых центров, позволяющая оптимизировать инвестиционные решения бизнеса и планировочные решения властей крупных городов.

Практическая значимость работы заключается в разработке методики оценки расположения и территориальной доступности рыночных услуг на основе ГИС-технологий, которая может быть использована для принятия управленческих решений в сфере городского развития с целью оптимального размещения объектов коммерческой недвижимости, гармоничного сочетания различных типов объектов рыночных услуг на территории крупных городов. Предложенные методы и полученные результаты могут быть основой для разработки рекомендаций по градостроительному планированию территорий в условиях рыночного регулирования размещения объектов коммерческой инфраструктуры. Теоретические и практические результаты исследования используются в университетском курсе «География сектора услуг».

Апробация результатов исследований Основные положения проведённого исследования докладывались и обсуждались на конференциях: XVI, XVII Международная конференция студентов, аспирантов и молодых учёных «Ломоносов»

(г. Москва 2010, 2011); Международных конференций «ИнтерКарто/ИнтерГИС» XVI, XVII, XVIII (Ростов-на-Дону, 2010; Барнаул, 2011; Смоленск, 2012).

По теме диссертации автором опубликовано 9 научных статей, в том числе 3 статьи в научных журналах, включенных в перечень рецензируемых российских научных журналов для опубликования результатов диссертации, а также тезисы докладов общим объемом 4,3 п.л.

Структура. Работа структурирована в соответствии с решаемыми задачами и включает введение, три главы, заключение и список литературы. Текст работы изложен на 135 е., содержит 29 рисунков, 10 таблиц. Приложения включают 1 таблицу и 15 карт. Список использованных источников информации включает 133 наименований на русском и иностранных языках и 18 интернет ресурсов.

В первой главе систематизируются теоретические подходы к размещению услуг, анализируются существующие исследования в данной области, показана эволюция подходов и методов исследования территориальной доступности услуг. В первой части второй главы рассматриваются методики исследования внутригородской структуры, выявляются особенности размещения и территориальная доступность различных видов рыночных услуг с учетом спроса населения крупных городов, анализируются изменения в размещении услуг в городах различного ранга. Во второй части второй главы анализируется взаимное размещение объектов уличной торговли с целью выявления видов их кластеризации в крупнейшем городе, а также факторов, влияющих на размещение. В третьей главе рассматриваются особенности размещения торговых центров как мест концентрации различных видов рыночных услуг, разработана их классификация, выявлены зоны обслуживания с использованием ГИС-технологий.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ

1. Существующие методы анализа размещения различаются: для социальных (нерыночных) услуг более применимы детерминированные модели, а для рыночных услуг - стохастические, которые позволяют точнее выявить предпочтения потребителей и зоны обслуживания. Выделено три основных тренда в развитии моделей: полимасштабность, полиформатность и персонали-зацня (учет в моделях интересов потребителей — гуманизация моделирования с помощью данных социологических опросов).

В существующих исследованиях размещения объектов и определения зон их обслуживания можно выделить несколько основных параметров, которые отражают особенности каждой работы: масштаб, тип поселения (города разной величины и функциональной структуры), число и типы исследуемых объектов услуг, динамика их размещения, а также используемые модели. По мере развития технического прогресса, увеличения объема данных все чаще применяется ГИС-моделирование, которое заменяет картографические методы.

Географический масштаб дифференцирует задачи исследований: в мелком масштабе проводится анализ уровня развития сферы услуг в странах и регионах, в среднем - сравнительный анализ городов как центров размещения услуг, предмет крупномасштабных исследований - внутригородское размещение услуг. Анализ единичных объектов ограничивается задачей определения оптимального размера и размещения. При анализе двух и более объектов должна решаться нетривиальная задача их размещения таким образом, чтобы уровень взаимной конкуренции между ними был невысоким, что особенно важно для рыночных услуг.

Большая часть современных исследований в России посвящена размещению рыночных услуг, в то время как в советское время преобладали работы по изучению социальных (нерыночных) услуг.

В зависимости от области применения преобладают разные модели исследований для анализа и прогноза размещения рыночных объектов: в маркетинге чаще используются аналитические, географами - скоринговые оценки (континуальные модели, в виде растровых данных), а сетевые (дискретные) модели активно используются математиками.

При использовании методов и моделей необходимо учитывать тип исследуемого объекта. Для социальных (нерыночных) услуг применяются такие модели, как полигоны Тиссена, расчет зон доступности и т.д., в то время как для анализа размещения рыночных услуг более адекватны стохастические модели пространственного взаимодействия, такие как модель Хаффа. Расширенная классификация моделей и методов анализа зон обслуживания представлена на рисунке 1. Среди существующих моделей и методов более широкое распространение получили модели пространственного взаимодействия, но они требует хорошей информационной инфраструктуры и знания геоинформационных технологий.

Рис. 1. Методы анализа размещения

Составлено автором.

Подходы и методы исследования размещения услуг изменялись под воздействием новых знаний и трансформации потребностей в этой сфере. Фокус постепенно смещался с анализа характеристик объектов исследования и зон обслуживания к учету предпочтений потребителей услуг, выбор (потребительское поведение) которых влияет на успешность коммерческого объекта. Изменилась и география работ: если первые работы были ориентированы на анализ крупных территорий - стран, регионов, то теперь во главу угла поставлен локальный анализ и планирование размещения в рамках города или его района. Усиливается тренд «персонализации» исследований: модель размещения объектов в одной части города может не соответствовать модели размещения в другой, не существует единого стандарта, поскольку каждое пространство уникально и по характеристикам размещения, и по проживающему в этом районе населению.

Изменение форматов и типов торговых объектов также требует пересмотра подходов к анализу размещения. В советское время основными торговыми объектами

были гастрономы и универмаги, которые размещались по нормативному принципу в соответствии с численностью населения. Сейчас же сложные торгово-многофункциональные центры необходимо размещать и анализировать другими способами, с учетом их привлекательности для потребителей.

2. Методика оценки размещения и территориальной доступности рыночных услуг решает две ключевые задачи: а) разработку технологии сбора информации и создание информационной инфраструктуры исследования; б) определение методов анализа с учетом предмета исследования (различных видов услуг) и возможностей использования ГИС-технологий.

Для сбора общегеографических данных по изучаемой территории и создания базовой информационной инфраструктуры основным источником информации служат геопорталы. Космические снимки высокого разрешения доступны на различных географических серверах с помощью программы SAS.Planet. Первый компонент - размещение населения как основа для оценки размещения услуг. Методика оценки численности населения каждого дома разработана на примере г. Уфы. На территории города размещено около 23 тыс. жилых домов, которые были классифицированы по общепринятым типам застройки, затем вычислялось количество квартир в домах полученных классов. Классификация проводилась визуально и полуавтоматически с помощью выборки по данным таблицы и гистограммы распределения домов по площади, всего выделено 30 типов застройки. Количество квартир в домах различных классов определялось по данным МУП «АПБ» Главархитектуры администрации г. Уфы, включающим информацию о типах строений, количестве этажей, площади и т.д.

Второй компонент информационной инфраструктуры - улично-дорожная сеть, которая определяется путем цифрования космических снимков высокого разрешения и является линейно-планарным графом. Созданные геометрические объекты имеют показатели средней скорости, которые определяются на основе открытых данных, свойства односторонности, класса дорог и т.д. В итоге создается сетевая модель в программном комплексе ArcGIS 10.0 в соответствии с техническими требованиями модуля Network Analysis.

Третий компонент - остановки общественного транспорта как элементы транспортной инфраструктуры и генераторы пешеходного потока. Эта информация собирается на основе открытых источников данных (2GIS, 4Geo и т.п.). Тематиче-

ской блок включает сбор информации по исследуемым торговым объектам, определение типа объекта и его торговой площади.

Основными методами анализа размещения и территориальной доступности рыночных услуг малых форм являются картометрические подходы. Ключевые показатели размещения оцениваются по следующим факторам: численность населения, проживающего в зоне обслуживания, расстояние до улично-дорожной сети, объем трафика в ближайшем сегменте дороги, расстояние до остановки общественного транспорта и количество проходящих маршрутов общественного транспорта. Анализ конкуренции проводится на основе обеспеченности территории торговым площадями данного вида услуг. Оценка обеспеченности территории учреждениями разных видов услуг проводится на основе алгоритма построения локальной плотности с помощью инструмента Kernel Density, входящего в модуль Spatial Analyst программного комплекса ESRI ArcGIS.

Для оценки взаимного размещения различных видов услуг используются пространственные выборки на основе буферных зон с агрегированием полученной статистики (рис.2). Для наглядного сравнения полученные данные нужно нормировать по входящим в них показателям, чтобы сопоставлять выделенные типы с разной выборкой объектов. Итоговая формула нормирования и приведения показателей к общему виду выглядит следующим образом (1):

Xw =Na-b/(K*Nb) (1),

где Ыа_ь - число объектов типа а, входящих в 500 метровую зону объекта типа b, N„-число объектов типа a, Nt — число объектов типа Ъ.

Итог

J \ А ! 6 с

Ï..........а-..........■.....................

I '¡■^1 А ; IS I S .S

j

i с I s Î i ■<

Рис. 2. Схема анализа взаимного размещения объектов

После создания агрегированной таблицы можно анализировать взаимное размещение различных типов услуг в городе. Результаты анализа позволяют прогнозировать потенциальное размещение коммерческих объектов в городском пространстве, а также выявить косвенные факторы размещения, такие как эффект синергии, симбиоза и т.д.

При анализе размещения торговых центров (ТЦ) использован зарубежный опыт анализа торговых зон. В методике оценки размещения использована гравитационно-вероятностная модель пространственного взаимодействия (модель Хаффа), которая хорошо себя зарекомендовала в бизнес- и научных исследованиях. Для анализа размещения создана матрица расстояний между торговыми центрами и местами проживания населения в модуле Network Analyst программного комплекса ESRI ArcGIS, далее уменьшена выборка расстояний в соответствии с зонами влияниями торговых объектов. На основе функции полезности рассчитана вероятность посещения торгового объекта для каждого жителя города. Вероятность посещения покупателем конкретного торгового объекта вычисляется по следующей формуле (2):

dL

D»

(2),

г/

где Р,у - вероятность посещения у магазина / покупателем; А" - мера привлекательности коммерческого объекта ] (размер торгового зала); О? - расстояние до торгового центра у, которое должен преодолеть покупатель /'; а — вычисляемый эмпирическим путем коэффициент привлекательности, р - коэффициент влияния расстояния, требующий статистической оценки, п - число торговых точек.

На основе полученной информации о количестве потенциальных клиентов рассчитан потенциальный оборот и арендная ставка будущего или существующего объекта. На основе созданной сетевой модели улично-дорожной сети рассчитано время доступности на автомобильном транспорте до ближайшего ТЦ. Разработанная методика позволяет с большой достоверностью определять привлекательность объекта услуг для потребителей и объем посещений.

3. Основные факторы размещения рыночных услуг - территориальная доступность и структура городской среды. Ежедневные и периодические услуги размещены относительно равномерно и имеют схожие характеристики разме-

щення, эпизодические услуги концентрируются в центрах с лучшей транспортной доступностью. Ключевой фактор размещения объектов в городах различного ранга - территориальная структура города, от которой зависит локальная плотность населения. Размер города влияет на количество объектов всех типов, наличие агломерации влияет на число объектов эпизодического спроса.

Анализ размещения продуктового ритейла в г. Уфа включал 204 супермаркетов и 716 продуктовых магазинов. Были созданы карты обеспеченности территории торговыми площадями, графоаналитические материалы и рассчитана пространственная статистика на основе исходной базы данных. График распределения (рис.3) показывает, что более 80% всех продуктовых объектов ритейла расположены в зоне 100-метровой доступности от автомобильных дорог, на таком же расстоянии от остановок общественного транспорта концентрируется только 30% объектов продуктового ритейла. Крупные торговые центры сами являются локальными центрами генерации трафика и не привязаны к дорогам и остановкам.

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

□ до остановки

□ до дороги ■ до ТЦ

, Я- щ_ I Я ■ Я- Я ■

350 500 650 800 950 Расстояние, м

Рис. 3. Частота распределения объектов продовольственной сети по расстоянию

до остановок, дорог и ТЦ

Обеспеченность территории торговыми площадями объектов периодического спроса исследовалась на примере аптечной сети г. Уфы (учтено 393 аптеки). Она коррелирует с плотностью населения, но менее сильно, чем у продуктового ритейла. Аптеки в основном размещаются группами по 3—5 объектов вдоль транспортных магистралей и вокруг транспортных узлов. Одиночное расположение приурочено преимущественно к частной застройке. Подавляющее большинство аптек тяготеет к автомобильным дорогам сильнее, чем объекты продуктового ритейла, что говорит о

большой значимости дорожной сети при их размещении. Продуктовые магазины распределены более равномерно относительно факторов влияния, чем аптеки. Одним из главных факторов для объектов продуктовой сети является численность населения в зоне обслуживания, в то время как для аптек он является значимым, но не решающим.

Размещение объектов рыночного ритейла эпизодического спроса рассмотрено на примере магазинов бытовой техники. Федеральные сети размещены главном образом в торговых центрах, а региональные — в уличных помещениях. Основными факторами являются высокие требования к местоположению и размерам помещения, предъявляемые федеральными сетевыми операторами. Выявлен эффект синергии: 58% магазинов бытовой техники расположены на расстоянии менее 500 м от крупных торговых центров, так как эпизодические рыночные услуги чаще размещены в локальных центрах города. Анализ численности населения в зонах 5- и 10-минутной пешеходной доступности, что соответствует расстояниям в 300 и 600 м (рис. 4), показывает, что локальная плотность населения около магазинов бытовой техники не влияет на их размещение, главным фактором является не численность населения в ближней зоне, а транспортная доступность.

1000 3000 5000 7000 9000 11000 13000 Численность населения, чел.

Рис. 4. Распределение численности населения в 300-метровой зоне обслуживания

Анализ размещения услуг проведен в городах Уфа, Оренбург, Стерлитамак и Салават, краткая характеристика городов дана в таблицах 1 и 2. С уменьшением размера города снижается не только число продуктовых магазинов, аптек, но и душевой оборот розничной торговли. Душевой оборот розничной торговли и число магазинов бытовой техники относительно повышено только в г. Стерлитамаке, что связано с центральным положением этого города в агломерации. Средний размер заработной

платы почти не влияет на число объектов в городе. Для всех изучаемых городов, кроме Салавата, характерна полицентричность, где локальные центры образуются в рамках жилых кластеров (обособленных на основе искусственных или естественных преград жилые районы), численностью населения от 50-150 тыс. человек. Гистограммы распределения расстояний до остановок от объектов продуктового ритейла показывают, что более 50% продуктовых магазинов размещены на расстоянии не более 150 метров от остановок общественного транспорта. В Уфе и Салавате близки графики распределения продуктовых магазинов относительно дорог, т.к. плотность населения в этих городах выше, а наличие крупных жилых массивов позволяет размещать объекты торговли внутри них, в то время как в Стерлитамаке и Оренбурге плотность населения ниже в связи с наличием большого частного сектора. Связи между размещением продуктовых магазинов и крупных торговых центров не наблюдается во всех городах. Нормальные распределения численности населения, проживающего в 300-метровой зоне (рис. 4), имеют только Уфа и Салават в связи с равномерно уменьшающейся локальной плотностью населения от центра к периферии.

Число аптек примерно в два раза меньше, чем продуктовых магазинов, и они размещаются иначе: большинство объектов (62%) размещено на первой линии дорог, а на расстоянии до 100 метров до улично-дорожной сети расположено более 90%

Таблица 1

Факторы развития рыночных услуг по исследуемым городам, 2012 г.

Показатель г. Уфа г. Оренбург г. Стерлитамак г. Салават

Численность населения, тыс. чел. 1077 566 277 156

Средняя заработная плата, тыс. руб./мес. 28,3 21,8 19,9 24,6

Плотность дорожной сети, км/км2 3,55 5,5 5,3 3

Число жилых строений, этажностью более 2 5431 2479 1097 1067

Число кластеров 10 6 2 1

Средний размер кластера, тыс. чел. 108 94 139 156

Площадь города, км7 753,7 259 108,5 106,2

Площадь жилой застройки, км2 125 93 37 16

Плотность жилой застройки, чел./км2 8616 6086 7486 9750

Таблица 2

Показатели развития рыночных услуг по исследуемым городам в 2012 г.

Показатель г. Уфа г. Оренбург г. Стерлитамак г. Салават

Оборот розничной торговли на душу населения, руб./год. 340 761 250 220 203 610 107 096

Продуктовые магазины, ед. Супермаркеты 204 200 86 35

Малые объекты 716 376 146 95

Аптеки, ед. 393 226 117 52

Магазины бытовой техники, ед. 50 21 16 6

объектов. Аптеки чаще размещаются в высокоплотных жилых массивах и центральных районах городов, гораздо реже - в районах с низкой плотностью населения, хотя рассматриваемые города различаются. На графике, отражающем ситуацию в Стерли-тамаке, отсутствует первый экстремум (рис. 5, рис. 6), который был ярко выражен на гистограмме распределения продуктовых магазинов, а распределение аптек в Оренбурге характеризуется болыцей дифференциацией размещения, 35% аптек размещены в частной секторе и на полупериферии города. Связь между размещением торговых центров и аптек также отсутствует.

Объекты торговли товарами эпизодического спроса (бытовой техники) имеют иные закономерности размещения: по мере развития торговой недвижимости в городах формируются торговые кластеры в виде комплекса малых торговых объектов или одного большого по площади объекта. При высокой концентрации населения и, следовательно, платёжеспособного спроса (например, в Уфе), торговые центры и комплексы не могут вместить всех ритейлеров бытовой техники, поэтому они размещаются также в уличных помещениях вдоль крупных магистралей, проходящих через жилые массивы. По мере уменьшения размера города происходит увеличение концентрации магазинов, реализующих бытовую технику в торговых центрах: доля объектов в ТЦ в Оренбурге составила 38%, а в Салавате — 50%.

4. Взаимное размещение объектов уличной торговли имеет как положительные, так и отрицательные эффекты. Численно оценены эффекты кластеризации и их причины по различным видам услуг на примере Москвы как крупнейшего города и рынка услуг страны.

Уличной торговле (Street Retail - «стрит ритейл») свойственен историзм в развитии: торговые улицы в городе формируются в течение долгого времени, развитие

-Уфа

- Оренбург

-Стерлитамак

— Салават

123456789 10 II 12 Численность проживающего населения в радиусе 300 м, тыс. чел.

Рис. 5. Распределение численности населения в 300-метровой зоне обслуживания продуктовых магазинов

30 25

£ 20 X

о

5

2 15

ю О к

ч о

ч: ю

5 0

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 Численность проживающего населения в радиусе 300 м, тыс. чел.

Рис. 6. Распределение численности населения в 300-метровой зоне обслуживания аптек

уличной торговли зависит от изменений территориальной структуры города, особенностей его микрогеографии. Постепенно развиваясь и эволюционируя, объекты «стрит ритейла» начинают специализироваться на каком-либо типе товаров или услуг, со временем специализация усиливается. Важную роль для «стрит ритейла»

-Уфа

— Оренбург

— Стерлитамак

— Салават

играет также фактор соседства. Формы взаимодействия при совместном размещении объектов могут быть разными:

• симбиотическая - объекты взаимно дополняют друг друга, дополнительные услуги оказываются, не создавая ущерба (например, продуктовый магазин и аптека);

• паразитическая - один объект получает преимущества за счет другого, чаще всего происходит отбор целевой аудитории у крупного объекта (магазины мелкой электроники, «паразитирующие» на больших магазинах бытовой техники);

• синергетическая - объекты одной товарной категории или сегмента размещаются рядом и создают кластер, это характерно для магазинов обуви, детских товаров и т.п. Возможно образование синергетического взаимодействия из паразитического;

• отрицательная — целевая аудитория одного объекта отрицательно влияет на целевую аудиторию другого, примером на рынке ритейлеров является детские товары и магазины нижнего женского белья;

• конкурентная — конкуренция между двумя одинаковыми типами объектов;

• нейтральная - объекты не взаимодействуют между собой.

Для анализа существующего положения и оценки эффекта взаимодействия объектов «стрит ритейла» были взяты коммерческие объекты в Москве — крупнейшего рынка торговой недвижимости, сформировавшегося в России. База данных, содержащая пространственные и семантические атрибуты, сформирована в MS SQL 2008R2 и содержит информацию о более чем 40 тыс. объектов, которые разделены на 29 типов объектов «стрит ритейла». Основой классификации служит главный источник данных — 2GIS. Для анализа взаимодействия были сформированы пространственные и агрегирующие запросы на языке SQL, суть которых заключается в оценке числа различных типов объектов в зоне 500-метровой доступности от всех изучаемых объектов «стрит ритейла» и дальнейшей их агрегации с вычислением статистики по выделенным типам. В итоге было обработано более 4 млн комбинаций объектов между собой. Внутренняя кластеризация отражает, насколько часто объекты одного типа размещаются вблизи друг друга, а внешняя — относительно других типов.

Для обобщения результатов моделирования приведена общая итоговая таблица взаимного размещения объектов «стрит ритейла» в Москве со значимыми показа-

телями. Критерием наличия связи между двумя типами объектов определены показатели взаимной кластеризации на 25% выше их среднего значения по группе.

На основе этого критерия выделено 2 группы связей:

I. Взаимная: показатель взаимной кластеризации между двумя типами объектов выше средних значений по их группам. Хорошим примером служат категории «бары» и «рестораны», которые имеют средние значения по своей группе 16 и 17 соответственно, а значение взаимной кластеризации между собой этих типов составляет 26.

II. Односторонняя: показатель взаимной кластеризации выше среднего значения только одного типа. Этот эффект можно продемонстрировать на примере баров и магазинов алкогольных напитков, которые имеют средние значения по своей группе 16 и 11 соответственно, а значение взаимной кластеризации между собой этих типов составляет 13.

5. Разработанная методика оценки оптимального размещения торговых центров в городе с применением гравитационно-вероятностных моделей пространственного взаимодействия (модели Хаффа) позволяет учитывать социальную и коммерческую эффективность размещения.

Торговый центр - это группа архитектурно объединенных розничных предприятий, управляемых единой компанией, обеспеченных парковкой и расположенных на специально спланированном участке. Развитие крупных объектов торговой недвижимости в городах трансформирует потребительский рынок не только самого города, но и прилегающих территорий. Если при размещении малых форм торговли анализируется город и его районы, то при размещении крупных необходимо учитывать и близлежащие пригороды и города, жители которых могут быть потенциальными клиентами.

Города имеют разную степень развития торговой недвижимости, основной характеристикой служит насыщенность современными торговыми центрами. Можно выделить 4 кластера по уровню развития (рис. 7). С учетом запланированного ввода торговой недвижимости в 2014-2015 гг. их число сократится до 3 кластеров по уровню развития.

В исследовании поставлена задача создания модели оптимального размещения новых торговых центров с использованием результатов ранее проведенных работ. На примере Екатеринбурга, где уровень развития торговой недвижимости один из са-

мых высоких среди крупнейших городов страны, протестирована модель Хаффа и доказана ее применимость для анализа размещения торговых объектов. Проведенный анализ точности модели Хаффа показал, что максимальная связь между потенциальной аудиторией торговых центров г. Екатеринбурга и среднесуточной посещаемостью наблюдается при а = 1 и р = 1 в формуле (2), коэффициент корреляции составил 0,8546. Более подробный анализ графика зависимости среднесуточной посещаемости от потенциальной аудитории показал, что модель очень хорошо прогнозирует посещаемость средних и крупных торговых центров (торговая площадь > 30 тыс. м2).

650

s

| 2 600

| г

1 1 550

' « 500

1 2

| |

S. 450

i I -100

Z. <т

I | МО

I I I

J00 250

1 IV / Л

..............»............................' » / V О р * / > А t

/

( Г о / ,*

' У * >f щ;

(J 1 II, \ .../.......

150 200 250 т 350 400 450 Обеспеченность торговыми площадями агломерации. мг/1000 чел.

500

«о— Росгоа-на-Доиу

■ Пермь —♦— Красноярск

Ш Волгоград —»--Нижний Новгород —О— Новосибирск -О - Екакрикбург —с— Казань —•— Самара —й—Уфа. —в—Омск --л-- Челябинск —О— Воронеж

Рнс. 7. Обеспеченность торговыми площадями населения центрального города и агломерации в 2013-2015 гг.

Расчеты автора на основе информационной базы компании 8таг1Ьос.

Перспективная оценка оптимального размещения с помощью модели Хаффа проводилась на примере г. Перми как ненасыщенного и активно развивающегося рынка со сложной территориальной структурой. При расчете объема ввода новых торговых площадей необходимо вычесть из общего объема потенциально торговых площадей уже существующее предложение. Для достижения обеспеченности на уровне первичного насыщения рынка оценен потенциальный объем новых торговых площадей, которые можно ввести без дополнительного риска. С учетом существующего предложения и численности населения города он составляет 238 тыс. м2 на 2013 г.

Кроме того, проведена оценка оптимального варианта размещения крупных торговых центров в городе для обеспечения потребностей населения в качественных услугах и товарах, а также максимизации потенциальной прибыли бизнес-структур. При составлении прогноза возможно разное территориальное распределение потенциальной площади: можно ввести 4 торговых центра площадью в 60 тыс. м2 или 6 центров по 40 тыс. м2 для достижения уровня первичного насыщения. Для решения этой проблемы использовался сценарный подход для оценки эффективности объекта при различных размерах. При моделировании также учтена информация о планируемых проектах в городе и регионе и потенциально возможных участках для строитель-

ства, удовлетворяющих требованиям размещения торговых центров.

Рис. 8. Эффективность торговых объектов при различной площади.

Первая итерация сценарного анализа.

Сутью разработанной методики является нахождение географических районов с высоким потенциалом спроса и определение размера торгового объекта в этих районах. При анализе потенциальных локаций происходит сравнение характеристик размещения. На рис. 8 визуализированы линии с показателями эффективности потенциального ТЦ при его различных размерах, рассчитываемой как отношение числа потенциальных клиентов по модели Хаффа к размеру торговой площади. На графике выявляются экстремумы, характеризующие торговую площадь, наиболее эффективную в дан-

ном месте с учетом существующей дорожной инфраструктуры, размещения населения и конкурентов. Затем принимается условие, что в выбранной локации будет размещен наиболее эффективный по размеру объект, далее определяются характеристики других локаций, учитывая запланированные. Выбор участков проходит итерационно, до тех пор, пока объем потенциально вводимых площадей не будет достигнут.

В результате для Перми предложено размещения 4 объектов (рис. 9), где два крупных объекта размещены в центральных районах и два на периферии, из них один расположен на северо-западе, а другой на северо-востоке, тем самым равномерно покрывается зонами обслуживания вся территория города. Рассчитаны наиболее эффективные размеры торговых центров и очередность ввода. При реализации сценариев развития торговой недвижимости суммарный объем торговых площадей в городе составит 550 тыс. м2, а среднее время доступности до ближайшего ТЦ улучшится с 7,5 до 4,5 минут. Предложенный вариант размещения оптимален как для бизнес-структур по доходности будущих объектов вследствие высокой обеспеченности потенциальными клиентами на 1 м2 торговой площади, так и для населения благодаря росту территориальной доступности крупных торговых центров с более качественными товарами и услугами.

Рис. 9. Исследуемые торговые центры и потенциальные участки в г. Перми

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

1. Разработанная методика оценки размещения и территориальной доступности рыночных услуг в крупных городах показала применимость ГИС-технологий для создания информационной базы исследования размещения коммерческих объектов в городе. Доказана оптимальность методов геоинформационного моделирования рыночных услуг с использованием модели Хаффа. Методика позволяет получить не только количественную информацию о характере размещения объектов, но и качественные оценки позитивных и негативных эффектов их взаимного размещения.

2. Размещение рыночных услуг в крупных городах сформировалось под влиянием различных факторов. Ключевыми внешними факторами являются численность населения, проживающего в зоне обслуживания, наличие транспортной инфраструктуры - улично-дорожной сети и остановок общественного транспорта, различные виды взаимодействия рыночных услуг между собой - от конкуренции до синергии, что определяет возможности образования кластеров услуг. Основным внутренним фактором размещения объектов являются экономика предприятия и наличие помещения, соответствующего техническим требованиям.

3. Размер города влияет на объем платёжеспособного спроса, генерируемый его населением, и определяет количество рыночных объектов в городе. Территориальная структура города и плотность внутригородского расселения влияют на концентрацию спроса и транспортную доступность территории, поэтому территориальное размещение рыночных услуг может быть одинаковым в городах с разной численностью населения.

4. По мере уменьшения частоты пользования услугами уменьшается их дисперсное распределение по территории города, приуроченное к жилым массивам, увеличивается концентрация объектов услуг с меньшей частотой спроса в местах с высокой транспортной доступностью. Существенную роль в размещении эпизодических услуг играет наличие агломерации, в ее центре и в других местах с лучшей транспортной доступностью повышается число и разнообразие объектов услуг.

5. Особую роль в городской среде занимают торговые центры, концентрирующие продажи товаров и услуг. Их размещение также зависит от городской среды, но экономия на масштабе, синергетический эффект, модернизация потребительского поведения и повышение мобильности населения дает им возможность размещаться в раз-

личных вариантах: от центрального местоположения до периферийного. В зависимости от размещения они могут принимать различные форматы: от классических торговых центров до торгово-развлекательных центров, ритейл-парков. При отсутствии градостроительных и других ограничений торговые центры могут размещаться в центре, однако инфраструктурные издержки и отсутствие свободных участков стимулируют их размещение на окраинах города, в местах с хорошей транспортной доступностью.

6. Использование различных видов геоинформационного моделирования позволяет разработать прогноз размещения объектов услуг и оценить возможность консенсуса между интересами населения и бизнеса: улучшения территориальной доступности торговых объектов для населения и коммерческой эффективности объекта услуг с учетом конкурентной среды и масштаба потенциального спроса.

СПИСОК ПУБЛИКАЦИЙ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

1. Имангалин А.Ф. Факторы и типы кластеризации объектов уличной торговли в большом городе // Региональные исследования. -2014. -№ 1 (43). -С. 21-29.

2. Имангалин А.Ф. Прогноз размещения торговых центров в крупных Российских агломерациях // Вестн. Моск. ун-та. Сер. 5. География. - 2014. - № 4. - С. 83-90.

3. Имангалин А.Ф. Пространственные модели потребительского поведения, применяемые при оценке размещения рыночных услуг // Вестн. Моск. ун-та. Сер. 5. География. -2013. -№ 4. - С. 62-69.

4. Имангалин А.Ф., Ушакова Л.А. Использование геоинформационных технологий для анализа факторов размещения рыночных услуг на примере продовольственных магазинов г.Уфы.// ИнтерКарто/ИнтерГИС 18: Устойчивое развитие территорий: теория ГИС и практический опыт. Сборник научных трудов 18-й Междунар. конф. - Смоленск, 2012. С. 412-417.

5. Имангалин А.Ф. Картографическая оценка расположения коммерческих объектов социальной инфраструктуры г. Уфы // Материалы Междунар. молодежного научного форума «ЛОМОНОСОВ-2011» / Отв. ред. А.И.Андреев, A.B. Андриянов, Е.А. Антипов, М.В. Чистякова. [Электронный ресурс] - М.: МАКС Пресс, 2011. URL: http://lomonosov-msu.ru/archive/Lomonosov_2011/1185/21590_3727.pdf

6. Имангалин А.Ф., Ушакова Л.А. Комплексная оценка расположения объектов аптечной сети с использованием геоинформационных технологий (на примере г. Уфы) // ИнтерКарто/ИнтерГИС 17: Устойчивое развитие территорий: теория ГИС и практический опыт. Мат-лы Междунар. конф. (Белокуриха, Денпасар, 14-19 декабря 2011 г.). - Барнаул, 2011. С. 259-264.

7. Имангалин А.Ф., Ушакова Л.А. Картографическая оценка расположения объектов розничной продовольственной сети на примере Юго-Западного административного округа г. Москвы // ИнтерКарто/ИнтерГИС 16: Устойчивое развитие территорий: теория ГИС и практический опыт. Сборник научных трудов 16-й Междунар. конференции «ИнтерКарто/ИнтерГИС», 2010 г. - Ростов н/Д: Изд-во ЮНЦ РАН, 2010. С. 73-79.

8. Имангалин А.Ф. Картографическая оценка расположения объектов розничной продовольственной сети на примере Юго-Западного административного округа г. Москвы // Материалы Междунар. молодежного научного форума «ЛОМОНОСОВ-2010» / Отв. ред. И.А. Алешковский, П.Н. Костылев, А.И. Андреев, A.B. Андриянов. [Электронный ресурс] - М.: МАКС Пресс, 2010. 1 электрон, опт. диск (CD-ROM)

9. Имангалин А.Ф. Геоинформационное картографирование расположения объектов розничной продовольственной сети // Исследования молодых географов. Сборник статей победителей секции «География» XVII Междунар. молодёжной науч. конференции «Ломоносов - 2010». Отв. ред. А.Н.Иванов - М.: МАКС Пресс, 2010. С. 22-77.

СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Введение

Глава 1. Эволюция подходов и методов оценки размещения и территориальной доступности услуг

1.1. Размещение и доступность услуг: теоретические подходы и опыт географических исследований

1.2. Трансформация подходов и методов исследования размещения

1.3. Размещение рыночных услуг в крупных городах

Глава 2. Оценка размещения и территориальной доступности рыночных услуг в крупных городах на основе ГИС-технологий

2.1. Разработка и апробация методики оценки размещения и территориальной доступности разных видов рыночных услуг (на примере г. Уфа)

2.2. Сравнительный анализ особенностей размещения рыночных услуг в крупных городах различного ранга

2.3. Анализ взаимного размещения объектов уличной торговли в крупнейшем городе

Глава 3. Применение пространственных моделей для анализа и планирования размещения торговых центров в крупных городах и городских агломерациях

3.1. Специфика крупных торговых центров и особенности их размещения

3.2. Обеспеченность торговыми площадями в городских агломерациях как фактор размещения торговых центров

3.3. Анализ размещения торговых центров с использованием модельного подхода (на примере Екатеринбурга)

3.4. Прогнозирование размещения и оценка эффективности новых торговых центров с использованием модельного подхода (на примере г. Пермь)

Заключение

Список литературы

Приложения

Подписано в печать:

19.02.2015

Заказ № 10557 Тираж - 120 экз. Печать трафаретная. Типография «11-й ФОРМАТ» ИНН 7726330900 115230, Москва, Варшавское ш., 36 (499) 788-78-56 www.autoreferat.ru