Кадастровая оценка урбанизированных территорий в условиях интенсивного антропогенного воздействия

Горбунов, Владимир Сергеевич

Бесплатный автореферат и диссертация по наукам о земле на тему
Кадастровая оценка урбанизированных территорий в условиях интенсивного антропогенного воздействия
ВАК РФ 25.00.26, Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

Автореферат диссертации по теме "Кадастровая оценка урбанизированных территорий в условиях интенсивного антропогенного воздействия"

005019371

На правах рукописи

ГОРБУНОВ Владимир Сергеевич

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА УРБАНИЗИРОВАННЫХ ТЕРРИТОРИЙ В УСЛОВИЯХ ИНТЕНСИВНОГО АНТРОПОГЕННОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ (на примере г. Новокузнецка)

25.00.26 - Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата географических наук

2 6 АПР2012

Воронеж-2012

005019371

Диссертационная работа выполнена на кафедре географии, геологии и методики преподавания географии Кузбасской государственной педагогической академии

Научный руководитель: Постолов Виктор Дмитриевич

доктор сельскохозяйственных наук, Воронежский государственный аграрный университет им. императора Петра I, профессор

Официальные оппоненты: Худякова Тамара Михайловна

доктор географических наук,

Воронежский государственный педагогический

университет, профессор

Комов Игорь Владимирович

кандидат географичесхих наук, Воронежский государственный университет

Ведущая организация: УФС по надзору в сфере природопользования

(Росприроднадзор) по Воронежской области

Защита состоится 15 мая 2012г. в 16.00 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.036.02 при Воронежском государственном педагогическом университете, по адресу: 394043 г. Воронеж, ул. Ленина, 86, ауд. 408.

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале библиотеки Воронежского государственного педагогического университета.

Автореферат разослан 14 апреля 2012 г.

Отзывы на автореферат (в двух экземплярах, заверенные печатью) просим направлять по адресу: 394043 г. Воронеж, ул. Ленина, 86, ученому секретарю диссертационного совета ДМ 212.036.02.

Факс: 8 (473) 255 19 49, E-mail: shmvkov@vspu.ac.ru

Ученый секретарь

диссертационного совета, кандидат географических наук, доцент

В.И. Шмыков

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы обусловлена интенсивным ростом урбанизации и возрастанием антропогенного воздействия на окружающую среду. Современные города существуют для того, чтобы обеспечить предметами потребления и услугами население, живущее на урбанизированных территориях. Ускоряются темпы изменения компонентов городской среды, появляются эмерджентные свойства природно-антропогенных геосистем. В условиях интенсивного техногенного прессинга на урбанизированных территориях возникают социо-эколого-экономические проблемы. Негативные процессы природопользования урбосистем отражаются на здоровье населения. В этой связи, особую актуальность приобретает кадастровая оценка городских земель, способствующая оптимизации состояния урбанизированных территорий в условиях интенсивного антропогенного воздействия.

Во многих городах Сибири система градостроительного планирования и регулирования окончательно не сформирована. Есть города, где еще не завершено формирование земельных кадастров, сплошное межевание территории города на земельные участки, инвентаризация и оценка недвижимости, определение публичных и других сервитутов. Эти основания создают ситуацию повышенных рисков и неопределенности в отношении содержания и объема передаваемых прав, а также существенно повышают трансакционные издержки на ранних этапах подготовки и согласования проектов и оформления прав на земельный участок. Исторически, одним из основных моментов управления землепользованием является стоимость земли, которая до недавних пор не учитывалась вследствие отсутствия ее рыночных измерителей. С появлением механизмов, определяющих реальную стоимость земельного участка, возросла возможность коренным образом изменить ситуацию и внести значительные корректировки в архитектурно-планировочные критерии развития городских земель.

Кадастровая оценка земель позволяет провести детализацию отдельных функциональных подсистем города последовательно обосновывая макро- и микроэкономические проблемы городского землепользования. Совокупность данных кадастровой оценки позволяет получить общую схему территориально-экономического зонирования, обобщающую совокупность стоимостных и иных характеристик земельных участков с учетом их взаимосвязей. Информация о стоимости земельных участков имеет широкий диапазон применения и практическая значимость кадастровой оценки существенна.

К сложностям формирования кадастровой системы на современном этапе можно отнести: усиление роли социо-экологических параметров в кадастровой оценке земель, усложнение административных процедур, замедление и удорожание процесса оценки. Недостаточная теоретическая и прикладная разработанность методических аспектов кадастровой оценки земель, подвергающихся интенсивному антропогенному воздействию и определяет актуальность темы исследования. В этой связи научной задачей является разработка научно-методических подходов к кадастровой оценке урбанизированных территорий с учётом геоэкологической составляющей.

Целью исследования является разработка научно-методического подхода к кадастровой оценке городских земель для уточнения современной кадастровой стоимости урбанизированных территорий в условиях интенсивного антропогенного воздействия.

Для достижения поставленной цели решались следующие задачи:

1. Рассмотреть теоретические и методические подходы к изучению и использованию кадастровых систем на урбанизированных территориях.

2. Дать оценку природно-экологическому потенциалу городских и пригородных земель г. Новокузнецка.

3. Определить уровень техногенного воздействия на компоненты окружающей среды города и пригорода.

4. Обосновать экологическую составляющую в кадастровой системе оценки земель г. Новокузнецка.

5. Оценить экологическую ситуацию в городе, провести типизацию и зонирование для уточнения кадастровой стоимости земель.

6. Разработать рекомендации по оптимизации состояния урбанизированных территорий в условиях интенсивного антропогенного воздействия.

Объектом исследования выступает городская и пригородная территория г. Новокузнецка.

Предметом исследования является система кадастровой оценки урбанизированных территорий.

Исходные материалы. В основу диссертационной работы положены отечественные и зарубежные литературные источники, программы регионального развития, аналитические материалы, сведения, предоставленные городской службой государственной статистики, Росгидрометом, Росприроднадзором, данные, полученные автором в ходе собственных полевых исследований.

Теоретические основы и методы исследования. Работа основывается на трудах В.А Андроханова, A.A. Варламова, Н.В. Воловича, В.И. Гладкого, Г.В. Добровольского, Н.С. Касимова, Н.В. Комова, Ф.В. Котлова, Б.И. Кочурова, В.Д. Постолова, В.А. Прорвича, Ю.Е. Саета, В.М. Смольянинова, М.Н. Строгановой, М.А. Сулина, Ф.В. Стольберга, О.Т. Хисматулова, Д.М. Хлопцова.

В исследовании применялись методы: анализа и синтеза, балльной оценки, главных компонент и экспертных оценок, картографический, сравнительно-географический, статистический, геоинформационного картографирования, анализа литературных источников, а также полевых наблюдений.

Достоверность результатов работы базируется на значительном объеме исходной информации и картографическом материале, обеспечивается современными способами обработки, анализа и картографирования фактического материала, системном подходе к изучению объекта. Математическая и статистическая обработка данных проводилась при помощи пакетов программ статистического анализа (MSExcel, STATISTICA). Построение ГИС и картографирование осуществлялось при помощи программы MapInfoProfessional.

Практическая значимость работы. Основные положения диссертационного исследования используются при разработке нормативных правовых актов, специалистами Центра градостроительства и землеустройства г. Новокузнецка, Росги-дрометеослужбы, управлении по экологии и природопользованию, в организациях, связанных с мониторинговыми исследованиями. Отдельные разделы используются при проведении лекционных и практических курсов «Экология города», «Почвы урбанизированных территорий» в Кузбасской государственной педагогической

академии и для студентов Новокузнецкого филиала-института Кемеровского государственного университета (г. Новокузнецк).

Научные положения, выносимые на защиту:

1. Структура современной кадастровой системы урбанизированных территорий и взаимосвязь компонентов, определяющих ее состав.

2. Совершенствование методики кадастровой оценки урбогеосистем за счет экологической составляющей.

3. Результаты использования методики кадастровой оценки городских и пригородных земель.

4. Рекомендации по оптимизации территориального планирования урбогеоси-стемы г. Новокузнецка.

Научная новизна:

1. Дана комплексная сравнительно-аналитико-географическая характеристика территориальных различий социо-экологических условий проживания населения г. Новокузнецка.

2. Выполнено картографирование урбанизированных территорий по компонентам природной и техногенной социальной среды на основе использования ГИС технологий.

3. Апробировано научно-методическое обоснование геоэкологических показателей, впервые включенных в кадастровую оценку урбанизированных территорий.

4. Проведена кадастровая оценка земель районов г. Новокузнецка с использованием разработанных экологических показателей.

Достоверность результатов работы обеспечивается значительным объемом информации по экологическому состоянию земель г. Новокузнецка, которые получены в результате анализа большого объема материала, собранного в комитетах государственной статистики и земельных ресурсов, городском комитете по охране окружающей среды, а также в результате натурных исследований автора. Достоверность результатов обеспечивается также применением современных методов исследований и обработки информации.

Апробация работы. Результаты исследований и основные положения диссертации были доложены и получили положительную оценку на Всероссийской конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Российская экономика в условиях глобализации: тенденции и перспективы» (Томск, 2007), на Международной научно-практической конференции «Торгово-экономические проблемы регионального бизнес-пространства» (Челябинск, 2008), на Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых (Новокузнецк, 2011). По теме диссертационного исследования автором опубликовано 15 научных работ, в том числе 3 статьи в изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией, и одна монография.

Личный вклад. Автор диссертации принимал непосредственное участие в сборе и обработке фактического материала, разработке эколого-планировочных схем территории г. Новокузнецка. Обоснована модель кадастровой системы урбанизированной территории. Автор участвовал в обсуждении научных результатов по теме исследования.

Структура и объем диссертации. Работа состоит из введения, 4 глав, заключения и списка литературы, который насчитывает 218 литературных, нормативных

и статистических источников. Объем работы составляет 220 страниц, в том числе текста -172 страницы, рисунков -66, таблиц -60.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

В настоящее время, в промышленно-ориентированных городах сложилась ситуация, при которой крупные предприятия, являясь градообразующими, расположены в деловых и торговых центрах города. Это влечет за собой ряд негативных последствий. Для техногенного использования в городах вовлечены значительные запасы земельных ресурсов. Большая часть территориальных площадей используется неэффективно, поэтому возникла необходимость в комплексной реорганизации функциональной структуры города в целях повышения эффективности использования его земель. Ценность городских земель неодинакова и она зависит от уровня развития инженерной и социальной инфраструктуры, экологических и региональных факторов, а также от особенностей местоположения земельного участка. Величина оценки динамична и имеет тенденцию к росту. Кадастровая система урбанизированной территории приведена на рис 1.

Система экологического аудита

Система экологического страхования

Земельный участок

Индивидуальные характеристики

Возможность изменения функционального режима

Обеспечение конкурентных условий функционирования і П

земельного рынка ГОРОД|

АИС КСУТ

Комплекс мероприятий обеспечивающих проведение ПРИГОРОД

кадастровой оценки

Органы власти и

местного самоуправления

Организация контроля за соблюдением требований законодательства

Создание условий

совершенствования

системы

Земельный участок, как объект системы _КСУТ

Кадастровая система мониторинга

урбанизированных территорий

Связь с другими кадастрами

Контроль, планирование, регулирование и использование земельных ресурсов

Перспективы устойчивого развития города и пригорода

Водный кадастр

Лесной кадастр

Определение платы за землю

Прогнозное моделирование использования городских и пригородных земель

Геологический кадастр

Социально-

экономический

кадастр

Осуществление государственной регистрации прав и обеспечение гарантии их соблюдения

Социальные, экономические и экологически риски зем лепользов ания

Кадастр зданий и сооружений

И другие вида кадастров

Рис. 1 - Кадастровая система урбанизированных территорий (составлено автором)

Формирование многоцелевой кадастровой системы в России осуществляется с учетом общемировых тенденций их развития. Основные исследования в области становления кадастровых систем и обеспечения их автоматизированного управления, связаны с работами A.A. Варламова, С.Н. Волкова, В.И. Гладкого, Н.В. Комо-ва, Л.И. Коротеевой, Н.В. Палия, В.А. Прорвича. Теоретические основы обоснования кадастровой системы находятся еще на начальных этапах развития. Учет экологических особенностей при проведении кадастровой оценки урбанизированных территорий в своих работах затрагивали: Т.М. Абеляшева, H.A., Кравченко, О.Ю. Лепихина, Н.О. Полякова, И.С. Пудякова, A.B. Свиридова.

Кадастровая система - это комплекс элементов находящихся во взаимосвязи, а ее структура есть пространственно-временное выражение составных частей. Поэтому кадастровая система урбанизированных территорий (КСУТ) представляет множество элементов находящихся в отношениях и связях друг с другом, которые образуют определенную целостность и единство. Основные ее структурные элементы представлены на рис. 1. В представленной схеме городские и пригородные земли образуют единое целое, так как город расширяет границы за счет включения в состав земель прилегающих районов.

В настоящее время в городах не совершенна система экологического мониторинга для кадастровой оценки земель, так как в оценочной стоимости участвуют три основных экологических коэффициента, использующиеся для всех типов городов, без учета уровня техногенного воздействия. Не в полной мере на практике реализован механизм анализа, оценки и прогноза негативного воздействия на городскую среду. Идет недоучет особенностей экологического состояние районов города и как следствие получение кадастровой стоимости земель несоответствующей их рыночной стоимости.

2. Совершенствование методики кадастровой оценки урбогеосистем за счет экологической составляющей.

Основными проблемами современных городов являются территориальное проектирование жилищной застройки. Разработанный алгоритм оценки урбанизированных территорий, приведенный на рис. 2, ориентирован в первую очередь на расчет кадастровой стоимости селитебных земель, расположенных под многоэтажной жилой застройкой. Методика основана на следующих основных этапах исследования: сбор и обработка рыночных данных о стоимости жилой многоквартирной недвижимости; проведение дисперсионного анализа главных эффектов для определения влияния района проживания на стоимость квартиры; проведение канонического анализа для выявления влияния экологических факторов на цену недвижимости, от которой переходим к кадастровой оценке.

На основе разработанного подхода для каждого района города и пригорода можно определить кадастровую стоимость земли с учетом экологической составляющей. На урбанизированных территориях с высокой плотностью застройки возникают трудности в оценке земельных ресурсов. При оценке рыночной стоимости земли положен принцип определения величины земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства. Переход от цены 1 м2 жилого дома к цене 1 м2 земельного участка производится с использованием показателя плотности застройки и среднего значения доли земельного участка в стоимость единого объекта недви-

жимости. По исследования Л. А. Лейфера оценочные зоны объединены с точки зрения градостроительных признаков, выделены территории, в пределах которых значение наиболее вероятной доли земельного участка в стоимости единого объекта

Рис. 2 - Алгоритм кадастровой оценки урбанизированных территорий селитебных земель (составлено автором)

Нами в дополнение к исследованиям Л.А. Лейфера предлагается расширенная группировка ценности территории пригородных районов. На основе действующих строительных нормативов, фондовых и полевых материалов, а также консультаций специалистов по строительству, архитектуре и экологии урбогеосистемы г. Новокузнецка составлена сводная таблица относительного удорожания селитебных земель за счет экологических и природных факторов - таблица 1.

Принятая оценка удорожания является переходной ступенью от балльной системы к процентной. Оценка по относительному удорожанию в процентах дает сравнительно объективную характеристику природно-экологических условий жилищного строительства. Использование расширенного арсенала природно-экологических факторов позволит определить наиболее перспективные и наименее удобные земли для жилищного строительства, даст возможность дифференцированно подойти к планированию и размещению архитектурно-планировочной системы города. Усиливает кадастровую оценку земель также картирование территории по природно-экологическим факторам. Относительное удорожание стоимости городских и пригородных земель подсчитывается вначале по каждому природному и экологическому фактору в зависимости от степени его проявления. Предлагаемые системы показателей позволяют более детально изучить урбанизированные территории.

Таблица I—Относительное удорожание кадастровой стоимости урбанизированных территорий за счет природио-экологических факторов (составлено автором)

№ пп Названия факторов Удорожание, %

Ландшафтные и географические

1 Площадь района, км': <50/50-100/> 100 0/1/3

2 Гипсометрическое положение способствующее возникновению инверсий 5

3 Уклоны рельефа в 0-2,9/3-5,9/6-11,9/12-19,9/20-44,5/>45 2/4,5/9/16/35/70

4 Грунты: скальные/полускальные/рыхлыс/рыхлые песчаные 17/9/0/2

5 Просадочныс фунты, м: <5/5-10/>10 3/4/5

6 Сейсмичность, баллы: 5/6/7/8/9 и более 0/2/4/12/20

7 Наличие неблагоприятных для посадок почв 1

8 Наличие рекреационных объектов/привлекательная архитектурная среда 12

9 Доля земель оздоровительного назначения, городских лесов, %: 3-10/10-25/>25 3/5/9

10 Доля земель водного фонда в районе, %: >10/10-25/>25 1/5/7

II Доля земель жилой застройки в районе; промышленной, %: >10/10-25/>25 1/3/5:2/16/26

Гидрогеологические

1 Наличие подземных вод с возможностью использования 2

2 Обеспеченность источниками питьсвого/промышленного/с-х водоснабжения 3/5/5

3 Высокий уровень грунтовых вод (необходимо понижение до нормы 5 м) 2

4 Продолжительный паводковый период/вероятность наводнений 3/3

5 Заболоченные земли, осушение: замена торфа насыпным грунтом, м: <1,5-2/2-4/>4 2; 6/18/50

Климатические

1 Неблагоприятная роза ветров, способствующая переносу вредных веществ 6

2 Среднсгод.скорость ветра, м/с: > 11; и кол-во дней штилевой погоды: <30/30-60/>60 1; 1/2/5

3 Влажность воздуха: низкая/средняя/высокая 1/3/5

4 Температурный режим января ниже -15 "С; июля выше 20 "С 1

5 Норма осадков в год более 460 мм 2

6 Высота снежного покрова и средняя глубина промерзания почвы, м: <1/1-2/>2 0/1/2

Медицинские

1 Перинатальная смертность, %: <0,9/1 -2.9/>3 2/4/8

2 Доля умерших от заболеваний в общей смертности по району, %: >5/5-10/>10 1/2/5

3 Риск заболеваемости, связанный с загрязнением окружающей среды 10

Экологические

1 Плотность проживающего населения, чел./км': <1000/1000-2999/>3000 0/2/4

2 Превышения ПДК примсссй в атмосфере: фтористый водород/сажа/диок'сид азота/диоксид серы/оксид углсрода/оксид азота/пыль/формальдегид/фенол 5/11/3/13/9/6/5/2/7

3 Сбросы загрязнителей превышающие ПДК в поверхностные водоемы 5

4 Суммарное загрязнение почв: выше ПДК/вышс 5 ПДК/вышс 10 ПДК 1/3/5

5 Степень дсградированности земель, %: <5/5-10/>10 1/3/5

6 Предприятия: мсталлурпш/химнчсскис/углсдобывающис/машиностроитсльные 7/6/7/5

7 Наличие железнодорожного транспорта/азродрома 4/7

8 Загрязнение: физичсскос/элсктромагнитнос/вибрационнос/тспловое 3

9 Радиация: наличие фона/радиационные происшествия/радиационные аварии 8/9/9

10 Склады ГСМ/ГРС/канализационно-насосные станции 1/1/1

П Выпуски сточных вод канализации и промышленных предприятий 2

12 Карьеры стройматериалов/отвалы вскрышных пород/выходы метана, радона 1/2/3

13 Свалки промышленных и бытовых отходов, шт.: 1-4/5-9/>10 1/4/8

14 Элсктроподстанции/котсльные/ТЭЦ 1/2/3

15 Кладбища закрытые/дсйствующие/крсматорий/скотомогильнпки 2/3/3/4

16 Наличие фона в материалах при: отсыпке дорог/строительстве жилья 4/8

Факторы минимизации антропогенного воздействия

1 Перепрофилирование предприятий с уменьшением антропогенной нагрузки 6

2 Совершенствование технологии очистки выбросов в атмосферу 5

3 Строительство источников теплоснабжения на газовом топливе 1

4 Применение систем оборотного и повторного водоснабжения 2

5 Рекультивация мест складирования промышленных отходов/ карьеров/ свалок 5/2/4

6 Уровень рекультивации промышленных земель, %: <29/30-59/60 и более 4/8/12

7 Совершенствование технологии очистки всех типов стоков 1

8 Организация зон рекреации и зон ООПТ 11

Однозначно дать оценку экологической ситуации в городе проблематично, так как антропогенное влияние действующих предприятий сказывается не только на землях города, но и за его пределами. Этот вопрос приобретает первостепенное значение в связи с тем, что прилегающие к городу территории относятся к числу мест перспективной застройки. Для определения наиболее благоприятного направления развития города проведен сравнительный эколого-географический анализ пригородных территорий. Комплексная геоэкологическая оценка пригородных районов представлена в таблице 2.

Сравнительный анализ пригородных территорий проводится в 6 этапов по балльной оценке. Приведенный на примере г. Новокузнецка алгоритм кадастровой оценки урбанизированных территорий способствует оптимизации территориальной структуры города.

Таблица 2—Комплексная геоэкологическая оценка пригородных территорий для обоснования перспективных направлений развития города (составлено автором)

№ пп Название фактора Название пригородной территории Удельный вес влияния

Атама-новская Бунгур гур-ская Еланская Ильинская Сидо-ровская Соснов снов-ская

1 Физико-гсограф. положение 0,7 0,5 0,4 0,1 0,2 0,6 0,12

2 Социально-'жон. характеристика 0,7 0,2 1,2 1,0 0,5 1,4 0,24

3 Транспортная доступность 0,9 0,7 0,2 0,5 0,3 1,0 0,17

4 Экологическое состояние окружающей среды 0,6 1,4 0,3 1,1 0,8 1,7 0,28

5 Рекреационная ценность 0,8 1,0 0,2 0,6 0,4 1,1 0,19

Сумма баллов 3,6 3,8 2,2 3,3 2,3 5,9 1,00

Итоговое место в рейтинге 3 2 6 4 5 1

Для определения наиболее благоприятного направления развития города дан сравнительный анализ пригородных территорий и проведено их ранжирование по природным социо-экологическим факторам.

Наиболее благоприятными для проживания являются Сосновский и Бунгур-ский районы, наименее - Сидоровский и Еланский. Количество набранных балов свидетельствует о положении территории в рейтинге. Максимальное количество баллов для одного фактора не может превышать шести. Для присвоения удельного веса влияния каждого фактора использованы экспертные оценки. Используемая экспертная оценка природно-экологических факторов приведет к уточнению стоимости земли в городе и пригороде. Анализ проводился в программе 8ТАТ18Т1СА.

Таким образом, природно-экологическая составляющая кадастровой оценки урбанизированных территорий включает в себя 12 этапов сбора и анализа информации и обеспечивает объективную типизацию и районирование территории города на основе социо-природно-экологических факторов.

3. Результаты использования методики кадастровой оценки городских и пригородных земель.

Город Новокузнецк входит в число наиболее загрязненных промышленных центров Сибири. К основным видам промышленной деятельности относятся: металлургическое производство, добыча топливно-энергетических полезных ископаемых, производство и распределение электроэнергии, газа и воды. Функциони-

руют два комбината полного металлургического цикла, а также один алюминиевый и два ферросплавных завода. Кроме этого в границах города располагаются угледобывающие предприятия, три теплоэлектроцентрали и ряд муниципальных котельных.

Подобное сосредоточение крупных промышленных объектов и уровень используемых технологических и очистных систем создает сложную экологическую ситуацию, а за счет орографических особенностей расположения города, котловинного характера рельефа, концентрации источников загрязнения создается неблагоприятный синергетический эффект.

На рис. 3 показана схема землепользования города, позволяющая определить его территориальную структуру и специфические особенности.

Условные обозначения:

Границы

Земли жилой и обществнной застройки:

Территории жилой юны

Земли промышленности:

Подработанные та ■ Горны* отводы Карьеры добычи с

Зоны рекреации:

Земли транспорта:

—- Желегиы* дороги общего по.

Зоны с особЬ1МИ условиями использования территории

■■ Кладбища

Зоны особого

2 Территории ОС

Рис. 3 - Картосхема современного землепользования города (составлено автором)

По данным Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка общая площадь земель составляет 424,27 км'. Структура землепользования г. Новокузнецка представлена на рис. 4.

земли под военными объектами; 0,1% земли особо охр.терр.и объект.: 23,4% земли трансп.. связи, коммун.; 3,2% земли промышленности: 14.7% земли жилой застройки; 11.6%

ямвевк 1 пл 6_

ка^^Ик ттш ' 1>

1! ШШН _

1 _ 17

1 МП )_ _

(кма НШШШЙИНН _и

і ЩШИИ1 _ ,_ [

ИИИИ1!49.2 ;_ ГІГ ГІГ

99,3

10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

Рис. 4 — Структура землепользования г. Новокузнецка по данным Росприрод-надзора (с дополнениями автора)

Характеризуя структуру землепользования необходимо отметить высокую долю земель промышленного назначения, превышающую площадь селитебных земель на 13,4 км2. Большая доля не используемых земель - 71,6 км2 и земель ООПТ - 99,3 км". Несмотря на значительную площадь городских лесов - 18,4% от площади города, для 97,58 км2 земель экологическое состояние характеризуется как сложное. В санитарно-защитных зонах предприятий находится 19,07 км" земель, производственных площадей - 61,75, селитебных земель - 56,17. За период землепользования в городе изменились почвообразовательные процессы и сформировались специфические земли, характерные для городских территорий - урбаземы на рис. 5.

Границы:

Города

- Районов города

Антропогенно-преобразованные почвы:

Экраноземы I Некроземы К Инд^триземы Реплантоземы В Культ\роземы

Зоны особого назначения:

- Акватории водотоков

Н Акватории водоемов и водотоков

Рис. 5 - Картосхема антропогенно преобразованных почв г. Новокузнецка (составлено автором).

Картосхема выполнена на основе полевых исследований автора, и в основу классификации почв положена типология Г.В. Добровольского. В современной структуре города процесс антропогенизации почв достаточно хорошо выражен, преобладают почвы индустриземы, образованные на территории промышленно-коммунальных зон и реплантоземы — почвы, формирующиеся в районах городских промышленных и селитебных новостроек. Оценка стоимости урбанизированных территорий представляет большой интерес в связи с современной перепланировкой городов. Однако стоимостная оценка земель в различных районах города и пригорода имеет значительный диапазон колебаний, так как данные о цене земли основываются или на рыночной, или на кадастровой стоимости.

Методические указания по кадастровой оценке городских земель основаны на выявлении корреляционной зависимости рыночных цен от различных ценообра-зующих факторов, к которым относятся инженерно-транспортная инфраструктура, степень благоустройства, уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания, инженерно-геологические условия строительства, озеленение, природно-

ландшафтные и микроклиматические условия, а также техногенные обременения в использовании земель, рекреационные особенности.

Уточнение кадастровой стоимости в г. Новокузнецк проведено для земель занятых многоэтажной жилой застройкой, к которым отнесено 87308 участков общей площадью 56,89 км:, при этом доля промышленных земель составляет 81 км2. Это обстоятельство сужает возможности развития локального земельного рынка и обуславливает его уникальность с позиции формирования цены земли. Исходной базой для расчета кадастровой стоимости земель служат рыночные цены квартир, приведенные на рис. 6.

Центральный Орджоникидзсвский Новоильинский Куйбышевский Кузнецкий Заводский

0 500 1000 1500 2000 2500 3000 ТЬ]С руб

Рис. 6- Средние рыночные цены жилой недвижимости (составлено автором)

Кадастровая стоимость земель под многоэтажной лапой застройкой, тыс.руб./м' ■ 2,5-3

□ 1.5-2

□ 1-1,5

Минимальные цены отмечены в Заводском районе. На рис. 7 представлены средние значения кадастровой стоимости земель под многоэтажной жилой застройкой.

Условные обозначения

Средняя кадастровая стоимость земельного участка под многоэтажной жилой застройкой, млн руб.

Рис. 7 - Картосхема результатов оценки кадастровой стоимости земель под многоэтажной жилой застройкой (составлено автором)

Кадастровая стоимость земель в Центральном и Куйбышевском районах максимальная, а минимальная отмечена в Орджоникидзевском. Для земель жилой застройки наиболее дорогими являются на территории Центрального района. На вы-

сокую кадастровую стоимость земель Куйбышевского района влияет близость прилегания его северных частей к центральным кварталам города. В остальных районах цены на землю в 1,5-2 раза ниже.

Рост кадастровой стоимости земельного участка под многоквартирными домами в Новоильинском районе объясняется преобладающей долей полнометражного и элитного строительства современного жилья. При анализе различий в стоимости земель по районам города объем выборки составил более 2700 вариантов. По результатам анализа выявлена закономерность, что цена предложения квартир зависит от множества факторов, в том числе и от местоположения района. Уровень значимости полученных значений при выявлении зависимости цены от природно-экологических факторов составил более 95%, что говорит о сильной зависимости показателей.

Расчет кадастровой стоимости земель по разработанной методике экспертных оценок проведен по двум районам города. В Новоильинском районе в настоящее время расширение жилой застройки происходит за счет освоения земель с большим уклоном поверхности. Таким образом, основное увеличение стоимости произошло под влиянием особенностей рельефа и негативных геоморфологических процессов. Неудачно и географическое местоположение района, так как результирующее направление ветрового переноса от промышленных объектов города выражено в его сторону. Расчеты показали, что природно-экологические факторы увеличили стоимость земли. Рассчитано, что диапазон колебаний рыночной и кадастровой стоимости селитебных земель по районам города составляет 20-30% за счет природно-экологических факторов.

Природно-эколого-социальные факторы связаны с длительным этапом землепользования с нарушением экологических норм исторически сложившейся застройки города. В этой связи на территории Центрального района высокий процент техногенных земель и каждый вид промышленного производства является канцерогенным источником, влияющим на компоненты окружающей среды. Для района характерно высокое загрязнение воздушной, водной и почвенной сред.

Следствием напряженной экологической ситуации является вероятность риска для населения. Отмечена низкая эффективность природоохранных мероприятий. На рис. 8 представлена оценка антропогенного воздействия на воздушную среду города и природоохранная деятельность по снижению техногенного прессинга.

Следует отметить, что техногенное воздействие на воздушную среду в большинстве районов города почти в два раза превышает природоохранную деятельность. Минимальное количество проводимых мероприятий, направленных на снижение негативного воздействия отмечено в Новоильинском и Центральном районах, при этом наибольший объем выбросов приурочен к Заводскому району.

Проведенные исследования выявили разницу между рыночной и кадастровой оценкой земли на основе рассмотренных природно-экологических факторов. Процесс развития города идет за счет пригородных территорий. Структура землепользования пригородных территорий представлена на рис. 9.

Условные обозначения:

Среднегодовые выбросы вредных веществ в атмосферу, тыс.т/год

□ 207 »208 ■ 36 - 207

□ 0-38

- объекты негативного воздействия на окружающую среду, ел

Г"~| - мероприятия по охране окру—' жающей среды, ед.

Рис. 8 - Картосхема антропогенной нагрузки на воздушную среду и проведение мероприятий по охране окружающей среды (составлено автором)

В каждом пригородном районе выражены свои специфические черты. Промышленные земли преобладают в Бунгурском районе, естественные лесные ландшафты характерны для Атамановского района, селитебная освоенность наиболее высокая в Сосновском районе, а Ильинский район почти вписался в городскую агломерацию.

Рис. 9 - Картосхема землепользования пригородных территорий г. Новокузнецка (составлено автором)

Неблагоприятными природными факторами выделяется Еланский и Сидоров-ский районы, так как они имеют высокий процент земель заболоченных и особого назначения. В этой связи тенденции развития территориальной структуры города за счет пригородных земель достаточно сложная. Город и современный пригород представляют единую систему и необходимо планировать их развитие как единого целого. Новокузнецк - это город с ярко выраженными проблемами социо-эколого-экономического характера.

4. Рекомендации по оптимизации территориального планирования урбо-геосистемы г. Новокузнецка.

Особенности развития агломерации г. Новокузнецк основаны на доминирующей роли металлургического комплекса, градообразующая роль которого будет и дальше определять специфику промышленной ориентации его районов. Однако, исторически-сложившаяся застройка города функционально устарела. Необходимо преодоление действующих социально-экологических рисков для проживающего городского населения через оптимизацию расселения граждан и реорганизацию существующей промышленной и селитебной застройки.

Географическое положение г. Новокузнецка с учетом сложившейся в настоящее время в России тенденции урбанизации определяет дальнейшее увеличение жилищного и делового строительства, влекущих за собой развитие строительной индустрии и пищевой промышленности. Рост численности населения города обусловлен внутренней положительной миграцией преимущественно из южной части Кемеровской области, соседних регионов, стран ближнего зарубежья. Устойчивая тенденция к росту рождаемости и значительная доля граждан репродуктивного возраста в структуре населения свидетельствуют о необходимости расширения селитебных земель.

Вместе с тем, в городе по-прежнему сохраняется низкая жилищная обеспеченность населения, в среднем на одного жителя приходится 20,5 м2 жилой площади. С учетом неизбежной убыли жилого фонда в обозримой перспективе необходима реорганизация планировочной структуры города. При этом, к особенностям освоения селитебных земель можно отнести значительные площади техногенно нарушенных земель. К числу основных проблем развития города можно отнести: разобщенность селитебных районов, недостаток связей между периферийными районами, сочетание природных и техногенных особенностей, ограничивающих дальнейшее развитие. Транспортная инфраструктура города перегружена во многом по причинам градостроительного характера. Необходимо строительство дополнительной транспортной инфраструктуры.

Земельные проблемы приобретают наибольшую остроту в пригородной зоне, в полосе расположенной между городом и сельскохозяйственными землями. Чаще всего в пригороде для населения характерен городской образ жизни. На пригородных территориях расположены техногенные объекты. Совместно с системой коммунальных предприятий они снижают рекреационный потенциал пригорода. Большая часть земли в пригороде «заморожена», а размеры участков представляют результат беспорядочного роста территории города.

Помимо центральных микрорайонов города, традиционно сильно застроенных, в городе являются северные направления. В городе сформирован ряд крупных селитебно-промышленных районов - Кузнецкий, Заводский, Орджоникидзевский,

Новоильинский. Районы сильно различаются по уровню развития социально-экономических условий и геоэкологической ситуации.

Выявленные ресурсы размещения новых селитебных зон расположены на возвышенных, сравнительно благоприятных в экологическом отношении территориях. Соответственно, освоение этих площадок направлено на экологизацию городской среды. Наиболее рациональным является отведение районов города с экологически неблагоприятных территорий, к которым относится плотная промышленная застройка. Центральные районы развиваются в основном под коммерческую недвижимость. К важным направлениям организации селитебных территорий также следует отнести вынос жилой застройки из санитарно-защитных зон предприятий и с подработанных шахтных территорий.

В настоящее время, возможности пространственного развития города исчерпаны. Техногенные зоны города сформированы на базе крупнейших металлургических предприятий - промзоны КМК, ЗСМК и Кузнецкая, и семи промузлов - Аба-гурский, Байдаевско-Абашевский, Притомский, Листвяжский, Бунгурский, Новоильинский и мусороперерабатывающий завод. Антропогенная нагрузка на прилегающие земли от этих зон значительная. Наиболее благоприятная южная часть города, на территории которой расположены леса гослесфонда и пойменные участки реки. Вместе с тем, преобладает склоновый тип местности в сочетании с техноген-но-нарушенными землями. Рекомендации по их развитию раскрыты в таблице 3.

Таблица 3—Рекомендации по развитию промзон и промузлов (составлено автором)

№ пп Название зоны, узла Рекомендации

I Промзона КМК Имеет возможности функционального развития в существующих границах. В целях снижения техногенного давления на центральные районы города необходим перенос металлургических производств с НКМК на ЗСМК. Необходим вынос из этой зоны асфальтобетонного завода, железобетонных предприятий, рекультивация городской свалки, а также трансформация в общественную застройку мелких промышленных и коммунально-складских предприятий.

2 Промзона ЗСМК С возможным функциональным развитием к северу от существующей площадки, размещением выносимых экологически вредных производств Центрального района, в том числе Абагурской аглофабрики, асфальтобетонного завода и железобетонных предприятий.

3 Кузнецкая промзона С ограниченным территориальным и функциональным развитием, преимущественно размещение коммунально-складских предприятий к югу от существующей промзоны.

4 Абагурскийпромузел Необходим вынос аглофабрики в промзону ЗСМК, в южной части промузла возможно развитие логистического комплекса.

5 Байдаевско-Абашевскийпромузел Рекомендуется сохранить частично, необходим вынос административно-хозяйственной площадки Байдаевской шахты для размещения непроизводственных объектов.

В первую очередь, необходим вынос промзоны КМК и промузла Абагурской аглофабрики, как оказывающие наибольшее негативное влияние как на застроенные, так и на пригодные для застройки территории центральной части города. К основным проблемам можно отнести разобщенность селитебных районов и недостаток связей между периферийными районами. Отмечается рост предприятий, оказывающих услуги по транспортировке, переработке отходов производства и потребления.

Особую проблему представляют отходы промышленного производства и отвалы угледобычи. Для земель г. Новокузнецка характерны недостаточные объемы проведения рекультивационных работ. Количество объектов негативного воздействия велико практически во всех районах города. В этой связи для города ярко выражено противоречие между индустриальным развитием и его селитебным освоением. Для разрешения проблем территориального для каждого района города разработаны рекомендации по оптимизации окружающей среды и условиям жизни населения. Для каждого района города разработана система мер по оптимизации селитебного освоения, которые представлены в таблице 4.

Проблема дефицита селитебных земель в муниципальных границах свойственна многим урбанизированным городам России, но в условиях индустриального характера освоения г. Новокузнецка она относится к числу наиболее острых. Антропогенные факторы необходимо учитывать при выборе мест перспективного строительства и выделения функциональных зон города создавая тем самым эффективный ценовой режим землепользования, который в свою очередь будет определять оптимизацию природопользования.

Таблица 4—Рекомендации селитебного освоения районов города (составлено автором)

№ пп Рай он Рекомендации

1 Заводский Возможна фрагментарная коттеджная застройка; размещение многоквартирной и индивидуальной застройки в районе «Верхнеостровской площадки»; ликвидация несанкционированных свалок; защита от подтопления посредством организации системы дренажей и дождевой канализации с организацией очистных сооружений в западной части района; рекультивация отработанных карьеров горнотехническим способом; организация ряда памятников природы; дополнительное озеленение вдоль основных транспортных магистралей, благоустройство имеющихся бульваров.

2 Кузнецкий Дня повышения комфортности проживания населения необходим вынос жилой застройки с подработанных земель; вынос многоквартирной и индивидуальной застройки из санитарно-защитных зон предприятий; возможно незначительное многоквартирное строительство на берегу р. Томь; ликвидация несанкционированных свалок; благоустройство малых водотоков и водоемов; устройство нагорных канав с перехватом грунтовых вод для предотвращения сползания грунта; рекультивация отвалов Кузнецкой ТЭЦ биологическим способом; организация ряда памятников природы; организация экопарка или ботанического сада к западу от Кузнецкой крепости; дополнительное озеленение вдоль основных транспортных магистралей, благоустройство имеющихся бульваров.

3 Куйбышевский Возможна фрагментарная коттеджная застройка; развитие индивидуальной застройки в Листвяжком микрорайоне; селитебное освоение южного и ю-в направления района с расширением существующих границ; необходимо строительство новых подстанций; благоустройство малых водотоков и водоемов; устройство нагорных канав с перехватом грунтовых вод для предотвращения сползания грунта; рекультивация отработанных карьеров горнотехническим способом; организация системы парков и скверов в Пушкинском, Листвяжском и Красногорском микрорайонах за счет имеющихся участков леса и за счет новых посадок; организация ряда памятников природы; дополнительное озеленение вдоль основных транспортных магистралей, благоустройство имеющихся бульваров.

4 Новоильинский Необходимо резервирование земель под учебные корпуса ВУЗов и средних специальных учебных заведений; развитие крупных зон многоквартирной и индивидуальной застройки; строительство транспортной инфраструктуры для связи с другими районами города и разгрузки Новоильинского шоссе; необходимо строительство новых подстанций для обслуживания новой застройки и отпаек к этим подстанциям от существующих ЛЭП; устройство нагорных канав с перехватом грунтовых вод для предотвращения сползания грунта; организация системы парков и скверов за счет новых посадок; организация ряда памятников природы.

Необходим запрет на новое жилищное строительство на подработанных территориях; реконструкция ветхого усадебного фонда под многоэтажное строительство; размещение непроизводственных объектов; строительство нового моста через р. Томь; ликвидация несанкционированных свалок; инженерная защита от паводков рек Томь и Кондома посредством строительства дамб обвалования; необходимы локальные подсыпки территорий рекреационного назначения и южной части Байдаевского микрорайона; защита территорий от подтопления посредством организации системы дренажей и дождевой канализации с организацией очистных сооружений; рекультивация отработанных карьеров горнотехническим способом; организация системы парков и скверов за счет новых посадок; организация ряда памятников природы.

Необходимо резервирование земель под учебные корпуса ВУЗов и средних специальных учебных заведений; вывод селитебной застройки на берег р. Томь с организацией набережной; дополнительное размещение офисной, торгово-коммерческой и досуговой застройки; реконструкция существующих и строительство новых транспортных развязок автодорожных и магистральных ж/д путей; перенос аэродрома «Абагур-Лесной» в район поселка Атаманово, которая благоприятна по условиям рельефа, отвечает требованиям безопасности и близости к жилым кварталам; рекультивация городской свалки в про-мзоне КМК; подсыпки ряда территорий до не затапливаемых отметок для дальнейшего делового и торгового строительства; защита от подтопления посредством организации системы дренажей и дождевой канализации с организацией очистных сооружений в п. Абагур; благоустройство малых водотоков и водоемов; рекультивация отвалов Абагурской аглофабрики биологическим способом; рекультивация отработанных карьеров горнотехническим способом; благоустройство естественных водотоков; организация системы парков и скверов за счет новых посадок; организация ряда памятников природы; дополнительное озеленение вдоль основных транспортных магистралей, благоустройство имеющихся бульваров.___

Наряду с городом, оптимизация процессов природопользования необходима и для пригорода, который также имеет высокую техногенную трансформацию ландшафтов. На основе особенностей пригорода составлена таблица 5, характеризующая геоэкологическую ситуацию в пригородных районах и обоснованы рекомендации по дальнейшему развитию.

Таблица 5—Геоэкологическая ситуация и рекомендации по селитебной застройке пригородных территорий г. Новокузнецка (составлено автором)

№ пп Название Экологическая характеристика Рекомендации

1 Атама-новская Атмосферное загрязнение с промпредприятий Новокузнецка, около 4 км2 нарушенных земель при добыче гравия; по границе с Осинниками 3 км2 подработанных шахтами земель; 90 % территории. Преобладает таежная зона из хвойно-лиственных лесов, пройденных рубкой. Расширение развития пригородного сельского хозяйства, сохранение уникальной этнической культуры.

2 Бунгур-ская Нарушенные земли шахтами и Листвянским разрезом; атмосферное загрязнение пром выбросам и, близость аэродрома Борьба с шумовым загрязнением, рекультивация подработанных территорий угольных шахт

3 Еланская Хвостохранилища Абагурской агломерационной фабрики, подверженные ветровой эрозии; значительное загрязнение атмосферы и почв. Рекомендации по сохранению мест проживания шорцев. Рекультивация отвалов Аглофабрики несанкционированной свалки бытовых отходов.

4 Ильинская Перенос атмосферных промвыбросов с ЗСМЗ, КМК и цементного завода. Оказывает негативное воздействие на жителей и территорию района. Развитие социальной инфраструктуры и улучшение транспортной доступности

5 С идо-ров екая Атмосферное загрязнение с ЗСМК, подработанные шахтами земли, открытая угледобыча. Необходима рекультивация подработанных территорий и вынос селитебной застройки из санитарно-защитных зон предприятий.

6 Соснов- снов- ская Атмосфера преимущественно загрязнена оксидом углерода, высокий процент облесенности. Наиболее благоприятная территория для развития города и рекреационных ландшафтов.

Для территориально-ландшафтно-архитектурного плана развития города наиболее благоприятным является Сосновское направление. В Сосновском пригородном районе возможно формирование масштабного индивидуального строительст-

ва. Несмотря на то, что территория характеризуется сложными ландшафтно-строительными условиями - наличием возвышенных участков рельефа, крутых склонов, изрезана логами с мелкими водотоками, вместе с тем имеет высокий процент облесенности и обладает аттрактивными ландшафтами. Все это позволяет организовать застройку с наиболее экологически и эстетически комфортной средой проживания для населения.

Неперспективным для селитебной застройки на ближайший период является Еланская пригородная территория, особенно в инженерно-строительном и социально-экологическом отношениях. Ее освоение требует серьезных вложений в защиту территории от затопления и подтопления, кроме того, часть территории района попадает в санитарно-защитную зону Абагурской аглофабрики и процесс освоения может быть продолжен только после ее выноса. В перспективе отмечено сделать район крупным транспортным узлом городских магистралей, способных дублировать центр города, и вместе с тем усложнить геоэкологическую ситуацию.

Атамановский пригородный район выпадает из общей системы пригорода Новокузнецка, так как имеет наибольшую площадь, удаленность его от центра города максимальна, достаточно хорошо развита сельское хозяйство и, кроме того, это территория проживания коренного населения с уникальной этнической культурой. Противоречия на современном этапе развития связаны с необходимостью сохранить традиционные места их природопользования.

Для города и пригорода характерно проявление негативных природно-антропогенных процессов, которые особенно ярко выражены в качественных характеристиках почв.

В городах с интенсивным техногенным воздействием характерна сложная геоэкологическая ситуация. Таким образом, разработанные рекомендации для каждого района города и пригорода способствуют оптимизации состояния компонентов окружающей среды урбанизированных территорий в условиях интенсивного антропогенного воздействия.

Полученные в ходе исследований результаты позволяют сформулировать следующие ВЫВОДЫ:

1. Кадастровая система для оценки урбанизированных территорий в условиях интенсивного техногенного воздействия должна включать не только природно-территориальные, социокультурные, инженерные и экологические характеристики, но и учитывать весь комплекс современных экологических условий: экологический мониторинг, позволяющий в режиме реального времени отслеживать динамику загрязнения; систему экологического страхования, которая должна стать эффективной при финансировании мероприятий по охране окружающей городской среды, обеспечению экологической безопасности в промышленности; систему экологической паспортизации; систему стандартизованных показателей, отражающих уровень использования природных и других ресурсов и степень воздействия на атмосферу, гидросферу, литосферу; систему экологического аудита, направленную на своевременное предотвращение социального и экономического ущерба, возникающих вследствие экологических инцидентов.

2. Информация о стоимости земельных участков имеет широкий диапазон применения и практическая значимость кадастровой оценки существенна. Она необходима не только для формирования информационного базиса городского зем-

лепользования, но и для разработки стратегии и долгосрочных планов развития муниципального образования, определения экономических активов с учетом их стоимости, определения убытков от нерационального использования земельных участков, для оптимального и объективного налогообложения и прочего. Поэтому в формировании эффективной кадастровой системы заинтересованы все участники земельного рынка.

3. Земельный кадастр, как самостоятельный институт, является неотъемлемой составляющей административного ресурса муниципалитета и предполагает создание прозрачной системы учета и оценки существующих объектов собственности. Возможности социально-экономического роста городской агломерации сдерживаются существующей системой градостроительного зонирования и в большей степени обусловлены историческими причинами развития города. Поэтому в настоящее время должна быть учтена возможность расширения границ муниципального образования за счет включения пригородных территорий.

4. Действующие в настоящее время методические указания по кадастровой оценке городских земель не учитывают в полной мере загрязнения окружающей среды. Вместе с тем на высоко урбанизированных территориях экологический фактор выходит на первое место, обуславливая процессы оптимизации городского расселения и размещения объектов промышленности.

5. Среднегодовой уровень загрязнения атмосферы города интегрирует весь спектр ее состояния при разных метеоситуациях, но в конечном итоге, он является производной распределения техногенной нагрузки, господствующих ветров и особенностей орографического строения местности. Город Новокузнецк расположен в котловине, характер административного деления и западный перенос обуславливает наиболее высокие концентрации вредных веществ именно в его границах. Население выбирает наиболее отдаленные районы для проживания в ущерб личному времени и социальным выгодам. Это положение должно быть учтено при проведении ценового зонирования и кадастровой оценке земель в городе.

6. Степень техногенных изменений в городе высокая. На основании анализа территориального распределения источников загрязнения проведена оценка техногенной нагрузки на окружающую среду по районам города. Результаты обоснования перспективных подходов к организации и ведению кадастровой оценки городских и пригородных земель подтвердили начальную предпосылку о влиянии экологического фактора на стоимость недвижимости. Был выявлен и обоснован устойчивый перечень взаимозависимых факторов кадастровой стоимости земель, использование которого позволит сократить количество рассматриваемых факторов, установив экологический в качестве главного для земель с высоким уровнем антропогенного воздействия.

7. Определение влияния загрязнения окружающей среды на стоимость земли проведено методом статистического анализа. По результатам анализа данных сделан вывод, что любого вида загрязнение окружающей среды прямо и непосредственно влияет на стоимость 1м2 земли.

8. Осуществлена апробация разработанной методики кадастровой оценки урбанизированных территорий на примере г. Новокузнецка. Исследование показало, что необходимо совершенствование систем земельного мониторинга и землеустройства. Предложения по оптимизации эффективного использования земель и соз-

данию комфортной среды проживания в г. Новокузнецке и пригороде в частности сводятся к оптимизации размещения промзон и промузлов, выносу жилой застройки из санитарно-защитных зон предприятий и с подработанных территорий. Для создания комфортной среды проживания населения предложено освоение Ново-ильинского района города, а также Сосновской пригородной территории.

Разработанный подход к кадастровой оценке урбанизированных территорий может быть использован в городах аналогичных г. Новокузнецку.

СПИСОК ОСНОВНЫХ ПУБЛИКАЦИЙ

1. Горбунов B.C. Совершенствование земельного законодательства в вопросах регулирования ставки арендной платы за земельные участки предприятий городов / B.C. Горбунов // Экология урбанизированных территорий. -2007.-№2.-С. 48-55.

2. Шабашев В.А. Взаимосвязь здоровья населения с уровнем доходов и качеством социальной среды в регионах с различными долями обрабатывающих и добывающих производств / В.А. Шабашев, С.И. Шорохов, B.C. Горбунов // Региональная экономика: теория и практика - М.: ФиК, 2011-№17(200) - С. 56-61.

3. Горбунов B.C. Негативное влияние качества воздушной среды на комфортность жизни населения г. Новокузнецка /B.C. Горбунов // Естественные и технические науки. - М.: Спутник +, 2012. - №2- С. 163-168.

4. Горбунов B.C. Расчет арендной платы за земли поселений исходя из известных методов оценки стоимости самой земли / B.C. Горбунов // Проблемы финансов и учета. Ежеквартальный научно-практический журнал,- Томск: Типография издательства «Ветер», 2005. - №6 (12). Приложение №1. - С. 20-25.

5. Горбунов B.C. Вопросы взимания арендной платы за земли поселений / B.C. Горбунов // Природа и экономика Кузбасса. Региональный сборник научных статей. - Новокузнецк: Изд-во КузГПА, 2006. - Вып. 10. - Том 2. - С. 69-72.

6. Горбунов B.C. К вопросу о земельном налоге / B.C. Горбунов // Актуальные проблемы бухгалтерского учета и финансов в современной экономике: Труды межрегиональной научно-практической конференции. / СибГИУ; Новокузнецк, 2006. -С. 110-112.

7. Горбунов B.C. Некоторые особенности проведенной государственной кадастровой оценки земель в регионах (на примере г. Новокузнецка) /B.C. Горбунов // Материалы всероссийской научной конференции «Вопросы социально-экономической динамики дотационного региона» - Тамбов: Изд-во Першина Р.В., 2006. - С. 144-149.

8. Шорохов С.И. Влияние экономических и экологических характеристик городов и районов Кемеровской области на демографические показатели /С.И. Шорохов, B.C. Горбунов // Проблемы урбанизации восточных регионов России в XIX-XX вв.: монография / под общ. ред. Ю.В. Куперта, К.В. Фадеева. - Томск: Изд-во ТГАСУ, 2007. - С. 168-178.

9. Горбунов B.C. Неправомерность применения государственной кадастровой оценки земель поселений (на основе Федеральной методики государственной кадастровой оценки земель поселений) /B.C. Горбунов // Всероссийская конференция студентов, аспирантов и молодых ученых «Российская экономика в условиях

глобализации: тенденции и перспективы)): Материалы конференции. 4.1. Экономика и право. - Томск: Изд-во ТГПУ, 2007. - С. 72-76.

10. Горбунов B.C. Современная несостоятельность арендной платы как экономической формы влиять на формирование рынка земли /B.C. Горбунов // Совершенствование системы управления организацией в современных условиях: сборник статей III Всероссийской научно-практической конференции. - Пенза: Изд-во АНОО «ПДЗ», 2007. -С. 22-24.

11. Горбунов B.C. Экономическое, экологическое и социальное значение деятельности промышленных предприятий г. Новокузнецка /B.C. Горбунов // Молодежь и наука — третье тысячелетие: Сб. материалов Всероссийской научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых. II часть. / Сост.: Сувейзда В.В.; КРО НС «Интеграция», - Красноярск, 2008..- С. 50-52.

12. Горбунов B.C. Порядок приобретения прав частной собственности на земельные участки, находящиеся под предприятиями в городах требует незамедлительного изменения ориентиров действующей на данный момент в России земельной политики /B.C. Горбунов // Провинция: экономика, туризм, гостеприимство, экология, архитектура, культура: сборник статей П Всероссийской научно-практической конференции. - Пенза: РИО ПГСХА, 2008. - С. 138-140.

13. Горбунов B.C. Особенности размещения крупных промышленных предприятий г. Новокузнецка /B.C. Горбунов// Экология и жизнь: сб. статей XIV Международной научно-практической конференции. - Пенза: Изд-во АНОО «ПДЗ», 2008. - С. 42-43.

14. Горбунов B.C. Возможность делимости земельного участка при существующей застройке /B.C. Горбунов. // Проблемы стратегии регионального развития: Мат-лы II Всероссийской научи, конф. - Тамбов: издательский дом ТГУ им. Г.Р. Державина, 2008.. - С. 170.

15. Горбунов B.C. Объективные закономерности становления института частной собственности в России /B.C. Горбунов // Современный российский менеджмент: состояние, проблемы, развитие: сб. ст. VIIT Международной научно-методической конференции. - Пенза: Изд-во АНОО «ПДЗ», 2008. - С. 38-40.

16. Горбунов B.C. Аренда земельного участка как основа его стоимости /B.C. Горбунов // Молодежь Сибири - науке России: материалы межрегиональной научно-практической конференции. - Красноярск: Изд-во Сибирского института бизнеса, 2008.-Часть Г. - С.169-171.

17. Горбунов B.C. Экологическая составляющая в оценке стоимости земельного участка /B.C. Горбунов // Сб. материалов Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых - Новокузнецк: изд-во НФИ ГОУ ВПО «КемГУ», 2011. - С. 11-15.

18. Хлопцов Д.М. Земельный участок как основа экономики города /Д.М. Хлопцов, B.C. Горбунов: монография. - Новокузнецк: Кузбасская государственная педагогическая академия, 2011. - 181 с.

19. Горбунов B.C. Отрицательная социальная динамика г. Новокузнецка / B.C. Горбунов // Кемеровская область: холлект.моногр. / под.ред. В.П. Удодова. -Новокузнцк, 2012. - С. 237-249.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ИЗУЧЕНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ КАДАСТРОВЫХ СИСТЕМ УРБАНИЗИРОВАННЫХ ТЕРРИТОРИЙ

1.1. Географические исследования урбогеосистем и земельный кадастр

1.2. Кадастровая система в оценке урбанизированных территорий

1.3. Роль экологического аудита и страхования в кадастровой системе урбанизированных территорий

1.4. Современные проблемы и подхода кадастровой оценки стоимости урбанизированных территорий

1.5. Кадастровая оценка урбанизированных территорий

1.6. Особенности проявления природных и антропогенных факторов на урбанизированных территориях (теоретический аспект)

2. ПРИРОДНО-ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ ТЕРРИТОРИИ Г. НОВОКУЗНЕЦКА

2.1. Физико-географические особенности городских земель

2.2. Негативные природно-техногеннме процессы на городских землях

2.3. Оценка антропогенного воздействия на компоненты окружающей среды

2.3.1. Геоэкологический анализ воздушной среды

2.3.2. Геоэкологический анализ акиагеосистем города

2.3.3. Геоэкологический анализ охтояния почвенного покрова

2.3.4. Структура и динамика нартенных земель урбогеосистемы под влиянием отходов техногенного производства

2.3.5. Влияние радиационного фона и геофизического загрязнения на условия жизни населения города

2.4. Геоэкологические проблемы гор одских земель

3. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА УРБОГЕОСИСТЕМ В УСЛОВИЯХ ИНТЕНСИВНОГО ТЕХНОГЕННОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ

3.1. Методические подходы к кадастровой оценке селитебных земель города

3.2. Кадастровая оценка селитебных земель урбогеосистем на основе усиления доли природно-экологического фактора

3.3. Структура социального потенциала урбогеосистемы

3.4.Геоэкологические риски для населения города

4.ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ И УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНОЙ СТРУКТУРЫ Г.НОВОКУЗНЕЦКА

4.1. Геоэкологическая характеристика пригородных земель и перспективы развития г. Новокузнецка

4.2. Рекреационный потенциал города

4.3. Рекомендации по совершенствованию системы управления землями города и пригорода ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ ПРИЛОЖЕНИЯ

Научное издание ГОРБУНОВ Владимир Сергеевич КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА УРБАНИЗИРОВАННЫХ ТЕРРИТОРИЙ В УСЛОВИЯХ ИНТЕНСИВНОГО АНТРОПОГЕННОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ (на примере г. Новокузнецка) 25.00.26 — Землеустройство, кадастр и мониторинг земель АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата географических наук

Подписано в печать 10.04.2012.Формат 60х84'/и. Бумага офсетная. Печать трафаретная. Гарнитура «Тайме». Усл.печ.л. 1,25. Уч.-изд. л. 1,16. Заказ 97 Тираж 100 экз. Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Воронежский государственный педагогический университет» Отпечатано 8 типографии университета. 394043, г. Воронеж, ул. Ленина, 86. Тел. (473) 2-55-58-32, 2-55-61-83

Текст научной работыДиссертация по наукам о земле, кандидата географических наук, Горбунов, Владимир Сергеевич, Воронеж

61 12-11/166

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ВОРОНЕЖСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ПЕДАГОГИЧЕСКИЙ

УНИВЕРСИТЕТ

На правах рукописи

Горбунов Владимир Сергеевич

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА УРБАНИЗИРОВАННЫХ ТЕРРИТОРИЙ В УСЛОВИЯХ ИНТЕНСИВНОГО АНТРОПОГЕННОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ

(на примере г. Новокузнецка)

Специальность 25.00.26-«Землеустройство, кадастр и мониторинг земель»

Диссертация на соискание ученой степени кандидата географических наук

Научный руководитель д.с-х.н., профессор Постолов В.Д.

Воронеж - 2012

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ..............................................................................................................4

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ИЗУЧЕНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ КАДАСТРОВЫХ СИСТЕМ УРБАНИЗИРОВАННЫХ ТЕРРИТОРИЙ............................................................9

1.1. Географические исследования урбогеосистем

и земельный кадастр.............................................................................9

1.2. Кадастровая система в оценке урбанизированных территорий......14

1.3. Роль экологического аудита и страхования в кадастровой системе урбанизированных территорий.........................................................21

1.4. Современные проблемы и подходы кадастровой оценки стоимости урбанизированных территорий.........................................................25

1.5. Кадастровая оценка урбанизированных территорий.......................29

1.6. Особенности проявления природных и антропогенных факторов на урбанизированных территориях (теоретический аспект)..........32

2. ПРИРОДНО-ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ

ТЕРРИТОРИИ Г. НОВОКУЗНЕЦКА.................................................................44

2.1. Физико-географические особенности городских земель................44

2.2. Негативные природно-техногенные процессы на

городских землях................................................................................54

2.3. Оценка антропогенного воздействия на компоненты окружающей среды.............................................................................58

2.3.1. Геоэкологический анализ воздушной среды.........................59

2.3.2. Геоэкологический анализ аквагеосистем города..................70

2.3.3. Геоэкологический анализ состояния почвенного покрова... 76

2.3.4. Структура и динамика нарушенных земель урбогеосистемы под влиянием отходов техногенного производства..............86

2.3.5. Влияние радиационного фона и геофизического

загрязнения на условия жизни населения города.................98

2.4. Геоэкологические проблемы городских земель.............................101

3. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА УРБОГЕОСНСТЕМ В УСЛОВИЯХ ИНТЕНСИВНОГО ТЕХНОГЕННОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ...............................108

3.1. Методические подходы к кадастровой оценке селитебных земель города.....................................................................................108

3.2. Кадастровая оценка селитебных земель урбогеосистем на основе усиления доли природно-экологического фактора.......................128

3.3. Структура социального потенциала урбогеосистемы....................130

3.4. Геоэкологические риски для населения города..............................140

4. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ И УПРАВЛЕНИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНОЙ СТРУКТУРЫ Г. НОВОКУЗНЕЦКА.................................................................147

4.1. Геоэкологическая характеристика пригородных земель и перспективы развития г. Новокузнецка.........................................147

4.2. Рекреационный потенциал города...................................................157

4.3. Рекомендации по совершенствованию системы управления землями города и пригорода............................................................161

ЗАКЛЮЧЕНИЕ...................................................................................................170

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ...................................................................................173

Приложение 1............................................................................................194

Приложение 2............................................................................................196

Приложение 3............................................................................................199

Приложение 4............................................................................................216

Приложение 5............................................................................................217

ВВЕДЕНИЕ

Кадастровая оценка земель позволяет провести детализацию отдельных функциональных подсистем города последовательно обосновывая макро- и

микроэкономические проблемы городского землепользования. Совокупность данных кадастровой оценки позволяет получить общую схему территориально-экономического зонирования, обобщающую совокупность стоимостных и иных характеристик земельных участков с учетом их взаимосвязей. Информация о стоимости земельных участков имеет широкий диапазон применения и практическая значимость кадастровой оценки существенна.

К сложностям формирования кадастровой системы на современном этапе можно отнести: усиление роли социо-экологических параметров в кадастровой оценке земель, усложнение административных процедур, замедление и удорожание процесса оценки. Недостаточная теоретическая и прикладная разработанность методических аспектов кадастровой оценки земель, подвергающихся интенсивному антропогенному воздействию и определяет актуальность исследования. В этой связи научной задачей является разработка научно-методических подходов к кадастровой оценке урбанизированных территорий.

Для достижения поставленной цели решались следующие задачи:

2. Дать оценку природно-экологическому потенциалу городских и пригородных земель г. Новокузнецка.

3. Определить уровень техногенного воздействия на компоненты окружающей среды города и пригорода.

4. Обосновать экологическую составляющую в кадастровой системе оценки земель г. Новокузнецка.

Объектом исследования выступает городская и пригородная территория г. Новокузнецка.

Предметом исследования является система кадастровой оценки урбанизированных территорий.

В исследовании применялись методы: анализа и синтеза, бальной оценки, главных компонент и экспертных оценок, картографический, сравнительно-географический, статистический, геоинформационного картографирования, анализа литературных источников, а также полевых наблюдений.

Достоверность результатов работы базируется на значительном объеме исходной информации и картографическом материале, обеспечивается современными способами обработки, анализа и картографирования фактического материала, системном подходе к изучению объекта. Математическая и статистическая обработка данных проводилась при помощи пакетов программ статистического анализа (MS Excel, STATISTICA). Построение ГИС и картографирование производилось при помощи программы Maplnfo Professional.

Практическая значимость работы. Основные положения диссертационного исследования используются при разработке нормативных правовых актов, специалистами Центра градостроительства и землеустройства г. Новокузнецка, Росгидрометеослужбы, управлении по экологии и природопользованию, в организациях, связанных с мониторинговыми исследованиями. Отдельные разделы используются при проведении лекционных и практических курсов «Экология города», «Почвы урбанизированных территорий» в Кузбасской государственной педагогической академии и для студентов Новокузнецкого филиала-института Кемеровского государственного университета (г. Новокузнецк).

Научные положения выносимые на защиту:

2. Совершенствование методики кадастровой оценки урбогеосистем за счет экологической составляющей.

3. Результаты использования методики кадастровой оценки городских и пригородных земель.

4. Рекомендации по оптимизации территориального планирования урбо-геосистемы г. Новокузнецка.

Научная новизна:

2. Выполнено почвенное картографирование урбанизированных территорий по компонентам природной и социальной среды на основе использования ГИС технологий.

3. Дано научно-методическое обоснование геоэкологических показателей, впервые включенных в кадастровую оценку урбанизированных территорий.

4. Проведена кадастровая оценка земель районов г. Новокузнецка.

Структура и объем диссертации. Работа состоит из введения, 4 глав, заключения и списка литературы, который насчитывает 218 литературных, нормативных и статистических источников. Объем работы составляет 220 страниц, в том числе текста - 172 страницы, рисунков - 66, таблиц - 60.

1.1. Географические исследования урбогеосистем и земельный кадастр

Географическими исследованиями территориальной организации городов занимались В.В. Анненков, О.П. Литовка, H.H. Баранский, И.П. Герасимов, Л.А. Чебуров, О. Форрестер, Т. Панченков, Б.И. Санченков [6, 30]. За последние годы наметились следующие направления исследований. Ведутся изучения городских агломераций, их территориальной организации, а также экологии человека в условиях городской среды. Предлагаются системные представления об объекте, выявляются системообразующие факторы и процессы развития городов. Растет число работ, в которых раскрыта сложность механизмов города. Новые материалы для изучения функционирования и роста городов дает аэрокосмический мониторинг, продолжается углубление теоретических исследований морфологии города с использованием геоинформационных систем.

К настоящему времени выполнены серийные исследования городов, которые дают обширный материал для сравнительного анализа городских структур. Широко используется интегральный подход, который охватывает все ключевые компоненты города - население, экономику, социально-культурную и физическую среду. Сочетание различных научных подходов закладывает возможности создания эффективной системы пространственной организации города. При этом, под пространственной организацией понимается изменчивый в пространстве и во времени комплекс взаимодействий между компонентами городской агломерации. Взаимодействия устанавливаются как между разнородными компонентами, непосредственно сочетающимися в пространстве и составляющими экологический комплекс определенного места, так и между экологическими комплексами разных мест.

К основным принципам пространственной организации города относят: совершенствование информационной базы городского планирования и управления на основе количественных методик аналитического и интегрального районирования урбанизированных территорий, а также комплексное планирование развития города, которое требует изучения не только исторически меняющихся типов функционирования, но и переходов между последовательными типами новых процессов выявления диахронических перестроек его пространственной организации. Такие исследования вносят наиболее весомый вклад в разработку общих проблем эволюции городских образований, если периодизация истории конкретного города будет основываться на тех же принципах, что и историко-географическая типология городов.

Перспективным направлением изучения города является анализ смены типов использования земель. Взаимосвязь морфологического подхода, акцентирующего внимание на типах использования земель с анализом смены функций места в городской системе. Разрабатываются математические модели динамики, которые позволяют прогнозировать тенденцию его развития. Изучение соотношение внешних и внутренних факторов развития города относится к важным аспектам функционирования городской агломерации. В ходе такого анализа изучается взаимосвязь моделей различных систем и их внешних связей, в которых развивается город и которые задают структуру его функций, с моделями внутренней пространственной организации города.

Среди основных проблем следует отметить комплексное и интенсивное использование внутренних ресурсов города. Проблематично организовать рациональное использование городских земель, так как они используются недостаточно эффективно, несмотря на предпринимаемые в последние годы меры по экономии земельных территорий. К непригодным нередко относятся земли, использование которых связано с более высокими затратами освоения.

В связи с этим од

Информация о работе

Горбунов, Владимир Сергеевич
кандидата географических наук
Воронеж, 2012
ВАК 25.00.26

Диссертация

Кадастровая оценка урбанизированных территорий в условиях интенсивного антропогенного воздействия - тема диссертации по наукам о земле, скачайте бесплатно

Автореферат

Похожие работы